Urteil des AG Charlottenburg vom 19.02.2007, 203 C 607/06

Entschieden
19.02.2007
Schlagworte
Wohnung, Mangel, Ordentliche kündigung, Fristlose kündigung, Minderung, Widerklage, Rückgabe, Auszug, Luft, Belastung
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Gericht: AG Charlottenburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 09.07.2007 Normen: § 242 BGB, § 536 BGB, § 536c BGB, § 569 BGB

Aktenzeichen: 203 C 607/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Außerordentliche fristlose Mieterkündigung und Mietminderung um 100% wegen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen

Tenor

1. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagten 3.834,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.02.2007 zu zahlen. Im Übrigen werden Klage und Widerklage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 75 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 25 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1Aufgrund eines Mietvertrages vom 15.01.1998 sind die Beklagten Mieter einer 4- Zimmer-Wohnung im Haus (...) Berlin mit einer Fläche von 118 qm. Die Beklagten haben eine Tochter und einen Sohn. Der Kläger ist Vermieter und begehrt von den Beklagten die Zahlung der ausstehenden Gesamtmieten für die Monate März bis Mai 2006 in Höhe von jeweils 1.523,65 Euro. Mit Schreiben vom 13.02.2006 erklärten die Beklagten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führten sie an, dass bei allen Familienmitgliedern über Jahre hinweg Krankheitssymptome aufgetreten seien, die sich bei längerer Abwesenheit aus der Wohnung abschwächten und bei Rückkehr in die Wohnung verstärkten. Unter anderem seien Erkrankungen der Atemwege und Lungenentzündungen bei zwei Familienmitgliedern aufgetreten. Ein daraufhin in Auftrag gegebenes Luftgutachten des Instituts Baubiologie und Umweltanalytik in Berlin habe eine Belastung der Luft mit gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzsporen festgestellt. Insoweit wird auf das Kündigungsschreiben und das in Kopie bei der Akte befindliche Gutachten vom 30.01.2006 Bezug genommen (Bl. 30 f. und Bl. 36 ff.).

2Mit Schreiben vom 12.04.2006 (Bl. 81) akzeptierte der Kläger die Kündigung als fristgemäße Kündigung zum 30.05.2006 und bot eine sofortige Mängelbeseitigung an. Die Beklagten lehnten dies ab; die Wohnung wurde schließlich an den Kläger zurückgegeben, wobei zwischen den Parteien umstritten ist, ob die Rückgabe am 29.04. oder erst am 15.05.2006 erfolgte. Schönheitsreparaturen führten die Beklagten nicht aus.

3Der Kläger ist der Ansicht, dass eine Minderung der Miete nicht in Betracht komme. Zum einen habe kein Mangel vorgelegen, zum anderen seien die Beklagten durch Verweigerung der Instandsetzungsarbeiten in Annahmeverzug geraten. Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei durch Aufrechnung erloschen. Dem Kläger habe insoweit ein Gegenanspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zugestanden. Insoweit wird auf den Schriftsatz vom 27.04.2007 (Bl. 61) und auf das Kostenangebot vom 23.06.2006 (Bl. 90 ff.) Bezug genommen.

4Der Kläger beantragt,

5die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 4.570,95 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

6Die Beklagten beantragen,

7

8Nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Widerklageantrags zu 1) auf Auskunftserteilung über die Höhe des Kautionsguthabens übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beantragen die Beklagten widerklagend zuletzt,

9den Kläger zu verurteilen, an sie 3.834,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

10den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger 2.770,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.11.2006 zu zahlen.

11 Der Kläger beantragt,

12die Widerklage abzuweisen.

13 die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Wohnung sei durch Schimmelpilzsporen in der Raumluft mangelbehaftet gewesen. Sie sind der Ansicht, dass aufgrund der hierdurch verursachten massiven Gesundheitsbeschwerden von einer Minderung um 100 % auszugehen sei; im Übrigen habe der Kläger ihnen die Kaution in Höhe von 3.834,34 Euro zurückzuzahlen und Schadensersatz hinsichtlich der Umzugskosten (1.697,66 Euro) und der Kosten für das Gutachten (1.073,00 Euro) zu leisten.

Entscheidungsgründe

14 I. Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für die Monate März bis Mai 2006 in Höhe von insgesamt 4.570,95 Euro gem. § 535 Abs. 2 BGB nicht zu, da die Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB um 100 % gemindert war.

15 Auf die Ausführungen der Parteien zur Wirksamkeit der fristlosen Kündigung und auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung kommt es nicht an. Ein vor Beendigung des Mietverhältnisses vorliegender Mangel mindert gem. § 536 BGB auch den Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB (BGH, NJW-RR 1990, 884).

16 Die Wohnung war mangelhaft. Die Beklagten haben durch Vorlage des eingeholten Sachverständigengutachtens substantiiert dargelegt, dass jedenfalls die Luft des untersuchten Schlafzimmers auffällige Mengen von Sporen des Schimmelpilzes Fusarium sp. enthielt und dass dieser potentiell Toxin bildende Pilz eine besondere Gesundheitsgefährdung darstellt. Zudem wurden Schimmelpilzsporen aus der Aspergillus restrictus- Gruppe nachgewiesen, die zu den fakultativ pathogenen Schimmelpilzen zählen. Dieser Schimmelpilzbefall hat jedenfalls bei der Beklagten zu 1) und der Tochter der Beklagten zu massiven Gesundheitsbeeinträchtigungen unter anderem in Form von schweren Lungenentzündungen mit Brustfellbeteiligung, allergischer Erkrankung der Nasen- und Nasennebenhöhlen, Bronchialasthma und chronischem Infekt der oberen Luftwege geführt. Am 24.12.2005 wurde die Beklagte zu 1) mit einem Rettungswagen notfallmäßig in die (... klinik ) in Berlin eingewiesen, wo sie nach drei Tagen im Koma bis zum 03.01.2006 stationär behandelt wurde. Das Gericht hat keinen Zweifel, dass diese Gesundheitsbeeinträchtigungen vorliegen und auf dem Schimmelpilzbefall der Wohnung beruhen. Die entsprechenden Diagnosen und der Zusammenhang zu dem festgestellten Schimmelpilzbefall ergeben sich aus den Attesten des Dr. med. (...) (Bl. 32 u. 34), aus dem Attest der Ärzte (...) und (...) vom 15.01.2007 (Bl. 33) und aus dem Befund der (... klinik ) vom 03.01.2006 (Bl. 72).

17 Demgegenüber ist das Bestreiten des Klägers nicht hinreichend substantiiert. Soweit sich der Kläger auf die vom Mitarbeiter der Hausverwaltung durchgeführten Feuchtigkeitsmessungen bezieht, lässt sich diesen an einer Stelle bereits eine erhöhte Feuchtigkeit entnehmen, worauf im letzten Satz des Protokolls hingewiesen wird (Bl. 89). Im Übrigen ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger eigene Luftmessungen durchgeführt hätte, was jedoch im Hinblick auf das von den Beklagten eingereichte Gutachten für ein substantiiertes Bestreiten erforderlich gewesen wäre. Eine rein oberflächliche Untersuchung der Wohnräume kann über die Belastung der Raumluft mit Schimmelpilzsporen keinen Aufschluss geben. Soweit der Kläger daher im Schriftsatz vom 27.04.2007 vorträgt, die Wohnung habe sich "optisch (...) sowohl innen und außen in einwandfreiem Zustand" befunden, so mag dies zutreffend sein, führt im Ergebnis aber nur dazu, dass sein Verlangen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unverständlich ist.

18 Aufgrund der Schimmelpilzbelastung ist davon auszugehen, dass die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben war. Insofern ist zu berücksichtigen, dass die Minderungsquote anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu bestimmen ist. Das Gericht hat selbst in anderen Verfahren bei Schimmelbefall Minderungsquoten von unter 10 % zuerkannt, doch lag in diesen Fällen lediglich eine optische Beeinträchtigung der Wohnqualität in Form von unansehnlichen Flecken an Wand oder Decke vor. Hier muss hingegen berücksichtigt werden, dass die in der Luft befindlichen Schimmelsporen über einen Zeitraum von mehreren Jahren zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen bei der Beklagten zu 1) und der Tochter geführt hatten. Dem Kläger ist zuzugestehen, dass das vorgelegte Sachverständigengutachten nur Aufschluss über die Belastung im Schlafzimmer gibt, nicht aber in den anderen Räumen der Wohnung. Dies führt jedoch nicht dazu, dass hinsichtlich der übrigen Räume von einem unbeeinträchtigten Wohngebrauch ausgegangen werden kann. Zum einen verteilen sich die Schimmelsporen über die normale Luftbewegung auch in den anderen Räumen; zum anderen durften die Beklagten aufgrund der Untersuchungsergebnisse hinsichtlich des Schlafzimmers berechtigte Bedenken haben, ob nicht auch in anderen Räumen Schimmelquellen vorhanden sind. Bereits die nachvollziehbare Ungewissheit, ob die eigene Gesundheit und vor allem die Gesundheit der Kinder auch in den übrigen Räumen massiv gefährdet ist, stellt einen Mangel dar, der es für die Beklagten auch unzumutbar machte, sich auf provisorische "Experimente" etwa dergestalt einzulassen, dass die Tür zum Schlafzimmer bis zu einer Instandsetzung verschlossen bleibt.

19 Entgegen der Ansicht des Klägers ist eine Minderung der Beklagten nicht wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen. Die Beklagten haben insofern nachvollziehbar dargelegt, dass sie selbst erst aufgrund des Gutachtens vom 30.01.2006 von dem Mangel der Wohnung Kenntnis erlangt haben. Ab diesem Zeitpunkt hat die Familie der Beklagten nicht mehr in der Wohnung übernachtet und diese nur noch betreten, um den Hausrat auszuräumen.

20 Eine Minderung ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Beklagten eine Instandsetzung vor ihrem Auszug verweigert haben. Zum einen war dem Kläger zuzumuten, mit der Instandsetzung bis zum Auszug der Beklagten zu warten; diese hatten das Mietverhältnis zugleich mit der Anzeige des Mangels gekündigt und der Kläger hat diese Kündigung jedenfalls als ordentliche Kündigung akzeptiert, so dass er mit einer baldigen Rückgabe der Wohnung rechnen konnte. Insofern stellt es kein treuwidriges Verhalten der Beklagten dar, wenn diese nicht bereit waren, eine Instandsetzung noch vor dem Auszug zu dulden, da sie damit rechnen mussten, dass gerade durch die Instandsetzung beispielsweise durch Abreißen von Tapeten etc. in noch stärkerem Maße Schimmelpilze aufgewirbelt würden.

21 Zum anderen sieht sich vielmehr der Kläger dem Vorwurf eines widersprüchlichen Verhaltens ausgesetzt. Zwar hat der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 12.04.2006 noch vor Besichtigung der Wohnung eine unverzügliche Instandsetzung angeboten; nachdem der Kläger jedoch durch einen Mitarbeiter der Hausverwaltung die Wohnung nach Rückgabe untersuchte, hat er nach eigenem Bekunden einen Mangel nicht feststellen können die Wohnung befand sich vielmehr nach Auffassung des Klägers in einem einwandfreien Zustand. Insofern muss sich der Kläger fragen lassen, warum er einen Mangel hätte instandsetzen wollen, dessen Existenz er bestreitet.

22 II. Die Widerklage ist nur zum Teil begründet. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 3.834,34 Euro zu. Eine dem Kläger zuzubilligende Abrechnungsfrist ist, nachdem das Mietverhältnis jedenfalls am 30.05.2006 endete und die Wohnung zurückgegeben wurde, verstrichen. Der Anspruch ist nicht gem. § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen, da dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht zusteht. Es fehlt bereits an einer ordnungsgemäßen Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Kläger hat die Beklagten nicht unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung konkret benannter Arbeiten aufgefordert.

23 Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291, 288 BGB.

24 Im Übrigen ist die Widerklage unbegründet. Ein Anspruch auf Schadensersatz gem. § 536 a BGB hinsichtlich der Umzugs- und Gutachterkosten kommt nicht in Betracht. Für einen solchen wäre Voraussetzung, dass der Mangel bereits bei Übergabe der Wohnung vorlag, dass der Mangel aufgrund eines vom Kläger zu vertretenden Umstandes eingetreten ist oder dass der Kläger mit der Beseitigung des Mangels im Verzug war. Für keine dieser Varianten haben die Beklagten entsprechende Anhaltspunkte vorgetragen.

keine dieser Varianten haben die Beklagten entsprechende Anhaltspunkte vorgetragen. Insbesondere kommt ein Verzug mit der Mängelbeseitigung nicht in Betracht die Kosten für das Gutachten und die Erforderlichkeit der Umzugskosten aufgrund der Kündigung sind zu einem Zeitpunkt entstanden, zu dem dem Kläger der Mangel noch nicht bekannt war.

25 Eine Erklärungsfrist auf den Schriftsatz des Klägers vom 30.05.2007 war den Beklagten nicht zu gewähren, da dieser keinen neuen entscheidungserheblichen Tatsachenvortrag enthält, § 283 ZPO.

26 Den Parteien waren Erklärungsfristen gem. § 139 Abs. 5 ZPO auf die im Termin erfolgten Hinweise nicht zu gewähren. Die Hinweise betreffen keine Punkte, die eine Partei erkennbar übersehen hat oder die das Gericht anders beurteilt hat als beide Parteien. Auf die Bedenken hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs für die nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen haben die Beklagten den Kläger bereits auf Seite 6 des Schriftsatzes vom 09.02.2007 hingewiesen. Der Kläger wiederum hat die Beklagten auf Seite 5 des Schriftsatzes vom 27.04.2007 darauf hingewiesen, dass ein Anspruch auf Schadensersatz nur in Betracht käme, wenn der Kläger den Mangel zu vertreten hätte.

27 Neuer Tatsachenvortrag im (nicht nachgelassenen) Schriftsatz des Klägers vom 18.06.2007 wurde nach § 296 a ZPO nicht berücksichtigt.

28 Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung wurde der für erledigt erklärte Widerklageantrag zu 1) nicht berücksichtigt, da diesem im Rahmen der erhobenen Stufenklage neben dem Widerklageantrag zu 2) kein eigener Wert zukommt, § 44 GKG.

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