Urteil des AG Dortmund vom 16.02.2010
AG Dortmund (verhältnis zu, kläger, wohnfläche, verwaltung, höhe, abrechnung, keller, verhältnis, miteigentümer, wohnung)
Amtsgericht Dortmund, 512 C 57/09
Datum:
16.02.2010
Gericht:
Amtsgericht Dortmund
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
512 C 57/09
Tenor:
Die in der Eigentümerversammlung vom 10.09.2009 gefassten
Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 6 und Tagesordnungspunkt
werden aufgehoben und für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 20 % und die
Beklagten nach Köpfen zu 80 %.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil zu
vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Kläger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Der Streitwert für den Antrag zu 1) wird auf
2.000,00 Euro,
für den Antrag zu 2) auf
500,00 Euro
und den Antrag zu 3) auf
300,00 Euro
festgesetzt.
T a t b e s t a n d :
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Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft W St in E. Dieser
Eigentümergemeinschaft liegt die Teilungserklärung des Notars Dr. P vom 11.05.1995
zugrunde. Der von den Klägern erworbene Miteigentumsanteil beläuft sich nach dieser
Teilungserklärung auf 363/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung
im Erdgeschoss und Souterrain in Größe von ca. 107,79 m² Wohnfläche und ca. 56,09
m² Nutzfläche (Nr. 1 des Aufteilungsplanes).
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Nach Ziffer 3.2 der Teilungserklärung werden die Lasten des gemeinschaftlichen
Eigentums sowie die Kosten seiner Instandhaltung und Instandsetzung im Verhältnis
der Miteigentumsanteile umgelegt.
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Diese Miteigentumsanteile sind in etwa nach dem Verhältnis der in der
Teilungserklärung angegebenen Wohnfläche je Wohnung zur Gesamtwohnfläche
errechnet.
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Seit Errichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat sich an den baulichen
Verhältnissen und der Nutzung nichts geändert. Die Kläger haben im Souterrain eine
Sauna eingerichtet, ferner gibt es dort einen Hobbykeller mit einer Modelleisenbahn
sowie einen Vorratskeller und einen Waschkeller. Außerdem gibt es im Keller noch
einen als Hobbyraum bezeichneten Raum, einen Heizungskeller und einen Gang; diese
Räume stehen im Gemeinschaftseigentum, jedoch ist zugunsten der Kläger in der
Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden. Auch an der Nutzung
dieser Räume hat sich seit Errichtung der Eigentümergemeinschaft in tatsächlicher
Hinsicht nichts verändert. Schließlich gibt es noch einen weiteren Kellerraum im
Souterrain, der im Sondereigentum eines der Beklagten steht und einen im
Gemeinschaftseigentum stehenden Raum, an dem kein Sondereigentum bestimmt
wurde. Die Räume im Keller weisen teilweise eine Höhe von unter 2 Meter auf.
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In der Eigentümerversammlung vom 10.09.2009 hatte die Eigentümergemeinschaft mit 3
Ja und einer Nein-Stimme beschlossen:
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"Die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des
Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar
gegenüber Dritten abgerechnet werden und die Kosten der Verwaltung werden
abweichend von Ziffer 3.2 der Gemeinschaftsordnung ab dem Wirtschaftsjahr
2009/2010 nicht mehr nach Miteigentumsanteilen sondern nach Quadratmetern
umgelegt.
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Dabei wird eine Gesamtfläche von 352,75 m² zugrunde gelegt. Diese
Gesamtfläche wird auf die Sondereigentum/Teileigentumsanteile wie folgt
aufgeteilt.
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Miteigentümer R 165,36 m²
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Miteigentümer Kr 80,61 m²
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Miteigentümer W 28,53 m²
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Miteigentümer Ri 78,25 m²"
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Zur Erläuterung hatte der Verwalter zuvor in einer Vorlage zum Tagesordnungspunkt 6
angegeben, dass die Fläche der Miteigentümer R die Wohnfläche von 107,79 m² sowie
die Nutzfläche von 56,09 m² und jeweils 1,48 m² fiktiver Wohnfläche für Garage
beinhalte. Die fiktive Wohnfläche je Garage ergibt sich aus den Miteigentumsanteilen
der Garagen im Verhältnis zur Wohnfläche. Ferner hat er angegeben, dass der
Beschluss gemäß § 16 Abs. 3 WEG der einfachen Stimmenmehrheit nur bedarf. Weiter
hat er ausgeführt, dass die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen und die Zuführung
zur Rücklage gemäß § 16 Abs. 4 WEG nur im Einzelfall abweichend von der
Teilungserklärung geregelt werden können, dann jedoch mit qualifizierter Mehrheit
nämlich mit der Mehrheit von ¾ aller Stimmberechtigten und mehr als der ½ aller
Eigentumsanteile.
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Die Wohnung der Kläger wird mit einer eigenen Heizungsanlage beheizt. Sonstige
verbrauchsabhängige Kosten werden verbrauchsabhängig abgerechnet. Ferner wurde
in der Versammlung auch der Wirtschaftsplan 2009/2010 beschlossen und diesem der
zuvor beschlossene Abrechnungsschlüssel zugrunde gelegt.
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Ferner wurde in diesem Wirtschaftsplan eine Rechnung über 118,38 € eingestellt.
Hierbei handelt es sich um Kosten, die der Eigentümer Ri im Jahre 2005 verauslagt
hatte. Es handelte sich um die Kosten einer vergeblichen Anfahrt einer Installationsfirma
weil ein Heizungsnotfall vorgelegen hatte. Außerdem ist in die Abrechnung ein Betrag in
Höhe von 394,43 € für Rechtsanwalts- und Gerichtskosten eingestellt worden. Hierbei
handelt es sich um Kostenverfolgung gegenüber einem ehemaligen Eigentümer Gr.
Diesem gegenüber waren Ansprüche aus der Abrechnung 2006/2007 geltend gemacht
worden, obwohl er gar nicht mehr Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der
Beschlussfassung war. Der Eigentümer K hatte sich dann in der Versammlung vom
10.09.2009 bereit erklärt, den Betrag zu übernehmen. Trotzdem ist ein Mahnverfahren
gegen den Voreigentümer eingeleitet worden, weshalb diese Kosten entstanden sind.
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In der Versammlung ist dem Verwalter unter Tagesordnungspunkt 5 Entlastung erteilt
worden. Die Kläger sind der Auffassung, dass eine Änderung des
Abrechnungsschlüssels vorliegend nicht möglich war. Bei ihnen sei ein
Vertrauenstatbestand entstanden, der durch eine Änderung enttäuscht wurde. Sie hätten
sich vor Erwerb ausgerechnet, wie hoch ihre Nebenkosten sein würden. Es sei auch nie
etwas geändert worden. An den tatsächlichen Verhältnissen weshalb eine Änderung
durch Mehrheit nicht möglich sei. Hinsichtlich der Rechnung über 118,38 € sind sie der
Auffassung, dass sie den erfolglosen nicht veranlasst hätten, da sie auch im Urlaub über
Handy und Anrufbeantworter zu erreichen seien.
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Hinsichtlich der Anwalts- und Gerichtskosten sind sie der Auffassung, dass diese bei
ordnungsgemäßer Verwaltung nicht angefallen wären.
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Die Kläger beantragen,
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wie erkannt und zusätzlich die Jahresabrechnung 2008/2009 bezüglich der
Position Instandhaltungskosten und Anwalts- und Gerichtskosten aufzuheben
und für unwirksam zu erklären.
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Die Beklagten sind der Auffassung, dass der Verteilungsschlüssel gegen allgemeine
Gerechtigkeitsüberlegungen verstieße. Sie sind der Auffassung, dass die Kläger im
Verhältnis zu den tatsächlichen Nutzungen, die diese aus der Grundbesitzung ziehen,
im Verhältnis zu sämtlich anderen Eigentümer über 14 Jahre hinweg unangemessen
bevorteilt wurden. Bei der Neuberechnung habe man die Räume Hobby 1, Sauna und
Hobby 2 in voller Höhe berücksichtigt. Dass diese Räume, die für eine Wohnnutzung
nach der Landesbauordnung erforderliche Höhe – unstrittig – zum Teil nicht haben, sei
unerheblich.
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Die Jahresabrechnung sei rechtmäßig, da die Beträge tatsächlich geflossen seien.
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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der
gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist teilweise begründet.
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I.
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Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Tagesordnungspunkt 6
beschlossen hat, den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten von
Miteigentumsanteilen auf Quadratmeter umzustellen ist dieser Beschluss rechtswidrig
und war aufzuheben.
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1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte insofern keine Beschlusskompetenz.
Eine solche ergab sich auch nicht aus § 16 Abs. 3 WEG.
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a) Dabei ist entgegen dem missverständlichen Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG nicht
Voraussetzung für die Umstellung, dass die Betriebskosten zunächst nach Verbrauch
oder Verursachung erfasst werden, um sie anschließend umzustellen. Die Aufzählung
in der Vorschrift bedeutet nur, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere
Beschlusskompetenzen hat. Sie kann zunächst beschließen, Betriebskosten bzw.
Verwaltungskosten nach Verbrauch oder Verursachung zu erfassen. Ferner hat die
Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz, die Kosten nach einem anderen
Maßstab zu verteilen. Dies kann dann zunächst der Maßstab sein, den man aus der
zuvor beschlossenen Erfassung ermittelt. Es kann aber auch ein ganz anderer Maßstab
sein.
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b) Der Beschluss ist auch nicht wegen Ziffer 3.2 der Teilungserklärung rechtswidrig.
Nach § 16 Abs. 5 WEG kann durch einen Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG
von einer Teilungserklärung abgewichen werden. Dies gilt auch dann, wenn die
Teilungserklärung, wie im vorliegenden Fall gerade keine Öffnungsklausel vorsieht.
Gerade für diesen Fall ist der § 16 Abs. 3 WEG durch die Reform des
Wohnungseigentumsgesetzes eingeführt worden.
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c) Eine Einschränkung, dass § 16 Abs. 3 WEG nur die Abänderung von sinnlosen oder
unklaren Kostenverteilungsschlüsseln der Teilungserklärung gestatte, wäre mit § 16
Abs. 3, 5 WEG nicht vereinbart (LG München ZMR 2010, 66).
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d) Auch die Argumente der Kläger aus der Klageschrift, dass bei ihnen ein
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Vertrauenstatbestand gesetzt worden sei, stehen deshalb einer Änderung nicht
entgegen. Seit der WEG Reform sind solche Änderungen möglich. Der Gesetzgeber
wollte gerade der Wohnungseigentümergemeinschaft hier eine zusätzliche
Beschlusskompetenz auch in den Fällen einräumen, in denen Teilungserklärungen eine
Änderung gerade nicht vorsahen.
Deshalb steht grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft ein
Ermessensspielraum zu. Ob sie eine Änderung des Abrechnungsschlüssels
beschließen will oder nicht. Dabei sind die Grenzen des Ermessens anhand aller
Umstände des Einzelfalls zu bestimmen (LG München a. a. O.).
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e) Grenze der Entscheidung ist das allgemeine Willkürverbot. So heißt es in der
amtlichen Begründung zu § 16 Abs. 3 WEG (Bundestagsdrucksache 16/887 Seite 23
abgedruckt auch in NZM 2006, 413):
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"Demnach können die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Privatautonomie
zwar grundsätzlich frei entscheiden, ob sie eine verursachungs- oder
verbrauchsabhängige Abrechnung einführen, ob sie davon absehen und
weiterhin nach dem geltenden oder nach einem anderen Maßstab abrechnen
wollen, aber jeweils nur im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Sowohl für
die Entscheidung des "ob" einer Änderung der Kostenverteilung, als auch für
die des "wie" muss es – wie bei der Anwendung einer Öffnungsklausel – einen
sachlichen Grund geben. Die Wohnungseigentümer dürfen also nicht willkürlich
entscheiden."
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Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine höhere Kostengerechtigkeit allein regelmäßig
für eine Änderung nicht ausreichend sein wird (Jennißen, Die Verwalterabrechnung
nach dem Wohnungseigentumsgesetz, Seite 21; Hügel in Beckscher Online-Kommentar
herausgegeben von Bamberger/Roth § 16 Randnr. 15, Stand 01.09.2009).
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Ein sachlicher Grund liegt im vorliegenden Fall nach Ansicht des erkennenden Gerichts
nicht vor.
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(1) Dabei ist zu berücksichtigten, dass sich in der Wohnungseigentumsanlage sowohl
baulich wie auch was die Nutzung angeht von Anfang an bis heute, also 14 Jahre lang,
nichts geändert hat. Die Beklagten konnten der Teilungserklärung ersehen, wie hoch ihr
Miteigentumsanteil war. Sie konnten erkennen, dass die Kosten sämtlich nach diesem
Miteigentumsanteil zu verteilen war und sie konnten auch erkennen, dass die Kläger
Sondereigentümer einer zusätzlichen Nutzfläche im Souterrain waren und zusätzlich
auch noch Berechtigte eines Sondernutzungsrechts, wie im Übrigen auch andere
Wohnungseigentümer auch, an weiteren Räumen hatten. Sie konnten auch ganz leicht
erkennen, unter Berücksichtigung welcher Flächen die Miteigentumsanteile errechnet
worden waren.
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Da die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthält, konnten also sämtliche
Beteiligte, also auch die Beklagten, davon ausgehen, dass diese Regelungen, ohne
dass sich tatsächlich im Hause etwas ändert, so zwischen ihnen, wie es bei Verträgen
eben üblich ist, weiter gilt. Allein durch die Einführung des § 16 Abs. 3 WEG hat sich
hieran nichts geändert.
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(2) Die Einbeziehung der Räumlichkeiten im Souterrain in die Kostenverteilung
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entspricht auch im Übrigen nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Dabei kann dahingestellt bleiben, welche Flächen im Keller überhaupt einbezogen
werden sollten. Nach dem angefochtenen Beschluss sollte dies wohl die Nutzfläche an
der die Kläger Sondereigentum im Souterrain haben, zugrundegelegt wurde. Nach den
Ausführungen des Verwalters sollte wohl eine andere Fläche im Keller maßgeblich
sein. Darauf kommt es aber nicht an. Die Räumlichkeiten im Souterrain sind nämlich auf
keinen Fall so zu bewerten, wie die sonstigen im Eigentum der Kläger stehenden
Räumlichkeiten.
Der Gesetzgeber hat in § 2 Wohnflächenverordnung (WohnflVO), der in Nordrhein-
Westfalen gemäß § 125a GG auch nach der Föderalismusreform zur Zeit noch weiter
gilt, zum Ausdruck gebracht, welche Grundflächen zur Wohnfläche gehören. Hierzu
zählen gemäß § 2 Abs. 3 WohnflVO insbesondere nicht die Flächen von
Zubehörräumen wie z. B. Kellerräumen und Heizungsräumen. Ferner zählen nicht dazu
Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des
Bauordnungsrechts der Länder genügen. Ferner hat der Gesetzgeber in § 4 der
Wohnflächenverordnung bestimmt, wie die Grundflächen von Räumen die grundsätzlich
bei der Ermittlung der Wohnflächen mitzurechnen sind, dann anzurechnen sind.
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Dabei hat der Gesetzgeber berücksichtigt, dass solche Räume in der Regel nicht so
genutzt werden, wie "normale" Wohnräume. Deshalb sind Räume mit einer lichten Höhe
von mindestens einem Meter und weniger als 2 Metern nur zur Hälfte anzurechnen.
Auch wenn die Wohnflächenverordnung vorliegend unmittelbar nicht anzuwenden ist,
weil es um die Festlegung eines Abrechnungsschlüssels geht, so sind die Vorgaben
jedoch bei der Beurteilung, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer
Verwaltung genügt, zu berücksichtigen. Sie enthalten entsprechende gesetzliche
Wertungen auf die bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines Beschlusses abgestellt
werden kann. Der Beschluss stellt ausdrücklich auf die Gesamtfläche ab. Dabei wird
von den Eigentümern "Wohnfläche" und "Nutzfläche" völlig gleichgesetzt. Das
entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Diese Bewertung ist
falsch.
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f) Zusätzlich ist zu berücksichtigen, dass für den Fall, dass die Kläger ihre Wohnung
vermieten sollten, gemäß § 556a Abs. 1 BGB ein eventuell zukünftiger Mieter seinen
Anteil nur entsprechend der so ermittelten Wohnfläche zu zahlen bereits sein wird.
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g) Außerdem verstößt der Beschluss auch deshalb gegen die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Sondernutzungsflächen anderer
Wohnungseigentümer nicht gleich bewertet wurden. Es gibt auch noch
Sondernutzungsflächen im Keller und Dachgeschoss, die anderen Eigentümern
zugewiesen wurden.
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Nach den Ausführungen des Verwalters im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die
Eigentümergemeinschaft auch die Flächen im Keller an denen zugunsten der Kläger ein
Sondernutzungsrecht besteht, in die Verteilung mit einbezogen.
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II.
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Da die Wohnungseigentümergemeinschaft den Wirtschaftsplan mit diesem, nach
Ansicht des Gerichts, falschen Abrechnungsschlüssel beschlossen hat, war der
Wirtschaftsplan deshalb ebenfalls aufzuheben.
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III.
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Soweit die Kläger auch die Aufhebung des Abrechnungsbeschlusses wegen der beiden
von ihnen angeführten Positionen beantragen, war die Klage abzuweisen.
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Die Beträge sind tatsächlich geflossen und müssen deshalb in die Abrechnung, die eine
Einnahme-Ausgabe-Rechnung darstellt, auch tatsächlich aufgenommen werden.
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1. Es könnte allenfalls darüber gestritten werden, welcher Umlageschlüssel hierauf
anzuwenden ist. Die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, wie sie wohl erfolgt ist,
verstößt dabei nach Ansicht des erkennenden Gerichts auch nicht gegen die
Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Es handelt sich um allgemeine
Instandhaltungskosten. Die Argumentation der Kläger ändert daran nichts. Für das
erkennende Gericht erscheint es schon mehr als merkwürdig, dass ein Zugang zu dem
Heizungsraum für Notfälle nicht problemlos möglich ist. Es ist kaum zumutbar, in einem
Notfall, den von den Klägern beschriebenen Weg zu beschreiten. Hier werden die
Eigentümer sich für die Zukunft wohl eine Notfalllösung einfallen lassen müssen, die
kein langwieriges hinterher telefonieren notwendig macht.
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2. Die Frage, ob die Anwalts- und Gerichtskosten aufzunehmen waren, ist ebenfalls von
der Frage zu trennen, ob die Eigentümergemeinschaft gegen den Verwalter oder den
beauftragten Anwalt wegen schuldhafter Pflichtverletzung des entsprechenden
Vertrages einen Schadensersatzanspruch auf Freistellung oder Zahlung hat. Da der
Betrag gezahlt wurde, ist er zunächst einmal in die Abrechnung aufzunehmen. Das das
Verhalten, so wie es sich dem erkennenden Gericht aufgrund vorgetragenen
Sachverhalts zur Zeit darstellt, wohl ein Beratungsverschulden zumindest des
Prozessbevollmächtigten aber ggf auch des Verwalters darstellt ist erst die 1. Stufe, da
sich anschließend die Frage stellt, ob der jeweils in Anspruch genommene sich auf die
Entlastung oder sonstige Umstände tatsächlich berufen kann und dies eventuell auch
tut. Wie die Verjährung ist dies ein Einwand, der erst einmal erhoben werden muss. Das
tut nicht jeder ehrbare Kaufmann. Das alles ändert aber alles nichts an der
Rechtmäßigkeit der Abrechnung.
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IV.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, wobei die Kostenverteilung auf
Beklagtenseite nach ständiger Rechtsprechung des Gerichts nach Köpfen zu erfolgen
hat, da im Beschlussanfechtungsverfahren keine Verurteilung als Gesamtschuldner
erfolgte. Dabei sind die Kosten auf Beklagtenseite jeweils für eine Wohnung als ein
"Kopf" zu verteilen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §
708 Ziff. 11, 711 ZPO.
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