Urteil des AG Dortmund vom 06.05.2008
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Amtsgericht Dortmund, 428 C 12008/07
Datum:
06.05.2008
Gericht:
Amtsgericht Dortmund
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
428 C 12008/07
Tenor:
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die
Wohnung im ers-ten Obergeschoss des Gebäudes B T-Str. a, ####3 E,
von bisher monatlich 235,71 € netto auf monatlich 282,66 €, zzgl.
Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen wie bisher mit Wirkung
ab dem 01.12.2007 zuzustimmen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 563,40 € festgesetzt.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO
abgesehen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e gemäß § 495 ZPO:
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Die Klage ist in vollem Umfange begründet.
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Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung gegen die
Beklagten aus § 558 BGB zu.
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Zwischen den Parteien besteht ein wirksamer Mietvertrag. Diesen haben die Beklagten
mit Datum vom 14.07.1995 unterschrieben. Der Mietvertrag ist gefertigt worden unter
Mitwirkung des Beklagten zu 2. Er war damals Vorsitzender des Kirchenvorstands und
hat unter dem 17.07.1995 die Sitzung geleitet, in der der Abschluss der Mietverträge für
das Erdgeschoss und das Obergeschoss der Vikarie B T-Str. a beschlossen wurde.
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Die Tatsache, dass in § 1 bei der Auflistung der Mieträume vor dem vorgedruckten Wort
"Küche" keine Zahl steht, ist unbeachtlich. Unstreitig sind Anschlüsse für die Einrichtung
einer Küche in einem Zimmer der Wohnung vorhanden. Dies ist auf Veranlassung des
Beklagten zu 2. bei den Umbaumaßnahmen in die Wege geleitet worden. Der Beklagte
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zu 2. hat erklärt, dass er damals im Interesse der Kirchengemeinde vorausschauend
geplant hat und für den Fall einer getrennten Vermietung des Obergeschosses hier
Küchenanschlüsse hat vorsehen lassen. Es handelt sich um den Raum, der im
Grundriss vom 10.06.1994 mit "Schlafen Pfarrer" bezeichnet ist (Bl. 42 der Akte).
Tatsächlich wird dieser Raum zur Zeit als Wohnzimmer der Beklagten zu 1. genutzt. Der
Raum, der mit "Wohnen Hausdame" gekennzeichnet ist, wird als Schlafzimmer des
Beklagten zu 2. genutzt. Diese Einrichtungsweise ist von den Beklagten selbst so
gewählt worden. Sie ist möglich, weil der Beklagte zu 2. gleichzeitig die
Erdgeschosswohnung angemietet hat, in der sich eine vollständige Küche befindet. Die
Tatsache, dass die gemeinsame Nutzung der beiden Wohnungen zu einem
einheitlichen Wohnzweck erfolgt, hat aber nicht zur Folge, dass der abgeschlossene
Mietvertrag unwirksam ist. Entscheidend ist, dass es möglich wäre, die
Obergeschosswohnung als abgeschlossene Wohnung einzurichten, wenn die
vorhandenen Küchenanschlüsse genutzt werden.
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Die Beklagten habe sich im Jahre 1995 darauf eingelassen, die Mietverträge zu
unterzeichnen. Sie können einseitig nicht die Änderung dieses Zustandes erreichen.
Die Klägerin lehnt es ab, einen einheitlichen Mietvertrag über die beiden Wohnungen in
dem Hause abzuschließen. An diese Tatsache müssen sich die Beklagten halten.
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Das Mieterhöhungsverlangen vom 25.09.2007 erfüllt die gesetzlichen Anforderungen.
Es enthält eine ausführliche Begründung. Im wesentlichen stützt sich die Klägerin auf
das Gutachten des Sachverständigen Döring. Bei diesem handelt es sich um einen sehr
erfahrenen Gutachter, der auch in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten für das Amtsgericht E
Mietzinsermittlungen vornimmt. Das Gutachten überzeugt in jeder Form. Der
Sachverständige hat die Umgebung, in der das Haus steht, eingehend dargelegt. Er hat
sich mit Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten befasst. Er hat das Gebäude
gründlich in Augenschein genommen und zahlreiche Fotos gefertigt.
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Das Gericht kennt aufgrund einer Vielzahl von Mietzinserhöhungsprozessen die
Gegebenheiten bezüglich des Wohnraums in E. Der vom Sachverständigen ermittelte
Mietzins für die Obergeschosswohnung erscheint mehr als angemessen.
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Die Klägerin begehrt jedoch nicht den vom Sachverständigen mit 5,11 € pro qm
angesetzten Mietzins, sondern lediglich eine Erhöhung auf 3,74 € pro qm.
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Der Mietzins in dieser Höhe ist auf jeden Fall der unterste Wert eines als angemessen
zu bezeichnenden Mietzinses. Nach der Auffassung des Gerichts liegt der von der
Klägerin begehrte Mietzins vielmehr deutlich unter dem Preis, der auf dem Dortmunder
Wohnungsmarkt für vergleichbare Räumlichkeiten bezahlt werden muss. Hier ist
besonders zu berücksichtigen die relativ hochwertige Ausstattung der Räume. Die
Armaturen im Badezimmer der Obergeschosswohnung sind vergoldet. Es ist alles
deckenhoch gefliest. Es sind Sanitärobjekte im Jahre 1995 eingebaut worden, die
einem hohen Standard entsprechen. Es finden sich Sonderausstattungsmerkmale in
den Räumlichkeiten. Nach alledem ist festzuhalten, dass ein Mietzins in der von der
Klägerin verlangten Höhe eindeutig unter dem liegt, was ansonsten für vergleichbaren
Wohnraum in E zu bezahlen ist.
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Der Mietzins ist seit dem Jahre 2000 unverändert. Allein wegen der Preissteigerungen
in den vergangenen Jahren ist eine Mietzinserhöhung als selbstverständlich
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anzusehen. Die Erhöhung von 3,12 € auf 3,74 € ist sehr moderat und eindeutig
zweifelsfrei angemessen, so dass dem Klageantrag in voller Höhe statt zu geben war.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
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