Urteil des AG Charlottenburg vom 03.07.2002
AG Charlottenburg: wohnfläche, wohnung, fristlose kündigung, mietvertrag, räumung, mietsache, einstellplatz, vollstreckung, beendigung, minderung
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
221 C 259/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 536 BGB, § 44 Abs 2 BVO 2
Wohnraummiete: Keine Mietminderung wegen
Flächenabweichung über 10 % bei Ansatz der Terrasse in der
Wohnflächenberechnung mit 50%
Tenor
1. Der Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerin 25.539,14 Euro nebst Zinsen in
Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 12.130,18
Euro seit dem 03.07.2002, aus einem Betrag von 6.668,95 Euro seit 13.01.2005 sowie
aus 6.740,01 Euro seit 05.04.2005 zu zahlen.
2. Der Beklagte zu 2) wird ferner verurteilt, die von ihm im Hause, innegehaltene
Maisonette-Wohnung im Vorderhaus Dachgeschoss rechts, bestehend aus 4 Zimmern
nebst Küche, 2 Toiletten/Duschen und Bad, 2 Dielen, 2 Abstellräumen, 1 Dachterrasse
und einem Kellerraum Nr. 22 sowie den Pkw-Einstellplatz, rechter Parkplatz neben den
Müllboxen zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
3. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 16.966,15 Euro erledigt ist.
4. Die Klage im Übrigen wird abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin und der Beklagte zu 2) je zur Hälfte.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin wegen Zahlung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 %.
Die Klägerin darf die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch
Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden,
wenn nicht der Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin wegen der Räumung durch
Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 13.500,00 Euro abwenden, wenn nicht
die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Mietzahlung und Räumung in Anspruch.
Am 21. August 1995 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1. einen Mietvertrag für
Wohnräume in …
Die Wohnfläche wurde mit "ca. 188,79 qm" angegeben. Der Beklagte zu 2. hat die
Wohnung von Beginn des Mietverhältnisses an auch vereinbarungsgemäß für sich als
Wohnung genutzt.
Er übernahm die persönliche Haftung für die laufenden Mietzahlungen sowie alle
weiteren aus dem Vertrag begründeten Zahlungen gegenüber dem Vermieter, vgl. § 23
Nr. 7.
Die Parteien schlossen ferner einen Mietvertrag für einen Kraftfahrzeug-Einstellplatz.
Am 07.12.1999/17.03.2000 vereinbarten die Parteien eine Ergänzung zum Mietvertrag
im Hinblick auf die vereinbarte Staffelmiete.
Auf den Inhalt der Verträge im einzelnen wird verwiesen.
In der Zeit vom 01.12.2000 bis 30.11.2001 betrug die monatliche Miete 2.057,54 Euro
einschließlich Vorschüsse für Heiz- und Betriebskosten mit 383,47 Euro zuzüglich 51,13
Euro Stellplatzmiete.
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Ab dem 01.12.2001 betrug die Miete 2.091,02 Euro zuzüglich Stellplatzmiete.
Ab dem 01.12.2002 betrug die Miete 2.142,15 Euro.
Die Klägerin machte hier zunächst nach Verrechnung von unregelmäßigen Zahlungen
die Miete für April 2001 in Höhe von 3.500,20 DM, den Rückstand von Mai bis November
2001 in Höhe von 28.869,40 DM und die Miete für Dezember 2001 in Höhe von 4.189,68
DM geltend, insgesamt 36.559,28 DM, 18.692,46 Euro.
Nachdem im Jahr 2002 nur die Miete für Februar gezahlt wurde, machte die Klägerin hier
die Mieten für Januar 2002, März bis Juni 2002 geltend, 10.710,75 Euro.
Mit Schreiben vom 12.03.2002 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des
Mietverhältnisses der Beklagten zu 1. auf den Inhalt im einzelnen wird verwiesen.
Nach Zustellung der Klageschrift am 03.07.2002 vereinbarten die Parteien, dass die
Beklagte zu 1. den Mietrückstand neben der laufenden Miete in monatlichen Raten
ausgleicht.
Es wurden danach 16.966,15 Euro auf den Rückstand gezahlt. Zur Verrechnung wird auf
den Schriftsatz der Klägerin vom 23.12.2004 verwiesen.
Am 28.01.2003 wurde die Beklagte zu 1. aus dem Handelsregister gelöscht, was der
Beklagte zu 2. der Klägerin mit Schreiben vom 03.10.2004 mitteilte.
Ab Oktober 2004 wurde jedoch wiederum keine Miete gezahlt. Die Klägerin macht hier
für Oktober und November 2004 je 2.211,14 Euro und für Dezember 2004 2.246,67 Euro
geltend. Die Klägerin begehrt ferner die Mieten für Januar bis März 2005 von je 2.246,67
Euro.
Mit Schriftsatz vom 17.05.2005 erklärte die Klägerin die Kündigung des Kfz-
Einstellplatzes.
Die Klägerin beantragt nach teilweiser Erledigungserklärung in Höhe von 16.966,15 Euro
und Klageerweiterung gegen den Beklagten zu 2. und um 6.668,95 Euro mit am
01.03.2005 zugestellten Schriftsatz und weiterer Klageerweiterung mit am 05.04.2005
zugestellten Schriftsatz nun,
1. die Beklagten zu 1. und 2. verurteilen, die von ihnen im Hause innegehaltene
Maisonettwohnung im Vorderhaus Dachgeschoss rechts, bestehend aus 4 Zimmern
nebst Küche, 2 Toiletten/Duschen und Bad, 2 Dielen, 2 Abstellräumen, einer
Dachterrasse und einem Kellerraum Nr. 22 sowie den PKW-Einstellplatz, rechter
Parkplatz neben den Müllboxen, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 25.845,92 Euro
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 12.437,06 Euro
seit 03.07.2002 sowie aus 6.668,95 Euro seit 13.01.2005 sowie aus 6.740,01 Euro seit
05.04.2005 zu zahlen.
3. festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 16.966,15
Euro erledigt ist.
Der Beklagte zu 2. beantragt für sich und die Beklagte zu 1.,
die Klage abzuweisen.
Er erklärt die Aufrechnung mit Forderungen in Höhe von 38.525,79 Euro.
Er macht eine Rückforderung wegen überzahlter Mieten geltend. Die Miete sei im hier
maßgeblichen Zeitraum gemindert gewesen, denn die Wohnfläche betrage nicht 188,79
qm, sondern nur 157,85 qm. Mit einer um 16,39 qm geringeren Wohnfläche sei er zur
Minderung berechtigt. Es sei gerade nicht zulässig, die Fläche der Dachterrasse mit 50%
der Wohnfläche hinzuzurechnen.
Im Zeitraum vom 01.09.1995 bis 01.01.2005 seien deshalb 32.005,38 Euro überzahlt
worden. In der Zeit von 1998 bis 2003 seien auch Überzahlungen von Betrieb- und
Heizkosten von mindestens 4.420,41 Euro erfolgt.
Zur Berechnung wird auf den Schriftsatz des Beklagten vom 25.01.2005 verwiesen.
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Es seien auch Mängel vorhanden.
Die Klägerin habe ferner Zahlungen falsch verrechnet. Auf den Inhalt des Schriftsatzes
vom 04.05.2005 wird verwiesen.
Die Geltendmachung der Räumung nach einer Kündigung aus dem Jahre 2002 sei nun
auch rechtsmissbräuchlich.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze
nebst deren Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beschluss vom 15.06.2005.
Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen
Bachmann vom 20.09.2005 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Das Amtsgericht ist zuständig, denn Wohnraummietrecht ist hier anzuwenden. Zwar war
hier ursprüngliche Mieterin eine GmbH, die grundsätzlich nicht wohnen kann.
Wohnungsmietrecht findet aber dann Anwendung, wenn die Wohnräume einer
bestimmten Person für den dauerhaften Wohngebrauch überlassen werden. Das war hier
der Fall, denn die Wohnung wurde unstreitig dem Beklagten zu 2. und ehemaligen
Geschäftsführer der Beklagten zum Wohnen überlassen und von diesem auch
entsprechend genutzt.
Die Klage gegen die Beklagte zu 1. ist abzuweisen. Die Beklagte zu 1. wurde bereits im
Januar 2003 wegen Vermögenslosigkeit aus dem Handelsregister gelöscht, sie existiert
nicht mehr. Nur ein vom Handelsregister gem. § 66 Abs. 5 GmbH-Gesetz bestellter
Nachliquidator kann die Gesellschaft noch gesetzlich vertreten. Dies gilt auch, soweit die
Beklagte zu 1. hier im Verlaufe des Rechtsstreites gelöscht worden ist.
Eine Vertretung ist hier nicht bestellt worden.
Die Klage gegen den Beklagten zu 2 ist im wesentlichen begründet.
Die Klägerin hat Anspruch auf Miete gem. § 535 BGB gegen den Beklagten aus dem
Mietvertrag vom 21.08.1995 über Wohnräume und der Ergänzung vom 07.12.1999 in
Verbindung mit der Erklärung des Beklagten in § 23 Nr. 7 des Mietvertrages. Die
Erklärung des Beklagten, die persönliche Haftung für die laufenden Mietzahlungen sowie
alle weiteren aus dem Vertrag begründeten Zahlungen gegenüber dem Vermieter
übernehmen zu wollen, ist als Bürgschaftserklärung gem. § 765 BGB anzusehen. Es
steht auch fest, dass bei der ursprünglichen, nun vermögenslosen Mieterin die Klägerin
ihre Forderungen nicht mehr durchsetzen kann.
Der Beklagte schuldet daher die Miete und nach dem Zeitpunkt der Kündigung
Nutzungsentschädigung gem. § 546 a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete.
Nachdem die Beklagte zu 1. nicht mehr existiert, schuldet der Beklagte
Nutzungsentschädigung auch aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten
Bereicherung gem. § 812 BGB.
Die Bürgschaft des Beklagten bezog sich aber nur auf die Forderungen der Klägerin aus
dem Mietvertrag über die Wohnräume. Er kann deshalb als Bürge für die Forderungen
gegen die Beklagte zu 1 aus dem Vertrag über den Kfz-Einstellplatz nicht in Anspruch
genommen werden. Der Beklagte hat aber nicht vorgetragen, den Parkplatz nicht noch
zu nutzen, so dass er auch hier ab Januar 2003 Nutzungsentschädigung aus dem
Gesichtspunkt der unberechtigten Bereicherung gem. § 812 BGB schuldet. Das Gericht
geht hierbei davon aus, dass ein Betrag von 51,13 Euro auch dem üblichen Betrag
entspricht, der für Einstellplätze im Innenstadtbereich monatlich gezahlt wird.
Die Miete ist nicht gemindert.
Die Mietforderungen der Klägerin sind auch nicht durch Aufrechnung des Beklagten
erloschen.
Der Beklagte hat keinen Anspruch gem. § 812 BGB auf Rückzahlung überzahlter Mieten
oder Nutzungsentschädigung.
Zwar entspricht die im Mietvertrag mit ca. 188,79 qm angegebene Wohnfläche nicht der
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Zwar entspricht die im Mietvertrag mit ca. 188,79 qm angegebene Wohnfläche nicht der
anrechenbaren Wohnfläche, die der Sachverständige Bachmann mit 169,24 qm ermittelt
hat.
Es stellt auch grundsätzlich einen ohne weiteren Vortrag zu Minderung berechtigenden
Mangel der Mietsache dar, wenn die gemietete Wohnfläche mehr als 10% unter der im
Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, vgl. BGH, Grundeigentum 2004, 682. Der
Bundesgerichtshof hat in einer weiteren Entscheidung, Grundeigentum 2004, 683, auch
klargestellt, dass eine über 10% hinausgehende Maßtoleranz nicht anzuerkennen ist.
Danach wäre rein rechnerisch bei einer Unterschreitung der im Mietvertrag
angegebenen Fläche mit 10.35 % eine Minderung gegeben.
Hier ist die Miete aber nicht gem. § 536 BGB gemindert, denn die Wohnung ist
ungeachtet dessen mit einem Mangel nicht behaftet. Ein Mangel im mietrechtlichen
Sinne liegt dann vor, wenn die Mietsache einen Fehler hat, der die Gebrauchstauglichkeit
der Mietsache beeinträchtigt. Die Mietsache hier, die ursprünglich von der Beklagten zu
1 gemietete Wohnung, hat keinen Fehler, denn der ursprünglich mit dem Vertrag
vorausgesetzte Gebrauch ist gewährleistet, die Wohnung ist hier auch mit der vertraglich
vereinbarten Größe nutzbar.
Im Ergebnis reduziert sich der Streit der Parteien um die Anrechnung der Fläche einer
Dachterrasse mit 63,67 qm.
Die Klägerin hat ihrer Wohnflächenermittlung die Fläche der Dachterrasse mit der Hälfte
zu Grunde gelegt. Der Beklagte und der Sachverständige stellen die Fläche der
Dachterrasse mit jeweils einem Viertel in ihre Wohnflächenberechnung ein. Soweit der
Beklagte die Wohnfläche mit 157,85 qm ermittelt, ist dies nicht auf eine unterschiedliche
Bewertung der Terrasse, sondern darauf zurückzuführen, dass der Sachverständige für
die umschlossenen Räume eine Fläche von 153,44 qm ermittelt hat, der Beklagte jedoch
nur 141,91 qm. Die Messergebnisse des Sachverständigen werden aber von beiden
Parteien im Ergebnis nicht beanstandet.
In welchem Verhältnis die Fläche der Dachterrasse nun der Berechnung der Wohnfläche
zu Grunde zu legen ist, bestimmt die Wohnflächenverordnung, die mit § 44 Abs. 2 regelt,
dass Dachgärten bis zur Hälfte berücksichtigt werden können, so dass hier stets ein
Ermessensspielraum zur Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalles
auch eingeräumt wird.
Soweit der Sachverständige hier ein Viertel der Fläche zu Grunde legt, folgt das Gericht
seinen nachvollziehbaren Feststellungen, denn es kann eigene Sachkunde hier auch
nicht entgegensetzen. Eine Berücksichtigung der Fläche mit mehr als einem Viertel
erscheint aber auch nicht ausgeschlossen.
Auch die Entscheidung des Landgerichts Berlin in GE 2004, 1592, bei der es um eine um
13,98 % verringerte Wohnfläche geht, betrifft konkret die Ermittlung der Fläche von
Räumen mit Flächen von unter 2 m oder unter 1 m Höhe. Auch hier sind
Gebrauchsbeeinträchtigungen ohne weiteres nachvollziehbar.
Die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung hier ist durch die unterschiedliche
Berücksichtigung nicht beeinträchtigt, denn tatsächlich stehen dem Beklagten so oder
so insgesamt nicht 169,24 qm oder 188,79 qm sondern 217,11 qm zur Verfügung. Dies
ist anders, als wenn in einer Wohnung tatsächlich anstatt z. B. 100 qm nur 89 qm zum
Wohnen auch zur Verfügung stehen und deshalb raummäßige Beeinträchtigungen ohne
weiteres gegeben sind.
Das Gericht folgt hier auch der Entscheidung des LG Hamburg vom 01.07.2004, 307 S
52/04, wonach die bloße normative, unterschiedliche Bewertung nicht ausreicht, um
einen Fehler zu begründen.
Die nun ermittelte anrechenbare Wohnfläche führt aber dazu, dass die
Nebenkostenabrechnungen auf dieser Grundlage zu erfolgen haben. Grundsätzlich wäre
hier auch ein Rückforderungsrecht gegeben. Soweit der Beklagte hier Rückforderungen
aus den Jahre 1998 bis 2002 geltend macht, steht ihm diese Forderung nicht zu, denn
wenn Zahlungen geleistet wurden, stammten sie von der Mieterin, der Beklagten zu 1.
Soweit hier noch eine Rückforderung für das Jahr 2003 geltend gemacht wird, hat der
Beklagte dies nicht ausreichend nachvollziehbar dargetan. Aus der von der Klägerin
eingereichten Betriebskostenabrechnung ist ein Umlageschlüssel für die einzelnen
Betriebskostenarten nicht ersichtlich, so dass auch nicht zu ermitteln ist, wie die
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Betriebskostenarten nicht ersichtlich, so dass auch nicht zu ermitteln ist, wie die
jeweiligen Gesamtkosten auf die vom Beklagten genutzte Wohnung nun umzulegen sind.
Von den geltend gemachten Mieten von November 2001 bis Mai 2002 waren jeweils
51,13 Euro in Abzug zu bringen. Das ist der Betrag, den die Klägerin für die
Garagenmiete geltend macht.
Nicht in Abzug zu bringen waren die ebenfalls mit geltend gemachten Betriebs- und
Heizkostenvorschüsse, denn in ihre Abrechnungen hat die Klägerin die Sollvorschüsse
als gezahlt eingestellt, so dass die Forderung der Vorschusszahlungen auch noch
besteht.
Die Klägerin hat daher Anspruch für die Miete November 2001 in Höhe von 1.675,08
Euro, für Dezember 2001 in Höhe von 2091,02 Euro, für Januar 02, März bis
einschließlich Mai 2002 von je 2091,02 Euro und für Oktober und November 2004 von je
2211,14 Euro und für Dezember 2004 von 2246,67 Euro, und in Höhe von je 2.246,67
Euro für die Monate Januar, Februar und März 2005, insgesamt 25.539,14 Euro.
Der Rechtsstreit ist auch in Höhe von 16.966,15 Euro erledigt. Erst durch die Zahlung
der Mietrückstände in dieser Höhe ist die Klage gegenstandslos geworden.
Soweit der Beklagte das Vorliegen weiterer Mängel behauptet, hat er hierzu nicht
ausreichend vorgetragen.
Die Klägerin hat auch Anspruch auf Räumung gem. § 546 Abs. 2 BGB.
Das Mietverhältnis zur Beklagten ist durch deren Beendigung ebenfalls beendet.
Ferner hat die Kündigung vom 12.03.2002 das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und
der Beklagten beendet. Die Kündigung ist auch nicht unwirksam geworden, denn die
Beklagte befand sich mit erheblichen Mietzahlungen in Verzug, die sie nicht innerhalb
der Schonfrist des § ausglich und gegen die sie auch nicht innerhalb dieser Frist wirksam
Aufrechnung erklärt hat. Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten
überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses
auch von diesem zurückfordern.
Die Geltendmachung der Räumung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich, denn die
Parteien waren sich darüber einig, dass die Räumung nur so lange nicht betrieben wird,
wie die aufgelaufenen Mietrückstände beglichen werden. Dies ist ab Oktober 2004 nicht
mehr erfolgt. Der Beklagte konnte ferner nach Beendigung der Beklagten zu 1. auch
nicht damit rechnen, dass die Klägerin dass Mietverhältnis mit ihm fortsetzen wird.
Die Klägerin hat auch Anspruch auf Räumung des Kfz-Einstellplatzes, den der Beklagte
ohne Vertrag nutzt. Auf die Erklärung der Kündigung kommt es nicht an.
Zinsen schuldet der Beklagte gem. §§ 286,288 BGB.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO,
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 7, 709 ZPO.
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