Urteil des AG Düsseldorf vom 23.07.2008
AG Düsseldorf: hausordnung, mietwohnung, allgemeine geschäftsbedingungen, treppenhaus, dachgeschoss, mietvertrag, vermieter, mietsache, daten, bestandteil
Amtsgericht Düsseldorf, 53 C 1736/08
Datum:
23.07.2008
Gericht:
Amtsgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
Richter
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
53 C 1736/08
Tenor:
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 18.6.2008
durch den Richter am Amtsgericht X
für R e c h t erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung
der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu
vollstrecken-den Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte
ihrerseits bis zum Be-ginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Tatbestand:
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Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus einem Wohnraummietverhältnis einen
Anspruch auf Unterlassung der Wäschetrocknung in der Mietwohnung geltend.
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Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagte Mieterin einer Wohnung im Dachgeschoss
des Hauses Xstraße in X. Das Hausobjekt besteht aus drei Mietwohnungen. Die
Klägerin und deren Tochter bewohnen jeweils eine der drei Mietwohnungen. In dem
Hausobjekt befindet sich im Kellergeschoss ein Trockenraum, der von der Beklagten
auch bis März 2007 zur Trocknung ihrer Wäsche benutzt worden ist. Die Parteien
schlossen am 28.3.2003 einen schriftlichen Mietvertrag über die oben genannte
Wohnung mit Mietbeginn zum 15.3.2003. Der schriftliche Mietvertrag enthält in § 23
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nachfolgende Regelung:
Hausordnung
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Der Mieter erkennt an, dass die auf den Seiten 17 bis 19 abgedruckte
Hausordnung Bestandteil dieses Vertrages ist. Er verpflichtet sich, dass er und
seine Mitbewohner, Gäste und Besucher, Lieferanten und Beauftragte, die
Bestimmungen einhalten. Zur Änderung der Hausordnung ist der Vermieter
berechtigt, soweit dadurch keine zusätzliche Belastung für den Mieter eintritt."
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Im Anschluss an § 25 des schriftlichen Mietvertrages enthält dieser die
maschinenschriftlich vorformulierte Hausordnung mit folgendem Inhalt:
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Hausordnung
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Im Interesse eines gedeihlichen Zusammenwohnens aller Hausbewohner ist
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gegenseitige Rücksichtnahme und Sorgfalt erforderlich.
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……
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II. Waschordnung
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1. Befinden sich im Haus eine Waschküche und Trockenräume, so ist das
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Waschen und/oder Trocknen in anderen Räumen nicht gestattet, ausgenommen
Kleinkinderwäsche in mäßigem Umfang und Einzelstücke. Tropfnasse Wäsche
darf auf dem Trockenboden nicht aufgehängt werden. Hausfremde Wäsche darf
nicht gewaschen werden."
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Die Beklagte trocknet seit März 2007 ihre gesamte Wäsche in der vorgenannten
Wohnung im Dachgeschoss.
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Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 18.5.2007 auf, das Trocknen in
der Wohnung zu unterlassen. Sie behauptet, dass der Trockenraum im Kellergeschoss
ca. 12 qm groß sei und sich dort dreizehn Wäscheleinen mit einer Gesamtlänge von
28,5 Metern befinden würden. Sie behauptet weiter, dass das Trocknen der Wäsche in
der Mietwohnung der Beklagten dazu geführt habe, dass ein unangenehmer Geruch im
Treppenhaus des Hauses entstanden sei; es rieche dort nach feuchtschwangerer Luft.
Des Weiteren behauptet die Klägerin, dass das Entstehen von
Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilz in einer Wohnung insbesondere dann
gefördert werde, wenn die Wohnung unzureichend belüftet und beheizt werde. Aus der
Verbrauchserfassungsliste 2005/2006 sei ersichtlich, dass Verbrauchswerte im
Badezimmer nur sehr gering und im Wohnzimmer nur gering erfasst worden seien. In
allen anderen Räumen seien überhaupt keine Verbrauchswerte erfasst worden. Aus der
Verbrauchserfassungsliste 2006/2007 sei ersichtlich, dass in der Küche nur eine einzige
Verbrauchseinheit erfasst worden sei. Darüber hinaus seien in den beiden
Wohnräumen zehn bzw. siebzehn Einheiten, im Badezimmer und im verbleibenden
weiteren Raum erneut keine Verbrauchseinheiten erfasst worden. Die Klägerin
behauptet, dass das Trocknen der Wäsche in der Wohnung der Beklagten weitaus
häufiger geschehe, als dies von der ihr beobachtet und in der Klageschrift mit konkreten
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Daten wiedergegeben worden sei. Sie behauptet weiter, die Beklagte habe die
Mietwohnung auch unzureichend gelüftet. Es sei festgestellt worden, dass die Wohnung
lediglich durch ein kurzes Öffnen des Küchenfensters belüftet werde, und zwar auch
dann, wenn Wäsche in der Wohnung getrocknet werde. Sowohl die anderen Fenster der
Wohnung als auch die Balkontür seien immer geschlossen. Da sich in der Wohnung
hochwertige Holzeinbauten (Dielendecke, kompletter Einbaukleiderschrank und ein
Raumteiler aus Kirschbaumholz, der Wohn- und Schlafraum voneinander trennt)
vorhanden seien, müsse das Entstehen von Feuchtigkeit und Schimmelpilz schon im
Ansatz unterbunden werden.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass mit Rücksicht auf die Regelung in § 23 des
Mietvertrages die streitbefangene Hausordnung nicht nur das Verhalten der Mieter
untereinander regele, sondern zu einer Einbeziehung der Hausordnung in den
Mietvertrag führe und damit zugleich die rechtlich zulässige Möglichkeit bestehe, eine
selbständige Verpflichtung des Mieters gegenüber dem Vermieter zu begründen. Sie ist
weiterhin der Ansicht, dass das in Rede stehende Verbot als Bestandteil des
Hauptmietvertrages oder als Bestandteil der Hausordnung wirksam vereinbart worden
ist. Bei einem Vorhandensein eines zugänglichen Trockenraums könne es der
Beklagten wirksam untersagt werden, Wäsche in der Wohnung zu trocknen. Das
Wäschetrocknen in der Wohnung gehöre beim Vorhandensein eines Trockenraums
nicht zum gewöhnlichen Mietgebrauch.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagte zu verurteilen, es zu unterlassen, in der im Dachgeschoss des
Hauses Xstraße in X gelegenen Wohnung Wäsche zu trocknen,
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der Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu
10.000,00 € und/oder für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann,
Ordnungshaft von zwei Wochen anzudrohen.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Sie ist der Ansicht, dass das Wäschetrocknen in der Wohnung zum normalen
Mietgebrauch gehöre. Die Wohnung werde während der Wäschetrocknung ausreichend
belüftet und beheizt.
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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze
und mitüberreichten Anlagen verwiesen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Klage ist unbegründet.
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Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Unterlassung der
Wäschetrocknung in der Dachgeschoss der Beklagten nach §§ 541, 535, 1004 BGB.
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Der Vermieter einer Mietwohnung hat gegen den Mieter nach §§ 541, 535, 1004 BGB
einen Unterlassungsanspruch nur in den Fällen eines vertragswidrigen Gebrauchs der
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Mietsache durch den Mieter. Der Mieter muss den vertragswidrigen Gebrauch auch
nach erfolgter Abmahnung weiterhin fortsetzen.
Entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin konnte durch die Regelungen in § 23 des
Mietvertrages in Verbindung mit der Haus- und Waschordnung der Beklagten das
Wäschetrocknen in der Dachgeschosswohnung unter Hinweis auf das Vorhandensein
eines Trockenraums im Kellergeschoss nicht verboten werden. Die Klägerin hat zwar
zutreffend darauf hingewiesen, dass mit Rücksicht auf § 23 des schriftlichen
Mietvertrages die Haus- und Waschordnung Vertragsbestandteil geworden ist, aber das
Landgericht Düsseldorf –Berufungszivilkammer in Zivilsachen- hat durch Beschluss
vom 18.4.2008 ausgeführt, dass die Hausordnung grundsätzlich nur die für das
Verhalten der Mieter untereinander maßgebende "Rechtsordnung" darstellt. Bereits aus
diesem Grund sei es zweifelhaft, ob eine Hausordnung das Verbot des
Wäschetrocknens in der Wohnung, das keinerlei Auswirkungen auf das
Zusammenleben der Mieter untereinander habe, überhaupt wirksam regeln könne.
Jedenfalls könne in einer Hausordnung grundsätzlich nur eine nähere konkrete
Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen. Hingegen könnten
dem Mieter nicht zusätzlich wesentliche Pflichten auferlegt oder mietvertraglich bzw.
gesetzlich eingeräumte Rechte wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden
(Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete Handkommentar, 9. Auflage, 2007, vor §
535, Rn. 52). Daher sei zum Beispiel ein in der Hausordnung enthaltenes Verbot des
Aufstellens von Waschmaschinen, Geschirrspülern und anderen gebräuchlichen
Haushaltsgeräten in der Wohnung, soweit diese fachgerecht betrieben und aufgestellt
werden, in einer Hausordnung ebenso unzulässig wie in einem Formularmietvertrag,
weil hierdurch der gesetzlich und mietvertraglich zulässige Gebrauch der Mietsache
wesentlich eingeschränkt werde.
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Das Landgericht Düsseldorf hat darauf hingewiesen, dass eine höchstrichterliche
Entscheidung bislang nicht vorliege, ob das Trocknen von Wäsche innerhalb der
Wohnung trotz Vorhandenseins eines dem Mieter zugänglichen Trockenraums im
Hause untersagt werden könne oder ob das Trocknen von Wäsche in der Wohnung zum
vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehöre. Es erscheine vertretbar, dass
Trocknen von Wäsche auf Wäscheständern oder Ähnlichem innerhalb der Wohnung für
vom gewöhnlichen Mietgebrauch umfasst anzusehen, soweit sich das
Trockenaufkommen im Rahmen des Üblichen halte. Der Umfang des
Trockenaufkommens (drei Waschtage pro Monat) war bereits Gegenstand des
Prozesskostenhilfeverfahrens und damit Gegenstand der Entscheidung des
Landgerichts Düsseldorf im Prozesskostenhilfeverfahren. Das Trockenaufkommen von
drei Waschtagen pro Monat hält sich im Rahmen des Üblichen, so dass das Trocknen
von Wäsche auf Wäscheständern oder ähnlichen Vorrichtungen innerhalb der Wohnung
vom gewöhnlichen Mietgebrauch umfasst wird. Die Klägerin, die insoweit darlegungs-
und beweispflichtig ist, hat nicht anhand konkreter Tatsachen vorgetragen und unter
Beweis gestellt, dass das monatliche Trockenaufkommen der Beklagten in der
streitgegenständlichen Wohnung im Durchschnitt mehr als drei Waschtage pro Monat
betragen hat und dass infolge eines unzureichenden Lüftungs- und Heizverhaltens der
Beklagten eine konkrete Gefährdung der Sachsubstanz der Wohnung eintreten wird
bzw. bereits Anfangsschäden in der Wohnung tatsächlich eingetreten sind. Sie hat zum
zeitlichen Umfang des Wäschetrocknens in der Wohnung der Beklagten in der
Klageschrift (Seite 3) konkrete Daten angegeben. Im Durchschnitt der Monate Juli bis
November 2007 ergeben sich aus den vorgetragenen Daten durchschnittlich nicht mehr
als drei Waschtage pro Monat. Das tatsächliche Vorbringen der Klägerin zum
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Lüftungsverhalten der Beklagten ist vollkommen unsubstantiiert bzw. substanzlos, denn
sie kann naturgemäß aufgrund von Beobachtungen von außen keine konkreten
Angaben dazu machen, wann und in welchem Umfang die Beklagte die
Wäschetrocknung in der Wohnung vornimmt und wann und in welchem Umfang die
Beklagte die Wohnung tatsächlich lüftet. Der pauschale Vortrag der Klägerin zum
Lüftungsverhalten der Beklagten im Schriftsatz vom 23.5.2008 (Bl. 103 GA) ist einer
Beweisaufnahme bereits nicht zugänglich, denn die Klägerin wird nicht lückenlos über
vierundzwanzig Stunden am Tag die Öffnung/Nichtöffnung der Fenster der
Mietwohnung der Beklagten beobachtet haben bzw. beobachtet haben können, so dass
die Vernehmung der angebotenen Zeugin insoweit ein unzulässiger
Ausforschungsbeweis wäre. Auch aus dem Heizungsverhalten der Beklagten, welches
sich aus den Verbrauchserfassungslisten 2005/2006 bzw. 2006/2007 ergibt, lassen sich
keine eindeutigen Rückschlüsse auf ein unzureichendes Heizungsverhalten der
Beklagten ziehen, zumal im Vergleich der Verbrauchserfassungslisten 2005/2006 zu
2006/2007 ein erhöhter Verbrauch im Jahr 2006/2007 im Vergleich zum Vorjahr
eingetreten ist. Eine Steigerung der Verbrauchseinheiten geht damit einher mit dem
Beginn der Wäschetrocknung in der Wohnung der Beklagten. Die Klägerin hat nach
dem Sach- und Streitstand damit nicht anhand konkreter Tatsachen vorgetragen, dass
die Beklagte in den Zeiten der Wäschetrocknung in der Wohnung die Mietwohnung
nicht ausreichend gelüftet bzw. beheizt hat. Sie hat zudem nicht anhand konkreter
Tatsachen vorgetragen, dass infolge des bisherigen Mietgebrauchs durch die Beklagte
(Trocknung der gesamten Wäsche in der Wohnung) bereits ein Anfangsschaden
tatsächlich eingetreten ist. Die Klägerin befürchtet insoweit lediglich aufgrund der
tatsächlichen Nutzung durch die Beklagte den Eintritt eines entsprechenden Schadens.
Letzteres ist aber insoweit nicht ausreichend.
Es kann für die Entscheidung des Rechtsstreits auch dahingestellt bleiben, ob infolge
der Wäschetrocknung in der Mietwohnung ein unangenehmer Geruch im Treppenhaus
des Mietobjektes entstanden ist oder nicht bzw. ob es nach feuchtschwangerer Luft im
Treppenhaus riecht oder nicht, denn allein das Auftreten des Geruchs von gewaschener
Wäsche im Treppenhaus führt nicht dazu, dass dem Mieter das Trocknen der Wäsche in
der Wohnung untersagt werden kann. Letztendlich handelt es sich bei der Einordnung
bzw. dem Auftreten von Gerüchen im Treppenhaus als angenehm oder unangenehm
um eine lediglich subjektive Bewertung ohne objektive überprüfbare
Anknüpfungstatsachen.
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Im Ergebnis gehört das Trocknen der Wäsche in der Mietwohnung zum gewöhnlichen
Mietgebrauch der Mietwohnung und konnte daher von der Klägerin durch eine
Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietvertrag nicht wirksam untersagt werden. Die
Klage war mithin vollumfänglich abzuweisen.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711,
108 ZPO.
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Der Streitwert wird auf insgesamt 1.500,00 € festgesetzt.
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