Urteil des AG Charlottenburg, Az. 74 C 11/09

AG Charlottenburg: sinn und zweck der norm, geschäftsführung ohne auftrag, akte, firma, abrechnung, kostenverteilung, gesellschaft, auflage, neubau, erfüllung
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
74 C 11/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 10 Abs 8 WoEigG, § 16 Abs 2
WoEigG, § 21 Abs 2 WoEigG , §
677 BGB, §§ 677ff BGB
Wohnungseigentum: Anspruch eines Sondereigentümers gegen
einen anderen Sondereigentümer auf Erstattung verauslagter
Gemeinschaftskosten
Leitsatz
Es besteht kein unmittelbarer Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen einen
anderen auf anteilige Erstattung von verauslagten Gemeinschaftskosten
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die vorläufige
Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in
gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Parteien sind jeweils Eigentümer einer Eigentumswohnung der Wohnanlage ….
Unstreitig besteht diese Wohnanlage aus vier Einheiten, wobei die den hiesigen Parteien
gehörigen Wohnungen im sogenannten Altbau gelegen sind. Dieser weist lediglich diese
beiden Wohnungen auf, und es gibt für beide Wohnungen eine gemeinsame
Ölzentralheizung.
Die Gemeinschaft ist in erheblichem Umfang zerstritten. Der zuletzt auf Antrag der
Beklagten vom Gericht eingesetzte Notverwalter Rechtsanwalt … hat zwischenzeitlich
das Amt niedergelegt. Die Gemeinschaft ist seitdem verwalterlos. Einen aktuellen
Wirtschaftsplan gibt es nicht. Soweit in den letzten Jahren überhaupt
Jahresabrechnungen gefertigt und Eigentümerbeschlüsse hierüber gefasst wurden, sind
diese jedenfalls vom Gericht für ungültig erklärt worden.
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die hälftige
Erstattung von ihrerseits verauslagten Heizölkosten. Unstreitig hat der gerichtlich
bestellte Notverwalter bei der Firma … Heizöl bestellt, das am 22.01.2008 geliefert
wurde und mit Rechnung vom gleichen Tage über 1.705,96 EUR in Rechnung gestellt
wurde. Wegen der Einzelheiten der Rechnung wird auf deren zu den Akten gelangte
Kopie (Blatt 4 der Akte) Bezug genommen.
Die Klägerin behauptet, die Rechnung sei nicht vom Verwalter bezahlt worden. Vielmehr
habe sie diesen Betrag am 09.10.2008 an die Firma Meinecke gezahlt. Die Hälfte
hiervon, 852,98 EUR, macht die Klägerin nun geltend.
Sie behauptet, es handele sich um eine Zweiergemeinschaft. Die Heizölkosten würden
jedenfalls intern zwischen den hiesigen Parteien abgerechnet. Und sie ist der
Auffassung, ihr stünde ein entsprechender Erstattungsanspruch unmittelbar gegen die
Beklagten aus §§ 21 Abs. 2 WEG, 677 ff. BGB, 812 BGB, 10 Abs. 8 WEG zu.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 852,98 EUR nebst
Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
01.11.2008 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, die Klägerin habe insoweit keinen Erstattungsanspruch, es
bestünde keine Anspruchsgrundlage. Die Beklagten bestreiten die Erforderlichkeit der
Heizöllieferung und tragen weiter vor, sie hätten regelmäßig Wohngelder an die
Hausverwaltung bezahlt, anders als die Klägerin. Ein Anspruch der Klägerin unmittelbar
gegen die Beklagten aus § 10 Abs. 8 WEG bestünde schon deshalb nicht, weil die
Klägerin die erforderlichen Wohngelder nicht gezahlt habe.
Hilfsweise rechnen die Beklagten mit einer bestrittenen Gegenforderung auf. Sie
behaupten insoweit, sie hätten am 23.03.2009 2.927,65 EUR gezahlt für eine
Heizöllieferung von 5455 Litern am 08.12.2008 und machen insoweit gegen die Klägerin
den hälftigen Betrag, also 1.463,82 EUR geltend. Wegen der Einzelheiten der
Rechnungsstellung an die Beklagte zu 1. durch die Firma … wird auf deren zu den Akten
gelangte Kopie (Blatt 38 der Akte) Bezug genommen.
Die Beklagten tragen weitergehend vor, ihnen stünden noch weitere derartige
Forderungen gegen die Klägerin zu.
Nach mündlicher Verhandlung am 26.03.2009 hat der Ehemann der Klägerin unter
Vorlage entsprechender Vollmacht Schreiben beinhaltend diverse Klageerweiterungen
zur Akte gereicht. Wegen der Einzelheiten der Klageerweiterungen auf insgesamt
10.522,74 EUR, der Hilfsaufrechnung über 11.554,39 EUR und des Hilfsantrages über
2.279,73 EUR wird auf die Schreiben des Ehemannes der Beklagten vom 28.03. (Blatt 97
bis 104 der Akte), 30.03. (Blatt 140 der Akte) und 02.04.2009 (Blatt 141, 142 der Akte)
Bezug genommen. Die Schreiben sind den Anwälten nicht zugestellt, sondern lediglich
zur Kenntnisnahme übersandt worden.
Der gerichtlichen Auflage gemäß Protokoll vom 26.03.2009, die Teilungserklärung bis
zum 09.04.2009 zur Akte zu reichen, ist die Klägerseite erst mit Schriftsatz vom
29.04.2009 nachgekommen, wobei auffällt, dass in der eingeeichten Teilungserklärung
vom 24.04.1985 nur von den beiden Wohnungen im Altbau die Rede ist. Die
gerichtsbekannt vorhandenen Wohnungseigentume im Neubau sind in dieser
Teilungserklärung nicht erwähnt.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.
I.
Das Amtsgericht Charlottenburg ist für den vorliegenden Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1
WEG örtlich und sachlich zuständig. An den weiteren Zulässigkeitsvoraussetzungen
bestehen keine Zweifel.
II.
Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte
Erstattungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu.
1. Der Klägerin als Wohnungseigentümerin steht ein Anspruch aus § 16 Abs. 2 WEG
unmittelbar gegen die Beklagten als andere Eigentümer nicht zu, da der Anspruch nach
§ 16 Abs. 2 WEG nicht ohne Weiteres unmittelbare Zahlungsansprüche gegen einzelne
Wohnungseigentümer begründet. Der Wortlaut der Norm ist insoweit missverständlich.
Ansprüche nach § 16 Abs. 2 WEG erfordern vielmehr zunächst entsprechende
Beschlussfassungen der Eigentümer (BGH ZMR 84, 422; Palandt, BGB, 67. Aufl., § 16
WEG, Rdnr. 1 und 28). Es wäre insoweit Sache der Klägerin, darauf hinzuwirken, dass die
Eigentümer der streitbefangenen Wohnanlage die erforderlichen Beschlüsse über
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und ggfs. Sonderumlagen fassen. Zudem wäre
dann nach heutigem Rechtsverständnis aktivlegitimiert die Gemeinschaft, nicht ein
einzelner Eigentümer.
2. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auch nicht aus
Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG zu. Auch insoweit wären die Beklagten
nicht passiv legitimiert. Ein entsprechender Aufwendungsersatzanspruch würde sich
ausschließlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche, nicht aber
gegen einzelne Eigentümer richten (OLG München NZM 08, 215, 216; Palandt, BGB, 67.
Aufl., § 21 WEG Rdnr. 7; a.A. wohl Kümmel in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 10 Rdnr. 92 ohne
nähere Begründung; wie hier wiederum Niedenführ in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 21,
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nähere Begründung; wie hier wiederum Niedenführ in Niedenführ WEG 8. Aufl., § 21,
Rdnr. 21).
3. Es besteht auch kein Anspruch der Klägerin aus § 10 Abs. 8 WEG.
Sowohl nach seinem Wortlaut als auch nach Sinn und Zweck der Norm und dem
erklärten Willen des Gesetzgebers betrifft der Anspruch aus § 10 Abs. 8 WEG die Haftung
der jeweiligen Wohnungseigentümer gegenüber Gläubigern, die ausdrücklich auf den
entsprechenden Miteigentumsanteil beschränkt wird. Als Gläubiger insoweit können
allerdings nur Personen angesehen werden, die nicht zugleich Miteigentümer sind (OLG
München NZM 08 215, 216; Briesemeister NZM 07, 225, 231; Kümmel in Niedenführ
WEG 8. Aufl., § 10 Rdnr. 91). Ansonsten würde neben die differenzierten Regelungen zur
internen Kostenverteilung zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern im Wege von
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Sonderumlagen und entsprechender Beschlüsse ein
paralleles Instrument zur internen Kostenverteilung geschaffen, das eventuell sogar die
Kostenverteilung nach §§ 16, 21 WEG verhindern könnte. Dies kann nicht Sinn der
Regelung von § 10 Abs. 8 WEG sein. So wäre beispielsweise zweifelhaft, ob nach einer
sonst möglichen Verurteilung zur anteiligen Zahlung nach § 10 Abs. 8 WEG von einem
Eigentümer an den anderen überhaupt noch eine entsprechende Jahresabrechnung über
die bereits ausgeurteilte Zahlungspflicht möglich wäre und ob diesbezüglich
beispielsweise die Anwendung eines anderen Verteilungsschlüssels entsprechend der
Teilungserklärung oder wie hier der Heizkostenverordnung überhaupt noch möglich wäre,
oder dem das Prinzip der Rechtskraft entgegenstünde.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 10 Abs. 8 WEG in Verbindung mit § 774 BGB.
Denn auch soweit im Zusammenhang mit der Zahlung eines Eigentümers unmittelbar
an den Lieferanten von einem gesetzlichen Forderungsübergang ausgegangen wird,
beträfe dieser die Forderung des Lieferanten gegen die Gemeinschaft. Demzufolge
würde auch in diesem Falle eine Forderung des einzelnen Eigentümers sich lediglich
gegen die Gemeinschaft, nicht dagegen gegen andere Eigentümer richten. Dies hängt
damit zusammen, dass § 10 Abs. 8 WEG eben keine unmittelbare Forderung des
Lieferanten gegen einzelne Eigentümer begründet, sondern lediglich deren anteilige
Haftung für die eigentlich gegen die Gemeinschaft gerichtete Forderung festlegt. Hierfür
spricht auch die Spezialregelung des § 774 Abs. 2 BGB bezüglich Mitbürgen. Denn an
sich haftet jeder Mitbürge in vollem Umfang, lediglich untereinander wird die Haftung
nach § 426 BGB begrenzt. § 10 Abs. 8 WEG sieht aber gerade nicht eine vollumfängliche
Mithaftung der einzelnen Eigentümer für Forderungen gegen die Gemeinschaft vor,
sondern eben nur deren anteilige Haftung.
4. Auch aus § 426 BGB ergibt sich nicht der geltend gemachte Anspruch. Die Parteien
sind gerade nicht Gesamtschuldner der Forderung des Heizöllieferanten. Vielmehr
richtet sich dessen Forderung unmittelbar nur gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft, während die einzelnen Eigentümer nach § 10 Abs. 8
WEG insoweit nur anteilig haften.
Dem steht nicht entgegen, dass nach der neueren Rechtsprechung des BGH zur
Gesellschaft bürgerlichen Rechts die subsidiäre Haftung der Mitgesellschafter
unmittelbar eintritt, wenn die Gesellschaft über keine frei verfügbaren Mittel zur Erfüllung
der Gesellschaftsschulden verfügt (vgl. BGH NZBau 08, 121, 122). Diese
Rechtsprechung bezieht sich aber ausdrücklich und ausschließlich auf die Gesellschaft
bürgerlichen Rechts. Sie ist auf Wohnungseigentümergemeinschaften nicht anwendbar,
weil nach der neuen gesetzlichen Regelung gerade keine subsidiäre Haftung der
einzelnen Wohnungseigentümer für Schulden der Gemeinschaft vorgesehen ist, sondern
eben nur die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG.
5. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder
ungerechtfertigter Bereicherung. Auch insoweit ergäbe sich lediglich eine Haftung der
Eigentümergemeinschaft, und keine der einzelnen Eigentümer. Denn Schuldner und
Geschäftsherr im Sinne § 683 BGB wäre auch insoweit die Gemeinschaft. Nichts anderes
gilt nach § 812 BGB. Durch die Zahlung seitens der Klägerin wären nämlich nicht
unmittelbar die Beklagten bereichert, sondern wiederum die Gemeinschaft. Denn an
diese war die Leistung des Heizöllieferanten gerichtet, was sich bereits daraus ergibt,
dass der entsprechende Auftrag vom damaligen Notverwalter erteilt worden war.
Insofern wäre eine Vermögensmehrung durch die behauptete Zahlung seitens der
Klägerin bei der Gemeinschaft eingetreten, nicht dagegen bei den Beklagten, auch wenn
diese – wie das Gericht nicht verkennt – mit dem Heizöl ihre Wohnung beheizt haben.
Denn diese wiederum sind entsprechenden Wohngeldansprüchen der Gemeinschaft
ausgesetzt. Dem steht nicht entgegen, dass ein aktueller Wirtschaftsplan oder gar
Jahresabrechnung für die letzte Zeit nicht beschlossen worden sind. Es ist Sache der
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Jahresabrechnung für die letzte Zeit nicht beschlossen worden sind. Es ist Sache der
Eigentümer, hierfür Sorge zu tragen.
6. Schließlich ergibt sich auch nichts anderes aus der Rechtsprechung, dass in
zerstrittenen Zweiergemeinschaften auch ohne vorherige Beschlussfassung über
Wirtschaftsplan, Abrechnung und Sonderumlagen eine anteilige Kostenerstattung
möglich sei (vgl. BayObLG NZM 02 S. 609; OLG Karlsruhe Beck RS 06, 10431; LG
München Beck RS 09, 08052). Diese Rechtsprechung ist vorliegend schon deshalb nicht
anwendbar, weil es sich vorliegend gerade nicht um eine Zweiergemeinschaft handelt,
sondern in der Wohnanlage vier Wohnungen vorhanden sind. Die Klägerin hat auch nicht
dargetan, dass nach der Teilungserklärung oder sonstigen bestandskräftigen
Beschlüssen hinsichtlich der Heizkosten eine Art Untergemeinschaft bestünde. Trotz der
entsprechenden Auflage seitens des Gerichts hat die Klägerin die Teilungserklärung nicht
fristgerecht zur Akte gereicht. Erst am Tag vor dem Verkündungstermin hat die Klägerin
die ursprüngliche Teilungserklärung zur Akte gereicht, in der die unstreitig vorhandenen
Wohnungen im Neubau nicht erwähnt sind. Insofern bleibt unklar, welche Regelungen zur
Kostentragung in der zwangsläufig vorhandenen, aber nicht zur Akte gereichten
Änderung oder Neufassung der Teilungserklärung getroffen wurden.
Vorliegend spricht gegen die Anwendung dieser Rechtsprechung auch, dass damit ein
Verstoß gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung zementiert würde. Es würde
nämlich im Ergebnis abschließend über die Verteilung der Kosten für die Heizöllieferung
nach dem Prinzip “Halbe/Halbe” entschieden werden, weil Beschlüsse nicht gefasst oder
jedenfalls gerichtlich für ungültig erklärt werden würden. Damit würde eine Abrechnung
nach dem tatsächlichen Verbrauch, wie die Heizkostenverordnung dies vorsieht,
ausgeschlossen. Selbst wenn hier eine verbrauchsabhängige Abrechnung aus
technischen Gründen nicht möglich sein sollte, bliebe unklar, ob nicht nach der
Teilungserklärung ein anderer Verteilerschlüssel anzuwenden wäre.
7. Auch aus unzulässiger Rechtsausübung iS § 242 BGB seitens der Beklagten ist hier
kein Anspruch der Klägerin herzuleiten. Denn eine derartige unzulässige
Rechtsausübung ist nicht hinreichend vorgetragen. Diese müsste darin liegen, dass die
Beklagten eine Verwaltung des Objekts und angemessene Beschlussfassungen
verhinderten. Dafür ist jedoch nicht hinreichend vorgetragen. Es waren immerhin die
Beklagten, die die gerichtliche Bestellung eines Hausverwalters betrieben haben.
8. Dass die Klägerin einen abgetretenen Anspruch des Lieferanten nach § 10 Abs. 8 WEG
geltend machte, ist nicht dargetan. Insbesondere fehlt es insoweit an Sachvortrag
dahingehend, dass hier eine Abtretung überhaupt stattgefunden hätte. Eine Abtretung
ist eine zugangsbedürftige Willenserklärung. Dass der Lieferant eine solche
Willenserklärung abgegeben hätte, ist nicht dargetan. Und ein gesetzlicher
Forderungsübergang auf die Klägerin ist nach dem oben Gesagten nicht ersichtlich.
9. Nach alledem war die vorliegende Klage abzuweisen, ohne dass es auf die
Hilfsaufrechnung der Beklagten ankäme.
10. Über die “Klageerweiterungen” seitens des Ehemanns der Klägerin war vorliegend
nicht zu entscheiden. Diese sind der Gegenseite nicht zugestellt worden, mit der Folge,
dass ein Prozessrechtsverhältnis nicht entstanden ist. Denn der entsprechende
erweiterte Klageantrag ist in der mündlichen Verhandlung eben nicht gestellt worden, so
das über ihn auch nicht entschieden werden kann, §§ 128 Abs. 1, 253, 300 ZPO. Dem
steht nicht entgegen, dass den Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 26.03.2009
noch Frist zur Stellungnahme und Erfüllung von Auflagen gewährt worden ist. Denn diese
Stellungnahmemöglichkeit bezieht sich gerade nicht darauf, weitergehende Anträge
nachreichen zu können. Die Klageerweiterungen und sonstigen Anträge des Ehemannes
der Klägerin sind auch kein Grund zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, da
Klageerweiterungen und angekündigte Hilfsanträge keinen Wiederaufnahmegrund im
Sinne §§ 156 Abs. 2 Nr. 2, 579, 580 bilden oder ein sonstiger Grund zur Wiedereröffnung
der Verhandlung ersichtlich wäre. Mag die Klägerin diese Ansprüche anderweit gerichtlich
geltend machen und einen den Vorgaben von § 253 ZPO entsprechenden Schriftsatz bei
Gericht einreichen, wenn sie dies für opportun hält.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 852,98 EUR.
Die Hilfsaufrechnung seitens der Beklagten ist insoweit unerheblich, da über sie nicht
entschieden worden ist. Die Klageerweiterungen sind ebenfalls nicht zu berücksichtigen,
da sie nicht Streitgegenstand geworden sind.
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