Urteil des AG Charlottenburg vom 19.02.2007
AG Charlottenburg: wohnung, mangel, ordentliche kündigung, fristlose kündigung, minderung, widerklage, rückgabe, auszug, luft, belastung
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
203 C 607/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 536 BGB, § 536c
BGB, § 569 BGB
Wohnraummiete: Außerordentliche fristlose Mieterkündigung
und Mietminderung um 100% wegen Gesundheitsgefährdung
durch Schimmelpilzsporen
Tenor
1. Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagten 3.834,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.02.2007 zu zahlen. Im Übrigen
werden Klage und Widerklage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 75 % und die Beklagten als
Gesamtschuldner 25 %.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in
Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Beklagten dürfen die
Vollstreckung abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des
Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Aufgrund eines Mietvertrages vom 15.01.1998 sind die Beklagten Mieter einer 4-
Zimmer-Wohnung im Haus (...) Berlin mit einer Fläche von 118 qm. Die Beklagten haben
eine Tochter und einen Sohn. Der Kläger ist Vermieter und begehrt von den Beklagten
die Zahlung der ausstehenden Gesamtmieten für die Monate März bis Mai 2006 in Höhe
von jeweils 1.523,65 Euro. Mit Schreiben vom 13.02.2006 erklärten die Beklagten die
fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung führten sie an, dass bei allen
Familienmitgliedern über Jahre hinweg Krankheitssymptome aufgetreten seien, die sich
bei längerer Abwesenheit aus der Wohnung abschwächten und bei Rückkehr in die
Wohnung verstärkten. Unter anderem seien Erkrankungen der Atemwege und
Lungenentzündungen bei zwei Familienmitgliedern aufgetreten. Ein daraufhin in Auftrag
gegebenes Luftgutachten des Instituts Baubiologie und Umweltanalytik in Berlin habe
eine Belastung der Luft mit gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzsporen festgestellt.
Insoweit wird auf das Kündigungsschreiben und das in Kopie bei der Akte befindliche
Gutachten vom 30.01.2006 Bezug genommen (Bl. 30 f. und Bl. 36 ff.).
Mit Schreiben vom 12.04.2006 (Bl. 81) akzeptierte der Kläger die Kündigung als
fristgemäße Kündigung zum 30.05.2006 und bot eine sofortige Mängelbeseitigung an.
Die Beklagten lehnten dies ab; die Wohnung wurde schließlich an den Kläger
zurückgegeben, wobei zwischen den Parteien umstritten ist, ob die Rückgabe am 29.04.
oder erst am 15.05.2006 erfolgte. Schönheitsreparaturen führten die Beklagten nicht
aus.
Der Kläger ist der Ansicht, dass eine Minderung der Miete nicht in Betracht komme. Zum
einen habe kein Mangel vorgelegen, zum anderen seien die Beklagten durch
Verweigerung der Instandsetzungsarbeiten in Annahmeverzug geraten. Der Anspruch
auf Kautionsrückzahlung sei durch Aufrechnung erloschen. Dem Kläger habe insoweit ein
Gegenanspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen
zugestanden. Insoweit wird auf den Schriftsatz vom 27.04.2007 (Bl. 61) und auf das
Kostenangebot vom 23.06.2006 (Bl. 90 ff.) Bezug genommen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 4.570,95 Euro nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu
zahlen.
Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Widerklageantrags zu 1) auf
Auskunftserteilung über die Höhe des Kautionsguthabens übereinstimmend für erledigt
erklärt haben, beantragen die Beklagten widerklagend zuletzt,
den Kläger zu verurteilen, an sie 3.834,34 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten als Gesamtgläubiger 2.770,66 Euro
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
01.11.2006 zu zahlen.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Wohnung sei durch Schimmelpilzsporen in der Raumluft
mangelbehaftet gewesen. Sie sind der Ansicht, dass aufgrund der hierdurch
verursachten massiven Gesundheitsbeschwerden von einer Minderung um 100 %
auszugehen sei; im Übrigen habe der Kläger ihnen die Kaution in Höhe von 3.834,34
Euro zurückzuzahlen und Schadensersatz hinsichtlich der Umzugskosten (1.697,66
Euro) und der Kosten für das Gutachten (1.073,00 Euro) zu leisten.
Entscheidungsgründe
I. Die Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zahlung rückständiger
Miete für die Monate März bis Mai 2006 in Höhe von insgesamt 4.570,95 Euro gem. §
535 Abs. 2 BGB nicht zu, da die Miete gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB um 100 %
gemindert war.
Auf die Ausführungen der Parteien zur Wirksamkeit der fristlosen Kündigung und auf den
Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung kommt es nicht an. Ein vor Beendigung des
Mietverhältnisses vorliegender Mangel mindert gem. § 536 BGB auch den Anspruch des
Vermieters auf Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB (BGH, NJW-RR 1990, 884).
Die Wohnung war mangelhaft. Die Beklagten haben durch Vorlage des eingeholten
Sachverständigengutachtens substantiiert dargelegt, dass jedenfalls die Luft des
untersuchten Schlafzimmers auffällige Mengen von Sporen des Schimmelpilzes
enthielt und dass dieser potentiell Toxin bildende Pilz eine besondere
Gesundheitsgefährdung darstellt. Zudem wurden Schimmelpilzsporen aus der
Gruppe nachgewiesen, die zu den fakultativ pathogenen
Schimmelpilzen zählen. Dieser Schimmelpilzbefall hat jedenfalls bei der Beklagten zu 1)
und der Tochter der Beklagten zu massiven Gesundheitsbeeinträchtigungen unter
anderem in Form von schweren Lungenentzündungen mit Brustfellbeteiligung,
allergischer Erkrankung der Nasen- und Nasennebenhöhlen, Bronchialasthma und
chronischem Infekt der oberen Luftwege geführt. Am 24.12.2005 wurde die Beklagte zu
1) mit einem Rettungswagen notfallmäßig in die (... klinik ) in Berlin eingewiesen, wo sie
nach drei Tagen im Koma bis zum 03.01.2006 stationär behandelt wurde. Das Gericht
hat keinen Zweifel, dass diese Gesundheitsbeeinträchtigungen vorliegen und auf dem
Schimmelpilzbefall der Wohnung beruhen. Die entsprechenden Diagnosen und der
Zusammenhang zu dem festgestellten Schimmelpilzbefall ergeben sich aus den
Attesten des Dr. med. (...) (Bl. 32 u. 34), aus dem Attest der Ärzte (...) und (...) vom
15.01.2007 (Bl. 33) und aus dem Befund der (... klinik ) vom 03.01.2006 (Bl. 72).
Demgegenüber ist das Bestreiten des Klägers nicht hinreichend substantiiert. Soweit
sich der Kläger auf die vom Mitarbeiter der Hausverwaltung durchgeführten
Feuchtigkeitsmessungen bezieht, lässt sich diesen an einer Stelle bereits eine erhöhte
Feuchtigkeit entnehmen, worauf im letzten Satz des Protokolls hingewiesen wird (Bl. 89).
Im Übrigen ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger eigene
Luftmessungen durchgeführt hätte, was jedoch im Hinblick auf das von den Beklagten
eingereichte Gutachten für ein substantiiertes Bestreiten erforderlich gewesen wäre.
Eine rein oberflächliche Untersuchung der Wohnräume kann über die Belastung der
Raumluft mit Schimmelpilzsporen keinen Aufschluss geben. Soweit der Kläger daher im
Schriftsatz vom 27.04.2007 vorträgt, die Wohnung habe sich "optisch (...) sowohl innen
und außen in einwandfreiem Zustand" befunden, so mag dies zutreffend sein, führt im
Ergebnis aber nur dazu, dass sein Verlangen zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen unverständlich ist.
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Aufgrund der Schimmelpilzbelastung ist davon auszugehen, dass die Tauglichkeit der
Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben war. Insofern ist zu
berücksichtigen, dass die Minderungsquote anhand der konkreten Umstände des
Einzelfalles zu bestimmen ist. Das Gericht hat selbst in anderen Verfahren bei
Schimmelbefall Minderungsquoten von unter 10 % zuerkannt, doch lag in diesen Fällen
lediglich eine optische Beeinträchtigung der Wohnqualität in Form von unansehnlichen
Flecken an Wand oder Decke vor. Hier muss hingegen berücksichtigt werden, dass die in
der Luft befindlichen Schimmelsporen über einen Zeitraum von mehreren Jahren zu
ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen bei der Beklagten zu 1) und der Tochter
geführt hatten. Dem Kläger ist zuzugestehen, dass das vorgelegte
Sachverständigengutachten nur Aufschluss über die Belastung im Schlafzimmer gibt,
nicht aber in den anderen Räumen der Wohnung. Dies führt jedoch nicht dazu, dass
hinsichtlich der übrigen Räume von einem unbeeinträchtigten Wohngebrauch
ausgegangen werden kann. Zum einen verteilen sich die Schimmelsporen über die
normale Luftbewegung auch in den anderen Räumen; zum anderen durften die
Beklagten aufgrund der Untersuchungsergebnisse hinsichtlich des Schlafzimmers
berechtigte Bedenken haben, ob nicht auch in anderen Räumen Schimmelquellen
vorhanden sind. Bereits die nachvollziehbare Ungewissheit, ob die eigene Gesundheit
und vor allem die Gesundheit der Kinder auch in den übrigen Räumen massiv gefährdet
ist, stellt einen Mangel dar, der es für die Beklagten auch unzumutbar machte, sich auf
provisorische "Experimente" etwa dergestalt einzulassen, dass die Tür zum
Schlafzimmer bis zu einer Instandsetzung verschlossen bleibt.
Entgegen der Ansicht des Klägers ist eine Minderung der Beklagten nicht wegen
widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen. Die Beklagten haben insofern
nachvollziehbar dargelegt, dass sie selbst erst aufgrund des Gutachtens vom
30.01.2006 von dem Mangel der Wohnung Kenntnis erlangt haben. Ab diesem Zeitpunkt
hat die Familie der Beklagten nicht mehr in der Wohnung übernachtet und diese nur
noch betreten, um den Hausrat auszuräumen.
Eine Minderung ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Beklagten eine
Instandsetzung vor ihrem Auszug verweigert haben. Zum einen war dem Kläger
zuzumuten, mit der Instandsetzung bis zum Auszug der Beklagten zu warten; diese
hatten das Mietverhältnis zugleich mit der Anzeige des Mangels gekündigt und der
Kläger hat diese Kündigung jedenfalls als ordentliche Kündigung akzeptiert, so dass er
mit einer baldigen Rückgabe der Wohnung rechnen konnte. Insofern stellt es kein
treuwidriges Verhalten der Beklagten dar, wenn diese nicht bereit waren, eine
Instandsetzung noch vor dem Auszug zu dulden, da sie damit rechnen mussten, dass
gerade durch die Instandsetzung – beispielsweise durch Abreißen von Tapeten etc. – in
noch stärkerem Maße Schimmelpilze aufgewirbelt würden.
Zum anderen sieht sich vielmehr der Kläger dem Vorwurf eines widersprüchlichen
Verhaltens ausgesetzt. Zwar hat der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom
12.04.2006 noch vor Besichtigung der Wohnung eine unverzügliche Instandsetzung
angeboten; nachdem der Kläger jedoch durch einen Mitarbeiter der Hausverwaltung die
Wohnung nach Rückgabe untersuchte, hat er nach eigenem Bekunden einen Mangel
nicht feststellen können – die Wohnung befand sich vielmehr nach Auffassung des
Klägers in einem einwandfreien Zustand. Insofern muss sich der Kläger fragen lassen,
warum er einen Mangel hätte instandsetzen wollen, dessen Existenz er bestreitet.
II. Die Widerklage ist nur zum Teil begründet. Den Beklagten steht ein Anspruch auf
Rückzahlung der Kaution in Höhe von 3.834,34 Euro zu. Eine dem Kläger zuzubilligende
Abrechnungsfrist ist, nachdem das Mietverhältnis jedenfalls am 30.05.2006 endete und
die Wohnung zurückgegeben wurde, verstrichen. Der Anspruch ist nicht gem. § 389 BGB
durch Aufrechnung erloschen, da dem Kläger ein Anspruch auf Schadensersatz wegen
nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht zusteht. Es fehlt bereits an einer
ordnungsgemäßen Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Kläger hat die
Beklagten nicht unter Setzung einer angemessenen Frist zur Durchführung konkret
benannter Arbeiten aufgefordert.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291, 288 BGB.
Im Übrigen ist die Widerklage unbegründet. Ein Anspruch auf Schadensersatz gem. §
536 a BGB hinsichtlich der Umzugs- und Gutachterkosten kommt nicht in Betracht. Für
einen solchen wäre Voraussetzung, dass der Mangel bereits bei Übergabe der Wohnung
vorlag, dass der Mangel aufgrund eines vom Kläger zu vertretenden Umstandes
eingetreten ist oder dass der Kläger mit der Beseitigung des Mangels im Verzug war. Für
keine dieser Varianten haben die Beklagten entsprechende Anhaltspunkte vorgetragen.
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keine dieser Varianten haben die Beklagten entsprechende Anhaltspunkte vorgetragen.
Insbesondere kommt ein Verzug mit der Mängelbeseitigung nicht in Betracht – die
Kosten für das Gutachten und die Erforderlichkeit der Umzugskosten aufgrund der
Kündigung sind zu einem Zeitpunkt entstanden, zu dem dem Kläger der Mangel noch
nicht bekannt war.
Eine Erklärungsfrist auf den Schriftsatz des Klägers vom 30.05.2007 war den Beklagten
nicht zu gewähren, da dieser keinen neuen entscheidungserheblichen Tatsachenvortrag
enthält, § 283 ZPO.
Den Parteien waren Erklärungsfristen gem. § 139 Abs. 5 ZPO auf die im Termin erfolgten
Hinweise nicht zu gewähren. Die Hinweise betreffen keine Punkte, die eine Partei
erkennbar übersehen hat oder die das Gericht anders beurteilt hat als beide Parteien.
Auf die Bedenken hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs für die nicht durchgeführten
Schönheitsreparaturen haben die Beklagten den Kläger bereits auf Seite 6 des
Schriftsatzes vom 09.02.2007 hingewiesen. Der Kläger wiederum hat die Beklagten auf
Seite 5 des Schriftsatzes vom 27.04.2007 darauf hingewiesen, dass ein Anspruch auf
Schadensersatz nur in Betracht käme, wenn der Kläger den Mangel zu vertreten hätte.
Neuer Tatsachenvortrag im (nicht nachgelassenen) Schriftsatz des Klägers vom
18.06.2007 wurde nach § 296 a ZPO nicht berücksichtigt.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Bei
der Kostenentscheidung wurde der für erledigt erklärte Widerklageantrag zu 1) nicht
berücksichtigt, da diesem im Rahmen der erhobenen Stufenklage neben dem
Widerklageantrag zu 2) kein eigener Wert zukommt, § 44 GKG.
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