Urteil des AG Charlottenburg vom 15.03.2017

AG Charlottenburg: sinn und zweck der norm, geschäftsführung ohne auftrag, akte, firma, abrechnung, kostenverteilung, gesellschaft, auflage, neubau, erfüllung

Gericht:

AG Charlottenburg

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

74 C 11/09

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 10 Abs 8 WoEigG, § 16 Abs 2

WoEigG, § 21 Abs 2 WoEigG , §

677 BGB, §§ 677ff BGB

Wohnungseigentum: Anspruch eines Sondereigentümers gegen

einen anderen Sondereigentümer auf Erstattung verauslagter

Gemeinschaftskosten

Leitsatz

Es besteht kein unmittelbarer Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen einen

anderen auf anteilige Erstattung von verauslagten Gemeinschaftskosten

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die vorläufige

Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils

beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in

gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Parteien sind jeweils Eigentümer einer Eigentumswohnung der Wohnanlage ….

Unstreitig besteht diese Wohnanlage aus vier Einheiten, wobei die den hiesigen Parteien

gehörigen Wohnungen im sogenannten Altbau gelegen sind. Dieser weist lediglich diese

beiden Wohnungen auf, und es gibt für beide Wohnungen eine gemeinsame

Ölzentralheizung.

Die Gemeinschaft ist in erheblichem Umfang zerstritten. Der zuletzt auf Antrag der

Beklagten vom Gericht eingesetzte Notverwalter Rechtsanwalt … hat zwischenzeitlich

das Amt niedergelegt. Die Gemeinschaft ist seitdem verwalterlos. Einen aktuellen

Wirtschaftsplan gibt es nicht. Soweit in den letzten Jahren überhaupt

Jahresabrechnungen gefertigt und Eigentümerbeschlüsse hierüber gefasst wurden, sind

diese jedenfalls vom Gericht für ungültig erklärt worden.

Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die hälftige

Erstattung von ihrerseits verauslagten Heizölkosten. Unstreitig hat der gerichtlich

bestellte Notverwalter bei der Firma … Heizöl bestellt, das am 22.01.2008 geliefert

wurde und mit Rechnung vom gleichen Tage über 1.705,96 EUR in Rechnung gestellt

wurde. Wegen der Einzelheiten der Rechnung wird auf deren zu den Akten gelangte

Kopie (Blatt 4 der Akte) Bezug genommen.

Die Klägerin behauptet, die Rechnung sei nicht vom Verwalter bezahlt worden. Vielmehr

habe sie diesen Betrag am 09.10.2008 an die Firma Meinecke gezahlt. Die Hälfte

hiervon, 852,98 EUR, macht die Klägerin nun geltend.

Sie behauptet, es handele sich um eine Zweiergemeinschaft. Die Heizölkosten würden

jedenfalls intern zwischen den hiesigen Parteien abgerechnet. Und sie ist der

Auffassung, ihr stünde ein entsprechender Erstattungsanspruch unmittelbar gegen die

Beklagten aus §§ 21 Abs. 2 WEG, 677 ff. BGB, 812 BGB, 10 Abs. 8 WEG zu.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 852,98 EUR nebst

Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem

01.11.2008 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Klägerin habe insoweit keinen Erstattungsanspruch, es

bestünde keine Anspruchsgrundlage. Die Beklagten bestreiten die Erforderlichkeit der

Heizöllieferung und tragen weiter vor, sie hätten regelmäßig Wohngelder an die

Hausverwaltung bezahlt, anders als die Klägerin. Ein Anspruch der Klägerin unmittelbar

gegen die Beklagten aus § 10 Abs. 8 WEG bestünde schon deshalb nicht, weil die

Klägerin die erforderlichen Wohngelder nicht gezahlt habe.

Hilfsweise rechnen die Beklagten mit einer bestrittenen Gegenforderung auf. Sie

behaupten insoweit, sie hätten am 23.03.2009 2.927,65 EUR gezahlt für eine

Heizöllieferung von 5455 Litern am 08.12.2008 und machen insoweit gegen die Klägerin

den hälftigen Betrag, also 1.463,82 EUR geltend. Wegen der Einzelheiten der

Rechnungsstellung an die Beklagte zu 1. durch die Firma … wird auf deren zu den Akten

gelangte Kopie (Blatt 38 der Akte) Bezug genommen.

Die Beklagten tragen weitergehend vor, ihnen stünden noch weitere derartige

Forderungen gegen die Klägerin zu.

Nach mündlicher Verhandlung am 26.03.2009 hat der Ehemann der Klägerin unter

Vorlage entsprechender Vollmacht Schreiben beinhaltend diverse Klageerweiterungen

zur Akte gereicht. Wegen der Einzelheiten der Klageerweiterungen auf insgesamt

10.522,74 EUR, der Hilfsaufrechnung über 11.554,39 EUR und des Hilfsantrages über

2.279,73 EUR wird auf die Schreiben des Ehemannes der Beklagten vom 28.03. (Blatt 97

bis 104 der Akte), 30.03. (Blatt 140 der Akte) und 02.04.2009 (Blatt 141, 142 der Akte)

Bezug genommen. Die Schreiben sind den Anwälten nicht zugestellt, sondern lediglich

zur Kenntnisnahme übersandt worden.

Der gerichtlichen Auflage gemäß Protokoll vom 26.03.2009, die Teilungserklärung bis

zum 09.04.2009 zur Akte zu reichen, ist die Klägerseite erst mit Schriftsatz vom

29.04.2009 nachgekommen, wobei auffällt, dass in der eingeeichten Teilungserklärung

vom 24.04.1985 nur von den beiden Wohnungen im Altbau die Rede ist. Die

gerichtsbekannt vorhandenen Wohnungseigentume im Neubau sind in dieser

Teilungserklärung nicht erwähnt.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.

Das Amtsgericht Charlottenburg ist für den vorliegenden Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1

WEG örtlich und sachlich zuständig. An den weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen

bestehen keine Zweifel.

II.

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte

Erstattungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu.

1. Der Klägerin als Wohnungseigentümerin steht ein Anspruch aus § 16 Abs. 2 WEG

unmittelbar gegen die Beklagten als andere Eigentümer nicht zu, da der Anspruch nach

§ 16 Abs. 2 WEG nicht ohne Weiteres unmittelbare Zahlungsansprüche gegen einzelne

Wohnungseigentümer begründet. Der Wortlaut der Norm ist insoweit missverständlich.

Ansprüche nach § 16 Abs. 2 WEG erfordern vielmehr zunächst entsprechende

Beschlussfassungen der Eigentümer (BGH ZMR 84, 422; Palandt, BGB, 67. Aufl., § 16

WEG, Rdnr. 1 und 28). Es wäre insoweit Sache der Klägerin, darauf hinzuwirken, dass die

Eigentümer der streitbefangenen Wohnanlage die erforderlichen Beschlüsse über

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und ggfs. Sonderumlagen fassen. Zudem wäre

dann nach heutigem Rechtsverständnis aktivlegitimiert die Gemeinschaft, nicht ein

einzelner Eigentümer.

2. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auch nicht aus

Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG zu. Auch insoweit wären die Beklagten

nicht passiv legitimiert. Ein entsprechender Aufwendungsersatzanspruch würde sich

ausschließlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, nicht aber

gegen einzelne Eigentümer richten (OLG München NZM 08, 215, 216; Palandt, BGB, 67.

Aufl., § 21 WEG Rdnr. 7; a.A. wohl Kümmel in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 10 Rdnr. 92 ohne

nähere Begründung; wie hier wiederum Niedenführ in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 21,

Rdnr. 21).

3. Es besteht auch kein Anspruch der Klägerin aus § 10 Abs. 8 WEG.

Sowohl nach seinem Wortlaut als auch nach Sinn und Zweck der Norm und dem

erklärten Willen des Gesetzgebers betrifft der Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG die Haftung

der jeweiligen Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern, die ausdrücklich auf den

entsprechenden Miteigentumsanteil beschränkt wird. Als Gläubiger insoweit können

allerdings nur Personen angesehen werden, die nicht zugleich Miteigentümer sind (OLG

München NZM 08 215, 216; Briesemeister NZM 07, 225, 231; Kümmel in Niedenführ

WEG 8. Aufl., § 10 Rdnr. 91). Ansonsten würde neben die differenzierten Regelungen zur

internen Kostenverteilung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern im Wege von

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sonderumlagen und entsprechender Beschlüsse ein

paralleles Instrument zur internen Kostenverteilung geschaffen, das eventuell sogar die

Kostenverteilung nach §§ 16, 21 WEG verhindern könnte. Dies kann nicht Sinn der

Regelung von § 10 Abs. 8 WEG sein. So wäre beispielsweise zweifelhaft, ob nach einer

sonst möglichen Verurteilung zur anteiligen Zahlung nach § 10 Abs. 8 WEG von einem

Eigentümer an den anderen überhaupt noch eine entsprechende Jahresabrechnung über

die bereits ausgeurteilte Zahlungspflicht möglich wäre und ob diesbezüglich

beispielsweise die Anwendung eines anderen Verteilungsschlüssels entsprechend der

Teilungserklärung oder wie hier der Heizkostenverordnung überhaupt noch möglich wäre,

oder dem das Prinzip der Rechtskraft entgegenstünde.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 10 Abs. 8 WEG in Verbindung mit § 774 BGB.

Denn auch soweit im Zusammenhang mit der Zahlung eines Eigentümers unmittelbar

an den Lieferanten von einem gesetzlichen Forderungsübergang ausgegangen wird,

beträfe dieser die Forderung des Lieferanten gegen die Gemeinschaft. Demzufolge

würde auch in diesem Falle eine Forderung des einzelnen Eigentümers sich lediglich

gegen die Gemeinschaft, nicht dagegen gegen andere Eigentümer richten. Dies hängt

damit zusammen, dass § 10 Abs. 8 WEG eben keine unmittelbare Forderung des

Lieferanten gegen einzelne Eigentümer begründet, sondern lediglich deren anteilige

Haftung für die eigentlich gegen die Gemeinschaft gerichtete Forderung festlegt. Hierfür

spricht auch die Spezialregelung des § 774 Abs. 2 BGB bezüglich Mitbürgen. Denn an

sich haftet jeder Mitbürge in vollem Umfang, lediglich untereinander wird die Haftung

nach § 426 BGB begrenzt. § 10 Abs. 8 WEG sieht aber gerade nicht eine vollumfängliche

Mithaftung der einzelnen Eigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft vor,

sondern eben nur deren anteilige Haftung.

4. Auch aus § 426 BGB ergibt sich nicht der geltend gemachte Anspruch. Die Parteien

sind gerade nicht Gesamtschuldner der Forderung des Heizöllieferanten. Vielmehr

richtet sich dessen Forderung unmittelbar nur gegen die

Wohnungseigentümergemeinschaft, während die einzelnen Eigentümer nach § 10 Abs. 8

WEG insoweit nur anteilig haften.

Dem steht nicht entgegen, dass nach der neueren Rechtsprechung des BGH zur

Gesellschaft bürgerlichen Rechts die subsidiäre Haftung der Mitgesellschafter

unmittelbar eintritt, wenn die Gesellschaft über keine frei verfügbaren Mittel zur Erfüllung

der Gesellschaftsschulden verfügt (vgl. BGH NZBau 08, 121, 122). Diese

Rechtsprechung bezieht sich aber ausdrücklich und ausschließlich auf die Gesellschaft

bürgerlichen Rechts. Sie ist auf Wohnungseigentümergemeinschaften nicht anwendbar,

weil nach der neuen gesetzlichen Regelung gerade keine subsidiäre Haftung der

einzelnen Wohnungseigentümer für Schulden der Gemeinschaft vorgesehen ist, sondern

eben nur die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG.

5. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder

ungerechtfertigter Bereicherung. Auch insoweit ergäbe sich lediglich eine Haftung der

Eigentümergemeinschaft, und keine der einzelnen Eigentümer. Denn Schuldner und

Geschäftsherr im Sinne § 683 BGB wäre auch insoweit die Gemeinschaft. Nichts anderes

gilt nach § 812 BGB. Durch die Zahlung seitens der Klägerin wären nämlich nicht

unmittelbar die Beklagten bereichert, sondern wiederum die Gemeinschaft. Denn an

diese war die Leistung des Heizöllieferanten gerichtet, was sich bereits daraus ergibt,

dass der entsprechende Auftrag vom damaligen Notverwalter erteilt worden war.

Insofern wäre eine Vermögensmehrung durch die behauptete Zahlung seitens der

Klägerin bei der Gemeinschaft eingetreten, nicht dagegen bei den Beklagten, auch wenn

diese – wie das Gericht nicht verkennt – mit dem Heizöl ihre Wohnung beheizt haben.

Denn diese wiederum sind entsprechenden Wohngeldansprüchen der Gemeinschaft

ausgesetzt. Dem steht nicht entgegen, dass ein aktueller Wirtschaftsplan oder gar

Jahresabrechnung für die letzte Zeit nicht beschlossen worden sind. Es ist Sache der

Eigentümer, hierfür Sorge zu tragen.

6. Schließlich ergibt sich auch nichts anderes aus der Rechtsprechung, dass in

zerstrittenen Zweiergemeinschaften auch ohne vorherige Beschlussfassung über

Wirtschaftsplan, Abrechnung und Sonderumlagen eine anteilige Kostenerstattung

möglich sei (vgl. BayObLG NZM 02 S. 609; OLG Karlsruhe Beck RS 06, 10431; LG

München Beck RS 09, 08052). Diese Rechtsprechung ist vorliegend schon deshalb nicht

anwendbar, weil es sich vorliegend gerade nicht um eine Zweiergemeinschaft handelt,

sondern in der Wohnanlage vier Wohnungen vorhanden sind. Die Klägerin hat auch nicht

dargetan, dass nach der Teilungserklärung oder sonstigen bestandskräftigen

Beschlüssen hinsichtlich der Heizkosten eine Art Untergemeinschaft bestünde. Trotz der

entsprechenden Auflage seitens des Gerichts hat die Klägerin die Teilungserklärung nicht

fristgerecht zur Akte gereicht. Erst am Tag vor dem Verkündungstermin hat die Klägerin

die ursprüngliche Teilungserklärung zur Akte gereicht, in der die unstreitig vorhandenen

Wohnungen im Neubau nicht erwähnt sind. Insofern bleibt unklar, welche Regelungen zur

Kostentragung in der zwangsläufig vorhandenen, aber nicht zur Akte gereichten

Änderung oder Neufassung der Teilungserklärung getroffen wurden.

Vorliegend spricht gegen die Anwendung dieser Rechtsprechung auch, dass damit ein

Verstoß gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung zementiert würde. Es würde

nämlich im Ergebnis abschließend über die Verteilung der Kosten für die Heizöllieferung

nach dem Prinzip “Halbe/Halbe” entschieden werden, weil Beschlüsse nicht gefasst oder

jedenfalls gerichtlich für ungültig erklärt werden würden. Damit würde eine Abrechnung

nach dem tatsächlichen Verbrauch, wie die Heizkostenverordnung dies vorsieht,

ausgeschlossen. Selbst wenn hier eine verbrauchsabhängige Abrechnung aus

technischen Gründen nicht möglich sein sollte, bliebe unklar, ob nicht nach der

Teilungserklärung ein anderer Verteilerschlüssel anzuwenden wäre.

7. Auch aus unzulässiger Rechtsausübung iS § 242 BGB seitens der Beklagten ist hier

kein Anspruch der Klägerin herzuleiten. Denn eine derartige unzulässige

Rechtsausübung ist nicht hinreichend vorgetragen. Diese müsste darin liegen, dass die

Beklagten eine Verwaltung des Objekts und angemessene Beschlussfassungen

verhinderten. Dafür ist jedoch nicht hinreichend vorgetragen. Es waren immerhin die

Beklagten, die die gerichtliche Bestellung eines Hausverwalters betrieben haben.

8. Dass die Klägerin einen abgetretenen Anspruch des Lieferanten nach § 10 Abs. 8 WEG

geltend machte, ist nicht dargetan. Insbesondere fehlt es insoweit an Sachvortrag

dahingehend, dass hier eine Abtretung überhaupt stattgefunden hätte. Eine Abtretung

ist eine zugangsbedürftige Willenserklärung. Dass der Lieferant eine solche

Willenserklärung abgegeben hätte, ist nicht dargetan. Und ein gesetzlicher

Forderungsübergang auf die Klägerin ist nach dem oben Gesagten nicht ersichtlich.

9. Nach alledem war die vorliegende Klage abzuweisen, ohne dass es auf die

Hilfsaufrechnung der Beklagten ankäme.

10. Über die “Klageerweiterungen” seitens des Ehemanns der Klägerin war vorliegend

nicht zu entscheiden. Diese sind der Gegenseite nicht zugestellt worden, mit der Folge,

dass ein Prozessrechtsverhältnis nicht entstanden ist. Denn der entsprechende

erweiterte Klageantrag ist in der mündlichen Verhandlung eben nicht gestellt worden, so

das über ihn auch nicht entschieden werden kann, §§ 128 Abs. 1, 253, 300 ZPO. Dem

steht nicht entgegen, dass den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 26.03.2009

noch Frist zur Stellungnahme und Erfüllung von Auflagen gewährt worden ist. Denn diese

Stellungnahmemöglichkeit bezieht sich gerade nicht darauf, weitergehende Anträge

nachreichen zu können. Die Klageerweiterungen und sonstigen Anträge des Ehemannes

der Klägerin sind auch kein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da

Klageerweiterungen und angekündigte Hilfsanträge keinen Wiederaufnahmegrund im

Sinne §§ 156 Abs. 2 Nr. 2, 579, 580 bilden oder ein sonstiger Grund zur Wiedereröffnung

der Verhandlung ersichtlich wäre. Mag die Klägerin diese Ansprüche anderweit gerichtlich

geltend machen und einen den Vorgaben von § 253 ZPO entsprechenden Schriftsatz bei

Gericht einreichen, wenn sie dies für opportun hält.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Streitwert: 852,98 EUR.

Die Hilfsaufrechnung seitens der Beklagten ist insoweit unerheblich, da über sie nicht

entschieden worden ist. Die Klageerweiterungen sind ebenfalls nicht zu berücksichtigen,

da sie nicht Streitgegenstand geworden sind.

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