Urteil des AG Charlottenburg, Az. 219 C 41/06

AG Charlottenburg: wohnung, balkon, dach, fassade, zustand, bad, treppenhaus, widerklage, wohnfläche, wand
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
219 C 41/06
Dokumenttyp:
Teilurteil
Quelle:
Norm:
§ 558 BGB
Wohnraummiete: Nicht vorhandener Balkon als
wohnwertminderndes Merkmal bei Mieterhöhungsverlangen
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung
………………………… , von 223,82 € um 32,54 € auf 256,36 € mit Wirkung ab dem
01.03.2006 zuzustimmen.
2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Tatbestand
Die Kläger nehmen den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch, der
Beklagte fordert von den Klägern im Rahmen der Widerklage die Beseitigung
verschiedener, von ihm behaupteter Mängel.
Der Beklagte mietete von den Klägern mit schriftlichem Mietvertrag vom 12.08.2003 die
in ………………………. belegene 2- Zimmer – Wohnung zu einem monatlichen Mietzins
von 216,92 € nettokalt zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die kalten und
warmen Betriebskosten . Die Wohnung wurde in den Jahren 1950 bis 1955 bezugsfertig
und ist mit Bad, Sammelheizung und Innen – WC versehen. Ausweislich des
Mietvertrages beträgt die Fläche der Wohnung 49,30 qm.
Die Wohnung, die direkt unter dem Dach liegt, ist mit Isolierglasfenstern ausgestattet.
Die Wohnräume sind gut belichtet und besonnt. In der sehr schmalen und kleinen Küche,
in der sich eine im Jahr 2000 eingebaute Einbauküche befindet, befinden sich
Wandfliesen im Arbeitsbereich. Bodenfliesen sind nicht vorhanden. Die zunächst
vorhandene Bodenabschlussleiste fehlt komplett. In der Küche sind von dem Beklagten
eine Geschirrspül– und eine Waschmaschine aufgestellt worden.
Die Elektroleitungen in der Küche und im Flur sind auf Putz in Kabelkanälen verlegt.
In der Küche fehlt die Schutzisolierung der zur Steckdose führenden Kabel.
Die Hausverwaltung hat die Reparatur im Verlauf des Rechtsstreits in Auftrag gegeben.
Ein Breitbandkabelanschluss ist vorhanden.
Im Jahr 2000 wurde die Fassade des Hauses erneuert. In den Jahren 2000 bis 2002 wurde
eine Fassadendämmung aufgebracht. Das Treppenhaus wurde 2002 einschließlich der
Wohnungszugänge und der Eingangstüren instand gesetzt und renoviert.
Direkt vor dem Haus befinden sich ein türkischer Basar mit Marktschreiern und mehrere
Großbaustellen.
Das 2002 grunderneuerte Badezimmer verfügt über Bodenfliesen und eine Badewanne.
Die Wände sind türhoch gefliest.
Das Schlafzimmerfenster besteht aus 2 Elementen mit einer Verbindungsfuge, die mit
Mörtel ausgefüllt wurden.
Die Hausverwaltung hat eine Tischlerfirma damit beauftragt, mit Plattenmaterial einen
Anschluss herzustellen.
An der Wohnzimmerdecke befinden sich unstreitig zwei Flecken.
Am Dachrand befinden sich 2 zentimetergroße Risse. An der Laubengangüberdachung
befindet sich ein Putzschaden.
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Der Rahmen der Eingangstür steht über, was zu einer erhöhten Sturzgefahr führt.
Der Schließmechanismus der Eingangstür war defekt. Eine Reparatur wurde durch die
Hausverwaltung veranlasst.
Mit Schreiben vom 15.12.2005 (in Kopie auf Blatt 11 d.A.) forderten die durch die
Hausverwaltung vertretenen Kläger den Beklagten auf, einer Erhöhung der monatlichen
Miete von zurzeit 216, 92 € um 39,44 € auf 256,36 € zuzustimmen. Zur Begründung
wurde auf den Berliner Mietspiegel 2005 und dessen Mietspiegelfeld F 5 verwiesen.
Der Beklagte erteilte seine Zustimmung auf einen Betrag von 223,82 €.
Mit der am 01.03.2006 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgen die Kläger den ihrer
Ansicht nach bestehenden Anspruch auf eine Zustimmung zu einer Miete in Höhe von
insgesamt 256,36 € weiter.
Sie behaupten, die ortsübliche Vergleichsmiete für die von dem Beklagten gemietete
Wohnung belaufe sich auf 256,36 €.
Der Instandhaltungszustand des Gebäudes sei aufgrund der unwidersprochen im Jahr
2000 erneuerten Fassade und der aufgebrachten Wärmedämmung überdurchschnittlich.
Die Küche entspreche neuzeitlichem Standard.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die
Wohnung …………………. , von 223,82 € auf 256,36 € mit Wirkung zum 01.03.2006
zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, dass in der Küche neben der Bodenabschlussleiste weitere
Küchenelemente fehlten. Spüle und Herd seien nicht mit Silikon abgedichtet. Der
schlecht eingebaute Herd rieche nach Gummi. Der Bodenbelag sei billig und schlecht
verlegt.
Die Elektroinstallation sei unzureichend. Eine Steckdose im Wohnzimmer sei defekt.
Aufgrund ihrer Verbindung mit der Steckdose auf der anderen Seite der Wand im
Schlafzimmer werde eine Überbelastung ausgelöst. Da nicht genügend Steckdosen
vorhanden seien, müsse der Strom für den im Wohnzimmer befindlichen Computer mit
einem Verlängerungskabel aus dem Bad bezogen werden. Hierdurch werde wiederum
der Stromkreislauf Küche – Bad überbelastet, sodass es zu Ausfällen von Elektrogeräten
komme. Der Kühlschrank funktioniere unter seiner möglichen Leistungsfähigkeit nur
aufgrund der Überbelastung der Leitungen. Mehrere Geräte könnten wegen der Gefahr
eines Leitungsbrandes auch nicht gleichzeitig angeschlossen werden. Aufgrund der
Verbindung, in der die Steckdose des Kühlschrankes mit der Steckdose der anderen
Seite der Wand des Wohnzimmers unwidersprochen steht, werde eine Überbelastung
ausgelöst.
Der Schnitt der Wohnung sei schlecht. So seien beide Zimmer Durchgangszimmer. Ein
separater Zugang zum Flur durch jedes der Zimmer sowie durch Küche und Bad sei
nicht möglich.
Negativ zu bewerten sei auch, dass kein nutzbarer Balkon vorhanden sei.
Auch das Treppenhaus befinde sich in sehr schlechtem Zustand. Es sei sehr veraltet und
in einem unsauberen Zustand.
So sei der Fußboden im Treppenhaus, der extrem abgenutzt und große braune Flecken
aufweise, mangelhaft. Er löse sich an zahlreichen Stellen und biete Stolperfallen. Der
Bodenbelag weise ferner zahlreiche schmutzige Flecken auf. Aufgrund von Feuchtigkeit
rieche es im Treppenhaus auch modrig. Auf den Wänden befänden sich
Feuchtigkeitsflecken.
Das Treppengeländer sei lose und wackele. Die Beleuchtung sei nicht ausreichend.
Die mangelhaft eingebaute Eingangstür schließe noch immer schlecht und stehe offen.
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
Der gesamte Instandhaltungszustand des Gebäudes sei sehr schlecht.
Das Gebäude mache insgesamt einen renovierungsbedürftigen Eindruck. Die Fassade
weise sehr viele braune Flecken auf.
Die Laubengangüberdachung vor der Eingangstür sei in einem derart mangelhaften
Zustand, dass eine Gefährdung durch herunterfallenden Putz vorliege.
Des Weiteren sei die Wärmedämmung unzureichend. Im Schlafzimmer sei durch das
Mauerwerk ein starker Luftzug wahrnehmbar.
Es liege auch eine starke Lärmbelästigung vor, was schon daraus folge, dass die Straße
im Mietspiegel mit einem Sternchen versehen ist, aber auch aus dem türkischen Basar
mit Marktschreiern und den mehreren Großbaustellen. Der Lärm sei bei geöffnetem
Fenster auch in der Wohnung noch deutlich zu vernehmen.
Es komme auch häufig zu Beeinträchtigungen durch Gewerbe und Drogensüchtige.
Die Kläger meinen, dass der Umstand, dass kein Balkon vorhanden sei, nicht
wohnwertmindernd berücksichtigt werden könne.
Die Fassadendämmung entspreche allen Anforderungen nach der gültigen
Wärmeschutzordnung. Die Anforderungen an die Wärmedämmung nach der DIN 4108
Teil 2 Tabelle 1 seien erfüllt.
Angesichts der Lage der Wohnung im 10.OG liege auch keine starke Lärmbelästigung
vor.
Der Beklagte behauptet weiter, dass in der Wohnung zudem verschiedene Mängel
vorhanden seien, deren Behebung er mit der Widerklage begehrt.
Im Schlafzimmer sei an Fensterbrett und Fensterkreuz eine Durchfeuchtung von außen
nach innen vorhanden, die dazu geführt habe, dass das Fensterkreuz innen inzwischen
erhebliche Schimmelflecken aufgesetzt habe.
Bei den Flecken an der Decke des Wohnzimmers handele es sich um
Feuchtigkeitsflecken, die sich farblich immer mehr ausbreiteten. Es sei davon
auszugehen, dass das Dach undicht sei. Es bedürfe der kompletten Neueindeckung.
Im Bad habe sich unter der Latexdeckenfarbe ein Durchfeuchtungsfleck vom
Dachmauerwerk gebildet.
Die Außenwand der Küche sei komplett durchfeuchtet. An der Wand zur Fensterseite
hinter den Einbauschränken seien deutliche Durchfeuchtungen sichtbar.
Der Beklagte beantragt daher widerklagend,
die Kläger zu verurteilen,
1. die Feuchtigkeitsmängel an der Decke des Wohnzimmers in der Wohnung
im ………………. zu beseitigen;
2. die Feuchtigkeitsmängel am Fenster des Schlafzimmers in der Wohnung
im ……………… zu beseitigen;
3. die Feuchtigkeitsmängel der Außenwand und des Fensters der Außenwand
der Küche in der Wohnung im ……………… zu beseitigen.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Am Fensterbrett und an der Fensterleibung im Schlafzimmer befänden sich keine
Feuchtigkeitsschäden. Eine Schwitzwasserbildung könne durch entsprechendes Lüften
des Beklagten ohne weiteres verhindert werden.
Die 2 Flecken an der Decke des Wohnzimmers seien absolut trocken. Deren Herkunft sei
unklar. Jedenfalls liege aber keine Undichtigkeit des Daches vor.
Eine von außen herrührende Durchfeuchtung der Außenwand gebe es nicht. Eine
Durchfeuchtung der Außenwand sei auszuschließen.
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
In der Küche müsse angesichts der dort aufgestellten Geräte im Übrigen entsprechend
gelüftet werden. Sollte sich hinter den Schränken eine – im Augenblick allerdings nicht
erkennbare- leichte Feuchtigkeit gebildet haben, rühre diese vom falschen und
unzureichenden Lüftungsverhalten des Beklagten her.
Wegen des weiteren Sach – und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der gerichtlichen Protokolle
verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und in vollem Umfang begründet.
Die Kläger können gemäß §§ 558 bis 558 b BGB von dem Beklagten Zustimmung zur
Mieterhöhung auf einen Betrag von monatlich 256, 36 EUR nettokalt mit Wirkung ab dem
01.03.2006 verlangen.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht sich des Berliner
Mietspiegels 2005 bedient, der ein herausragendes Erkenntnismittel darstellt angesichts
des Umstands, dass ihm eine große Menge von Einzeldaten zugrunde liegt.
Die in den Jahren 1950 bis 1955 bezugsfertig gewordene Wohnung ist bei guter
Wohnlage und einer Größe von 49,30 qm sowie einer Ausstattung mit Innen – WC und
Sammelheizung in das Mietspiegelfeld F5 einzuordnen, dessen Mittelwert bei 4, 49 EUR
pro qm liegt. Der Spannenoberwert beträgt 5,35 EUR, der Spannenunterwert 3,67 EUR.
Unter Zugrundelegung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich
Folgendes:
Die Merkmalgruppe 1 ist neutral.
Die Merkmalgruppe 2 ist positiv zu berücksichtigen, denn in der Küche sind jedenfalls im
Arbeitsbereich nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Kläger Fliesen
vorhanden. Unerheblich ist, dass keine Bodenfliesen verlegt sind, denn das
Vorhandensein eines wohnwerterhöhenden Merkmals genügt.
Aufgrund nicht vorhandener Bodenfliesen ist allerdings der Sonderzuschlag von 0, 16
EUR für eine moderne Einbauküche nicht gerechtfertigt, worauf vorsorglich hingewiesen
wird.
Wohnwertmindernde Merkmale finden sich in der Merkmalgruppe 2 nicht.
Soweit der Beklagte einen billigen und schlecht verlegten Bodenbelag, eine fehlende
Bodenabschlussleiste, fehlende Küchenelemente – insoweit allerdings ohne jede
Darlegung, welche Elemente hier fehlen sollen -, eine fehlende Abdichtung von Spüle
und Herd mit Silikon bemängelt und ferner, dass der Herd schlecht eingebaut sei und
nach Gummi rieche, handelt es sich hierbei um keine wohnwertmindernden Merkmale
gemäß der Orientierungshilfe zum Mietspiegel , sondern allenfalls um behebbare
Mängel, die im Mieterhöhungsverfahren zutreffender Ansicht nach nicht zu
berücksichtigen sind
( vgl. LG Köln WuM 1982,20; LG Mannheim WuM 1986, 223).
Was die geringe Größe der Küche angeht, so handelt es sich hierbei weder um ein
wohnwertminderndes Merkmal gemäß der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung
noch um einen Mangel, denn der Zustand der in Kenntnis der geringen Küchengröße
angemieteten Wohnung ist insoweit vertragsgerecht.
Die Merkmalgruppe 3 ist gleichfalls positiv zu berücksichtigen, denn es liegen 2
wohnwerterhöhende Merkmale vor.
Die Wohnung ist unwidersprochen mit modernen Isolierglasfenstern ausgestattet, die
Wohnräume sind gut belichtet und besonnt.
Die zunächst erfolgte Behauptung, ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss sei
vorhanden, haben die Kläger in der ersten mündlichen Verhandlung zurückgenommen,
was versehentlich nicht protokolliert worden ist, jedenfalls haben die Kläger aber auch
Beweis hierfür nicht angetreten.
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
Als wohnwertmindernd fällt dagegen ins Gewicht, dass die Elektroinstallation
unzureichend ist, was zu Gunsten des Beklagten als wahr unterstellt worden ist.
Weitere wohnwertmindernde Merkmale können dagegen nicht bejaht werden.
Der Schnitt der Wohnung ist nicht schlecht, denn es gibt nur ein gefangenes Zimmer,
nämlich das Schlafzimmer, wie aus dem von den Klägern eingereichten Grundriss der
Wohnung anschaulich hervorgeht.
Die Elektroinstallation liegt auch nicht überwiegend auf Putz, vielmehr sind lediglich in
Flur und Küche Elektroleitungen auf Putz verlegt. Flur und Küche machen mit 5,06 qm
und 6,37 qm nur einen so geringen Teil der gesamten Wohnfläche, die 49,30 qm beträgt,
aus, dass davon, dass die Elektroinstallation überwiegend auf Putz liege, nicht die Rede
sein kann.
Es kann entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht das Merkmal " nicht
nutzbarer Balkon" bejaht werden.
Die Ansicht des Kammergerichts (KG GE 2004,1391), auch ein nicht vorhandener Balkon
sei ebenso wie ein vorhandener, aber nicht nutzbarer Balkon als wohnwertminderndes
Merkmal zu berücksichtigen, wird nicht geteilt.
Gegen die Ansicht des Kammergerichts spricht insbesondere, dass damit ein
wohnwertminderndes Merkmal doppelt berücksichtigt wäre. Da nämlich die Fläche des
Balkons zur Wohnfläche zählt, ist es wohnwertmindernd zu berücksichtigen, wenn ein
vermieteter Balkon nicht nutzbar ist. Wenn dagegen die Wohnfläche von Anfang an
kleiner ist, weil kein Balkon mitvermietet wurde, kann dieser Umstand nicht noch
zusätzlich bewertet werden ( so zu Recht Beuermann in GE 2004,1331; ebenso Kinne in
GE 2005,847 ).
Bei zwei positiven und nur einem negativen Merkmal ist daher letztlich die
Merkmalgruppe 3 positiv zu bewerten.
In der Merkmalgruppe 4 finden sich 2 wohnwerterhöhende Merkmale, nämlich ein
überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes aufgrund der erst im Jahr
2000 unwidersprochen erneuerten Fassade sowie das Merkmal einer Wärmedämmung
zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz, denn die Fassadenwärmedämmung ist nach
dem Vorbringen der Kläger, dem der Beklagte nicht widersprochen hat, während der
Jahre 2000 bis 2002 angebracht worden.
Wohnwertmindernde Merkmale überwiegen in der Merkmalgruppe 4 nicht.
Ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes liegt nicht vor.
Zu erheblichen Schäden an der Dacheindeckung fehlt hinreichender Vortrag des
Beklagten, der die Darlegungs – und Beweislast für das Vorhandensein
wohnwertmindernder Merkmale trägt. Seine Behauptung im Schriftsatz vom 04.04.2006,
dort Blatt 4, vorletzter Absatz, es sei davon auszugehen, dass die Decke – gemeint ist
hiermit wohl das Dach - undicht sei, und das Dach komplett neu eingedeckt werden
müsse, reicht angesichts des Bestreitens der Kläger hinsichtlich einer Undichtigkeit des
Daches nicht aus, vielmehr hätte dargelegt werden müssen, wo genau an welcher Stelle
in welchem Umfang das Dach schadhaft sein soll. Erst dann hätte sich das Gericht zu
einer Beurteilung in der Lage gesehen, ob tatsächlich erhebliche Schäden am Dach
bejaht werden können. Dies gilt umso mehr, als aufgrund der nur kleinen 2 Flecken, die
an der Wohnzimmerdecke aufgetreten sind und bei denen es sich nach der Behauptung
des Beklagten um Feuchtigkeitserscheinungen handeln soll, die auf einer Undichtigkeit
des Dachs beruhen, auch dann, wenn dies zutreffen sollte, keinesfalls der Schluss
gerechtfertigt ist, dass die Undichtigkeit eine komplette Neueindeckung des kompletten
Dachs erforderlich macht oder dass der Grund hierfür ein erheblicher, also
umfangreicher Schaden am Dach ist. Die etwaige Undichtigkeit kann ebenso gut nur
gering sein, wofür auch das nur geringe Ausmaß der Flecken sprechen würde, oder die
bisherigen Reparaturen mangelhaft ausgeführt worden sein.
Dem Vorbringen des Beklagten lassen sich auch keine großen Putzschäden entnehmen.
Die Putzschäden, die auf der Anlage B 9 ( Blatt 72 d.A.) am Dach des
Laubenüberganges zu sehen sind, sind zwar deutlich wahrzunehmen, aber angesichts
der Gesamtgröße des immerhin 10– stöckigen Objekts nicht als groß zu bezeichnen. An
dieser Bewertung, dass der Putzschaden nicht als groß zu bezeichnen ist, ändert sich
dadurch nichts, dass der Putz abzufallen droht, wie der Beklagte behauptet hat.
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
101
102
Soweit sich am Dachrand nach dem Vorbringen des Beklagten zentimetergroße Risse
befinden, wobei sich die Anzahl der Risse nach dem unwidersprochen gebliebenen
Klägervorbringen auf lediglich 2 beschränkt, reicht dies – auch im Zusammenhang mit
dem Putzschaden – keinesfalls aus, um insgesamt von einem schlechten
Instandhaltungszustand des Gebäudes sprechen zu können.
Das weitere Vorbringen des Beklagten, die Fassade weise sehr viele braune Flecken auf,
ist nicht hinreichend substantiiert und daher unerheblich. Angesichts des Bestreitens der
Kläger hätte es hier näheren Vortrages zu der Anzahl und Größe der Flecken bedurft, die
die immerhin erst vor wenigen Jahren erneuerte Fassade aufweisen soll.
Da der Beklagte im Übrigen nicht behauptet hat, dass die von ihm vorgetragenen
Feuchtigkeitsschäden dauerhaft seien, rechtfertigen auch sie nicht die Annahme eines
schlechten Instandhaltungszustands.
Auch eine unzureichende Wärmedämmung ist entgegen der Behauptung des Beklagten
nicht gegeben. Wie bereits ausgeführt, ist die Wärmedämmung während der Jahre 2000
bis 2002 angebracht worden. Sie ist auch nicht unzureichend. Dies wird belegt durch die
von den Klägern mit Schriftsatz vom 10.05.2006 eingereichte Anlage (in Kopie auf Blatt
86 d.A.), wonach die Anforderungen an die Wärmedämmung nach DIN 4108 Teil 2
Tabelle 1 erfüllt sind.
Dass demgegenüber, wie der Beklagte vorgetragen hat, im Schlafzimmer durch das
Mauerwerk ein starker Luftzug wahrnehmbar sei, mithin lediglich an einer einzigen Stelle
des gesamten Gebäudes, reicht, zumal auch die Anforderungen an die Wärmedämmung
nach DIN 4108 Teil 2 Tabelle 1 insgesamt erfüllt sind, nicht aus, um von einer
unzureichenden Wärmedämmung sprechen zu können.
Auch das Merkmal " Hauseingangstür nicht abschließbar " ist nicht gegeben. Dass die
Hauseingangstür nicht abschließbar sei, ergibt sich aus den aktuellen Darlegungen des
Beklagten nicht, sondern lediglich, dass sie schlecht schließe, was dem Merkmal " nicht
abschließbar " nicht gleichzusetzen ist, ebenso wenig der Umstand, dass sie häufig offen
stehen soll.
Unter Wahrunterstellung des entsprechenden Vorbringens des Beklagten zu dem
Zustand des Treppenhauses ist zu seinen Gunsten allerdings davon auszugehen, dass
das wohnwertmindernde Merkmal " Treppenhaus / Eingangsbereich überwiegend in
schlechtem Zustand " vorliegt. Dennoch überwiegen letztlich die wohnwerterhöhenden
Merkmale da einem wohnwertmindernden Merkmal 2 wohnwerterhöhende Merkmale
gegenüberstehen, so dass letztlich ein wohnwerterhöhendes Merkmal überwiegt.
Die Merkmalgruppe 5 fällt dagegen negativ ins Gewicht, denn bei fehlenden positiven
Merkmalen findet sich dort jedenfalls das wohnwertmindernde Merkmal " Lage der
Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung ", denn die …………… ist im
Straßenverzeichnis zum Mietspiegel mit einem eine hohe Lärmbelastung ausweisenden
Sternchen versehen.
Dass die Wohnung im 10. OG liegt und der Lärm dort – was der Beklagte allerdings in
Abrede gestellt hat – ggfs. kaum wahrzunehmen ist, ist unerheblich, denn nach der
Orientierungshilfe genügt es, dass das Gebäude selbst an einer besonders
verkehrslärmbelasteten Straße liegt, ohne dass danach differenziert wird, in welchem OG
sich die Wohnung befindet.
Unter Aufrechnung der Merkmalgruppen (Merkmalgruppen 2,3 und 4 positiv,
Merkmalgruppe 5 negativ) verbleiben somit 2 positive Merkmalgruppen. Damit ist dem
Mittelwert von 4,49 EUR ein Betrag von 0,34 EUR hinzuzurechnen (40 % der Differenz
von 0,86 EUR zwischen Spannenoberwert und Mittelwert ). Schließlich ist noch der
Sonderzuschlag von 0,37 EUR für das unstreitig vorhandene moderne Bad anzusetzen,
sodass sich die ortsübliche Vergleichsmiete wie folgt ermittelt:
4,49 plus 0,34 plus 0,37 = 5,20 EUR. Multipliziert mit der Wohnfläche von 49,30 qm
ergibt sich damit eine ortsübliche Nettokaltmiete von 256,36 EUR.
Der Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung folgt aus § 558 b Abs. 1 BGB.
Die Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 ist gewahrt.
Über die Widerklage konnte noch nicht entschieden werden, da hier zunächst Beweis zu
erheben ist. Es konnte mithin nur ein Teilurteil ergehen, weshalb auch eine
103
erheben ist. Es konnte mithin nur ein Teilurteil ergehen, weshalb auch eine
Kostenentscheidung gemäß dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostentscheidung
nicht in Betracht kam.
Da das auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtete Urteil nicht vollstreckungsfähig
ist (vgl. § 894 ZPO) und eine Kostenentscheidung, die für vorläufig vollstreckbar hätte
erklärt werden können, nicht ergehen konnte, konnte das Teilurteil nicht für vorläufig
vollstreckbar erklärt werden.
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum