Urteil des AG Charlottenburg vom 24.11.2006, 220 C 330/06

Entschieden
24.11.2006
Schlagworte
Akte, Wohnung, Zustand, Fälligkeit, Beweisverfahren, Kopie, Mietvertrag, Anfang, Tapete, Vermieter
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Gericht: AG Charlottenburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 20.04.2007 Normen: § 280 BGB, § 281 BGB, § 535 BGB

Aktenzeichen: 220 C 330/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Nutzungsausfallentschädigung für die Dauer eines selbstständigen Beweisverfahrens über den Umfang unterlassener Schönheitsreparaturen

Tenor

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger einen Betrag in Höhe von 2.703,08 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszinssatz seit dem 24.11.2006 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich zehn Prozent vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1Die Parteien waren über den in Kopie als Anlage zur Akte (Blatt 5 bis 10 der Akte) gereichten Mietvertrag vom 06.11.1981 nebst besonderer Vereinbarung miteinander verbunden. Laut § 3 Ziffer 3 des Mietvertrages hatten die Beklagten die Schönheitsreparaturen zu tragen. Laut besonderer Vereinbarung zum Mietvertrag übernahmen die Beklagten vom Vormieter umfangreiche Einbauten, wie "Leitungsverkleidungen, Türverkleidungen, Küchenfliesen, abgehängte Decken, Saunakabine, Gardinen, Teppiche und div. Einrichtungsgegenstände". Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages und der besonderen Vereinbarungen wird vollumfänglich auf Blatt 5 bis 10 der Akte Bezug genommen. Die Beklagten zahlten zuletzt einen Mietzins in Höhe von 675,77 Euro monatlich.

2Mit dem in Kopie als Anlage zur Akte (Blatt 11 der Akte) gereichten Schreiben vom 23.01.2006, auf dessen Inhalt vollumfänglich Bezug genommen wird, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. April 2006. Am 29. April 2006 erhielt die klägerseitige Hausverwaltung die Wohnungsschlüssel.

3Die Parteien führten im Anschluss außergerichtliche Vergleichsgespräche über die Erforderlichkeit und den Umfang der von den Beklagten noch durchzuführenden Schönheitsreparaturen, konnten hierüber jedoch keine Einigung erzielen.

4Mit dem in Kopie als Anlage zur Akte (Blatt 43, 44 der Akte) gereichten außergerichtlichen Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16.06.2006 erklärten die Beklagten gegenüber dem klägerseitigen Prozessbevollmächtigten unter anderem: "Die letzten Tapezier- nebst anschließenden Malerarbeiten in allen Zimmern mit Ausnahme des Badezimmers, in dem sich keine Tapete befindet, fanden im Jahr 2002 statt. Eine weitere Renovierung (auch Küche) wurde im Mai 2004 durchgeführt. Diese Arbeiten können von den Eheleuten C belegt werden. Im Ergebnis sind Schönheitsreparaturen nicht fällig." Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens vom 16.06.2006 wird vollumfänglich auf Blatt 43, 44 der Akte Bezug genommen.

5Mit dem in Kopie als Anlage zur Akte (Blatt 12 bis 18 der Akte) gereichten außergerichtlichen Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 26.06.2006 an die beklagtenseitige Prozessbevollmächtigte forderte die Prozessbevollmächtigte die Beklagten zur Durchführung von konkret benannten Arbeiten im Bad, im ersten Zimmer rechts, im zweiten Vorderzimmer, im dritten Zimmer rechts, in der Küche, in der Mädchenkammer, im kleinen Flur vor der Mädchenkammer und im Eingangsflur der Wohnung auf, und zwar bis zum 04.07.2006. In dem Schreiben wurde angekündigt, dass im Falle fruchtlosen Fristablaufs den Klägern die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens empfohlen werde. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens, insbesondere auch wegen der darin konkret benannten Beanstandungen, wird vollumfänglich auf Blatt 12 bis 18 der Akte Bezug genommen.

6Nach fruchtlosem Verstreichen der vorgenannten Frist beantragten die Beklagten mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 05.07.2006 bei dem Amtsgericht Charlottenburg zu Geschäftsnummer 206 H 3/06 die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens über das Bestehen der im Antrag konkret benannten Mängel und Beschädigungen in der streitbefangenen Wohnung, welche die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach den anerkannten Regeln und Technik für Schönheitsreparaturen bzw. Reparaturarbeiten erforderlich machen. Wegen der Einzelheiten der in der Antragsschrift genannten Beanstandungen wird vollumfänglich auf Blatt 2 bis 5 der beigezogenen Akte 206 H 3/06 Bezug genommen. Den Beklagten wurde die Antragsschrift gemäß richterlicher Verfügung vom 11.07.2006 (Blatt 31 der Beiakte) zunächst formlos zur Stellungnahme binnen einer Woche übersandt. Eine Stellungnahme erfolgte innerhalb dieser Frist nicht. Mit Beschluss vom 21.07.2006 wurde die Beweiserhebung wie beantragt angeordnet. Wegen der Einzelheiten des Gerichtsbeschlusses vom 21.07.2006 wird vollumfänglich auf Blatt 33 bis 37 der Beiakte 206 H 3/06 Bezug genommen. Der Beschluss wurde den Beklagten jeweils am 26.07.2006 zugestellt. Mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 25.07.2006, dem ein Fristverlängerungsgesuch vom 21.07.2006 vorausgegangen war, nahmen die Beklagten Stellung zu dem Antrag auf Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens. Wegen der Einzelheiten der Stellungnahme wird vollumfänglich auf Blatt 43, 44 der Beiakte Bezug genommen. Der vom Gericht beauftragte Sachverständige für das Maler- und Lackierer-Handwerk Fr K erstellte nach dem Ortstermin vom 04.10.2006 ein 23seitiges Gutachten zuzüglich 26 Seiten Lichtbildsammlung über den Zustand der streitbefangenen Wohnung. Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses des noch im Oktober an das Gericht übersandten Gutachtens sowie wegen der Lichtbilder wird vollumfänglich auf Blatt 59 bis 107 der beigezogenen Akte 206 H 3/06 Bezug genommen.

7Die Kläger tragen vor, sie hätten Anspruch gegenüber den Beklagten auf Nutzungsausfallentschädigung in Höhe der fehlenden Mieteinnahmen für die Monate Juli 2006 bis einschließlich Oktober 2006 in Höhe der zuletzt von den Beklagten gezahlten Miete, während der das selbständige Beweisverfahren durchgeführt wurde, welches zur Sicherung ihrer Ansprüche erforderlich gewesen sei, da die Beklagten den Zustand der streitbefangenen Wohnung und dabei insbesondere die Fälligkeit der von ihnen durchzuführenden Schönheitsreparaturen bestritten hätten.

8Die Kläger beantragt,

9die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 2.703,08 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

10 Die Beklagten beantragen,

11die Klage abzuweisen.

12 Die Beklagten tragen vor, der Nutzungsausfall für die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens könne ihnen nicht auferlegt werden, da der Zustand der Wohnung von Anfang an unstreitig gewesen sei, stattdessen sei allein die rechtliche Verpflichtung der Beklagten zum Umfang der durchzuführenden Renovierungsmaßnahmen, insbesondere bezüglich der Schäden, die durch den Rückbau der vom Vormieter übernommenen Umbauten entstanden seien, zwischen den Parteien streitig gewesen, sodass es der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Beweissicherung nicht bedurft habe. Die Beklagten behaupten diesbezüglich, dies auch so von Anfang an, auch im selbständigen Beweisverfahren, so vorgetragen zu haben.

13 Die Beklagten meinen, dass die Kläger gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen hätten, denn sie hätten auch durch Fotos oder Zeugen selbst den Zustand der Wohnung dokumentieren und so die Dauer des Nutzungsausfalls erheblich vermindern können.

14 Wegen des sonstigen Parteivorbringens wird auf den Inhalt der beiderseitigen Schriftsätze nebst Anlage verwiesen.

Entscheidungsgründe

15 Die Klage ist begründet.

16 I. Die Kläger haben Anspruch auf Zahlung von Nutzungsausfallentschädigung gegenüber den Beklagten in der geltend gemachten Höhe für die Zeit der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens aus § 280 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in

selbständigen Beweisverfahrens aus § 280 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 06.11.2981, weil die Beklagten ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen sind und die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Sicherung der klägerseitigen Ansprüche erforderlich war.

17 1. Die Beklagten haben nach § 3 Ziffer 3. des Mietvertrages die Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen wirksam übernommen. Durch das Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren ist erwiesen, dass die Durchführung uneingeschränkt sämtlicher Schönheitsreparaturen nach dem Auszug der Beklagten Ende April 2006 trotz Fälligkeit nicht erfolgte. Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens, dem wegen der detaillierten, gut nachvollziehbaren Erläuterungen und Illustrationen uneingeschränkt gefolgt werden kann, sind nämlich alle in der Antragsschrift vom 05.07.2006 (Blatt 1 bis 7 der Beiakte) genannten Beanstandungen, welche identisch sind mit denen im außergerichtlichen Schreiben des klägerseitigen Prozessbevollmächtigten vom 26.06.2006 (Blatt 12 bis 18 der Akte), in vollem Umfang zutreffend. Nach den Feststellungen des Sachverständigen lag die letzte Renovierung der Räumlichkeiten im Gutachtenzeitpunkt "augenscheinlich 15 20 Jahre zurück". "Die durchgeführten Schönheitsreparaturen entsprachen zudem nicht den Regeln der Technik und genügten nicht der mittleren Güte, sodass eine vollständige Renovierung als "unumgänglich" konstatiert wurde (vgl. "Zusammenfassung" Blatt 80 der Beiakte). Insbesondere werden sämtliche Anstriche, ob an Wänden, Decken, Heizkörpern, Heizrohren, Fenstern bzw. Türen und Fußleisten, in dem Gutachten beanstandet.

18 2. Die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens war zur Sicherung der klägerseitigen Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlich, denn die Beklagten haben nachweislich ihre Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in tatsächlicher Hinsicht unmissverständlich bestritten. Durch den außergerichtlichen Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 16.06.2006 haben die Beklagten eindeutig die Fälligkeit jeglicher Schönheitsreparaturen bestritten. Der durch nichts belegte und in seiner Glaubhaftigkeit stark zu bezweifelnde Vortrag der Beklagten in diesem Schreiben, wonach die letzten Tapezier- nebst anschließenden Malerarbeiten in allen Zimmern mit Ausnahme des Badezimmers, in dem sich keine Tapete befindet, im Jahr 2002 stattgefunden habe und eine weitere Renovierung (auch Küche) im Mai 2004 durchgeführt worden sei, und dass im Ergebnis Schönheitsreparaturen nicht fällig seien, steht im krassen Widerspruch zu den einzelnen Ausführungen des in jeder Hinsicht überzeugenden Sachverständigengutachtens und zeigt unmissverständlich, dass die Beklagten nicht gewillt waren, die Fälligkeit irgendwelcher Schönheitsreparaturen bzw. die Verpflichtung zur Durchführung irgendwelcher Schönheitsreparaturen anzuerkennen. Das Vorbringen im hiesigen Prozess, der Zustand der Wohnung sei von Anfang an unstreitig gewesen, steht hierzu ebenfalls im krassen Widerspruch.

19 Auch durch die späte Stellungnahme im selbständigen Beweisverfahren haben die Beklagten die aufgeführten Mängel nicht unstreitig gestellt. Die Ausführungen zu rechtlichen Aspekten hinsichtlich der Folgen des Rückbaus verschiedener, vom Vormieter übernommener Einbauten, sind nicht ausreichend, um tatsächliches Vorbringen unstreitig zu stellen. Stattdessen wird die Farbgestaltung gerechtfertigt und allgemein vorgetragen, es seien Schönheitsreparaturen vorgenommen worden. Hieraus hätten weder die Kläger, noch das Gericht im selbständigen Beweisverfahren folgern können, dass die beanstandeten Schönheitsreparaturen unstreitig gestellt und anerkannt würden.

20 3. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB liegt durch die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens nicht vor, denn unabhängig von der rechtlich zu beurteilenden Frage, ob Schadensersatz für die Folgen der Rückbauten zu leisten ist, enthielt die Antragsschrift überwiegend Mängel, die zur allgemeinen Verpflichtung der Beklagten im Rahmen der Schönheitsreparaturverpflichtung gehörten, und diese waren ausdrücklich streitig. Der Vermieter muss sich nicht auf eigene Fotografien und Zeugenbeweise beschränken, um wirksamen Rechtsschutz zu suchen, weil nach dem außergerichtlichen Schreiben der beklagtenseitigen Prozessbevollmächtigten die Fälligkeit jeglicher Schönheitsreparaturen streitig war und die Beklagten zudem in Ansehung des Sachverständigengutachtens mit sehr, sehr zweifelhaftem Wahrheitsgehalt behauptet haben, in den Jahren 2002 und 2004 sämtliche Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Bei derartigem Abweichen von Parteivorbringen einerseits und äußerlichem Eindruck einer Wohnung andererseits ist es völlig legitim, sich gerichtlich angeordneter Beweissicherungsmittel zu bedienen, da nach diesem Vorbringen weiterer Streit zu erwarten war.

21 4. Die Beklagten haben die Nichtdurchführung sämtlicher Schönheitsreparaturen trotz Fälligkeit als Pflichtverletzung sowie den daraus entstandenen Mietausfallschaden für die Dauer der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens zu vertreten im Sinne von § 280 Absatz 1 Satz 2 BGB, denn sie kannten ihre vertragliche Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, den Zustand der Wohnung, insbesondere auch die ganz offensichtlich seit Jahren überfällige Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung und sie kannten seit Übersendung der Antragsschrift die gerichtlichen Schritte der Kläger im selbständigen Beweisverfahren und haben sich wissentlich und willentlich und somit vorsätzlich dagegen entschieden, ihren Verpflichtungen zur Renovierung nachzukommen. Dabei ist es unerheblich, ob darüber hinaus einzelne klägerseitige Forderungen bestanden, die über die vertraglich geschuldete Renovierungspflicht hinausging, denn sie hätten zumindest die ihnen obliegenden Pflichten erfüllen können, anstatt sich vollständig zu verweigern. Folglich müssen sie für den Mietausfallschaden in voller Höhe einstehen.

22 5. Die Beklagten als gemeinschaftliche ehemalige Mieter aus dem streitbefangenen Mietvertrag haften den Klägern auf Schadensersatz als Gesamtschuldner im Sinne des § 421 BGB. Die Kläger als gemeinschaftliche Vermieter sind Gesamtgläubiger des Schadensersatzanspruchs im Sinne des § 428 BGB.

23 II. Die Zinsforderung ergibt sich aus den §§ 187 Absatz 1, 247, 286 Absatz 2 Nr. 1 und 288 Absatz 1 BGB.

24 III. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Absatz 1 Zivilprozessordnung (ZPO). Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

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Anmerkungen zum Urteil