Urteil des AG Charlottenburg vom 14.03.2017
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
224 C 276/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 556 BGB
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete:
Umlagefähigkeit von "Wachschutzkosten"
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO
abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die begehrte Nachzahlung aus der Abrechnung
über die Heiz- und Warmwasserkosten für das Jahr 2004.
Aus der Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten vom 18.11.2005 (Bl. 15 f. d.
A.) ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 300,87 EUR. Es kann offenbleiben,
ob – wie die Beklagte meint – gemäß § 12 HeizkostenVO ein Abzug in Höhe von 15 %
der Warmwasserkosten (67,67 EUR) wegen der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung
über diese Kosten vorzunehmen ist oder aber eine Ausnahme von der Pflicht zur
verbrauchsabhängigen Abrechnung gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 a) i. V. m. Abs. 2
HeizkostenVO begründet ist. Denn der Nachzahlungsanspruch der Klägerin aus der
Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist – unabhängig davon, ob dieser in Höhe von
300,87 EUR oder nur in Höhe von 233,20 EUR bestand – in voller Höhe durch die von der
Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Gegenanspruch gegen die Klägerin aus der
Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2004 erloschen.
Aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich ein den Nachzahlungsanspruch aus der
Heizkostenabrechnung übersteigendes Guthaben der Beklagten. Der sich aus der
Abrechnung über die Betriebskosten für 2004 (Bl. 32 d. A.) ursprünglich ergebende
Nachzahlungsbetrag in Höhe von 193,45 EUR hat sich durch von der Klägerin erteilte
Gutschriften in Höhe von 99,14 EUR für Hausmeisterkosten, 63,32 EUR für die Kosten
der Videoanlage und 5,93 EUR für die Haustelefonanlage auf 25,06 EUR reduziert.
Darüber hinaus ist die Position "Pförtner" in Höhe von 965,03 EUR insgesamt nicht
umlegbar. Aus der zwischen den Parteien getroffenen Nachtragsvereinbarung zum
Mietvertrag vom 07.05.2001 über die Umstellung der ursprünglich vereinbarten
Inklusivmiete in eine Nettomiete nebst Vorschüssen für Betriebskosten und Heizkosten
ergibt sich zwar, dass Kosten für "Hauswart und Pförtner" umgelegt werden können.
Nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien enthält die Position "Pförtner" jedoch
auch Kosten für einen Wachschutz. Die Beklagte hat vorgetragen, aus dem
Leistungsverzeichnis des Wachschutzdienstvertrages ergebe sich, dass neben
Pförtnerdiensten im eigentlichen Sinne im Haus patrouilliert werde, um Straftäter
zurückzudrängen. Dies hat die Klägerin nicht wirksam bestritten. Mit Schriftsatz vom
29.12.2006 hat sie zunächst bestätigt, dass die Pförtnerkosten auch Kosten für einen
Wachschutz enthielten. Der Vortrag der Klägerin mit Schriftsatz 15.01.2007, die
Überwachung des Objektes erfolge nicht durch Streifengänge, sondern durch
Anwesenheit in der Pförtnerloge, war nicht zu berücksichtigen, da er nach Schluss der
mündlichen Verhandlung erfolgt ist, § 296 a ZPO. Darüber hinaus ist der Vortrag nicht
konkret genug, da sich die Klägerin zur Begründung nur auf den Wortlaut des Vertrages
mit der Sicherheitsfirma selbst bezieht, nicht jedoch zu dem Vortrag der Beklagten
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mit der Sicherheitsfirma selbst bezieht, nicht jedoch zu dem Vortrag der Beklagten
Stellung nimmt, die Pflicht zur Durchführung von Patrouillen ergäbe sich aus dem
Leistungsverzeichnis zu dem Vertrag.
Die Wachschutztätigkeit geht über den zwischen den Parteien als umlagefähig
vereinbarten Pförtnerdienst hinaus. Da zur Zeit des Abschlusses der Vereinbarung
zwischen den Parteien über die Umlage der Betriebskosten ein Pförtnerdienst
wahrgenommen wurde, der darin bestand, dass im Eingangsbereich des Gebäudes
Besucher angemeldet und Zugang zum Aufzugsbereich gewährt wurde, konnte die
Beklagte davon ausgehen, dass die Umlage der hierfür entstehenden Kosten gemeint
war. Eine Erweiterung auf einen Wachschutz geht auch dem Wortsinn nach über
Pförtnerdienste hinaus. Ein Vortrag der Klägerseite dazu, welcher Teil der Kosten für den
Sicherheitsdienst auf die Pförtnerkosten im eigentlichen Sinne entfallen, liegt nicht vor.
Daher war eine anteilige Berücksichtigung der Kosten nicht möglich.
Die Klägerin hat auch keinen Anspruch gegen die Beklagte auf zusätzliche Betriebs- und
Heizkostenvorschüsse für die Monate September und Oktober 2006 in Höhe von jeweils
11,00 EUR, insgesamt 44,00 EUR. Eine wirksame Erhöhung der Vorschüsse durch
Schreiben der Klägerseite vom 28.07.2006 zum 01.09.2006 gemäß § 560 Abs. 4 BGB
liegt nicht vor. Eine Erhöhung der Vorschüsse gemäß § 560 Abs. 4 BGB setzt voraus,
dass eine ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB ergibt, dass die
bisherige Höhe der Vorauszahlungen unangemessen war (Palandt-Weidenkaff, BGB, 66.
Aufl., § 560 Rn. 16). Danach kam eine Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse wegen
der Herausrechnung der Position "Pförtner" aus der Abrechnung nicht in Betracht. Auch
hinsichtlich der Heizkosten konnte eine Erhöhung der Vorschüsse nicht erfolgen. Denn
einem Anspruch der Klägerin auf Erhöhung der Vorschüsse für die Heizkosten wegen des
sich aus der Abrechnung ergebenden Nachzahlungsanspruchs steht entgegen, dass ein
Anspruch der Beklagten auf Ermäßigung der Vorschüsse für die kalten Betriebskosten in
zumindest derselben Höhe besteht.
Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit gemäß §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 ZPO nicht
vorliegen.
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