Urteil des AG Düsseldorf vom 23.07.1999
AG Düsseldorf: wohnung, abrechnung, vergütung, wohnfläche, vollstreckbarkeit, betrug, haus, pauschal, datum, haftpflichtversicherung
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Amtsgericht Düsseldorf, 20 C 288/99
23.07.1999
Amtsgericht Düsseldorf
Richter
Urteil
20 C 288/99
hat das Amtsgericht Düsseldorf
auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juni 1999
durch den Richter X
für R e c h t erkannt:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 449,74 DM nebst
4 % Zinsen seit dem 8.12.1998 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger zu 63 %
Und der Beklagten zu 37 % auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Abfassung des Tatbestandes wird nach § 313 a ZPO abgesehen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Klage ist zum Teil begründet.
Die Nebenkostenabrechnung des Klägers gegenüber der Beklagten für das Jahr 1996 ist
zum Teil derzeit nicht fällig.
Eine Nebenkostenabrechnung hat als Mindestangaben eine Zusammenstellung der
Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die
Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
zu enthalten (BGH WuM 1982, 207). Diesen Voraussetzungen wird die
Nebenkostenabrechnung des Klägers vom 27.11.1998 teilweise nicht gerecht.
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1.
Die Position "Aufzugskosten" ist derzeit mangels Nachvollziehbarkeit des zugrunde
gelegten Verteilerschlüssels insgesamt nicht fällig. Der in Anlage K 5 niedergelegte
Verteilerschlüssel ist unter Buchstabe b und c nicht nachvollziehbar. Aus der vorgelegten
Anlage lässt sich unter b nicht entnehmen, auf welchem Wege der anteilige
Etagencoeffizient unter der daraus resultierende Betrag in Höhe von 245,65 DM ermittelt
worden ist. Dasselbe gilt für den Rechenweg gemäß c des Verteilerschlüssels.
2.
Hausmeisterkosten kann der Kläger von der Beklagten lediglich in Höhe von 307,69 DM
verlangen.
Unstreitig erhielt der Hausmeister für seine Tätigkeit 500,-- DM im Monat. In dieser
Entlohnung war u.a. die Reinigung aller von den Mietern gemeinsam benutzten
Räumlichkeiten sowie die Säuberung der Außenanlage, insbesondere der
Mülltonnenanlage, Gartenarbeiten, Überwachung des Fahrstuhls und anderes umfasst.
Soweit die Beklagte einwendet, die Mülltonnenanlage sei im Jahre 1996 verschmutzt
gewesen, das Laub im Garten nicht gerecht und der Rasen nicht gemäht worden, so ist
dies unerheblich. Denn selbst wenn die Arbeiten des Hausmeisters im Außenbereich in
einzelnen Punkten zu wünschen übrig gelassen haben sollten, ist eine Vergütung in Höhe
von 500,-- DM pro Monat angemessen. Denn der Hausmeister übernimmt die Reinigung
aller den Mietern gemeinsam zustehenden Räumlichkeiten, ohne dass die Beklagte die
Arbeiten insoweit beanstandet. Bei knapp 20 Personen, die im Haus im Jahre 1966 gelebt
haben, entfällt pro Person auf die Hausreinigung lediglich gut 25,-- DM, was
vergleichsweise als eher niedrig anzusehen ist. Schon die Tatsache, dass der Hausmeister
unstreitig die Hausreinigung vornimmt, rechtfertigt somit die Vergütung in Höhe von 500,--
DM pro Monat.
Die Zusatzkosten in Höhe von 564,32 DM können allerdings im Rahmen der
Abrechnung nicht berücksichtigt werden, da nicht sichergestellt ist, dass dieser
Kostenbetrag zum Teil auch nicht abrechnungsfähige Positionen wie beispielsweise die
genannten Glühbirnen enthält. Der vom Kläger gewählte Verteilerschlüssel ist hinsichtlich
der Hausmeisterkosten unzweckmäßig. Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich,
jeder Wohneinheit 300,-- DM pauschal aufzuerlegen und den Rest nach der Anzahl der
Personen aufzuteilen. Im übrigen betrug nach dem eigenen Verteilerschlüssel des Klägers
die Personenanzahl im Jahre 1996 19,5 Personen und nicht 18,5 Personen.
Es ist daher folgende Anteilsberechnung vorzunehmen:
6.000,-- DM: 19,5 Personen = 307,69 DM.
3.
Da die in der Abrechnung genannte Haftpflichtversicherung auch eine
Privathaftpflichtversicherung in Höhe von 9,70 DM enthält, sind die vom Kläger
berechneten 0,61 DM aus der Nebenkostenabrechnung herauszurechnen.
4.
Keinen Bedenken begegnet es, wenn der Kläger bei der Berechnung der
wohnflächenabhängigen Positionen für die Wohnung der Beklagten 70 qm veranschlagt.
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Dies steht nicht im Widerspruch zu den mietvertraglichen Vereinbarungen. Dort ist lediglich
festgehalten, dass die Wohnung "ca. 68 qm" groß ist. Das einfache Bestreiten der vom
Kläger zugrunde gelegten Wohnfläche ist unwirksam. Denn die Beklagte hat nicht
vorgetragen, welche Fläche denn nach ihrer Auffassung die Wohnung tatsächlich aufweist.
Es ergibt sich somit folgende Berechnung des klägerischen Nachzahlungsanspruchs:
Verlangter Nachzahlungsbetrag 1.245,40 DM.
Abzüglich Aufzugskosten 691,16 DM.
Abzüglich zuviel berechnete Hausmeisterkosten 103,89 DM.
Abzüglich zuviel berechnete Versicherung 0,61 DM.
Ergibt 449,74 DM.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284, 285, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung sowie die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 1.212,33 DM.