Urteil des AG Charlottenburg, Az. 230 C 183/07

AG Charlottenburg: wohnung, bad, betriebskosten, dachgeschoss, unterzeichnung, toilette, ausstattung, treppenhaus, einspruch, vollstreckung
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
230 C 183/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, § 558a BGB
Mieterhöhung für Wohnraum: Anforderungen an das
Vorhandensein eines "Bads" im Sinne des Berliner Mietspiegels
2007
Tenor
1. Die Klage wird unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 06.09.2007 abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der durch die
den Erlass des Versäumnisurteils entstandenen Kosten, die der Beklagte zu tragen hat.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien dürfen die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Beklagte ist seit dem 16.11.1963 Mieter einer im Dachgeschoss des Hauses ...
Berlin gelegenen Wohnung. Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses.
Die Miete für die Wohnung beträgt seit dem 01.05.2004 605,73 EUR zuzüglich eines
Vorschusses für die Wartung der Gastherme in Höhe von 10,23 EUR und eines
Vorschusses für Kabelfernsehen in Höhe von 16,31 EUR monatlich.
Die Wohnung war erstmals bis 1918 bezugsfertig, verfügt über eine Sammelheizung,
Bad und Innen-WC und befindet sich in guter Wohnlage. Die Wohnfläche beträgt 111,52
m².
Die Wohnung ist überwiegend gut belichtet bzw. besonnt. Das Gebäude verfügt über ein
repräsentativ gestaltetes Treppenhaus und befindet sich in überdurchschnittlichem
Instandhaltungszustand. Vor wenigen Jahren wurden das Treppenhaus vollständig
modernisiert sowie Dach und Fassade erneuert. Das Haus verfügt über eine zusätzliche
Wärmedämmung. Es liegt in bevorzugter Citylage in guter Wohnlage, und zwar befindet
es sich nur wenige Meter vom Kurfürstendamm entfernt.
Die Wohnung war bei Abschluss des Mietvertrages nur mit Innen-WC und kleinem
Handwaschbecken ausgestattet. Der Beklagte ließ nach Beginn des Mietverhältnisses
auf eigene Kosten ein komplettes Bad einbauen. In der Küche waren kein Herd, keine
Spüle und keine Wasserversorgung vorhanden. Die großen Fenster wurden durch den
Beklagten eingebaut und bis auf das Atelierfenster, an dessen Kosten sich die Klägerin
zu Hälfte beteiligte, auch von ihm bezahlt. Die Wohnung verfügte nicht über einen
nutzbaren Balkon. Die jetzt vorhandene Terrasse wurde von dem Beklagten eingerichtet.
Der Beklagte unterzeichnete am 15.11.1963 ein Schreiben der Vermieterseite vom
14.11.1963, in dem es heißt, dass die Wohnung im Dachgeschoss links als
Atelierwohnung bestehend aus zwei Zimmern, einer Kammer, einem Korridor und einem
Bad vermietet wird.
Mit Schreiben vom 26.02.2007 verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf das Feld L
2 des Berliner Mietspiegels 2005 die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der
monatlichen Bruttokaltmiete von 605,73 EUR um 91,91 EUR auf 697,64 EUR ab dem
01.05.2007. Zur Umrechnung der Bruttomiete auf die Nettomieten nach dem Berliner
Mietspiegel wurden die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten in Höhe von 1,31
EUR/m² abgezogen, die dem Beklagten bekannt waren.
Aus der Jahresabrechnung für 2005 ergaben sich für das Objekt kalte Betriebskosten in
Höhe von 1,29 EUR/m².
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Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld L 2 einzuordnen. Die
Einordnung als Wohnung mit Bad ergebe sich bereits aus der Unterzeichnung des
Schreibens vom 14.11.1963 durch den Beklagten.
Mit Versäumnisurteil vom 06.09.2007 ist der Beklagte verurteilt worden, der Erhöhung
der monatlichen Bruttokaltmiete für die Wohnung im Haus ... Berlin, Dachgeschoss, von
605,73 EUR um 91,91 EUR auf 697,64 EUR zuzustimmen. Gegen das ihm am
11.09.2007 zugestellte Versäumnisurteil hat der Beklagte am 17.09.2007 Einspruch
eingelegt.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil vom 06.09.2007 aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil vom 06.09.2007 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet: Erst durch den Einbau eines Atelierfensters sei eine gute
Belichtung der Wohnräume entstanden.
Der Beklagte ist der Ansicht, das Versäumnisurteil sei gesetzwidrig ergangen, da er am
28.08.2007 eine Verteidigungsanzeige abgesandt habe. Das Erhöhungsverlangen vom
26.02.2007 sei zudem formell unwirksam, da der zugrunde gelegte Betriebskostenanteil
von 1,31 EUR/m² nicht erläutert worden sei und in der Klageschrift ein anderer Betrag
errechnet wurde. Die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld L 1 einzuordnen, da kein von
Vermieterseite zur Verfügung gestelltes Bad vorhanden sei.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, §§ 339 Abs. 1,
340 ZPO. Er hat auch in der Sache Erfolg, denn die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
Die Klage ist zulässig. Sie ist insbesondere fristgerecht erhoben (§ 558 Abs. 2 Satz 2
BGB). Es liegt auch ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Das
Erhöhungsverlangen der Klägerin vom 26.02.2007 ist nicht wegen fehlender Erläuterung
der Höhe des Betriebskostenanteils unwirksam. In dem Erhöhungsverlangen vom
26.02.2007 waren auf die Wohnung entfallende Betriebskosten in Höhe von 1,31 EUR/m²
genannt. Der Beklagte hat das Vorbringen der Klägerseite, die Höhe der zuletzt auf die
Wohnung entfallenden kalten Betriebskosten seien dem Beklagten bekannt gewesen,
nicht bestritten. Eine konkrete Erläuterung ist daher zur Wirksamkeit des
Erhöhungsverlangens nicht erforderlich. Dass sich aus der Berechnung in der
Klageschrift ein Betriebskostenanteil in Höhe von nur 1,29 EUR/m² anstatt 1,31 EUR/m²
ergibt, ist für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens unerheblich. Denn für die
formelle Ordnungsmäßigkeit eines Erhöhungsverlangens ist nicht die materielle
Richtigkeit der darin enthaltenen Angaben, sondern lediglich die Nachvollziehbarkeit von
Bedeutung.
Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu der
begehrten Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB. Denn die verlangte Miete übersteigt die
ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2007.
Da das Mieterhöhungsverlangen dem Beklagten im Februar 2007 zugegangen ist und
somit nach dem Stichtag für den Berliner Mietspiegel 2007 (01.10.2006), ist dieser
anwendbar.
Einschlägig ist das Mietspiegelfeld L 1 und nicht das Feld L 2. Denn die
streitgegenständliche Wohnung ist nicht vermieterseits mit Sammelheizung, Bad und
Innen-WC ausgestattet. Die Ausstattung der Wohnung mit einem Bad im Sinne des
Berliner Mietspiegels 2007 stammt nicht von der Vermieterseite, sondern von
Mieterseite, so dass diese bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht
berücksichtigt werden kann.
Die unstreitig zu Mietvertragsbeginn vorhandene Ausstattung nur mit einer Toilette und
einem Waschbecken genügt nicht für das Merkmal "Bad". Dass ein WC in der Wohnung
nicht einem Bad gleichzusetzen ist, ergibt sich aus den Bezeichnungen der
Mietspiegelfelder, die explizit zwischen Bad und Innen-WC unterscheiden. Ein Raum mit
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Mietspiegelfelder, die explizit zwischen Bad und Innen-WC unterscheiden. Ein Raum mit
Toilette und Waschbecken stellt kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2007 dar.
Vielmehr muss zusätzlich zumindest eine Badewanne oder Dusche vorhanden sein. Die
Möglichkeit, einen Badebottich aufzustellen, genügt entgegen der Ansicht der
Klägerseite nicht. Denn als Maßstab dafür, was als Bad im Sinne des Berliner
Mietspiegels 2007 anzusehen ist, ist nicht auf die Verhältnisse zur Zeit des Abschlusses
des Mietvertrages abzustellen, sondern auf den heutigen Standard, auf den der
Mietspiegel Bezug nimmt.
Die Einordnung als Wohnung mit Bad im Sinne des Mietspiegels ergibt sich auch nicht
aus der Unterzeichnung des Schreibens vom 14.11.1963 durch den Beklagten. Dass
dort in Ziffer 1 von einem Bad die Rede ist, führt nicht dazu, dass die Wohnung nunmehr
als Wohnung mit Bad einzuordnen wäre. Denn die Einordnung in ein Mietspiegelfeld hat
grundsätzlich nach objektiven Kriterien zu erfolgen. Der Unterzeichnung des Schreibens
der Vermieterseite aus dem Jahr 1963 durch den Beklagten kann auch nicht der
Erklärungswert beigemessen werden, dass die Wohnung für eine künftige Ermittlung der
ortsüblichen Vergleichsmiete als Wohnung mit Bad gelten soll. Denn die Aufzählung der
Räume, aus denen die Wohnung besteht, dient – wie sich aus dem Zusammenhang
ergibt – lediglich der Beschreibung des Mietgegenstandes.
Unter Zugrundelegung des Mietspiegelfeldes L 1 und des unstreitigen
Betriebskostenanteils von 1,29 EUR/m² ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von
höchstens 4,38 EUR/m² bruttokalt. Die aktuelle Bruttokaltmiete von 5,43 EUR/m² liegt
bereits darüber, so dass es auf die Spanneneinordnung nach dem Mietspiegel nicht
ankommt.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 344 ZPO. Das Versäumnisurteil ist in
gesetzlicher Weise ergangen. Eine Verteidigungsanzeige des Beklagten ist nicht
eingegangen. Ob der Beklagte eine solche abgesandt hat, ist unerheblich. Die Klage war
auch schlüssig, insbesondere war sie nicht mangels Vorliegens eines formell wirksamen
Erhöhungsverlangens unzulässig (s. o.).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.
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