Urteil des AG Dortmund vom 26.06.2008
AG Dortmund: grundstück, wirtschaftliche einheit, stadt, begriff, miteigentumsanteil, satzung, versteigerung, ausführung, grundbuch, zahl
Amtsgericht Dortmund, 275 K 010/03
Datum:
26.06.2008
Gericht:
Amtsgericht Dortmund
Spruchkörper:
Insolvenzgericht
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
275 K 010/03
Schlagworte:
Grundbesitzabgabe, öffentliche Grundstückslast, Wohnungseigentum,
Benutzungsgebühr, Abwassergebühr, Straßenreinigung, Abfallgebühr,
grundstücksbezogen, Gesamthaft, Wohnungsgemeinschaft
Normen:
§ 10 Abs. 1 Zi. 3 ZVG, § 6 Abs. 6 KAG NRW, § 115 ZVG, § 124 ZVG, §
10 Abs. 6 WEG
Leitsätze:
1) Die Abfallgebühr ist eine personenbezogene Gebühr und keine
grundstücksbezogene.
Damit scheidet nach dem KAG NRW eine bevorrechtigte
Berücksichtigung in der Rangklasse 3 des 3 10 ZVG aus.
2) Die grundstücksbezogenen Grundbesitzabgaben in Bezug auf
Wohnungseigentumsgemeinschaften lasten auf den einzelnen
Wohnungen nicht als bevorrechtigte, dingliche Gesamtlast. Sie können
in der Rangklasse 3 des § 10 ZVG nur anteilig, entsprechend dem
Miteigentumsanteil geltend gemacht werden.
Tenor:
Tenor (redaktionelle Leitsätze)
1) Die Abfallgebühr ist eine personenbezogene Gebühr und keine
grundstücksbezogene.
Damit scheidet nach dem KAG NRW eine bevorrechtigte
Berücksichtigung in der Rangklasse 3 des 3 10 ZVG aus.
2) Die grundstücksbezogenen Grundbesitzabgaben in Bezug auf
Wohnungseigentumsgemeinschaften lasten auf den einzelnen
Wohnungen nicht als bevorrechtigte, dingliche Gesamtlast. Sie können
in der Rangklasse 3 des § 10 ZVG nur anteilig, entsprechend dem
Miteigentumsanteil geltend gemacht werden.
S und S1 C, L
Teilungsplan (Gesamt)
1
A. Vorbemerkungen
Erste Beschlagnahme:
21.03.2003
Tag des Zuschlags:
25.04.2008
Tag des Verteilungstermins:
26.06.2008
Anmeldungen liegen vor von:
[Auf die Darstellung wurde verzichtet]
Einzelbeträge Summen
B. Bestehen gebliebene Rechte
keine
C. Teilungsmasse
1.1 Bargebot:
7.000,00 €
1.2 4% Zinsen aus 4.500,00 € vom 25.04.2008 bis
25.06.2008 (61 Tage)
30,50 €
7.030,50 €
D. Schuldenmasse
1.-
4.
[Auf die Darstellung wurde verzichtet]
5. Stadtkasse E § 10 I 3 ZVG, Grundbesitzabgaben
5.1 Hauptforderung Angemeldet wurden
Grundbesitzabgaben für den Zeitraum vom 01. Januar
bis 24, April 2008 mit einem Gesamtbetrag in Höhe von
721,34 €. Der Betrag konnte nur zu einem Teil
berücksichtigt werden. Wegen des Restes vgl. F
"Ausführung".
6,17 €
6,17 €
6. H Bank in N III/2, Grundschuld
6.1 Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung
62,20 €
6.2 16% Zinsen aus 73.626,03 € vom 01.01.2000 bis
25.06.2008 (3055 Tage)
99.967,79 €
6.3 Kapital / Hauptforderung
73.626,03 €
173.656,02
€
Auf eine weitere Berechnung der Schuldenmasse wird
mangels entsprechender Teilungsmasse verzichtet.
E. Zuteilung
1.-
4.
[Auf die Darstellung wurde verzichtet]
5. Stadtkasse E, § 10 I 3 ZVG, Grundbesitzabgaben
5.1 Anspruch D.5.1
6,17 €
6,17 €
6. H Bank, III/2, Grundschuld - bedingte Zuteilung, siehe
Teil F -
6.1 Anspruch D.6.1
62,20 €
6.2 Anspruch D.6.2
1.984,52 €
2.046,72 €
Die Teilungsmasse ist erschöpft; auf die weiteren
Ansprüche kann keine Zuteilung erfolgen.
Summe der zugeteilten Beträge:
7.030,50 €
F. Ausführung und bedingte Zuteilung
2
Die Stadtkasse E hat mit Schreiben vom 01.04.2008 die "Benutzungsgebühren der
Wohnungseigentümergemeinschaft M-Weg 9, 9a" in Höhe von 1.720,23 € pro Quartal
ab dem 01.01.2008 angemeldet. Dabei wird die Rangklasse 3 (bevorrechtigte, dingliche
öffentliche Lasten) beansprucht. Mit Schreiben vom 26.06.2008 wurde der Betrag
gemindert und wie folgt aufgeschlüsselt:
3
Gebühr Quartalsbetrag Betrag
4
a. Abwassergebühren 905,48 €
5
b. Straßenreinigungsgebühren 35,59 € c. Abfallentsorgungsgebühren 779,15 €
6
Betrag vom 01.01. bis 24.04.2008 458,72 €
7
d. Säumniszuschläge zu a. – c. ab 16.04. 38,50 €
8
e. Abfallentsorgungsgebühren für I/08 200,15 €
9
f. Säumniszuschläge bis 15.04. zu e) 19,30 €
10
g. Säumniszuschläge ab 16.04. zu e) 4,67 €
11
Summe: 721,34 €
12
Schuldnerin ist nach dem Inhalt der Feststellungsbescheide und den Ausführungen des
Rechtsamtes vom 28.05.2008 jedoch nicht die "Wohnungseigentümergemeinschaft M-
Weg 9, 9a", also nicht die Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und
rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten (vgl. § 10 Abs. 6 WEG), sondern
die einzelnen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft (Inhaber der
Sondereigentumsrechte). Der Bescheid ist der WE-Verwalterin als Vertreterin der
einzelnen Miteigentümer übersandt worden; die passive Vertretungsmacht für die
einzelnen Wohnungseigentümer ergibt sich aus § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG.
13
Die Ansprüche sind rechtzeitig angemeldet, auf Verlangen glaubhaft gemacht worden
und umfassen grundsätzlich auch den im § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG benannten Zeitraum.
Die Stadtkasse E beruft sich in Bezug auf das Vorrecht auf das KAG NRW in der
Fassung vom 11.12.2007, hier auf § 6 Abs. 5.
14
Nach dieser Norm muss es sich bei den drei Gebühren zunächst um
Benutzungsgebühren handeln, die auf Grund einer Ortssatzung erhoben werden. Dazu
hat die Stadt vorgelegt:
15
a) Abwasser: Satzung über die Entwässerung der Grundstücke in der Stadt Dortmund
vom 30.04.2008 und die Abwassergebührensatzung der Stadt Dortmund vom
14.12.2007
16
b) Straßenreinigung: Straßenreinigungs- und Gebührensatzung der Stadt Dortmund
vom 23.11.2007
17
c) Abfall: Abfallsatzung der Stadt Dortmund vom 20.03.2006 und die
Abfallgebührensatzung vom 23.11.2007 In allen drei Fällen liegen diese
Voraussetzungen unstreitig vor (§ 6 Abs. 1 bis 3 KAG NRW).
18
Als weitere Voraussetzung muss die Gebührenerhebung "grundstücksbezogen"
erfolgen (§ 6 Abs. 6 KAG NRW). Der Begriff "grundstücksbezogen" ist gesetzlich nicht
normiert. Allein aus dem Anschluss- und Benutzungszwang kann eine
Grundstücksbezogenheit nicht abgeleitet werden. Wenn es nicht vorrangig auf die
Existenz des Grundstücks an sich, sondern auf dessen konkrete Nutzung abgestellt
wird, spricht vieles gegen eine "Grundstücksbezogenheit". Aber auch die Bemessung
der Gebührenhöhe ist eine wichtiges Kriterium für diese Frage (vgl. dazu: OLG
Zweibrücken, WM 2008, 179 = Rpfleger 2008, 218 bzw. LG Zweibrücken, Rpfleger
2007, 492 ).
19
Im Zusammenhang mit der Gebührenerhebung kann eine Gemeinde grundsätzlich
wählen zwischen mengen- oder gewichtsbezogenen (Wirklichkeits-) Maßstäben oder
auch zwischen personen-, haushalts- oder grundstücksbezogenen
(Wahrscheinlichkeits-) Maßstäben (BVerwG, 19.12.2007, 7 BN 6/07). Diese 5
verschiedenen Maßstäbe stehen nebeneinander, können im Einzelfall aber auch
gemischt vorkommen. Die beiden ersten Maßstabsgrößen erfassen das reale
Aufkommen und legt die Kosten entsprechend um und die drei letzten Maßstabsgrößen
legen die realen Kosten nach geschätzten (wahrscheinlichen) Größen um.
20
a) Abwasser: Gemäß §§ 2, 3 der Abwassergebührensatzung wird die Gebühr
flächenbezogen, also grundstücksbezogen berechnet.
21
b) Straßenreinigung: Gemäß § 6 der Straßenreinigungs- und Gebührensatzung wird die
Gebühr bemessen nach der Grundstückslänge, nach Straßenart und der Anzahl der
Reinigungen; auch hier liegt ein grundstückebezogener Maßstab zu Grunde.
22
c) Abfallentsorgung: Gemäß Abfallsatzung sind nicht alle Grundstücke
anschlusspflichtig (§ 9 AbfS) und die Gebührenhöhe bestimmt sich bei
Wohngrundstücken nach der Anzahl der Bewohner (§ 19 Abs. 2). Hier liegt ein
ausschließlicher, personenbezogener Gebührenmaßstab zu Grunde, die Gebühr
bemisst sich nach der Zahl der Nutzer/Bewohner. Insoweit ist der Fall vergleichbar mit
dem vom OLG Zweibrücken bzw. LG Zweibrücken (s.o.) zu entscheidenden Fall. Die
Abfallgebühr ist daher eine personenbezogene Gebühr und keine
grundstücksbezogene. Damit scheidet eine bevorrechtigte Berücksichtigung nach dem
KAG NRW aus. Dasselbe gilt für die anteiligen Säumniszuschläge.
23
Gebühr Quartalsbetrag Betrag
24
a. Abwassergebühren 905,48 €
25
b. Straßenreinigungsgebühren 35,59 € c. Abfallentsorgungsgebühren 0,00 €
26
Betrag vom 01.01. bis 24.04.2008 250,95 €
27
d. Säumniszuschläge zu a. – b. ab 16.04. 5,83 €
28
e. Abfallentsorgungsgebühren für I/08 0,00 €
29
f. Säumniszuschläge bis 15.04. zu e) 0,00 €
30
g. Säumniszuschläge ab 16.04. zu e) 0,00 €
31
Summe: 256,78 €
32
Ob und unter welchen Voraussetzungen die einzelnen Wohnungseigentümer auch im
Außenverhältnis als Gesamtschuldner haften, ist umstritten, wird in der Literatur und
Rechtsprechung aber überwiegend angenommen. Allerdings ist diese Frage hier nicht
von Bedeutung. Wesentlich ist nur die Frage, ob die Gebühren auch dinglich in der
bevorrechtigten Rangklasse 3 des § 10 ZVG als Gesamtforderung geltend gemacht
werden kann.
33
Gemäß § 6 Abs. 5 KAG NRW lasten die grundstücksbezogenen Benutzungsgebühren
als öffentliche Last auf
dem Grundstück
Rangklasse 3 ist also nur möglich für die Gebühren, die im Zusammenhang mit dem
(konkreten) Versteigerungsobjekt anfallen.
34
Dazu ist zunächst der Begriff "Grundstück" abzugrenzen. Weder das KAG NRW, noch
das ZVG definiert den Begriff. Eine Definition in der Ortssatzung (z.B. in der
Straßenreinigung- und Gebührensatzung, § 1 Abs. 5 "Grundstück im Sinne dieser
Satzung ist unabhängig von der Eintragung ... im Grundbuch jeder
zusammenhängender Grundbesitz, ...") ist nicht ausreichend. Der Umfang der
dinglichen Haftung muss sich aus dem Gesetz ergeben (vgl. auch BGH, Rpfleger 1981,
349; Dassler/Schiffhauer/Rellermeyer, § 10 Rn 30; Stöber, § 10 Rn 6.1); eine Satzung
genügt insoweit nicht. Das ZVG und das KAG NRW sprechen zwar vom "Grundstück",
über §§ 869, 864 ZPO wird aber klargestellt, dass in den ZVG-Verfahren der jeweilige
Gegenstand der Immobiliarvollstreckung gemeint ist. Der Begriff "Grundstück" wird im
ZVG generell verwendet um den sperrigen Begriff "Gegenstand der
Immobiliarvollstreckung" zu vermeiden. Der Wortlaut der Vorschrift erfasst also nicht nur
Grundstücke im Sinne des BGB. Die Normen sind auch anzuwenden auf
Wohnungseigentum und Erbbaurecht (vgl. wegen der vergleichbaren Problematik dazu
auch: MünchKomm § 436 BGB Rn. 1; BGH NJW 1992, 2817). Gegenstand der hier
anhängigen Versteigerung ist nicht das Grundstück, auch nicht ein einfacher
Miteigentumsanteil am Grundstück, sondern das rechtlich selbstständige
Wohnungseigentum. Über den konkreten Begriff "Grundstück" hinaus können daher die
grundstücksbezogenen Benutzungsgebühren mit Vorrang vor den anderen dinglichen
Gläubigern (hier: die H Bank) auch bei einem Wohnungseigentum geltend gemacht
werden, wenn sie konkret auf dieser Wohnungseigentumseinheit lasten.
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Abschließend ist zu klären, ob eine dingliche Gesamthaftung jeder einzelnen
Wohnungseigentumseinheit für die Benutzungsgebühren aller Wohnungseigentümer
besteht. Nach dem klaren Wortlaut des KAG NRW ("lasten die ... Benutzungsgebühren
36
als öffentliche Laste auf
dem
verneinen. Eine dingliche Gesamthaftung mit anderen Grundstücken ist im KAG NRW
nicht normiert, und auch dann nicht, wenn mehrere Grundstücke eine wirtschaftliche
Einheit bilden. Dass die Stadt in ihrer Ortssatzung mehrere wirtschaftliche
zusammengehörende Parzellen/Einheiten als ein Grundstücksobjekt ansieht (z.B.
Straßenreinigung- und Gebührensatzung, § 1 Abs. 5 "Grundstück im Sinne dieser
Satzung ist unabhängig von der Eintragung ... im Grundbuch jeder
zusammenhängender Grundbesitz, ...") vermag eine persönliche Gesamthaft begründen
(was hier aber nicht zu entscheiden war), ersetzt aber keineswegs eine entsprechende,
gesetzliche Regelung (vgl. auch BGH, Rpfleger 1981, 349;
Dassler/Schiffhauer/Rellermeyer, § 10 Rn 30; Stöber, § 10 Rn 6.1).
Tatsächlich lasten grundsätzlich die öffentlichen, dinglichen Abgaben nur als
Einzelbelastung auf dem Grundstück und nicht als Gesamtbelastung auf mehreren,
wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken (z.B. Erschließungsbeiträge nach §
134 BauGB, Grundsteuern nach der GrdStG). Auch die Stadtkasse E hat für die hier
betroffene Wohnung nur die anteiligen Grundsteuern an bevorrechtigter Position geltend
gemacht. Etwas anderes kann auch für die Grundbesitzabgaben nicht gelten: An
bevorrechtigter Rangstelle können nur die anteiligen Beträge geltend gemacht werden.
Die Größe des Anteils bemisst sich entsprechend § 10 Abs. 8 WEG nach dem
Miteigentumsanteil, hier also dem 24,02/1.000 Anteil.
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Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber bewusst – entgegen
dem Wortlaut des Gesetzes - die Grundbesitzabgaben in Bezug auf die
Wohnungseigentumsgemeinschaften als bevorrechtigte, dingliche Gesamtlast
ausgestalten wollte. Denn dies würde bei größeren WE-Anlagen mit kleinen
Wohneinheiten dazu führen, dass die Lasten in der Rangklasse 3 relativ hoch würden.
Bei notleidenden Wohnungsgemeinschaften können die rückständigen
Gesamtgrundbesitzabgaben sogar den Verkehrswert der einzelnen Wohnungen weit
übersteigen. Das würde dann dazu führen, dass die geringsten Gebote so hoch werden,
dass eine erfolgreiche Versteigerung gefährdet oder im Einzelfall sogar unmöglich
würde und in der Erlösverteilung die Teilungsmasse zu einem ganz wesentlichen Teil
den Gemeinden zufließen würde und die Realgläubiger leer ausgehen. Das wiederum
hätte ganz erheblichen Einfluss auf die Beleihungskriterien der Banken und somit auf
die Verkehrsfähigkeit von Wohnungseigentum.
38
Daher können nur die konkret auf dem Versteigerungsobjekt lastenden, dinglichen
Grundbesitzabgaben, also der 24,02/1.000 Anteil an den Gesamtbeträgen in Höhe von
256,78 € mit einem Betrag von 6,17 € an bevorrechtigter Stelle in der Rangklasse 3
geltend gemacht werden. Die restlichen Beträge hätten, wobei eine schuldrechtliche
Gesamthaftung unterstellt wird, nur in der Rangklasse 5 im Rahmen einer Vollstreckung
beansprucht werden können.
39
Bedingte Zuteilung
40
Soweit dem Antrag der Stadtkasse E nicht entsprochen wurde (715,17 €), liegt ein
Widerspruch gegen die Zuteilung E.6 an die H Bank vor.
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Die Zuteilung E.6 erfolgt daher in Höhe von 715,17 € bedingt:
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1. an die H Bank, für den Fall, dass der Widerspruch der Stadtkasse E unbegründet
ist oder nicht binnen einer Frist von einem Monat die Klageerhebung
nachgewiesen ist (§ 878 ZPO).
2. an die Stadtkasse E, soweit der Widerspruch begründet ist.
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Der Betrag wird einstweilen hinterlegt.
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