Urteil des AG Dortmund vom 15.06.2010, 425 C 142/10

Entschieden
15.06.2010
Schlagworte
Mieter, Staffelmiete, Kläger, Vorschrift, Ablauf der frist, Treu und glauben, Auslegung, Miete, Kaution, Vertrag
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Amtsgericht Dortmund, 425 C 142/10

Datum: 15.06.2010

Gericht: Amtsgericht Dortmund

Spruchkörper: Zivilgericht

Entscheidungsart: Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil

Aktenzeichen: 425 C 142/10

Tenor: Die Beklagte wird verurteilt an die Kläger 78,81 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.1.2010 zu zahlen.

Im Übrigen werden die Klage und die Widerklage abgewiesen; die Widerklage in Höhe von 400,- als zurzeit nicht fällig.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 77% und die Beklagte zu 23%

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Parteien bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils gegen sie aus dieser Entscheidung zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand: 1

2Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 17.9.2008 von Beklagen eine Wohnung in E. Die Kläger haben sich durch die H AG vertreten lassen. Der Mietvertrag ist dem alleinvertretungsberechtigten Vorstandsmitglied unterzeichnet worden.

In diesem Mietvertrag heißt es auszugsweise wörtlich: 3

2 4

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1. Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1.10.2008.

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Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Teil mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.** …. (** = vgl. § 573c im Anhang) 7

Oder (Nichtzutreffendes bitte streichen) 8

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2. Zeitmietvertrag* (* = Zutreffende ausfüllen/ankreuzen)"

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11Es folgen verschiedene nicht ausgefüllte Alternativen, warum der Vertrag befristet sein soll.

12Die Miete wurde mit 200,- zzgl Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart. In Ziff 3 heißt es: "Die Miete kann unabhängig davon, ob es sich um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit gemäß Ziff. 1 oder um einen Vertrag auf bestimmte Zeit gemäß Ziff 2 handelt, durch vertragliche Vereinbarung oder im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Verfahrensbestimmungen geändert werden. Für preisgebundene Wohnungen gilt § 10 WoBindG sowie § 8 NMV. Dies gilt nicht für die Dauer einer Staffelmiete- oder Indexmiete, vgl. § 5"

In § 5 heißt es unter der Überschrift "Mietanpassungen": 13

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1. Die Grund-/Nettomiete gem. § 4 kann unabhängig davon, ob es sich um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit oder um einen Zeitmietvertrag handelt entweder gem. §§ 558 bis 559b BGB oder gem. Ziff 2 erhöht oder gemäß nachfolgender Ziffer 3 angepasst werden. Sind weder Ziff 2 noch Ziff 3 angekreuzt, kann die Miete gem. § 558 559b erhöht werden." 2. Die Vertragsparteien vereinbaren folgende gestaffelte Mieterhöhungen, wobei die

Grund-/Nettomiete mindestens ein Jahr unverändert bleibt (Staffelmiete):

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Mit Wirkung ab 1.10.2009 um 8,- auf 208,- 16

Mit Wirkung ab 1.10.2010 um 8,- auf 216,- 17

Mit Wirkung ab 1.10.2011 um 8,- auf 224,- 18

Mit Wirkung ab 1.10.2012 um 8,- auf 232,- 19

Mit Wirkung ab 1.10.2013 um 9,- auf 241,- €" 20

In Ziff 3 befindet sich eine Indexklausel, die im vorliegenden Vertrag nicht angekreuzt ist. 21

22In § 7 ist die Zahlung einer Kaution von 400,00 vereinbart. Unter § 11 ist zum Thema Schönheitsreparaturen die Alternative angekreuzt "Die Mieträume werden wir folgt übernommen:" Von den anschließenden drei Alternativen ist keine angekreuzt. Dies gilt auch für den Absatz 2 in dem die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen enthalten ist.

Unter § 28 "Sonstige Vereinbarungen heißt es u.a.: 23

24Der Mieter erhält die Wohnung mietfrei für die Monate Oktober und November 2008, zahlt jedoch die Nebenkosten und gibt die Wohnung im Gegenzug bei Mietende renoviert Raufaser weiß gestrichen, zurück.

25

Der Mieter verzichtet für die Dauer von 12 Monaten auf sein Kündigungsrecht." 26

27Unter dem 26.3.2009 erteilten die Kläger eine Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 1.10.2008 bis 31.12.2008. Sie endete mit einer Nachzahlung von 39,81 €. Die Kläger erhöhten in diesem Schreiben ab 1.5.2009 die Vorauszahlungen auf 89,00 €.

28Mit Schreiben vom 1.2.2009 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.5.2009, da sie zum 1.6.2009 arbeitslos sei und es finanziell nicht möglich sei, die Wohnung zu halten.

Die Beklagte hat folgende Zahlungen erbracht: 29

30Januar bis Mai 2009 jeweils 270,- €. Für Junis bis Dezember hat sie keine Zahlungen erbracht.

31Die Kläger sind der Auffassung dass auf Grund des Kündigungsverzichts die Kündigung erst zu Ende Dezember 2009 gewirkt habe. Ein Rückzahlungsanspruch bezüglich der Kaution bestünde wegen der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung für 2009 nicht.

32Die Kläger behaupten, die Betriebskostenabrechnung sei vom Zeugen N2 am 27.3.2009 in den Briefkasten geworfen worden. Die Beklagte habe nur eine Kaution von 400,- gezahlt. Die weiten 150,- seien die vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen für Oktober und November gewesen.

33Mit Schriftsatz vom 7.6.2010 behaupten die Kläger, dass die Beklagte die Wohnung nicht renoviert zurückgegeben hat An der Innenseite der Wohnungseingangstür seien zudem Beschädigungen festgestellt worden, die eine Neulackierung erforderlich machen würde, die netto 383 kosten würde.

Die Kläger beantragen, 34

die Beklagte zu verurteilen an sie 2125,81 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.1.2010 zu zahlen. 35

Die Beklagte erkennt die Klage in Höhe von 64,81 an 36

und beantragt im Übrigen, 37

die Klage abzuweisen. 38

Widerklagend beantragt sie 39

40Die Kläger zu verurteilen an sie 550,- zzgl sparbuchüblicher Zinsen von 1,5% beginnend ab 19.9.2008 auf 470 ab dem 17.10.2008 auf weiter 80,- zu zahlen

41Die Beklagte bestreitet, die Betriebskostenabrechnung erhalten zu haben. Sie vertritt die Ansicht, dass eine Erhöhung auch erst ab Oktober und nicht ab Mai möglich gewesen wäre. Mieten ab Juni schulde sie nicht, da sie das Mietverhältnis ordentlich gekündigt habe. Der Kündigungsverzicht sei unwirksam

42Sie habe eine Kaution von 550,- in zwei Raten an Herrn N bezahlt, der dies quittiert habe.

43Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

44Das Gericht hat Beweis erhoben über den Zugang der Betriebskostenabrechnung durch uneidlich Vernehmung des Zeugen N2. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom 15.6.2010,

Entscheidungsgründe: 45

I. 46

Soweit die Beklagte die Forderung über 64, 81 anerkannt hat war sie entsprechend ihrem Anerkenntnis zu verurteilen. 47

II. 48

49Die Beklagte war darüber hinaus zur Zahlung von weiteren 14,- Betriebskostenvorauszahlung für Mai 2009 zu verurteilen. Die Kläger haben mit der Betriebskostenabrechnung für 2008 die Betriebskostenvorauszahlungen ab Mai um 14,- erhöht. Dies ist gem. § 560 Abs. 4 BGB möglich und hier formgerecht erfolgt. Der Einwand der Beklagten ist nicht nachvollziehbar. Mit der Staffelmiete hat diese Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nichts zu tun. Die Betriebskostenabrechnung ist der Beklagten auch zugegangen. Dies hat der vom Gericht vernommene Zeuge N2 so bekundet. Er hat die Betriebskostenabrechnung in den Briefkasten der Beklagten geworfen. Das Gericht hat keine Zweifel, dass auch die Abrechnung, die an die Beklagte adressiert war, eingeworfen wurde. Zwar hatte der Zeuge keine konkreten Erinnerungen mehr an den Einzelfall. Er hat aber kein eigenes Interesse am Ausgang des Verfahrens. Von Rückbriefen oder Besonderheiten war ihm auch nichts bekannt.

III. 50

Im Übrigen ist die Klage unbegründet. Die Kläger können von der Beklagten keine 51

Zahlungen mehr ab Juni 2009 verlangen.

521. Ein Anspruch auf Zahlung von Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB für die Monate Oktober bis Dezember 2009 besteht nicht. Insofern ist die Klage unschlüssig. Selbst nach dem eigenen Vortrag der Kläger ist das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 1.2.2009 seit dem 30.9.2009 beendet.

53Der Kündigungsverzicht, soweit er denn wirksam ist, endete spätestens am 30.9.2009. Der Mietvertrag begann am 1.10.2008. Das ergibt sich aus § 2 Ziff 1 des Mietvertrages. Dass die Beklagte gem. § 28 des Mietvertrages für Oktober und November keine Grundmiete und nur die Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hatte ändert nichts daran, dass auch in diesen beiden Monaten ein Mietverhältnis bestand. Der Wortlaut des Vertrages ist eindeutig.

54Entgegen der Ansicht der Kläger bedeutet der vermeintliche Kündigungsverzicht in § 28 des Mietvertrages nicht, dass die Beklagte erst ab dem 1. Oktober 2009 eine Kündigungserklärung abgeben durfte. Der Satz "Der Mieter verzichtet für 12 Monate auf sein Kündigungsrecht" ist aus der Sicht eines objektiven Empfängers so zu verstehen, dass das Mietverhältnis erstmals zum Ende des 12-Monatszeitraums gekündigt werden kann (so auch AG Wiesbaden WuM 2010, 366). Das Wort "Kündigungsrecht" bedarf der Auslegung. Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen der Kündigungserklärung und dem Wirkungszeitpunkt der Kündigungserklärung. Da der Mieter eines Wohnraummietvertrages keinen Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung benötigt kann mit dem Begriff "Kündigungsrecht" sowohl verstanden werden das Recht zur Ausübung der Kündigung also die Kündigungserklärung wie auch die Wirkung der Kündigung. Der objektive Empfänger auf Mieterseite wird die Formulierung so verstehen, dass damit der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses gemeint ist. Nur dieser Termin ist für ihn von Interesse. Wann er die Erklärung abgibt ist für ihn zweitrangig. Die Klausel verbietet dem Mieter eine Kündigung zu einem früheren Termin als 30.9.2009.

55Dies entspricht auch der gesetzlichen Regelung. § 557a Abs. 3 BGB gestattet dem Vermieter das Kündigungsrecht des Mieters für maximal vier Jahre auszuschließen. Nach § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Kündigung frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Diesen Satz hat der Gesetzgeber in der Mietrechtsreform 2001 ausdrücklich hinzugefügt. Er war in der Vorgängervorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG a.F. nicht enthalten. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu: "Satz 2 ist formuliert ausdrücklich das Kündigungsrecht und den frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt. Der Mieter kann das Mietverhältnis bereits zum Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen. Dies entspricht der schon bisher herrschenden Meinung (vgl. Schmidt- Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., § 10 MHG Rdn. 130 m.w.N.), wird jedoch nunmehr ausdrücklich klargestellt (BR 439/00 = BT-Drs. 14/4553; abgedruckt auch bei Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, Seite 257). Aus der Gesetzesfassung folgt eindeutig (so Artz in: MünchKomm § 557a BGB Rdn 17), dass die Kündigungserklärung des Mieters nicht erst nach Ablauf der Frist erfolgen darf (so auch Sternel Mietrecht aktuell 2009 Rdn IV 31). Die Formulierung im Mietvertrag entspricht im Wesentlichen der des § 557a Abs. 3 BGB. Deshalb ist die Regelung genauso wie das Gesetz auszulegen. Dass die Kläger hiervon abweichen wollten kommt in der Klausel nicht zum Ausdruck.

Selbst wenn eine andere Auslegung auch möglich wäre, würde in diesem Fall gem. § 56

305c Abs. 2 BGB die für den Mieter günstigere Auslegung allein maßgeblich sein.

57Aber selbst wenn man die Klausel so auslegen würde wie die Kläger es tun bestünde kein Anspruch, da der Kündigungsverzicht aus den nachfolgenden Gründen unwirksam ist.

582. Es besteht nämlich auch kein Anspruch Zahlung der Miete für den Zeitraum Juni 2009 bis September 2009. Die Beklagte hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1.2.2008 wirksam zum 31.5.2009 gekündigt.

59Die Kündigung war hier nicht durch die Regelung in § 28 des Mietvertrages ausgeschlossen. Der einseitige Verzicht auf das Kündigungsrecht ist unwirksam.

60Ob Kündigungsausschlussvereinbarungen überhaupt seit der Mietrechtsreform zulässig sind war nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes höchst strittig (Derleder KJ 2008, 394; ders. NZM 2005, 644; ders. NZM 2004, 247; ders. NZM 2001, 649; Lützenkirchen MDR 2001, 1385; ders. Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 393, ders. ZMR 2001, 769; Sternel ZMR 2002, 1; Derckx NZM 2001, 826; Feuerlein GE 2001, 970; ders. WuM 2001, 371; Hannemann in Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, § 44 Rdnr. 96 ff; Grundmann NJW 2001, 2505; Langenberg NZM 2001, 212; Gather NZM 2001, 57, 58; Wiek WuM 2006, 154, ders. WuM 2006, 448; ders. WuM 2005, 369; ders. WuM 2001, 442, 443; Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar, Seite 243 und 253; Börstinghaus, Gedächtnisschrift für Sonnenschein, S. 349; ders. GE 2006, 898; Eisenschmid in Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, Seite 559; Rips/Eisenschmid, Neues Mietrecht, Seite 138; Podiumsdiskussion auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2002 NZM 2002, 722). In der Folgezeit hat der Bundesgerichtshof eine sehr ausdifferenzierte Rechtsprechung zu den verschiedenen Fallkonstellationen entwickelt und ca. sieben verschiedene Fallgruppen entwickelt (siehe die Zusammenstellung bei Börstinghaus NJW 2009, 1391).

61Formularvertragliche Kündigungsausschlussvereinbarungen sind danach grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sie a) wechselseitig gelten, b) nur das ordentliche Kündigungsrecht betreffen und c) nicht länger als vier Jahre laufen (BGH NJW 2009, 912 = WuM 2009, 47 = MietPrax-AK § 573c BGB Nr. 8). Ist eine der Voraussetzungen nicht gegeben, ist der Kündigungsausschluss grundsätzlich unwirksam.

62Der BGH macht hiervon aber mindestens zwei Ausnahmen. So soll selbst ein einjähriger Kündigungsverzicht bei besonderen Vermietungssituationen unwirksam sein (Vermietung an Studenten: BGH NJW 2009, 3506 = MietPrax-AK § 573c BGB Nr. 24 mit Anm. Martinek, NJW 2009, 3613; Niebling, ZMR 2010, 96; Hinz, ZMR 2010, 245). Ob solche Umstände auf Grund der Ausbildungssituation der Beklagten hier vorliegen kann aus den nachfolgenden Gründen dahinstehen.

63Nach der Rechtsprechung des BGH kann somit ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der BGH für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen ausgleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsverzicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag.

Daraus ergibt sich, dass der Bundesgerichtshof entgegen seiner sonstigen Rechtsprechung einen einseitigen formularvertraglichen Kündigungsverzicht dann für wirksam erachtet, wenn er mit einer Staffelmiete verbunden ist (BGH MietPrax-AK § 557a BGB Nr. 7 = NJW 2006, 1056 = NZM 2006, 256; MietPrax-AK § 557a BGB Nr. 9 und MietPrax-AK § 557a BGB Nr. 12 = NJW 2009, 353 = NZM 2009, 80). Obwohl also grundsätzlich einseitige formularvertragliche Ausschlussvereinbarungen unwirksam sind, soll allein wegen der Verbindung des Kündigungsverzichts mit einer Staffelmiete das Verdikt des § 307 Abs. 1 BGB nicht gelten. Der BGH sieht in einer Staffelmiete einen Vorteil für den Mieter, der im Rahmen einer abwägenden Betrachtungsweise im Rahmen des § 307 Abs. 1 BGB die Nachteile eines Kündigungsausschlusses ausgleiche. Der Mieter könne planen und wisse, wie hoch seine Miete zu einem bestimmten Zeitpunkt sei und müsse nicht mit anderen Mieterhöhungen rechnen.

65Es ist schon zweifelhaft, ob die Voraussetzungen für diese Rechtsprechung hier überhaupt vorliegen, zumindest folgt das erkennende Gericht der Argumentation des BGH in diesem Punkt nicht.

66Voraussetzung für die Wirksamkeit des einseitigen formularvertraglichen Kündigungsverzichts ist nach der Rechtsprechung des BGH die Vereinbarung einer wirksamen Staffelmiete. Vorliegend liegt keine wirksame Vereinbarung einer Staffelmiete vor.

67a) Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Schriftform hier erforderlich ist (BGH NJW 2007, 1742 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 18) und ob sie eingehalten wurde, weil derjenige, der den Mietvertrag auf Vermieterseite unterschrieben haben soll wirklich der alleinvertretungsberechtigte Vorstand ist (BGH NJW 2010, 1153 = MietPrax-AK § 550 BGB Nr. 29 mit Anm. Einsele, LMK 1/2010 Anm. 5; Wiek, GuT 2009, 365; Schott, jurisPR-BGHZivilR 3/2010 Anm. 1; Hoffmann, MietRB 2010, 36; Theesfeld, jurisPR- MietR 8/2010 Anm. 3; Kuckein, NZM 2010, 148; Fritz, NJW 2010, 1050; Timme/Hülk, NZG 2010, 177) und die Linie, die die Unterschrift sein soll wirklich eine Unterschrift ist (zu dem Maß des Abschleifungsprozesses der zulässig ist siehe zuletzt die beiden Entscheidungen des BGH vom 9.2.2010 - VIII ZB 67/09 und VIII ZB 71/09-).

68b) Der Mietvertrag lässt nämlich andere Mieterhöhungen zu oder ist zumindest in dieser Hinsicht intransparent, so dass der Mieter von der Zulässigkeit weiterer Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgehen konnte, was gem. § 557a Abs. 4 BGB und auch gem. § 307 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt führt (AG Wedding MM 2009, 147).

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In § 2 Ziff 3 des 24 Seiten umfassenden Mietvertrages heißt es: "Die Miete kann unabhängig davon, ob es sich um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit gemäß Ziff. 1 oder um einen Vertrag auf bestimmte Zeit gemäß Ziff 2 handelt, durch vertragliche Vereinbarung oder im Rahmen der jeweils geltenden gesetzlichen Verfahrensbestimmungen geändert werden. Für preisgebundene Wohnungen gilt § 10 WoBindG sowie § 8 NMV. Dies gilt nicht für die Dauer einer Staffelmiete- oder Indexmiete, vgl. § 5" Das bedeutet, der Regelfall soll die Mieterhöhung durch "vertragliche Vereinbarung" oder die Erhöhung im Rahmen der "gesetzlichen Verfahrensbestimmungen" sein. Zu letzteren gehört die Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB aber auch die Erhöhung gem. § 559 BGB. Beides ist bei einer Staffelmiete gesetzlich ausgeschlossen. Dann folgt die Ausnahme, nämlich die 64

Sonderregeln für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Unverständlich ist dann, ob sich der anschließende Satz 3 nur auf Satz 2 bezieht oder auf den ganzen Absatz. Danach soll "dies" nicht für die Dauer einer Staffelmiete gelten. Das bezieht sich vom Wortlaut zunächst einmal auf den vorangegangenen Satz. Ob und in welchem Umfang im öffentlich geförderten Wohnungsbau Staffelmieten zulässig sind, ist bekanntlich sehr umstritten. Vom Wortlaut her ergibt die Auslegung also eine Bezugnahme auf Satz zwei. Mehr Sinn macht es natürlich, den Satz drei auf den ganzen Absatz zu beziehen. Sinn und Zweck und zumindest der Wille des Klauselverwenders sprechen für eine Bezugnahme auf Satz 1 hilfsweise auch auf Satz 1 und 2. Die Regelung ist deshalb zumindest unklar i.S.d. § 305c Abs.

70Intransparent gem. § 307 BGB und zumindest mehrdeutig i.S.d. § 305c BGB ist auch § 5 des Mietvertrages. Dort heißt es unter der Überschrift "Mietanpassungen" in Ziff 3: Die Grund-/Nettomiete gem. § 4 kann unabhängig davon, ob es sich um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit oder um einen Zeitmietvertrag handelt entweder gem. §§ 558 bis 559b BGB oder gem. Ziff 2 erhöht oder gemäß nachfolgender Ziffer 3 angepasst werden. Sind weder Ziff 2 noch Ziff 3 angekreuzt, kann die Miete gem. § 558 559b erhöht werden" (die Hervorhebungen sind im Original so vorhanden). Dieser Absatz unterscheidet in Satz 1 zunächst zwei Fälle, nämlich Mietverträge, mit einer Anpassungsmöglichkeit gem. Ziff 3 (Indexmiete) oder Verträge ohne eine Indexklausel. Wenn keine Indexklausel vorhanden ist, soll eine Erhöhung gem. §§ 558 559 b BGB möglich sein. Das verstößt wiederum gegen § 557a Abs. 4 i.V. mit Abs. 2 und § 307 BGB. Dann kommt wiederum in Satz 2 eine Ergänzung, nämlich die positive Formulierung dahingehend, dass die nach Satz 1 schon mögliche Mieterhöhung nach § 558 559b BGB wirklich möglich ist, wenn weder Ziff 2 noch Ziff 3 angekreuzt sind. Das ist eigentlich schon in Satz 1 so geregelt. Insofern enthält der Satz so wie er formuliert ist keine eigene Regelung. Erst wenn man den Satz negativ versteht, nämlich, wenn Ziff 2 oder Ziff 3 angekreuzt sind kann keine Erhöhung gem. §§ 558 559 BGB stattfinden, macht der Satz eigentlich Sinn (auch wenn er dann für den hier nicht interessierenden Fall von Modernisierungen auf Grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, bei einer Indexmiete gegen die ausdrückliche Zulässigkeit solcher Mieterhöhungen in § 5 Ziff 3 3. Absatz des Mietvertrages verstößt). Durch die positive Formulierung des Satzes wird dem Leser die eigentliche Bedeutung nicht klar. Hängen bleibt beim Lesen, dass Mieterhöhungen nach den §§ 558 559 BGB möglich sind. Dass sie nicht möglich sind, wenn bestimmte weitere Bedingungen, die an anderer Stelle angekreuzt sind, erschließt sich allenfalls bei mehrmaligem Lesen.

71Der objektive Empfänger auf Mieterseite durfte deshalb von der Vereinbarung von Mieterhöhungen gem. § 558 ff BGB ausgehen. Das verstößt gegen §§ 557 Abs. 4, 557a Abs. 4 BGB. Da gem. § 557 Abs. 4 BGB alle Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind, hat dies zur Folge, dass die gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeit nach §§ 558 ff BGB hier möglich ist, dass dann aber die Staffelmietvereinbarung unwirksam ist.

72Aber selbst wenn man nicht zu einem so eindeutigen Auslegungsergebnis kommt, kann die Regelung hier so wie gerade dargelegt auch verstanden werden mit der Folge dass die für den Mieter günstigste Auslegung gem. § 305c Abs. 2 BGB gilt. Es gilt die kundenfeindlichste Auslegung. Diese führt zu einem Nebeneinander von gesetzlicher Mieterhöhungsmöglichkeit gem. § 558 ff BGB und Staffelmiete.

Außerdem ist das Mietvertragsformular, das an den verschiedenen Stellen jeweils 73

umfangreiche alternative Gestaltungen bereithält, auf die dann an anderen Stellen wieder eingegangen wird und zwar wiederum unter Darbietung verschiedener Regelungsangebote, intransparent, was gem. § 307 BGB zur Unwirksam der Klausel führt. Es ist äußerst schwierig bei dem 24 seitigen Formular überhaupt herauszufinden, welche der zahlreichen alternativen Regelungen im konkreten Fall wirklich gelten sollen.

c) Aber selbst wenn man anders als das erkennende Gericht von einer wirksamen Staffelmietvereinbarung ausgeht, ist der einseitige formularvertragliche Kündigungsverzicht unwirksam. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde die Beklagte unangemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Allein die Tatsache, dass im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart wurde, ändert daran nach Ansicht des Gerichts nichts (so auch Artz in MünchKomm § 557a Rdn. 16; Staudinger/Weitemeyer (2006) § 557a BGB Rdnr. 20; Ehlert in: Bamberger/Roth § 557a BGB Rdnr. 26; Klumpp, Der Kündigungsausschluss im unbefristeten und befristeten Wohnraummietverhältnis, Dissertation U 2009 Seite 104 ff).

75Das Gericht verkennt nicht, dass der Wortlaut des § 557a Abs. 3 S 1 BGB für eine Wirksamkeit sprechen könnte: "Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden". Der Wortlaut des Gesetzes bezieht also nur auf den Kündigungsverzicht des Mieters. Das bedeutet aber nicht zwingend, dass es sich auch um einen einseitigen Kündigungsverzicht handeln darf. Das gilt insbesondere bei der formularvertraglichen Vereinbarung eines solchen Verzichts. Die Vorschrift erfasst selbstverständlich auch den beidseitigen Kündigungsverzicht. Da der Kündigungsverzicht des Vermieters für den Mieter unproblematisch ist, bedurfte es keiner Regelung in der Vorschrift. § 557a Abs. 3 BGB ist eine typische Mieterschutzvorschrift (so auch Wiek WuM 2009, 46, 47 m.w.N. in Fn 12).

76Gegen die Auslegung der Vorschrift dahin, dass sie abweichend von der Grundregel, dass einseitige formularvertragliche Kündigungsausschlussvereinbarungen unwirksam sind (so BGH NJW 2009, 912 = WuM 2009, 47 = MietPrax-AK § 573c BGB Nr. 8) solche Vereinbarungen im Zusammenhang mit einer Staffelmiete erlaubt sein sollen, sprechen eine historische Auslegung und die teleologische Auslegung des § 557a Abs. 3 BGB.

77

Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform wollte mit der Regelung lediglich das früher in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG enthaltene Sonderkündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarungen übernehmen (so ausdrücklich die Gesetzesbegründung (BR 439/00 = BT-Drs. 14/4553; abgedruckt auch bei Börstinghaus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht, Seite 257: Es heißt in der amtlichen Gesetzesbegründung: Die Regelung bestimmt "in Übereinstimmung mit dem geltenden Recht" dass...). Die Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz betrafen nur den Fristbeginn und den ersten Kündigungszeitpunkt. Die frühere Regelung im MHG hatte auch ihre Bedeutung, da nach altem Recht auch noch einfache Zeitmietverträge zulässig waren. Es war also möglich einen einfachen Zeitmietvertrag abzuschließen über einen Zeitraum von z.B. 10 Jahre und diesen mit einer Staffelmiete zu versehen. Hier sah der Gesetzgeber bereits 1983 eine Gefahr für Mieter, da die Entwicklung der Miete über die nächsten 10 Jahre nicht absehbar war. Eine Staffelmietvereinbarung beruht immer auf einer Prognoseentscheidung mit dem entsprechenden Kalkulationsrisiko. Außerdem sind die Steigerungen für den Mieter oft doch eher abstrakt und zeitlich weit in der Zukunft, so dass hier schnell etwas akzeptiert wird, was 74

einen später reut. Der Gesetzgeber wollte also entweder Zeitmietverträge, bei denen die Miete 10 Jahre unverändert blieb oder solche bei denen der Vermieter allenfalls die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen konnte, gestatten. Er wollte auf der anderen Seite auch Staffelmieten bis maximal 10 Jahre gestatten, nur sollte der Mieter diese jederzeit kündigen können. Probleme sah der Gesetzgeber bei der Verknüpfung der beiden Rechtsinstitute. Hier hat der Gesetzgeber zunächst in § 10 MHG und jetzt in § 557a Abs. 3 BGB eine Interessenabwägung vorgenommen und dem Mieter erstmals nach vier Jahren die Möglichkeit eingeräumt zu kündigen. Eine Bindung über vier Jahre wollte er nicht. Dabei ist die Beschränkung der Dauer des Kündigungsverzichts nicht das Ergebnis einer Abwägung der Vorteile einer Staffelmietvereinbarung mit den Nachteilen eines Kündigungsverzichts, sondern vielmehr ein Abwägen, wie lange der Mieter an eine für ihn ungünstige Staffelmietvereinbarung gebunden werden darf. (Klumpp, a.a.O. Seite 107.

78Die Vorschrift macht auch heute noch Sinn und zwar im Fall eines echten Zeitmietvertrages gem. § 575 BGB mit Staffelmietvereinbarung. Da jetzt Zeitmietverträge mit einer Laufzeit von bis zu dreißig Jahren auch mit einer Staffelmiete abgeschlossen werden können, kann hier ein Sonderkündigungsrecht für den Mieter durchaus Bedeutung haben. Klumpp (a.a.O. Seite 106) weist zu Recht daraufhin, dass die Vorschrift schlicht unlogisch wäre, wenn der Gesetzgeber von einem grundsätzlichen Verbot des Kündigungsausschlusses ausgegangen wäre. Da nach der Systematik des BGB alles gestattet ist, was nicht ausdrücklich verboten ist, wäre die Vorschrift überflüssig.

79Das bedeutet für eine sinnvolle Auslegung der Vorschrift: § 557a Abs. 3 S 1 BGB verbietet also etwas, was ohne die Regelung möglich wäre, nämlich einen Mieter über einen Zeitmietvertrag mehr als 4 Jahre an die Staffelmiete zu binden. Die Vorschrift soll den Mieter vor den Folgen sehr lang laufender Staffelmietvereinbarungen schützen. Da jede Staffelmietvereinbarung eine Prognoseentscheidung enthält, soll der Mieter sich nach 4 Jahren aus dem Vertrag lösen können, wenn sich seine Erwartung nicht erfüllt hat und die Mieten sich am Markt anders entwickelt haben, als er prognostiziert hatte. Die Auslegung des BGH führ jetzt aber dazu, dass die eigentlich zum Schutz des Mieters geschaffene Vorschrift für diesen Mieter nachteilig ist. Prof. Dr. E2 (KJ 2008, 394) spricht davon, dass der BGH die Vorschrift "in ein schlimmes Gegenteil verkehrt habe." Der Senat leitet aus der Vorschrift eine Befugnis zur Beschränkung von Mieterrechten her, die die Vorschrift so gar nicht erreichen wollte und sollte. Die Vorschrift wollte gerade die Rechte des Vermieters beschränken und nicht die des Mieters. Vereinfacht gesagt will die Vorschrift nicht etwas gestatten, was sonst verboten ist, sondern sie will etwas verbieten, was anderenfalls erlaubt wäre. Deshalb kann aus § 557a Abs. 3 BGB nach Ansicht des Gerichts nicht hergeleitet werden, dass ein einseitiger formularvertraglicher Kündigungsverzicht wirksam ist, wenn er mit einer Staffelmiete versehen ist.

80Auch das Argument des BGH, dass eine Staffelmiete für den Mieter ein Vorteil sei, der bei der Abwägung gem. § 307 BGB zu berücksichtigen sei, überzeugt das Gericht nicht. Richtig ist allenfalls, dass der Mieter seine Mietbelastung, wenn er denn soweit plant und die Konsequenzen durchschaut, über einen längeren Zeitraum überschauen kann. Dem steht aber gegenüber, dass die Staffelmiete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen kann und zwar bereits zu Beginn (wie jede andere Mietvereinbarung auch) aber eben auch bei jeder einzelnen Staffel in der Zukunft. Ohne Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter hier nur die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Auch die

Kappungsgrenze gilt bei Staffelmietvereinbarungen nicht, so dass es zu Mietsteigerungen von mehr als 20% in drei Jahren kommen kann. Schließlich sind Mieterhöhungen auch in kürzeren Zeiträumen als bei § 558 Abs. 1 BGB (15 Monate) möglich, nämlich nach jeweils einem Jahr. In der Praxis werden deshalb Staffelmietvereinbarungen ausschließlich im Interesse des Vermieters geschlossen. Dem erkennenden Gericht ist kein Fall bekannt und auch nicht vorstellbar, bei dem der Mieter um den Abschluss einer Staffelmiete in der Wohnraummiete gebeten hat.

81In Übereinstimmung mit der ganz überwiegenden Auffassung in der mietrechtlichen Kommentarliteratur (Artz in MünchKomm § 557a Rdn. 16; Staudinger/Weitemeyer (2006) § 557a BGB Rdnr. 20; Ehlert in: Bamberger/Roth § 557a BGB Rdnr. 26; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 575 BGB Rdn. 84) und der sonstigen Fachliteratur (Klumpp, Der Kündigungsausschluss im unbefristeten und befristeten Wohnraummietverhältnis, Dissertation Tübingen 2009 Seite 104 ff; Derleder KJ 2008, 394; Wiek WuM 2009, 46; zuletzt Häublein auf der Fachtagung des ESW demnächst in PiG 2010) hält der erkennende Richter (so auch schon in jurisPR-MietR 3/2009 Anm. 5; ZGS 2009, 221; NJW 2009, 1391) deshalb eine einseitige formularvertraglich Kündigungsausschlussvereinbarung auch dann für unwirksam, wenn sie zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wurde.

IV. 82

83Die Widerklage ist unbegründet. Ein Rückzahlungsanspruch besteht bezüglich der Kaution zumindest teilweise zurzeit nicht.

84Soweit die Beklagte mehr als 400,- verlangt ist die Klage unschlüssig. Die Beklagte schuldete eine Kaution von 400,- €, die sie auch gezahlt hat. Die weiteren 150,- stellen die geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen für Oktober und November dar.

85Aber auch bezüglich der weiteren 400,- ist ein Anspruch zu Zeit nicht fällig. Die Beklagte schuldet nach der hier vertretenen Auffassung noch die Betriebskosten für den Zeitraum 1.1.2009 bis 31.5.2009. Die Kosten beliefen sich in 2008 ohne Heizkosten schon auf ca. 1060,- €. Der Mieter ist berechtigt die Kaution zumindest anteilig zurückzubehalten, bis die letzte Forderung ausgeglichen ist, Hierzu zählen auch Betriebskostennachzahlungen. Bei der Berechnung des zulässigen Sicherheitseinbehalts ist vom Vorjahresbetrag zzgl eine angemessenen Sicherheitszuschlags auszugehen. Diesen bemisst das Gericht auf ca. 15%, so dass von einem Jahresbetrag von etwas über 1200,- auszugehen ist. Für den Zeitraum bis 31.5.2009 besteht somit ein Sicherungsbedürfnis von ca. 510,- €. Gezahlt bzw. im vorliegenden Verfahren eingeklagt und zugesprochen sind ca. 390,- €. Das würde ein Zurückbehaltungsrecht von ca. 120,- an der Kaution rechtfertigen. Hier war aber nach Ansicht des Gerichts zu berücksichtigen, dass das Ende des Mietverhältnisses zwischen den Parteien durchaus strittig ist und ggf auch Betriebskosten bis 30.9. oder sogar 31.12.2009 geschuldet werden könnten. Auch wenn das Gericht aus den zuvor geschilderten Gründen dies zu Zeit für nicht gerechtfertigt sieht ist im Rahmen der Kautionsabrechnung und der Ermittlung des zulässigen Sicherheitseinbehalts eine andere Beurteilung durch eine andere Instanz zu berücksichtigen. In diesem Fall übersteigt das Sicherungsbedürfnis die Kaution erheblich. Deshalb geht das Gericht in diesem besonderen Fall davon aus, dass der gesamte Rückzahlungsanspruch zurzeit noch nicht fällig ist.

V. 86

87Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 92 ZPO. Die Beklagte hat auch bezüglich des anerkannten Teils der Klageforderung Anlass zu Klage gegeben, § 93 ZPO. Für die Anwendung des § 92 Abs. 2 Ziff 1 ZPO schied wegen der abgewiesenen Widerklage aus.

88Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Ziff11 i.V.m. § 711 ZPO.

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Anmerkungen zum Urteil