Urteil des AG Charlottenburg vom 06.09.2007, 230 C 183/07

Entschieden
06.09.2007
Schlagworte
Wohnung, Bad, Betriebskosten, Dachgeschoss, Unterzeichnung, Toilette, Ausstattung, Treppenhaus, Einspruch, Vollstreckung
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Gericht: AG Charlottenburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 30.11.2007 Normen: § 558 BGB, § 558a BGB

Aktenzeichen: 230 C 183/07

Dokumenttyp: Urteil

Mieterhöhung für Wohnraum: Anforderungen an das Vorhandensein eines "Bads" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007

Tenor

1. Die Klage wird unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 06.09.2007 abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der durch die den Erlass des Versäumnisurteils entstandenen Kosten, die der Beklagte zu tragen hat.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Der Beklagte ist seit dem 16.11.1963 Mieter einer im Dachgeschoss des Hauses ... Berlin gelegenen Wohnung. Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses.

2Die Miete für die Wohnung beträgt seit dem 01.05.2004 605,73 EUR zuzüglich eines Vorschusses für die Wartung der Gastherme in Höhe von 10,23 EUR und eines Vorschusses für Kabelfernsehen in Höhe von 16,31 EUR monatlich.

3Die Wohnung war erstmals bis 1918 bezugsfertig, verfügt über eine Sammelheizung, Bad und Innen-WC und befindet sich in guter Wohnlage. Die Wohnfläche beträgt 111,52 m².

4Die Wohnung ist überwiegend gut belichtet bzw. besonnt. Das Gebäude verfügt über ein repräsentativ gestaltetes Treppenhaus und befindet sich in überdurchschnittlichem Instandhaltungszustand. Vor wenigen Jahren wurden das Treppenhaus vollständig modernisiert sowie Dach und Fassade erneuert. Das Haus verfügt über eine zusätzliche Wärmedämmung. Es liegt in bevorzugter Citylage in guter Wohnlage, und zwar befindet es sich nur wenige Meter vom Kurfürstendamm entfernt.

5Die Wohnung war bei Abschluss des Mietvertrages nur mit Innen-WC und kleinem Handwaschbecken ausgestattet. Der Beklagte ließ nach Beginn des Mietverhältnisses auf eigene Kosten ein komplettes Bad einbauen. In der Küche waren kein Herd, keine Spüle und keine Wasserversorgung vorhanden. Die großen Fenster wurden durch den Beklagten eingebaut und bis auf das Atelierfenster, an dessen Kosten sich die Klägerin zu Hälfte beteiligte, auch von ihm bezahlt. Die Wohnung verfügte nicht über einen nutzbaren Balkon. Die jetzt vorhandene Terrasse wurde von dem Beklagten eingerichtet.

6Der Beklagte unterzeichnete am 15.11.1963 ein Schreiben der Vermieterseite vom 14.11.1963, in dem es heißt, dass die Wohnung im Dachgeschoss links als Atelierwohnung bestehend aus zwei Zimmern, einer Kammer, einem Korridor und einem Bad vermietet wird.

7Mit Schreiben vom 26.02.2007 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf das Feld L 2 des Berliner Mietspiegels 2005 die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 605,73 EUR um 91,91 EUR auf 697,64 EUR ab dem 01.05.2007. Zur Umrechnung der Bruttomiete auf die Nettomieten nach dem Berliner Mietspiegel wurden die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten in Höhe von 1,31 EUR/m² abgezogen, die dem Beklagten bekannt waren.

8Aus der Jahresabrechnung für 2005 ergaben sich für das Objekt kalte Betriebskosten in Höhe von 1,29 EUR/m².

9Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld L 2 einzuordnen. Die Einordnung als Wohnung mit Bad ergebe sich bereits aus der Unterzeichnung des Schreibens vom 14.11.1963 durch den Beklagten.

10 Mit Versäumnisurteil vom 06.09.2007 ist der Beklagte verurteilt worden, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die Wohnung im Haus ... Berlin, Dachgeschoss, von 605,73 EUR um 91,91 EUR auf 697,64 EUR zuzustimmen. Gegen das ihm am 11.09.2007 zugestellte Versäumnisurteil hat der Beklagte am 17.09.2007 Einspruch eingelegt.

11 Die Klägerin beantragt,

12das Versäumnisurteil vom 06.09.2007 aufrechtzuerhalten.

13 Der Beklagte beantragt,

14das Versäumnisurteil vom 06.09.2007 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

15 Der Beklagte behauptet: Erst durch den Einbau eines Atelierfensters sei eine gute Belichtung der Wohnräume entstanden.

16 Der Beklagte ist der Ansicht, das Versäumnisurteil sei gesetzwidrig ergangen, da er am 28.08.2007 eine Verteidigungsanzeige abgesandt habe. Das Erhöhungsverlangen vom 26.02.2007 sei zudem formell unwirksam, da der zugrunde gelegte Betriebskostenanteil von 1,31 EUR/m² nicht erläutert worden sei und in der Klageschrift ein anderer Betrag errechnet wurde. Die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld L 1 einzuordnen, da kein von Vermieterseite zur Verfügung gestelltes Bad vorhanden sei.

17 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

18 Der Einspruch ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, §§ 339 Abs. 1, 340 ZPO. Er hat auch in der Sache Erfolg, denn die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

19 Die Klage ist zulässig. Sie ist insbesondere fristgerecht erhoben 558 Abs. 2 Satz 2 BGB). Es liegt auch ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Das Erhöhungsverlangen der Klägerin vom 26.02.2007 ist nicht wegen fehlender Erläuterung der Höhe des Betriebskostenanteils unwirksam. In dem Erhöhungsverlangen vom 26.02.2007 waren auf die Wohnung entfallende Betriebskosten in Höhe von 1,31 EUR/m² genannt. Der Beklagte hat das Vorbringen der Klägerseite, die Höhe der zuletzt auf die Wohnung entfallenden kalten Betriebskosten seien dem Beklagten bekannt gewesen, nicht bestritten. Eine konkrete Erläuterung ist daher zur Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht erforderlich. Dass sich aus der Berechnung in der Klageschrift ein Betriebskostenanteil in Höhe von nur 1,29 EUR/m² anstatt 1,31 EUR/m² ergibt, ist für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens unerheblich. Denn für die formelle Ordnungsmäßigkeit eines Erhöhungsverlangens ist nicht die materielle Richtigkeit der darin enthaltenen Angaben, sondern lediglich die Nachvollziehbarkeit von Bedeutung.

20 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB. Denn die verlangte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2007.

21 Da das Mieterhöhungsverlangen dem Beklagten im Februar 2007 zugegangen ist und somit nach dem Stichtag für den Berliner Mietspiegel 2007 (01.10.2006), ist dieser anwendbar.

22 Einschlägig ist das Mietspiegelfeld L 1 und nicht das Feld L 2. Denn die streitgegenständliche Wohnung ist nicht vermieterseits mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Die Ausstattung der Wohnung mit einem Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 stammt nicht von der Vermieterseite, sondern von Mieterseite, so dass diese bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden kann.

23 Die unstreitig zu Mietvertragsbeginn vorhandene Ausstattung nur mit einer Toilette und einem Waschbecken genügt nicht für das Merkmal "Bad". Dass ein WC in der Wohnung nicht einem Bad gleichzusetzen ist, ergibt sich aus den Bezeichnungen der Mietspiegelfelder, die explizit zwischen Bad und Innen-WC unterscheiden. Ein Raum mit

Mietspiegelfelder, die explizit zwischen Bad und Innen-WC unterscheiden. Ein Raum mit Toilette und Waschbecken stellt kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 dar. Vielmehr muss zusätzlich zumindest eine Badewanne oder Dusche vorhanden sein. Die Möglichkeit, einen Badebottich aufzustellen, genügt entgegen der Ansicht der Klägerseite nicht. Denn als Maßstab dafür, was als Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 anzusehen ist, ist nicht auf die Verhältnisse zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen, sondern auf den heutigen Standard, auf den der Mietspiegel Bezug nimmt.

24 Die Einordnung als Wohnung mit Bad im Sinne des Mietspiegels ergibt sich auch nicht aus der Unterzeichnung des Schreibens vom 14.11.1963 durch den Beklagten. Dass dort in Ziffer 1 von einem Bad die Rede ist, führt nicht dazu, dass die Wohnung nunmehr als Wohnung mit Bad einzuordnen wäre. Denn die Einordnung in ein Mietspiegelfeld hat grundsätzlich nach objektiven Kriterien zu erfolgen. Der Unterzeichnung des Schreibens der Vermieterseite aus dem Jahr 1963 durch den Beklagten kann auch nicht der Erklärungswert beigemessen werden, dass die Wohnung für eine künftige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Wohnung mit Bad gelten soll. Denn die Aufzählung der Räume, aus denen die Wohnung besteht, dient wie sich aus dem Zusammenhang ergibt lediglich der Beschreibung des Mietgegenstandes.

25 Unter Zugrundelegung des Mietspiegelfeldes L 1 und des unstreitigen Betriebskostenanteils von 1,29 EUR/m² ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von höchstens 4,38 EUR/m² bruttokalt. Die aktuelle Bruttokaltmiete von 5,43 EUR/m² liegt bereits darüber, so dass es auf die Spanneneinordnung nach dem Mietspiegel nicht ankommt.

26 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO. Das Versäumnisurteil ist in gesetzlicher Weise ergangen. Eine Verteidigungsanzeige des Beklagten ist nicht eingegangen. Ob der Beklagte eine solche abgesandt hat, ist unerheblich. Die Klage war auch schlüssig, insbesondere war sie nicht mangels Vorliegens eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens unzulässig (s. o.).

27 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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