Urteil des AG Charlottenburg vom 12.10.2006

AG Charlottenburg: einstweilige verfügung, vertrag zu lasten dritter, vermieter, materielles recht, kaution, abtretung, verpfändung, zwangsverwaltung, pfandrecht, mietvertrag

Gericht:

AG Charlottenburg

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

207 C 1012/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 551 BGB

Wohnraummiete: Zugriffsmöglichkeit des Vermieters auf das als

Mietsicherheit verpfändete Sparbuch ohne Sperrvermerk

Tenor

1. Die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 12. Oktober 2006

wird bestätigt.

2. Die Verfügungsbeklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Tatbestand

Die Verfügungsklägerin war bis zum 7. September 2004 zusammen mit Herrn W S

Mieterin einer im Eigentum der Verfügungsbeklagten stehenden Wohnung in der Dstraße

... in ... B. Vereinbarungsgemäß stellte die Verfügungsbeklagte ein Kautionssparbuch der

Cbank, Kto.-Nr. ... mit einem Guthaben in Höhe von 842,68 Euro, was als Mietsicherheit

zu Gunsten der Verfügungsbeklagten am 19. April 2000 verpfändet wurde. Die

Verpfändung erfolgte dabei ausdrücklich für den zwischen der Verfügungsbeklagten und

der Verfügungsbeklagten sowie Herrn W S geschlossenen Mietvertrag vom 9. März 2000.

Sie enthält unter anderem folgende Regelung:

Am 7. September 2004 wurde die Verfügungsklägerin – gegen den Willen der

Verfügungsbeklagten – durch Urteil des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg vom 7.

September 2004 – 158 F 6958/03 – aus dem Mietverhältnis über die vorbezeichnete

Wohnung entlassen.

Am 13. September 2004 traf die Verfügungsklägerin mit Herrn W S eine Vereinbarung

hinsichtlich der durch die Verfügungsklägerin allein geleistete Mietsicherheit

dahingehend, dass die Mietsicherheit ihr weiterhin alleine zustehen solle. Unter anderem

ist dort weiter geregelt:

Am 11. Mai 2006 fand ein Gespräch zwischen Vertretern der Verfügungsbeklagten,

Herrn B und Frau E sowie Herrn W S statt. Hierbei wurden die Mietrückstände aufgrund

der Mietminderungen des Herrn S seit dem Jahre 2003 und die Möglichkeit einer

gütlichen Einigung erörtert. Der genaue Inhalt des Gesprächs ist zwischen den Parteien

streitig.

Mit Schreiben vom 23. Mai 2006 zeigte die Verfügungsbeklagte dem Herrn W S die

Abtretung der Mietforderung an die B H an:

Am 12. Juli 2006 ordnete das Amtsgericht Charlottenburg durch Beschluss die

Zwangsverwaltung über das Grundstück in der Dstraße ..., ... B, an und bestellte Herrn A

K zum Institutionszwangsverwalter.

Am 14. September 2006 forderte die Verfügungsbeklagte die Cbank zur Auszahlung des

Guthabens des verpfändeten Konto Nr. ... in Höhe von 879,54 Euro auf. Mit Schreiben

vom 2. Oktober 2006 forderte die Verfügungsklägerin die Cbank auf, das Guthaben nicht

an die Verfügungsbeklagte auszuzahlen. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 teilte die

Cbank unter Hinweis auf ihre Zahlungspflicht mit, dass sie den angeforderten Betrag am

20. Oktober 2006 an die Verfügungsbeklagte auskehren werde.

Auf Antrag der Verfügungsklägerin hat das Amtsgericht Charlottenburg am 12. Oktober

2006 eine einstweilige Verfügung erlassen, in der der Verfügungsbeklagten untersagt

wird, die Forderung aus dem Kautionssparbuch der Verfügungsklägerin bei der Cbank Nr.

... einzuziehen und sich aus dem Konto zu befriedigen. Dagegen hat die

Verfügungsbeklagte Widerspruch eingelegt.

Die Verfügungsklägerin ist der Ansicht, dass die Verfügungsbeklagte zur

Geltendmachung der Mietkaution schon deshalb nicht berechtigt sei, weil der B H die

Mietforderungen abgetreten worden seien. Überdies scheide die Geltendmachung der

Mietkaution deshalb aus, weil bereits zuvor die Zwangsverwaltung über das Grundstück

angeordnet wurde, insoweit sei allein der Zwangsverwalter zur Durchsetzung der

Mietforderung und der Kautionsansprüche berechtigt. Zudem sei der Vermieter im Falle

der Verpfändung eines Sparbuchs zur Einziehung der Forderung ohnehin erst im Falle

der Pfandreife berechtigt, bei Fälligkeit der gesicherten Forderung. Da die Forderung hier

zwischen den Parteien streitig sei, müsse die Verfügungsbeklagte sich zur Klärung ihrer

Ansprüche auf den Rechtsweg verweisen lassen. Sie behauptet in diesem

Zusammenhang, dass in dem Gespräch zwischen Herrn S und den Vertretern der

Verfügungsbeklagten keine Einigung hinsichtlich der geminderten Mietzinszahlung erzielt

werden konnte und nimmt insoweit Bezug auf die eidesstattliche Versicherung des Herrn

W S vom 26. November 2006.

Die Verfügungsklägerin beantragt sinngemäß,

die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 12. Oktober 2006

zu bestätigen.

Die Verfügungsbeklagte beantragt sinngemäß,

die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 12. Oktober 2006

aufzuheben und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Sie behauptet unter Einreichung eines Mietkontenblatts der streitgegenständlichen

Wohnung für den Zeitraum vom 31. Dezember 2002 bis zum 11. Mai 2006, dass die

über die Mietsicherheit geltend gemachte Mietforderung lediglich Forderungen aus den

Jahren 2003 bis 2005 beträfe. Die Abtretung der Mietforderung an die B H habe allein die

zukünftig entstehenden Forderungen erfasst, was sich aus ihrem Schreiben vom 23. Mai

2006 ergebe. Im Rahmen der Gespräche mit Herrn W S am 11. Mai 2006 habe man eine

Übereinkunft dahingehend getroffen, dass dieser zur Abgeltung der noch offenen

Mietforderungen eine einmalige Zahlung in Höhe von 1.000,– Euro zu leisten habe, ohne

dass dieser in der Folgezeit der Vereinbarung nachgekommen sei. Zur

Glaubhaftmachung bezieht sich die Verfügungsbeklagte auf die eidesstattliche

Versicherung der Frau G E vom 16. November 2006. Daher würde bereits keine

unstreitige Forderung vorliegen, ein Rückgriffsrecht bestünde jedoch sogar für diesen

Fall. Die Verfügungsbeklagte ist der Ansicht, dass die Verfügungsklägerin nicht

aktivlegitimiert sei. Diese sei nach ihrem Ausscheiden nicht berechtigt, den Anspruch

geltend zu machen, dies sei nur der Mieter. Die Vereinbarung mit Herrn W S vom 13.

September 2004 sei ohne Zustimmung des Vermieters unwirksam, einzelne Ansprüche

aus einem Mietverhältnis könnten nicht ohne Zustimmung des Vermieters übertragen

werden, anderenfalls würde es sich um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter

handeln. Die Zwangsverwaltung stünde der Geltendmachung der Kaution nicht

entgegen, würde sie es tun, wäre sie nicht passivlegitimiert.

Die Verfügungsklägerin wendet dagegen ein, dass sie als Verpfänderin des Sparbuchs

aktivlegitimiert sei. Die Aktivlegitimation folge letztlich bereits aus dem Umstand, dass

die Verfügungsbeklagte nach ihrem eigenen Vortrag auch offene Mietforderungen für die

Jahre 2003 und 2004, das heißt für eine Zeit, in der mit ihr das Mietverhältnis noch

bestanden habe, geltend mache. Unter Bezugnahme auf die zur Akte gereichte

Vereinbarung vom 13. September 2004 trägt sie hilfsweise eine gewillkürte

Prozessstandschaft für Herrn W S vor.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die Schriftsätze vom 10. Oktober,

16. und 27. November sowie 12. Dezember 2006 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die einstweilige Verfügung war auf den Widerspruch der Verfügungsbeklagten auf ihre

Rechtmäßigkeit zu prüfen; dies führte zu ihrer Bestätigung.

Der Verfügungsantrag ist zulässig, insbesondere ist der Verfügungsklägerin nicht die

Prozessführungsbefugnis abzusprechen. Die Frage, ob die Verfügungsklägerin ein

fremdes Recht im eigenen Namen geltend macht oder – jedenfalls ein auch – eigenes

Recht, kann insoweit dahinstehen, da sich die Verfügungsbeklagte unter Hinweis auf ihre

Eigenschaft als Pfandschuldnerin und Kontoinhaberin ausdrücklich eines eigenen

Rechtes rühmt. Ob dieses Recht tatsächlich besteht, ist eine Frage der Aktivlegitimation.

Allerdings ist anerkannt, dass – wenn mehrere Mieter vorhanden sind – grundsätzlich ein

Mieter selbst dann nicht die Rückgabe der Mietsicherheit an sich verlangen kann, wenn

er allein die Mietsicherheit geleistet hat (vgl. nur Sternel, MietR, 3. Aufl., V Rdn. 14).

Würde man diese Grundsätze auf den hier geltend gemachten Unterlassungsanspruch

übertragen, müssten alle Mieter diesen geltend machen. Indes ist in diesem

Zusammenhang ebenfalls anerkannt, dass es zulässig ist, die Anteile der mehreren

Mitmieter an einer gemeinschaftlichen Forderung – die Stellen der Mietsicherheit stellt

insoweit eine Gesamtschuld der Mieter dar – im Wege der Abtretung mit Zustimmung

aller Berechtigten in der Hand eines Mitmieters zu vereinigen (vgl. nur LG Aachen, WuM

1994, 461; LG Nürnberg-Fürth, WuM 1980, 125). Die zwischen der Verfügungsklägerin

und Herrn W S am 13. September 2004 getroffene Vereinbarung ist entsprechend §§

133, 157, 242 BGB dahingehend auszulegen, dass eine Abtretung der Rechte aus der

Mietkaution an die Verfügungsbeklagte erfolgen sollte, diese sollte allein die Rechte

hieraus geltend machen dürfen. Allerdings besteht hier die Besonderheit, dass die

Verfügungsklägerin bereits aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist, zur Zeitpunkt der

Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs war sie nicht mehr Mieterin, wenngleich

die Verfügungsbeklagte Ansprüche aus der Mietsicherheit wegen Forderungen geltend

macht, die zum Teil auch einen Zeitraum betreffen, in dem die Verfügungsklägerin noch

Vertragspartnerin war. Letztlich können dieses Erwägungen aber dahinstehen. Die

Prozessführungsbefugnis ist jedenfalls unter dem hilfsweise geltend gemachten

Gesichtspunkt einer gewillkürten Prozessstandschaft zu bejahen. Die Voraussetzungen

hierfür liegen vor. Eine Ermächtigung liegt in der Akte gereichten Vereinbarung mit Herrn

W S vom 13. September 2004, als ehemalige Mieterin und Inhaberin des verpfändeten

Sparbuchs hat die Verfügungsklägerin zudem ein schutzwürdiges Eigeninteresse an der

Prozessführung.

Der Verfügungsantrag ist begründet. Die Verfügungsklägerin konnte glaubhaft machen,

dass der geltend gemachte Unterlassungsanspruch besteht, sie konnte den Anspruch

mit "liquiden" Beweismitteln glaubhaft machen. Nach § 936 ZPO sind für die

Anordnungen einstweiliger Verfügungen und das weitere Verfahren, soweit nichts

abweichendes bestimmt ist, die Vorschriften über die Anordnung von Arresten und über

das Arrestverfahren entsprechend anzuwenden. Die Voraussetzungen für die von der

Verfügungsklägerin begehrten Unterlassungsverfügung sind in §§ 935, 940 ZPO

geregelt. Die Verfügungsklägerin muss daher Verfügungsanspruch als subjektiv-

materielles Recht, dessen Verwirklichung durch die einstweilige Verfügung gesichert

werden soll, und Verfügungsgrund, der in der Besorgnis besteht, dass durch eine

Veränderung des bestehenden Zustandes die Verwirklichung des Rechts der

Verfügungsklägerin vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte, in geeigneter

Form glaubhaft machen, § 920 Abs. 2 ZPO.

Das Bestehen eines Verfügungsanspruches, der geltend gemachte

Unterlassungsanspruch, wurde ausreichend glaubhaft gemacht.

Die Verfügungsklägerin ist aktivlegitimiert.

Die Mietsicherheit mussten die Verfügungsklägerin und der ehemalige Mitmieter, Herr W

S, bei Beginn des Mietverhältnisses gemeinschaftlich stellen, der zugrunde liegende

Sicherungsvertrag bindet die Mieter insoweit gesamtschuldnerisch. Trotz Ausscheiden

der die Mietsicherheit stellende Verfügungsklägerin aus dem Mietverhältnis durfte die

Verfügungsbeklagte die Mietsicherheit behalten, ein – etwa anteiliger – Anspruch auf

Auszahlung besteht insoweit nicht (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, MietR, vor § 535 Rdn

245). Der Sicherungsvertrag ist nicht etwa dahingehend auszulegen, dass im Falle des

Ausscheidens des die Mietsicherheit stellenden Mieters die Ansprüche aus der

Mietsicherheit nicht mehr geltend gemacht werden können. Vielmehr muss sich der

ausscheidende Mieter insoweit entsprechend der Gesamtschuldregeln, § 426 BGB, im

Innenverhältnis an den verbleibenden Mieter wenden, diesem gegenüber seinen

Freistellungsanspruch beziehungsweise einen Ausgleichsanspruch durchsetzen.

Indes ist in diesem Zusammenhang zum einen die Art der Sicherheitsleistung, die

Verpfändung des Sparbuchs allein durch die Verfügungsklägerin, zu berücksichtigen. Bei

der Verpfändung zahlt der Mieter einen bestimmten Betrag auf ein Sparbuch ein, das

auf seinen Namen ausgestellt ist. Sodann wird das Recht auf die Sparforderung

verpfändet, §§ 1273, 1274, 1205, 398, 145, 147 BGB und die Verpfändung dem

Kreditinstitut angezeigt. Wenn – wie hier – die Verpfändung auf erstes Anfordern erfolgt,

das heißt kein Sperrvermerk in das Sparbuch eingetragen wird, benötigt der Vermieter

nicht die Zustimmung des Mieters zur Verfügung über die Sparforderung. Im Rahmen

der Bürgschaft beziehungsweise der Garantie auf erstes Anfordern bei Bauverträgen ist

anerkannt, dass der Bürge beziehungsweise Garant einwenden darf, seine Verpflichtung

sichere nach der Vertragsurkunde nicht die dem Zahlungsbegehren des Gläubigers

zugrunde liegende Hauptforderung, wenngleich alle anderen Einwendungen tatsächlicher

oder rechtlicher Art, die sich nicht gegen das Vorliegen der in dieser Urkunde

akzeptierten formalen Voraussetzungen der Zahlungsaufforderung richten, erst in

einem künftigen Rechtsstreit auf Rückforderung der Bürgen- oder Garantenleistung

auszutragen sind, es sei denn, dass ausnahmsweise der Einwand einer

missbräuchlichen, für jedermann klar erkennbaren Ausnutzung einer formalen

Rechtsstellung gemäß § 242 BGB durchgreift (vgl. nur BGH NJW 1996, 717 f.; NJW 1999,

2361, 2362 sowie BGH NJW 1988, 2610; NJW 1994, 380, 381; NJW 1997, 255; NJW 1997,

1445, 1436 mwN.). Insofern kann der Bürge oder Garant – wenn auch unter engen

Voraussetzungen – durchaus einen Unterlassungsanspruch geltend machen, er ist

insoweit aktivlegitimiert. Hinsichtlich der Aktivlegitimation sind diese Grundsätze auf den

hiesigen Fall zu übertragen. Bei dem Pfandrecht handelt es sich, wie bei der Bürgschaft,

um ein akzessorisches Sicherungsrecht. Der Pfandschuldnerin muss es daher wie dem

Bürgen möglich sein, Einwendungen gegen die zu sichernde Hauptforderung zu erheben.

Letztlich kann die Verfügungsklägerin die Ansprüche aus der Mietkaution aber auch

deshalb geltend machen, weil ihr diese Ansprüche abgetreten wurden. Die zwischen ihr

und dem ehemaligen Mitmieter Herr W S getroffene Vereinbarung ist gemäß §§ 133,

157, 242 BGB als Abtretung auszulegen. Allein die Verfügungsklägerin sollte nach dem

Willen der Parteien die Rechte aus der Mietsicherheit geltend machen dürfen. Diese

Vereinbarung ist insoweit auch wirksam, es handelt sich nicht um einen unzulässigen

Vertrag zu Lasten Dritter, der Verfügungsbeklagten. Diese wird hierdurch nicht in ihrer

Rechtsausübung eingeschränkt, sie kann weiterhin die Rechte aus dem Mietvertrag, dem

Sicherungsvertrag beziehungsweise dem verpfändeten Sparbuch geltend machen.

Die Verfügungsklägerin hat das Bestehen des Unterlassungsanspruches glaubhaft

gemacht.

In diesem Zusammenhang ist zunächst entscheidend das Wesen des Pfandrechts auf

erstes Anfordern als Mietsicherheit zu berücksichtigen. Das Pfandrecht auf erstes

Anfordern dient zwar der schnellen Durchsetzung der von ihr gesicherten Ansprüche aus

dem Mietverhältnis. Sie soll – anstelle des ebenfalls gebräuchlichen "Bardepots" –

sicherstellen, dass dem Vermieter sofort oder jedenfalls innerhalb kürzester Zeit liquide

Mittel zur Verfügung stehen. Im Rahmen der Bauverträge ist in der Rechtssprechung

anerkannt, dass dies bereits der Fall ist, wenn der Gläubiger und Sicherungsnehmer den

Sicherungsfall für eingetreten hält, weshalb dort die Anspruchsvoraussetzungen

weitgehend formalisiert, die Einwendungsmöglichkeiten stark eingeschränkt und alle

Streitfragen tatsächlicher und rechtlicher Art in den Rückforderungsprozess verwiesen

werden, sofern nicht ausnahmsweise klar auf der Hand liegt, dass der Gläubiger schon

formal nicht berechtigt ist (vgl. zur Bürgschaft im Bauvertrag nur: BGHZ 74, 244, 247 f.

und BGH NJW 1994, 380, 381 mwN.; zur Mietkaution ebenso wohl LG Berlin, GE 2003,

1161 und Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 551 Rdn. 16).

Die für den Bauvertrag anerkannten Grundsätze sind aber nicht auf den Mietvertrag und

das hier als Mietsicherheit gestellte Pfandrecht an dem Sparbuch zu übertragen. Das

Zugriffsrecht des Vermieters auf das Sparbuch muss insbesondere im laufenden

Mietverhältnis auf unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen beschränkt

werden.

Eine Kautionsvereinbarung ist regelmäßig dahingehend auszulegen, dass sich der

Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses zur Befriedigung mietvertraglicher

Forderungen nur dann aus der Kaution bedienen darf, wenn die Forderung rechtskräftig

festgestellt, unstreitig oder offensichtlich begründet ist (vgl. LG Mannheim, WuM 1996,

269 f., Kraemer, NZM 2001, 737, 741 und Palandt, BGB, 66. Aufl., vor § 535 Rdn. 123;

entgegen LG Berlin, GE 2003, 1161 und Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 551

Rdn. 16). Aus dem treuhänderischen Charakter und dem Sicherungszweck der Kaution

folgt, dass der Vermieter aktiv wird und den Zugriff auf die Kaution rechtfertigt. Zudem

erscheint es unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes nicht gerechtfertigt, dem

Mieter das Insolvenzrisiko des Vermieters im Falle des unberechtigten Zugriffs

aufzuerlegen oder den Mieter auf einen Rückforderungsprozess zu verweisen.

In diesem Zusammenhang ist darüber hinaus das Wesen der Verpfändung zu

berücksichtigen. Gemäß § 1282 BGB ist der Pfandgläubiger zur Einziehung der

Forderung nur berechtigt, wenn Pfandreife gemäß § 1228 Abs. 2 BGB eingetreten ist,

wenn die gesicherte Forderung ganz oder zum Teil fällig ist. Der Pfandgläubiger muss im

Prozess nicht nur das Bestehen des Pfandrechts, sondern auch die Pfandreife beweisen.

Hier vereinbarten die Mietparteien zwar ein Pfandrecht auf erstes Anfordern, mit der

Folge, dass die Cbank das Guthaben auch ohne Nachweis auszuzahlen hat. Daraus folgt

aber nicht, dass die Einziehungsbefugnis des Vermieters nicht von der Pfandreife

abhängen soll. Vielmehr darf er auch hier lediglich bei Vorliegen der Pfandreife einziehen.

Deshalb wurde die Cbank verpflichtet, die Auszahlung des Guthabens an die

Verfügungsbeklagte anzukündigen. Das eröffnet dem Mieter oder der

Verfügungsklägerin die Möglichkeit, einen unzulässigen Zugriff auf die Mietkaution

mittels Unterlassungsverfügung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zu begegnen

(vgl. hierzu LG Darmstadt, ZMR 2005, 193; LG Wuppertal, NZM 2004, 298; LG

Mannheim, WuM 1996, 269 und Kluth/Grün, NZM 2002, 1015 mwN). Überdies ist zu

berücksichtigen, dass in der Praxis regelmäßig ein Sparbuch mit Sperrvermerk

verpfändet wird, was zur Folge hat, dass der Vermieter im Falle des beabsichtigten

Zugriffs der Zustimmung des Mieters bedarf und im Falle der Verweigerung auf Abgabe

der Zustimmung klagen muss. Bei dem hier vereinbarten Pfandrecht auf erstes

Anfordern bedarf der Vermieter dieser Zustimmung allerdings nicht, er kann ohne

Mitwirkung des Mieters auf das Sparbuch zugreifen. Diese Zugriffsmöglichkeit ist deshalb

unter dem Gesichtspunkt des Mieterschutzes einzuschränken auf unstreitige oder

rechtskräftig festgestellte Forderungen. Gerade im Falle des Zugriffs auf die Mietkaution

im laufenden Mietverhältnis ist der Mieter nämlich grundsätzlich zum Auffüllen der

Kaution verpflichtet.

Der Vermieter darf daher in derartigen Fällen die Kaution nur dann einziehen, wenn er

berechtigte Gegenforderungen hat. Wenn Ansprüche streitig sind, muss er das Bestehen

der Forderung auf dem Rechtsweg klären lassen. Hierfür ist das einstweilige

Verfügungsverfahren nicht geeignet. Die Verfügungsbeklagte konnte glaubhaft machen,

dass es sich um streitige Forderungen handelt. Zwar liegen zwei insoweit

widersprüchliche Angaben in den eidesstattlichen Versicherungen der Frau G E und des

Herrn W S vor. Jedoch folgt schon aus diesem Umstand, dass es sich um streitige

Forderungen handelt. Die von der Verfügungsbeklagten vorgetragene Einigung über

einen Betrag in Höhe von 1.000,– Euro konnte nicht belegt werden. Zudem bestreitet

auch die Verfügungsklägerin das Bestehen der Forderungen, insbesondere der geltend

gemachten Mietforderungen für den Zeitraum, in dem sie noch Mietvertragspartei war.

Aus den vorbezeichneten Gründen kann die darüber hinaus bestehende und zwischen

den Parteien streitige Frage der Zugriffsberechtigung der Verfügungsbeklagten unter

dem Gesichtspunkt der Abtretung der Mietforderungen an die B H dahinstehen.

Zumindest aus dem Wortlaut des Schreibens der Verfügungsbeklagten an Herrn W S

vom 23. Mai 2006 ergibt sich allerdings, dass die Abtretung sich nur auf die zukünftig

entstehenden Mietforderungen bezieht, noch dazu die – auch von der

Verfügungsbeklagten beauftragte – Hausverwaltung B R Hausverwaltungs GmbH

ohnehin weiterhin mit dem Einzug der Forderungen beauftragt wurde.

Ebenso kann dahinstehen, welche Auswirkungen die seit dem 12. Juli 2006 angeordnete

Zwangsverwaltung über das Grundstück der Verfügungsbeklagten auf deren

Berechtigung zum Zugriff hat. Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter und nicht der

Vermieter nach der Anordnung der Zwangsverwaltung zu der Herausgabe einer

Mietkaution an den Mieter verpflichtet, Ansprüche wegen der Mietkaution sind demnach

gegenüber dem Zwangsverwalter geltend zu machen (vgl. nur BGH, NJW-RR 2005, 1029;

NJW 2003, 3342 und LG Potsdam, NZM 2004, 582 mwN). Spiegelbildlich hierzu kann

auch nur der Zwangsverwalter Forderungen aus der Mietkaution gegenüber den Mietern

geltend machen. Hier besteht allerdings die Besonderheit, dass die Verfügungsbeklagte

den Zugriff auf die Mietsicherheit wegen – streitiger – Forderungen aus den Jahren 2003

bis 2005 geltend macht, das heißt für einen Zeitraum, in dem die bestrittenen

Forderungen – zumindest teilweise – mehr als ein Jahr fällig waren, §§ 148, 21 Abs. 2

ZVG, 1123 Abs. 2, 1124 Abs. 2 BGB. Trotz der angeordneten Zwangsverwaltung und der

damit einhergehenden Beschlagnahme von Mietforderungen, dürfte die Beschlagnahme

nicht die Mietsicherheit erfassen, wenn diese wegen nicht von der Beschlagnahme

erfassten Mietforderungen geltend gemacht wird. Dies folgt aus dem Wesen der

Mietsicherheit und deren Abhängigkeit von der zu sichernden Forderung.

Den erforderlichen Verfügungsgrund hat die Verfügungsklägerin ausreichend glaubhaft

gemacht. Dieser ergibt sich bereits aus der Sicherungsfunktion der Kaution. Sie soll bis

zur endgültigen Klärung lediglich der Sicherung, aber nicht der Erfüllung dienen. Der

Mieter muss sich nicht auf das Risiko der Realisierung einer eventuellen Rückforderung

verweisen lassen. Der Zugriffsversuch der Verfügungsbeklagten auf die Mietsicherheit ist

zwischen den Parteien unstreitig.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, eines Ausspruchs über die vorläufige

Vollstreckbarkeit bedurfte es nicht, da sich dies aus der Natur der einstweiligen

Verfügung von selbst versteht.

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