Urteil des AG Charlottenburg vom 27.07.1995, 224 C 295/06

Aktenzeichen: 224 C 295/06

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Gericht: AG Charlottenburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 27.02.2007 Norm: § 559b Abs 1 BGB

Aktenzeichen: 224 C 295/06

Dokumenttyp: Urteil

Mieterhöhungsberechnung für preisgebundenen Wohnraum nach Modernisierungsmaßnahmen: Notwendige Erläuterung des Abzugs ersparter Instandhaltungskosten

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Die ... vermietete der Beklagten mit Mietvertrag vom 27.07.1995 die im Erdgeschoss rechts im Haus ... gelegene Wohnung. Es handelt sich um preisgebundenen Wohnraum. In den vereinbarten Allgemeinen Vertragsbestimmungen heißt es unter Nr. 2:

2"(1) Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften auch rückwirkend zu erhöhen. Dies gilt insbesondere bei gestiegenen und neu entstandenen Kapital- und Bewirtschaftungskosten sowie bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

3(2) Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart."

4Die Klägerin erwarb das Grundstück ... von der ursprünglichen Vermieterin. Die Miete betrug seit 01.01.2002 insgesamt 266,75 EUR (138,57 EUR nettokalt).

5Mit Schreiben vom 01.03.2001 kündigte die Klägerin die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen für das Gebäude an. Danach sollte u. a. ein Wärmeverbundsystem auf die Fassade aufgetragen werden und die Fenster und Balkontüren durch solche der Schallschutzklasse III bzw. IV und mit einem k-Wert von unter 1,5 W/qmK ersetzt werden. Für die Wärmedämmung der Fassade wurden Kosten in Höhe von 742.350,00 DM veranschlagt, wovon 133.350,00 DM auf Instandsetzung entfallen sollten. Für die Erneuerung der Fenster wurden Kosten in Höhe von 552.610,00 DM veranschlagt, wovon 45.600,00 DM auf Instandsetzung entfallen sollten. Darüber hinaus wurden Instandsetzungsarbeiten in verschiedenen Bereichen angekündigt. Es wurde eine voraussichtliche Mieterhöhung für die Wohnung der Beklagten um monatlich 144,17 DM angekündigt. Wegen der Einzelheiten wird auf das Ankündigungsschreiben vom 01.03.2001 (Bl. 27 ff. d. A.) verwiesen.

6Die Arbeiten wurden durchgeführt und am 14.12.2001 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 04.11.2002 erklärte die Klägerin gegenüber der Beklagten wegen der Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung um 63,21 EUR monatlich auf 329,96 EUR ab dem 01.01.2003. Weiter wurde die Mieterhöhung rückwirkend für das gesamte Jahr 2002 geltend gemacht und hierfür ein Betrag in Höhe von 758,52 EUR beansprucht. Auf die Wärmedämmung der Fassade entfiel eine Erhöhung von monatlich 35,61 EUR, auf den Austausch der Fenster und Balkontüren 13,20 EUR und auf die Verstärkung der elektrischen Steigestränge 14,40 EUR. Hinsichtlich der Wärmedämmung der Fassade wurde mitgeteilt, dass die ersparten Instandhaltungskosten sowie die Instandhaltungsleistungen in Abzug gebracht worden seien und die Ermittlung anhand der Einzelpositionen des Leistungsverzeichnisses erfolge, das Grundlage des Vertrages mit der ausführenden Firma geworden sei (Seite 3 Ziff. 1 des Schreibens vom 04.11.2002). Hinsichtlich der Verstärkung der Steigestränge wurde mitgeteilt, dass es sich bei dem Austausch der Klingelleitungen und der Verlegung von Leerrohren für

sich bei dem Austausch der Klingelleitungen und der Verlegung von Leerrohren für Breitband- und Telefonkabel um Instandsetzungsmaßnahmen handele, im Übrigen um Modernisierungsmaßnahmen (Seite 3 Ziff. 7 des Schreibens vom 04.11.2002). Für die Wärmedämmung wurden Gesamtkosten von 611.132,40 DM angegeben, wovon ein Instandsetzungsanteil von 50.215,48 DM abgezogen wurde. Für die Fenstererneuerung wurden Gesamtkosten von 307.845,72 DM angegeben, wovon ein Instandsetzungsanteil von 215.492,00 DM abgezogen wurde. Für die Verstärkung der Steigeleitungen wurden Gesamtkosten von 221.261,01 DM angesetzt, wovon ein Instandsetzungsanteil von 29.218,89 DM abgezogen wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 04.11.2002 (Bl. 38 ff. d. A.) verwiesen.

7Mit Schreiben vom 13.12.2004 wurde die Miete wegen Erhöhung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschale zum 01.01.2005 um 3,41 EUR erhöht.

8Die Beklagte zahlte seit von Januar 2003 bis Dezember 2004 eine Miete von durchschnittlich ca. 266,75 EUR und ab Januar 2005 von durchschnittlich ca. 270,16 EUR. Hinsichtlich der Zahlungen im Einzelnen wird auf die Aufstellung in der Klageschrift (Bl. 6- 8 d. A.) Bezug genommen. Nach der Verrechnung von Gutschriften aus der Abrechnung über Nebenkosten für die Jahre 2003 bis 2005 ergibt sich bei Zugrundelegung der von der Klägerseite angesetzten Miethöhen einschließlich der Mieterhöhung wegen Modernisierung ein Fehlbetrag für die Zeit von Januar 2003 bis einschließlich November 2006 in Höhe von 2.950,57 EUR.

9Die Klägerin ist der Ansicht, die Miete habe aufgrund der Modernisierung auch rückwirkend für das Jahr 2002 erhöht werden können, so dass ihr ein Anspruch auf weitere 758,52 EUR zustehe.

10 Die Klägerin beantragt,

11die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 3.709,09 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

12 Die Beklagte beantragt,

13die Klage abzuweisen.

14 Die Beklagte ist der Ansicht, die Mieterhöhungserklärung vom 04.11.2002 sei unwirksam, da sie keine ausreichende Erläuterung der abgesetzten Instandhaltungskosten enthalte.

15 Hinsichtlich der rückwirkend für das Jahr 2002 verlangten Mieterhöhungsbeträge beruft sich die Beklagte auf Verjährung. Ferner ist sie der Ansicht, eine rückwirkende Erhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sei nicht zulässig.

16 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

17 Die Klage ist unbegründet.

18 Die Klägerin, die gemäß § 566 BGB auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten ist, hat keinen Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB auf weitere Mietzahlung in Höhe von 2.950,57 EUR für die Zeit von Januar 2003 bis November 2006.

19 Die Miete ist nicht zum 01.01.2003 durch die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 04.11.2002 wegen Modernisierungsmaßnahmen um monatlich 63,21 EUR erhöht worden. Für den Zeitraum Januar 2003 bis November 2006 (47 Monate) ergibt dies einen Differenzbetrag von insgesamt 2.970,87 EUR, so dass Mietrückstände nicht bestehen.

20 Die Mieterhöhungserklärung vom 04.11.2002 ist formal unwirksam, da sie den Anforderungen gemäß § 559 b Abs. 1 BGB nicht genügt.

21 Eine wirksame Erhöhungserklärung setzt voraus, dass sich ein wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeter Mieter aus der Erläuterung ein Bild über die Berechtigung der Mieterhöhung machen kann. Ihm muss allein aufgrund der Erhöhungserklärung eine Plausibilitätsprüfung der aufgewendeten Kosten und der Aufteilung der Kosten auf seine Wohnung möglich sein (LG Berlin GE 1997, 1579; LG Berlin MM 2003, 471). Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so dürfen die durch Instandsetzung verursachten anteiligen Kosten nicht gemäß § 559 BGB umgelegt werden (LG Berlin GE 1998, 550; LG Berlin GE

Kosten nicht gemäß § 559 BGB umgelegt werden (LG Berlin GE 1998, 550; LG Berlin GE 2003, 122). In diesem Fall muss der Vermieter in der Erhöhungserklärung nachvollziehbar darlegen, welche Kosten er in welcher Höhe von den angegebenen Gesamtkosten vorab als Instandsetzungskosten in Abzug gebracht hat (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 559 b BGB Rn. 4; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b BGB Rn. 13; KG GE 2002, 259; KG GE 2006, 714). Die fiktiven Instandsetzungskosten sind herauszurechnen. Dabei ist darauf abzustellen, welche Kosten angefallen wären, wenn nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden wäre (LG Berlin GE 1998, 550, 551). Mangels abweichender Vereinbarung der Mietvertragsparteien ist ein pauschaler Abzug von Instandsetzungskosten in der Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung nicht hinreichend zur Berechnung des Mieterhöhungsanspruchs; es muss vielmehr eine Vergleichsrechnung aufgestellt werden, aus der sich ergibt, welche Kosten entstanden wären, wenn statt der Instandmodernisierung eine bloße Instandsetzung stattgefunden hätte (LG Berlin MM 2001, 401; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b Rn. 13). Dies kann z. B. durch einen Kostenvoranschlag für die jeweiligen Instandsetzungsarbeiten geschehen. Der Vermieter hat vor Beginn der Maßnahmen den Instandsetzungsbedarf festzustellen und die für die Instandsetzung erforderlichen Kosten zu ermitteln (LG Berlin GE 1997, 1469; LG Berlin MM 2003, 471).

22 Die Klägerin hat die Modernisierungskosten für die Wärmedämmung der Fassade, für die Erneuerung der Fenster und Balkontüren und für die Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen nicht wirksam errechnet. Denn die abgesetzten Kosten für die Instandsetzungsarbeiten sind nicht nachvollziehbar erläutert.

23 Hinsichtlich der Dämmung der Fassade hat die Klägerin Kosten für Instandsetzungsarbeiten in Höhe von 50.215,48 DM in Abzug gebracht. Es wird jedoch nicht erläutert, wie sich dieser Abzugsbetrag ergibt. Aus der Erhöhungserklärung lässt sich nicht entnehmen, wieso die Klägerin gerade den in Abzug gebrachten Betrag angesetzt hat. Eine Ermittlung der Kosten der ersparten Instandsetzung etwa durch Gegenüberstellung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme und denjenigen Kosten, die allein für die Instandsetzung angefallen wären ist unterblieben. Der pauschale Verweis auf das Leistungsverzeichnis der ausführenden Firma genügt nicht. Der Betrag für die Instandsetzung weicht zudem erheblich von dem in dem Ankündigungsschreiben hierfür angesetzten Betrag ab.

24 Entsprechendes gilt hinsichtlich der Erneuerung der Fenster und Balkontüren. Diesbezüglich lässt sich der Aufstellung in der Mieterhöhungserklärung entnehmen, dass Instandsetzungskosten von 215.492,00 DM in Abzug gebracht wurden. Dieser Betrag wird auch nicht ansatzweise erläutert.

25 Hinsichtlich der Verstärkung der elektrischen Steigestränge wird in der Kostenaufstellung der Mieterhöhungserklärung von der Position "Elektroleistungen" ein Teilbetrag in Höhe von 29.218,89 DM für Instandsetzung abgezogen. Aus den Erläuterungen ergibt sich hierzu lediglich, dass der Austausch der Klingelleitungen und die Verlegung von Leerrohren für Breitband- und Telefonleitungen als Instandsetzungsmaßnahmen verstanden wurden. Inwiefern bei Durchführung allein dieser Arbeiten die genannten Kosten entstanden wären, ergibt sich jedoch aus den Erläuterungen nicht.

26 Auch ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung von 758,52 EUR für das Jahr 2002 besteht nicht. Ob eine rückwirkende Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen möglich wäre und ob hinsichtlich der Beträge für 2002 Verjährung eingetreten ist, kann dahinstehen, da eine wirksame Erhöhungserklärung gemäß § 559 b Abs. 1 BGB nicht vorliegt.

27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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