Urteil des AG Dortmund vom 06.05.2008
AG Dortmund: wohnung, mietzins, miete, mietvertrag, kopie, stadt, pfarrer, akte, gemeindeverband, zivilgericht
Amtsgericht Dortmund, 428 C 12007_07
Datum:
06.05.2008
Gericht:
Amtsgericht Dortmund
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
428 C 12007_07
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die
Wohnung im Erdge-schoss des Gebäudes B T a, ####3 E, von bisher
monatlich 308,82 € auf monatlich 370,22 €, zzgl. Garagenmiete sowie
Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen wie bis-her mit Wirkung ab
dem 01.12.2007 zuzustimmen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,-- € abzuwenden, wenn nicht die
Klägerin vor der Vollstreckung Si-cherheit in gleicher Höhe leistet.
T a t b e s t a n d :
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Die Klägerin begehrt Zustimmung zur Mietzinserhöhung.
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Die Klägerin ist Vermieterin von Räumlichkeiten im Erdgeschoss des I-Straße a in E.
Bezüglich dieser Räume existiert ein schriftlicher Mietvertrag, der unter dem 14.07.1995
vom Beklagten sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite unterzeichnet worden
ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug
genommen (Bl. 9 ff. der Akten).
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In dem Mietvertrag heißt es, dass eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 98,99 qm
im Erdgeschoss vermietet wird. Der Beginn des Mietverhältnisses wird mit dem
01.07.1995 angegeben. Auf diesem Mietvertrag befindet sich ein Stempel
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"Kirchenaufsichtlich genehmigt! Q, den 27.09.1995
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Erzbischöfliches Generalvikariat".
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Laut Auszug aus dem Sitzungsbuch des Kirchenvorstandes der Kath. Kirchengemeinde
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Laut Auszug aus dem Sitzungsbuch des Kirchenvorstandes der Kath. Kirchengemeinde
T in E-E fand am 17.07.1995 eine Kirchenvorstandssitzung unter Vorsitz des Beklagten
statt. Mit Stimmenmehrheit ist dort beschlossen worden, die Räume in der ehemaligen
Vikarie B T a
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"... wie folgt zu vermieten:
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Erdgeschoss
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Herrn Pfarrer im Ruhestand K ...
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Obergeschoss
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Herrn Pfarrer im Ruhestand K, Frau H...
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Mietbeginn ist der Übergang von Herrn K2 in den Ruhestand; voraussichtlich der
01.07.1995. ... Die Mietverträge werden unterzeichnet...."
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Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Kopie Bezug
genommen (Bl. 133 ff. der Akten).
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Auch auf diesem Sitzungsauszug befindet sich der Aufdruck der Kirchenaufsichtlichen
Genehmigung seitens des Erzbischöflichen Generalvikariats in Q vom 27.09.1995 (Bl.
134 der Akte).
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Seit dem 01.01.2000 zahlt der Beklagte pro qm einen Nettomietzins von 3,12 €, somit
308,82 € pro Monat.
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Im Jahre 2005 beauftragte die Klägerin den Sachverständigen Dipl.-Betriebswirt W Emit
der Feststellung der ortsüblichen Miete für die vom Beklagten bewohnte Wohnung. Der
Sachverständige kam in seinem Gutachten vom 18.10.2005, das 72 Seiten stark ist und
die Wohnung im Obergeschoss einbezieht, zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche
Nettomiete für die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses B T a 5,44 € pro qm oder
538,50 € monatlich betrage.
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Wegen der Einzelheiten des Gutachtens wird auf die bei den Akten befindliche Kopie
Bezug genommen (Bl. 17 ff. der Akten).
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Mit Schreiben vom 25.09.2007 forderten die jetzigen Prozessbevollmächtigten der
Klägerin den Beklagten auf, der Mietzinserhöhung auf 3,74 € pro qm ab 01.12.2007
zuzustimmen. Zur Begründung bezogen sich die Rechtsanwälte auf das eben erwähnte
Gutachten des Sachverständigen W E vom 18.10.2005 sowie auf den Mietspiegel der
Stadt E, Stand 01.09.2006.
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Der Beklagte kam der Aufforderung, die Zustimmungserklärung zum 30.11.2007
abzugeben, nicht nach. Sein jetziger Prozessbevollmächtigter teilte unter dem
22.11.2007 mit, dass die verlangte Miete "nicht das Problem" darstelle. Das
Mieterhöhungsverlangen könne jedoch nicht auf den Mietspiegel der Stadt E gestützt
werden, da zwar zwei getrennte Mietverträge für die Haushälfte vorhanden seien,
dennoch von einer einheitlichen Wohnung, bestehend aus Erdgeschoss und
Obergeschoss, auszugehen sei. Die Miete könne im verlangten Umfang erhöht werden,
wenn gleichzeitig klargestellt würde, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis
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handelte und neben der erhöhten Miete kein Raum für eine steuerpflichtige Zuwendung
sei.
Wegen weiterer Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die bei den Akten befindliche
Kopie Bezug genommen (Bl. 97 ff. der Akten).
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Die Klägerin ist der Auffassung, dass der verlangte Mietzins noch weit hinter der
ortsüblichen Miete zurück bleibe. Die Bedingung der Umgestaltung der
Vertragsverhältnisse sei nicht verhandelbar.
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Die Klägerin stellt den Antrag
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wie erkannt.
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Der Beklagte beantragt
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Klageabweisung.
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Er weist darauf hin, dass zeitgleich mit dem Mietvertrag für das Erdgeschoss ein
Mietvertrag für das Obergeschoss abgeschlossen worden ist, wobei als weitere Mieterin
Frau H, die Hausdame des Beklagten, aufgeführt ist.
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Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin verhalte sich in hohem Maße treuwidrig, wenn
sie zum Zwecke der Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens behaupte, im Hause
B T a befänden sich zwei getrennte Wohneinheiten auf der Grundlage zweier
Mietverträge. Es sei ein einheitliches Mietverhältnis hinsichtlich aller im Hause B T a
gelegenen Räumlichkeiten begründet worden. Zum Beweis beruft sich der Beklagte auf
das Zeugnis des I Q, des S U, der L T-U, der D C sowie des Q T (Bl. 108 der Akte). Der
Beklagte habe zwar die Umbauarbeiten der Vikarie B T a selbst geführt und dabei
gleich Hausanschlüsse so verlegen lassen, dass es in Zukunft ohne großartige
Umbaumaßnahmen möglich sei, aus der neu zu schaffenden, einen Wohnung zwei
getrennte Wohnungen herzustellen. Diesem Umstand sowie dem Wunsch des
Beklagten, Frau H eine mietrechtliche Sicherheit zu gewähren, entsprechend habe der
Gemeindeverband Kath. Kirchengemeinden S-X zwei Mietverträge abschließen wollen.
Hiervon sei der Beklagte bei der Kirchenvorstandssitzung am 14.07.1995 völlig
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überrascht worden. Er habe die Verträge unterschrieben, weil er geglaubt habe, es
handele sich nur um eine Formsache. Auch beim Beschluss des Kirchenvorstandes
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vom 17.11.1999 bezüglich der Mietzinserhöhung von bisher 5,50 DM auf 6,10 DM sei
pro forma von zwei Mietverträgen ausgegangen worden. Die Klägerin könne jedoch für
die 175 qm große Wohnung weder eine Mietzinserhöhung entsprechend Gutachten des
Sachverständigen E noch entsprechend Mietspiegel der Stadt E verlangen.
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Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 06.05.2008 den Beklagten
persönlich angehört. Insofern wird auf die Sitzungsniederschrift vom 06.05.2008 Bezug
genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist in vollem Umfange begründet.
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Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung ab dem
01.12.2007 gegen den Beklagten zu, da dass Erhöhungsverlangen ordnungsgemäß ist
und die von der Klägerin verlangte neue Miete ortsüblich und angemessen ist.
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Aus einer Vielzahl anderer Rechtsstreitigkeiten sind dem Gericht die Mietzinsen für
Dortmunder Wohnungen bekannt. Der Mietzins von 3,74 € pro qm liegt deutlich
unterhalb der für vergleichbare Wohnungen angemessenen ortsüblichen Mietzinsen.
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Zu berücksichtigen ist zum einen, das eine Nettomiete von 3,12 € pro qm bereits seit
dem 01.01.2000 gezahlt wird, wegen der allgemeinen Kostensteigerungen daher
grundsätzlich eine Mietzinserhöhung erfolgen konnte. Im Kirchenvorstandsbeschluss
aus Dezember 1999 ist auch ausdrücklich festgehalten, dass der damals erhöhte
Mietzins für die Dauer von zwei Jahren unverändert bleiben sollte. Danach hätte die
Klägerin schon mit Ablauf des Jahres 2002 eine Mietzinserhöhung vom Beklagten
verlangen können.
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Die Klägerin durfte das im Jahre 2005 eingeholte Gutachten des Sachverständigen E
heranziehen, um die Mieterhöhung zu begründen. Gemäß § 558 a BGB ist ein mit
Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen als Begründungsmittel zulässig. Es ergeben sich hier keine
Bedenken gegen das Gutachten als solches. Der Sachverständige ist auch im Auftrage
des Gerichts in zahlreichen Mieterhöhungsprozessen tätig. Er hat im Gutachten im
Einzelnen dargelegt, welche Gesichtspunkte er berücksichtigt hat. Er hat die Wohnung
in Augenschein genommen, und zwar sowohl den Erdgeschossbereich als auch das
Obergeschoss. Er hat Feststellungen getroffen zum Alter und zum Zustand der
Wohnung. Seine Ausführungen sind überzeugend. Er kommt zum eindeutigen Ergebnis,
dass eine Basismiete von 5,44 € pro qm für die Erdgeschosswohnung angemessen ist.
Das Gericht hat keinerlei Zweifel an der Richtigkeit dieser Ermittlungen.
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Zu Vergleichszwecken kann der Mietspiegel eingesehen werden. Auch unter
Anwendung des Mietspiegels würde sich ein entsprechender Betrag ergeben.
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Des Weiteren hat das Gericht – wie oben bereits angesprochen – aufgrund zahlreicher
ähnlicher Mietzinserhöhungsprozesse eigene Sachkunde. Es kann mit Sicherheit
festgestellt werden, dass der Mietzins in der Höhe, wie er von der Klägerin begehrt wird,
nämlich 3,74 € pro qm, unterhalb der ortsüblichen Mietzinsen angesiedelt ist.
Vergleichbarer Wohnraum ist in E zu diesem Preis nicht zu erhalten.
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Dabei spielt es keine Rolle, ob man von einem einheitlichen Mietverhältnis für die
gesamte Haushälfte ausgeht. Auch wenn man unter Missachtung der vorhandenen
schriftlichen Mietverträge von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen wäre,
wäre dieser Mietzins so festzulegen gewesen. Der Sachverständige hätte genau
dieselben Feststellungen getroffen zur Lage der Wohnung, zu ihrem Zuschnitt und ihrem
Erhaltungszustand. Er hätte mit Sicherheit keinen Mietzins angenommen, der unter 3,74
€ pro qm für eine 175 qm große Wohnung gelegen hätte.
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Letztlich kommt es auf die Frage des Sachverständigengutachtens jedoch nicht an.
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Aufgrund eigener Sachkunde erklärt das Gericht, dass der Mietzins von 3,74 € pro qm
für die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses B T2. 67 a in E nicht nur angemessen ist,
sondern weit unter dem ortsüblichen Mietzins liegt.
Die Tatsache, dass zwei Mietverträge lediglich formell vorhanden sein sollen, vermag
daran nichts zu ändern. Es bleibt dabei, dass der verlangte Mietzins vom Beklagten ab
01.12.2007 rückwirkend zu zahlen ist, da das Mieterhöhungsbegehren einwandfrei ist.
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Nach alledem ist der Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO statt zu geben.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.
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B e s c h l u s s :
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Der Streitwert wird auf 736,80 € festgesetzt.
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