Urteil des AG Dortmund vom 30.03.2010
AG Dortmund (gegen die guten sitten, wohnung, wichtiger grund, kläger, antrag, vermietung, genehmigung, verwalter, einwilligung, vorschrift)
Amtsgericht Dortmund, 512 C 75/09
Datum:
30.03.2010
Gericht:
Amtsgericht Dortmund
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
512 C 75/09
Tenor:
1. Den Beklagten wird bei Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu
250.000,00 € ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten untersagt, ihr
Wohnungseigentum R gewerblich zu Zwecken der Unterbringung stets
kurzzeitig wechselnder Personen ohne Zustimmung des Verwalters oder
der Wohnungseigentümergemeinschaft zu nutzen oder zu vermieten.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 1/3 und die
Beklagten zu 2/3.
4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
5. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch
Sicher-heitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aus dem Urteil zu
vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
6. Der Streitwert für den Antrag aus dem Schriftsatz vom 01.12.2009 in
Verbin-dung mit dem Schriftsatz vom 11.12.2009 wird auf 6.000,00 € und
der Streit-wert für den Antrag aus dem Schriftsatz vom 02.03.2010 auf
3.000,00 € fest-gesetzt.
T a t b e s t a n d :
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Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft R in D. Die Kläger
bewohnen ihre Wohnung selbst. Die Beklagten bieten die Wohnung im Internet als
Personalwohnungen an. Es heißt dort: "Die Lösung für Monteure, Arbeite und Teams,
die eine gute und preiswerte Unterkunft in der Nähe ihres Einsatzortes benötigen". Die
Beklagte zu 2. ist zwar Miteigentümerin, ist aber jeweils nicht Vermieterin der Wohnung.
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In der Teilungserklärung heißt es unter § 7 (Art der Nutzung)
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" 2) Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes in der Wohnung ist der
Wohnungseigentümer nur mit schriftlicher Bewilligung des Verwalters berechtigt. Der
Verwalter kann nur aus einem wichtigen Grunde die Einwilligung verweigern oder von
der Erfüllung von Auflagen abhängig machen. Als wichtiger Grund gilt es insbesondere,
wenn die Ausübung des Gewerbes oder Berufes eine unzumutbare Beeinträchtigung
der Wohnungseigentümer oder der Hausbewohner mit sich bringt oder befürchten lässt.
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3) Will der Wohnungseigentümer die Wohnung ganz oder zum Teil an Dritte zur
Benutzung überlassen, so bedarf er der schriftlichen Einwilligung des Verwalters. Diese
gilt nicht für eine Überlassung an den Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder
Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie. Die Bestimmung des Absatzes 2 Sätze 2
und 3 finden entsprechende Anwendung."
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Die Beklagten haben keine Einwilligung des Verwalters eingeholt.
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Die Kläger behaupten, unter Vorlage umfangreicher Listen, dass es durch die Nutzer der
Wohnung zu ganz erheblichen unerträglichen Störungen im Hause komme.
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Die Kläger hatten außerdem beantragt, die Beklagten zu verurteilen, Lärmbelästigen zu
unterlassen. Diesen Antrag haben sie wieder zurückgenommen.
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Die Kläger beantragen,
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den Beklagten bei Meidung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 €
ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten zu untersagen, ihr
Wohnungseigentum, gewerblich zu Zwecken der Unterbringung stets kurzzeitig
wechselnder Personen zu nutzen oder zu vermieten.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Sie vertreten die Ansicht, dass die Nutzung sich noch im Rahmen der Vorschriften der
Teilungserklärung hält. Ferner sind sie der Ansicht, dass die Antragsteller nicht
antragsbefugt seien. Der Antrag könnte allenfalls vom Verwalter gestellt werden. Ferner
behaupten sie, dass die Störungen so nicht eingetreten seien.
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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der
gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist überwiegend begründet.
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Den Klägern steht gem. § 1004 BGB ein entsprechender Unterlassungsanspruch
gegenüber den Beklagten zu.
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Entgegen der Ansicht der Beklagten kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 1004
BGB die Unterlassung von teilungserklärungswidrigen Nutzungen von anderen
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Wohnungseigentümern verlangen. Der Verwalter hat hier gar keine eigenen Rechte.
Der entsprechende Unterlassungsanspruch steht auch den Wohnungseigentümern zu
und nicht dem Verband.
Der Unterlassungsanspruch besteht auch gegenüber beiden Beklagten. Beide Beklagte
sind Wohnungseigentümern und den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet die
Regeln der Teilungserklärung einzuhalten und Störungen, die von ihrem
Wohnungseigentum ausgehen, zu unterbinden. Dass lediglich der Beklagte zu 1.
Vermieter ist, ändert daran nichts. Insofern ist der Beklagte zu 1. Handlungsstörer und
die Beklagte zu 2. Zustandsstörerin. Sie muss auch darauf einwirken, dass die Nutzung
der Wohnung sich innerhalb der Regeln der Teilungserklärung hält.
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Die Vermietung der Wohnung an Dritte verstößt gegen § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung.
Die Person, an die vermietet wird, gehört nicht zu dem privilegierten Nutzerkreis. Die
Beklagten§ haben unstreitig keine Genehmigung des Verwalters und haben auch nie
versucht, eine solche Genehmigung einzuholen.
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Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Bestimmung in § 7 Abs. 3 der
Teilungserklärung auch nicht nichtig. Es handelt sich um eine wirksame Vereinbarung,
die sich im Rahmen der zulässigen Nutzungsbeschränkung des Wohnungseigentums
hält und auch durchaus üblich ist. Da auch die Teilungserklärung die Vorschrift des §
307 BGB keine Anwendung findet, hätte die Vorschrift allenfalls gem. §§ 134, 138 BGB
nichtig sein können. Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt nicht vor. Die Regelung
bezweckt ein geordnetes Miteinander innerhalb der Gemeinschaft. In der Bestimmung
ist auch ausreichend sichergestellt, dass der einzelne Wohnungseigentümer seinen
Anspruch ggfls. durchsetzen kann. Wenn der Verwalter die Genehmigung nicht erteilt,
kann der betroffene Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümergemeinschaft
anrufen, so dass diese über seinen Antrag zu entscheiden hat. Wird der Antrag dort
wiederum abgelehnt, kann der betroffene Wohnungseigentümer beim erkennenden
Gericht ein entsprechendes Beschlussanfechtungsverfahren einleiten und beantragen,
die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verurteilen, die Genehmigung zu erteilen. In
jedem dieser Verfahren wird geprüft, ob durch die beabsichtigte Nutzung eine Störung
der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt oder zu befürchten ist wie es in § 7 der
Teilungserklärung ausdrücklich heißt. Eine solche Regelung ist insgesamt wirksam.
Führt zu einem vernünftigen Interessenausgleich. Ein Verstoß gegen die guten Sitten ist
nicht ansatzweise erkennbar. Ebenso wenig ist erkennbar, dass die Vorschrift gegen ein
gesetzliches Verbot gem. § 134 BGB verstößt.
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Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall, worauf der Klägervertreter
berechtigterweise hingewiesen hat, auch von dem Urteil des BGH vom 15. Januar 2010
zugrundeliegenden Sachverhalt. Dort war in der Teilungserklärung gerade keine
entsprechende Regelung enthalten. So dass BGH für diesen Fall die Vermietung an
ständig wechselnde Feriengäste noch mit der Teilungserklärung als vereinbar
angesehen hat. So ist es im vorliegenden Fall aber gerade nicht.
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Im Übrigen ist den Beklagten diese Situation durchaus bekannt. Das erkennende
Gericht ist für weitere Wohnungseigentümergemeinschaften in E zuständig. Auch
mindestens in einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft hat es eine
Vermietung der Wohnung der Beklagten an Montagearbeiter ähnliche Probleme
gegeben wie hier.
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Soweit die Kläger von den Beklagten aber die gänzliche Unterlassung der Vermietung
verlangen, war die Klage teilweise abzuweisen. Die Kläger können von den Beklagten
nur die Vermietung an Dritte ohne Genehmigung des Verwalters oder der
Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen. Insofern war die Klage teilweise
abzuweisen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.
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