Urteil des AG Düsseldorf vom 21.04.1989, 44 C 764/88

Entschieden
21.04.1989
Schlagworte
Kläger, Fortsetzung des mietverhältnisses, Wesentlicher nachteil, Vermieter, Verwertung, Verkauf, Stadt, Abbruch, Grundstück, Objekt
Urteil herunterladen

Amtsgericht Düsseldorf, 44 C 764/88

Datum: 21.04.1989

Gericht: Amtsgericht Düsseldorf

Spruchkörper: Richterin

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 44 C 764/88

Tenor: hat das Amtsgericht Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 1989

durch die Richterin am Amtsgericht X

für R e c h t erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die

Kläger als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung von 550,-- DM abwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit

in gleicher Höhe leisten.

T a t b e s t a n d 1

Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter der in der X-straße 2

13 in Y gelegenen Mietwohnung, die der 3

Beklagte seit 1973 zu einem Mietpreis von monatlich 312,-- 4

DM plus 50,-- DM Nebenkosten bewohnt. Mit der vorliegenden 5

Klage machen die Kläger einen Räumungsanspruch aus § 564 b 6

Abs. 2 Ziffer 3 BGB geltend. 7

Mit Schreiben vom 22. Juni 1988 kündigten die Kläger das 8

Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. Oktober 1988. In dem 9

Kündigungsschreiben wird ausgeführt, daß die Vermieter 10

durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer 11

angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks 12

verhindert seien. Die Vermieter würden beabsichtigen, 13

das sich auf dem lediglich teilweise bebauten Grundstück 14

befindliche verfallene Gebäude abzureißen. Nach dem Ab- 15

bruch bestehe die Absicht, das Grundstück wieder zu ver- 16

kaufen. Der Abbruch sei erforderlich, um eine Rentabili- 17

tät des Grundstücks zu erreichen und den Verkauf zu er- 18

möglichen. 19

Die Kläger tragen vor, das Miethaus X-straße 13 20

schließe an die Baulücke X-straße 11 an. Es sei 21

geplant, beide Gründstücke zusammenhängend zu verkaufen, 22

um sodann ein Mehrfamilienhaus zu errichten, das zu einer 23

Wohnwert- und Wohnumfeldverbesserung beitrage. In dem 24

derzeitigen Mietshaus bestehe keine Warmwasserversorgung, 25

die Toiletten würden im Treppenhaus jeweils eine Treppe 26

tiefer liegen. Alle Versorgungsleitungen im Haus würden 27

aus dem Baujahr ca. 1905 stammen. Es sei also nicht nur 28

erforderlich, die Baulücke zu schließen, worauf die 29

Stadt Y dränge, sondern auch die gesamte Straßen- 30

ansicht zu erneuern unter Einbeziehung des abzureißenden 31

Gebäudes. 32

Die Kläger behaupten, für das Objekt X-straße 13 33

könnte ein um mindest 15 % höherer Kaufpreis für den Fall 34

erzielt werden, daß keine Mieter übernommen werden müssen. 35

Ein Minderpreis von 15 % sei als wesentlicher Nachteil 36

im Sinne des § 564 b BGB für den Verkauf mit dem Mieter 37

anzusehen. 38

Die Kläger beantragen, 39

der Beklagte wird verurteilt, die 40

von ihm im 1. OG innegehabten Räum- 41

lichkeiten im Objekt X-straße 42

13 in Y, bestehend aus 43

3 Zimmern sowie Küche zu räumen und 44

geräumt herauszugeben. 45

Der Beklagte beantragt, 46

die Klage abzuweisen. 47

Der Beklagte bestreitet, daß die Kläger beabsichtigen, 48

das Gebäude abzureißen, bzw. das Grundstück zu verkaufen, 49

bzw. neu bebauen zu lassen. Unzutreffend sei, daß das Ge- 50

bäude verfallen sei. Die für den Abriß des Gebäudes er- 51

forderliche Abbruchgenehmigung wie auch die Zweckentfrem- 52

dungsgenehmigung der Stadt Y liege bis zum heu- 53

tigen Zeitpunkt nicht vor. Die Erteilung der Zweckent- 54

fremdungsgenehmigung habe die Stadt Y mit Schrei- 55

ben vom 23.09.1988 erst "in Aussicht gestellt". Bisher 56

hätten die Kläger nicht substantiiert dargelegt, daß 57

Neubaupläne entsprechend der von der Stadt Y 58

angekündigten Auflage vorhanden seien. Im übrigen reiche 59

die Möglichkeit, durch den Verkauf eines geräumten Hauses 60

einen höhreren Kaufpreis zu erzielen, nicht aus, um ein 61

Mietverhältnis zu kündigen. Schließlich hätten die Kläger 62

auch nicht substantiiert vorgetragen, wie die angemessene 63

wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks aussehen 64

soll. 65

Der Beklagte behauptet, wegen der Wohnungsknappheit auf 66

dem Y-er Wohnungsmarkt seien für ihn als aus- 67

ländischer Mitbürger Mietwohnungen in der Preislage von 68

500,-- DM pro Monat nicht erhältlich. 69

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 70

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet. 71

Die Klage ist nicht aus § 564 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerecht- 72

fertigt. Ein berechtigter Kündigungsgrund steht den Klägern 73

nicht zur Seite. Nach der genannten Vorschrift ist die 74

Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter durch die Fort- 75

setzung des Mietverhältnisses an der angemessenen Ver- 76

wertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erheb- 77

liche Nachteile erleiden würde. Eine anderweitige Ver- 78

wertung des Grundstücks kann auch in dem Abbruch des 79

Hauses bestehen. Derartige Maßnahmen des Vermieters recht- 80

fertigen die Kündigung jedoch nicht generell sondern nur 81

bei Vorliegen weiterer Voraussetzungen. Solche Voraus- 82

setzungen sind gegeben, wenn das Mietshaus baufällig oder 83

so veraltet ist, daß es den heutigen Wohnbedürfnissen 84

nicht mehr entspricht, keine angemessene Rendite abwirft 85

und ein Neubau für den Vermieter eine günstige wirtschaft- 86

liche Verwertung sein würde. Dazu bedarf es eines sub- 87

stantiierten Sachvortrages, die Kalkulation muß zumindest 88

überschlägig offengelegt werden (vgl. dazu AG Darmstadt 89

in WM 1987, 321 und LG Düsseldorf in WM 1987, 321). Es 90

kommt mithin auf die Wirtschaftlichkeit des Mietgrund- 91

stückes im gegenwärtigen Zeitpunkt an, die anhand einer 92

Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend der 2. Berech- 93

nungsverordnung aufzustellen ist (vgl. dazu Sternel IV 94

Anmerkung 150). Daran fehlt es hier. Als weitere Voraus- 95

setzung einer angemessenen Verwertung bei Abbruch des 96

Hauses ist die Vorlage der Abbruchs- und Zweckentfrem- 97

dungsgenehmigung zu nennen (vgl. dazu OLG Hamburg in NJW 98

1981, 2308 und Beuermann in ZMR 1979, Seite 97). Die 99

Abriß- und Zweckentfremdungsgenehmigungen sind den Klä- 100

gern bislang nicht erteilt worden. Auch bei dem Abriß 101

mit geplantem Wiederaufbau handelt es sich um eine Zweck- 102

entfremdung im Sinne der entsprechenden Länderverordnungen. 103

Die Vorlage beider Genehmigungen ist bereits deshalb 104

notwendig, weil eine wirtschaftliche Verwertung, die 105

öffentlich-rechtlich nicht erlaubt ist, nicht angemessen 106

ist (vgl. dazu Beuermann a.a.O.). 107

Der behauptete Mindererlös von 15 % beim Verkauf des 108

Grundstücks mit den bestehenden Mietverhältnissen ist 109

ebenfalls kein Kündigungsgrund im Sinne des § 564 b Abs. 110

2 Ziffer 3 BGB. Zwar ist anerkannt, daß ein solcher Minder- 111

erlös die angemessene Verwertung des Grundstücks in Frage 112

stellt. Auch wenn die Vermutung eines geringern Kaufpreises 113

naheliegt, muß der Vermieter im Streitfall dartun, daß 114

und welche Verkaufsbemühungen er unternommen hat und welche 115

Mißerfolge oder Erschwerungen dabei aufgetreten sind, weil 116

das streitbefangene Objekt vermietet gewesen ist (vgl. dazu 117

Sternel IV Anmerkung 152). 118

Der Streitfall ist hier gegeben, der Beklagte hat möglichen 119

Mindererlös bestritten, ein entsprechender Sachvortrag 120

der Kläger fehlt aber. Damit läßt sich auch dieser 121

Kündigungsgrund nicht feststellen. 122

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung 123

über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziffer 124

11, 711 ZPO. 125

AG Düsseldorf: arbeitskraft, vergütung, einspruch, aktiengesellschaft, verfügung, provision, vollstreckbarkeit, stillschweigend, form, anstellung

51 C 8004/04 vom 25.08.2005

AG Düsseldorf: zahnärztliche behandlung, private krankenversicherung, gerichtsakte, prothese, zahnarzt, versorgung, krankenkasse, dokumentation, anhörung, behandlungsfehler

41 C 147/07 vom 04.04.2008

AG Düsseldorf: versicherungsnehmer, aufklärungspflicht, arbeitslosigkeit, sorgfalt, tarif, initiative, treuepflicht, datum, unterlassen, versicherer

51 C 15000/06 vom 03.05.2007

Anmerkungen zum Urteil