Urteil des AG Charlottenburg vom 01.03.2006, 219 C 41/06

Entschieden
01.03.2006
Schlagworte
Wohnung, Balkon, Dach, Fassade, Zustand, Bad, Treppenhaus, Widerklage, Wohnfläche, Wand
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Gericht: AG Charlottenburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 15.06.2006 Norm: § 558 BGB

Aktenzeichen: 219 C 41/06

Dokumenttyp: Teilurteil

Wohnraummiete: Nicht vorhandener Balkon als wohnwertminderndes Merkmal bei Mieterhöhungsverlangen

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung ………………………… , von 223,82 um 32,54 auf 256,36 mit Wirkung ab dem 01.03.2006 zuzustimmen.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Tatbestand

1Die Kläger nehmen den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch, der Beklagte fordert von den Klägern im Rahmen der Widerklage die Beseitigung verschiedener, von ihm behaupteter Mängel.

2Der Beklagte mietete von den Klägern mit schriftlichem Mietvertrag vom 12.08.2003 die in ………………………. belegene 2- Zimmer Wohnung zu einem monatlichen Mietzins von 216,92 nettokalt zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die kalten und warmen Betriebskosten . Die Wohnung wurde in den Jahren 1950 bis 1955 bezugsfertig und ist mit Bad, Sammelheizung und Innen WC versehen. Ausweislich des Mietvertrages beträgt die Fläche der Wohnung 49,30 qm.

3Die Wohnung, die direkt unter dem Dach liegt, ist mit Isolierglasfenstern ausgestattet. Die Wohnräume sind gut belichtet und besonnt. In der sehr schmalen und kleinen Küche, in der sich eine im Jahr 2000 eingebaute Einbauküche befindet, befinden sich Wandfliesen im Arbeitsbereich. Bodenfliesen sind nicht vorhanden. Die zunächst vorhandene Bodenabschlussleiste fehlt komplett. In der Küche sind von dem Beklagten eine Geschirrspül– und eine Waschmaschine aufgestellt worden.

4Die Elektroleitungen in der Küche und im Flur sind auf Putz in Kabelkanälen verlegt.

5In der Küche fehlt die Schutzisolierung der zur Steckdose führenden Kabel.

6Die Hausverwaltung hat die Reparatur im Verlauf des Rechtsstreits in Auftrag gegeben.

7Ein Breitbandkabelanschluss ist vorhanden.

8Im Jahr 2000 wurde die Fassade des Hauses erneuert. In den Jahren 2000 bis 2002 wurde eine Fassadendämmung aufgebracht. Das Treppenhaus wurde 2002 einschließlich der Wohnungszugänge und der Eingangstüren instand gesetzt und renoviert.

9Direkt vor dem Haus befinden sich ein türkischer Basar mit Marktschreiern und mehrere Großbaustellen.

10 Das 2002 grunderneuerte Badezimmer verfügt über Bodenfliesen und eine Badewanne. Die Wände sind türhoch gefliest.

11 Das Schlafzimmerfenster besteht aus 2 Elementen mit einer Verbindungsfuge, die mit Mörtel ausgefüllt wurden.

12 Die Hausverwaltung hat eine Tischlerfirma damit beauftragt, mit Plattenmaterial einen Anschluss herzustellen.

13 An der Wohnzimmerdecke befinden sich unstreitig zwei Flecken.

14 Am Dachrand befinden sich 2 zentimetergroße Risse. An der Laubengangüberdachung befindet sich ein Putzschaden.

15 Der Rahmen der Eingangstür steht über, was zu einer erhöhten Sturzgefahr führt.

16 Der Schließmechanismus der Eingangstür war defekt. Eine Reparatur wurde durch die Hausverwaltung veranlasst.

17 Mit Schreiben vom 15.12.2005 (in Kopie auf Blatt 11 d.A.) forderten die durch die Hausverwaltung vertretenen Kläger den Beklagten auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete von zurzeit 216, 92 um 39,44 auf 256,36 zuzustimmen. Zur Begründung wurde auf den Berliner Mietspiegel 2005 und dessen Mietspiegelfeld F 5 verwiesen.

18Der Beklagte erteilte seine Zustimmung auf einen Betrag von 223,82 €.

19 Mit der am 01.03.2006 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgen die Kläger den ihrer Ansicht nach bestehenden Anspruch auf eine Zustimmung zu einer Miete in Höhe von insgesamt 256,36 weiter.

20 Sie behaupten, die ortsübliche Vergleichsmiete für die von dem Beklagten gemietete Wohnung belaufe sich auf 256,36 €.

21 Der Instandhaltungszustand des Gebäudes sei aufgrund der unwidersprochen im Jahr 2000 erneuerten Fassade und der aufgebrachten Wärmedämmung überdurchschnittlich.

22 Die Küche entspreche neuzeitlichem Standard.

23 Die Kläger beantragen,

24den Beklagten zu verurteilen, einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung …………………. , von 223,82 auf 256,36 mit Wirkung zum 01.03.2006 zuzustimmen.

25 Der Beklagte beantragt,

26die Klage abzuweisen.

27 Er behauptet, dass in der Küche neben der Bodenabschlussleiste weitere Küchenelemente fehlten. Spüle und Herd seien nicht mit Silikon abgedichtet. Der schlecht eingebaute Herd rieche nach Gummi. Der Bodenbelag sei billig und schlecht verlegt.

28 Die Elektroinstallation sei unzureichend. Eine Steckdose im Wohnzimmer sei defekt. Aufgrund ihrer Verbindung mit der Steckdose auf der anderen Seite der Wand im Schlafzimmer werde eine Überbelastung ausgelöst. Da nicht genügend Steckdosen vorhanden seien, müsse der Strom für den im Wohnzimmer befindlichen Computer mit einem Verlängerungskabel aus dem Bad bezogen werden. Hierdurch werde wiederum der Stromkreislauf Küche Bad überbelastet, sodass es zu Ausfällen von Elektrogeräten komme. Der Kühlschrank funktioniere unter seiner möglichen Leistungsfähigkeit nur aufgrund der Überbelastung der Leitungen. Mehrere Geräte könnten wegen der Gefahr eines Leitungsbrandes auch nicht gleichzeitig angeschlossen werden. Aufgrund der Verbindung, in der die Steckdose des Kühlschrankes mit der Steckdose der anderen Seite der Wand des Wohnzimmers unwidersprochen steht, werde eine Überbelastung ausgelöst.

29 Der Schnitt der Wohnung sei schlecht. So seien beide Zimmer Durchgangszimmer. Ein separater Zugang zum Flur durch jedes der Zimmer sowie durch Küche und Bad sei nicht möglich.

30 Negativ zu bewerten sei auch, dass kein nutzbarer Balkon vorhanden sei.

31 Auch das Treppenhaus befinde sich in sehr schlechtem Zustand. Es sei sehr veraltet und in einem unsauberen Zustand.

32 So sei der Fußboden im Treppenhaus, der extrem abgenutzt und große braune Flecken aufweise, mangelhaft. Er löse sich an zahlreichen Stellen und biete Stolperfallen. Der Bodenbelag weise ferner zahlreiche schmutzige Flecken auf. Aufgrund von Feuchtigkeit rieche es im Treppenhaus auch modrig. Auf den Wänden befänden sich Feuchtigkeitsflecken.

33 Das Treppengeländer sei lose und wackele. Die Beleuchtung sei nicht ausreichend.

34 Die mangelhaft eingebaute Eingangstür schließe noch immer schlecht und stehe offen.

35 Der gesamte Instandhaltungszustand des Gebäudes sei sehr schlecht.

36 Das Gebäude mache insgesamt einen renovierungsbedürftigen Eindruck. Die Fassade weise sehr viele braune Flecken auf.

37 Die Laubengangüberdachung vor der Eingangstür sei in einem derart mangelhaften Zustand, dass eine Gefährdung durch herunterfallenden Putz vorliege.

38 Des Weiteren sei die Wärmedämmung unzureichend. Im Schlafzimmer sei durch das Mauerwerk ein starker Luftzug wahrnehmbar.

39 Es liege auch eine starke Lärmbelästigung vor, was schon daraus folge, dass die Straße im Mietspiegel mit einem Sternchen versehen ist, aber auch aus dem türkischen Basar mit Marktschreiern und den mehreren Großbaustellen. Der Lärm sei bei geöffnetem Fenster auch in der Wohnung noch deutlich zu vernehmen.

40 Es komme auch häufig zu Beeinträchtigungen durch Gewerbe und Drogensüchtige.

41 Die Kläger meinen, dass der Umstand, dass kein Balkon vorhanden sei, nicht wohnwertmindernd berücksichtigt werden könne.

42 Die Fassadendämmung entspreche allen Anforderungen nach der gültigen Wärmeschutzordnung. Die Anforderungen an die Wärmedämmung nach der DIN 4108 Teil 2 Tabelle 1 seien erfüllt.

43 Angesichts der Lage der Wohnung im 10.OG liege auch keine starke Lärmbelästigung vor.

44 Der Beklagte behauptet weiter, dass in der Wohnung zudem verschiedene Mängel vorhanden seien, deren Behebung er mit der Widerklage begehrt.

45 Im Schlafzimmer sei an Fensterbrett und Fensterkreuz eine Durchfeuchtung von außen nach innen vorhanden, die dazu geführt habe, dass das Fensterkreuz innen inzwischen erhebliche Schimmelflecken aufgesetzt habe.

46 Bei den Flecken an der Decke des Wohnzimmers handele es sich um Feuchtigkeitsflecken, die sich farblich immer mehr ausbreiteten. Es sei davon auszugehen, dass das Dach undicht sei. Es bedürfe der kompletten Neueindeckung.

47 Im Bad habe sich unter der Latexdeckenfarbe ein Durchfeuchtungsfleck vom Dachmauerwerk gebildet.

48 Die Außenwand der Küche sei komplett durchfeuchtet. An der Wand zur Fensterseite hinter den Einbauschränken seien deutliche Durchfeuchtungen sichtbar.

49 Der Beklagte beantragt daher widerklagend,

50 die Kläger zu verurteilen,

511. die Feuchtigkeitsmängel an der Decke des Wohnzimmers in der Wohnung im ………………. zu beseitigen;

522. die Feuchtigkeitsmängel am Fenster des Schlafzimmers in der Wohnung im ……………… zu beseitigen;

533. die Feuchtigkeitsmängel der Außenwand und des Fensters der Außenwand der Küche in der Wohnung im ……………… zu beseitigen.

54 Die Kläger beantragen,

55die Widerklage abzuweisen.

56 Am Fensterbrett und an der Fensterleibung im Schlafzimmer befänden sich keine Feuchtigkeitsschäden. Eine Schwitzwasserbildung könne durch entsprechendes Lüften des Beklagten ohne weiteres verhindert werden.

57 Die 2 Flecken an der Decke des Wohnzimmers seien absolut trocken. Deren Herkunft sei unklar. Jedenfalls liege aber keine Undichtigkeit des Daches vor.

58 Eine von außen herrührende Durchfeuchtung der Außenwand gebe es nicht. Eine Durchfeuchtung der Außenwand sei auszuschließen.

59 In der Küche müsse angesichts der dort aufgestellten Geräte im Übrigen entsprechend gelüftet werden. Sollte sich hinter den Schränken eine im Augenblick allerdings nicht erkennbare- leichte Feuchtigkeit gebildet haben, rühre diese vom falschen und unzureichenden Lüftungsverhalten des Beklagten her.

60 Wegen des weiteren Sach und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der gerichtlichen Protokolle verwiesen.

Entscheidungsgründe

61 Die Klage ist zulässig und in vollem Umfang begründet.

62 Die Kläger können gemäß §§ 558 bis 558 b BGB von dem Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung auf einen Betrag von monatlich 256, 36 EUR nettokalt mit Wirkung ab dem 01.03.2006 verlangen.

63 Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht sich des Berliner Mietspiegels 2005 bedient, der ein herausragendes Erkenntnismittel darstellt angesichts des Umstands, dass ihm eine große Menge von Einzeldaten zugrunde liegt.

64 Die in den Jahren 1950 bis 1955 bezugsfertig gewordene Wohnung ist bei guter Wohnlage und einer Größe von 49,30 qm sowie einer Ausstattung mit Innen WC und Sammelheizung in das Mietspiegelfeld F5 einzuordnen, dessen Mittelwert bei 4, 49 EUR pro qm liegt. Der Spannenoberwert beträgt 5,35 EUR, der Spannenunterwert 3,67 EUR.

65 Unter Zugrundelegung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich Folgendes:

66 Die Merkmalgruppe 1 ist neutral.

67 Die Merkmalgruppe 2 ist positiv zu berücksichtigen, denn in der Küche sind jedenfalls im Arbeitsbereich nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Kläger Fliesen vorhanden. Unerheblich ist, dass keine Bodenfliesen verlegt sind, denn das Vorhandensein eines wohnwerterhöhenden Merkmals genügt.

68 Aufgrund nicht vorhandener Bodenfliesen ist allerdings der Sonderzuschlag von 0, 16 EUR für eine moderne Einbauküche nicht gerechtfertigt, worauf vorsorglich hingewiesen wird.

69 Wohnwertmindernde Merkmale finden sich in der Merkmalgruppe 2 nicht.

70 Soweit der Beklagte einen billigen und schlecht verlegten Bodenbelag, eine fehlende Bodenabschlussleiste, fehlende Küchenelemente insoweit allerdings ohne jede Darlegung, welche Elemente hier fehlen sollen -, eine fehlende Abdichtung von Spüle und Herd mit Silikon bemängelt und ferner, dass der Herd schlecht eingebaut sei und nach Gummi rieche, handelt es sich hierbei um keine wohnwertmindernden Merkmale gemäß der Orientierungshilfe zum Mietspiegel , sondern allenfalls um behebbare Mängel, die im Mieterhöhungsverfahren zutreffender Ansicht nach nicht zu berücksichtigen sind

71 ( vgl. LG Köln WuM 1982,20; LG Mannheim WuM 1986, 223).

72 Was die geringe Größe der Küche angeht, so handelt es sich hierbei weder um ein wohnwertminderndes Merkmal gemäß der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung noch um einen Mangel, denn der Zustand der in Kenntnis der geringen Küchengröße angemieteten Wohnung ist insoweit vertragsgerecht.

73 Die Merkmalgruppe 3 ist gleichfalls positiv zu berücksichtigen, denn es liegen 2 wohnwerterhöhende Merkmale vor.

74 Die Wohnung ist unwidersprochen mit modernen Isolierglasfenstern ausgestattet, die Wohnräume sind gut belichtet und besonnt.

75 Die zunächst erfolgte Behauptung, ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss sei vorhanden, haben die Kläger in der ersten mündlichen Verhandlung zurückgenommen, was versehentlich nicht protokolliert worden ist, jedenfalls haben die Kläger aber auch Beweis hierfür nicht angetreten.

76 Als wohnwertmindernd fällt dagegen ins Gewicht, dass die Elektroinstallation unzureichend ist, was zu Gunsten des Beklagten als wahr unterstellt worden ist.

77 Weitere wohnwertmindernde Merkmale können dagegen nicht bejaht werden.

78 Der Schnitt der Wohnung ist nicht schlecht, denn es gibt nur ein gefangenes Zimmer, nämlich das Schlafzimmer, wie aus dem von den Klägern eingereichten Grundriss der Wohnung anschaulich hervorgeht.

79 Die Elektroinstallation liegt auch nicht überwiegend auf Putz, vielmehr sind lediglich in Flur und Küche Elektroleitungen auf Putz verlegt. Flur und Küche machen mit 5,06 qm und 6,37 qm nur einen so geringen Teil der gesamten Wohnfläche, die 49,30 qm beträgt, aus, dass davon, dass die Elektroinstallation überwiegend auf Putz liege, nicht die Rede sein kann.

80 Es kann entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht das Merkmal " nicht nutzbarer Balkon" bejaht werden.

81 Die Ansicht des Kammergerichts (KG GE 2004,1391), auch ein nicht vorhandener Balkon sei ebenso wie ein vorhandener, aber nicht nutzbarer Balkon als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen, wird nicht geteilt.

82 Gegen die Ansicht des Kammergerichts spricht insbesondere, dass damit ein wohnwertminderndes Merkmal doppelt berücksichtigt wäre. Da nämlich die Fläche des Balkons zur Wohnfläche zählt, ist es wohnwertmindernd zu berücksichtigen, wenn ein vermieteter Balkon nicht nutzbar ist. Wenn dagegen die Wohnfläche von Anfang an kleiner ist, weil kein Balkon mitvermietet wurde, kann dieser Umstand nicht noch zusätzlich bewertet werden ( so zu Recht Beuermann in GE 2004,1331; ebenso Kinne in GE 2005,847 ).

83 Bei zwei positiven und nur einem negativen Merkmal ist daher letztlich die Merkmalgruppe 3 positiv zu bewerten.

84 In der Merkmalgruppe 4 finden sich 2 wohnwerterhöhende Merkmale, nämlich ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes aufgrund der erst im Jahr 2000 unwidersprochen erneuerten Fassade sowie das Merkmal einer Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz, denn die Fassadenwärmedämmung ist nach dem Vorbringen der Kläger, dem der Beklagte nicht widersprochen hat, während der Jahre 2000 bis 2002 angebracht worden.

85 Wohnwertmindernde Merkmale überwiegen in der Merkmalgruppe 4 nicht.

86 Ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes liegt nicht vor.

87 Zu erheblichen Schäden an der Dacheindeckung fehlt hinreichender Vortrag des Beklagten, der die Darlegungs und Beweislast für das Vorhandensein wohnwertmindernder Merkmale trägt. Seine Behauptung im Schriftsatz vom 04.04.2006, dort Blatt 4, vorletzter Absatz, es sei davon auszugehen, dass die Decke gemeint ist hiermit wohl das Dach - undicht sei, und das Dach komplett neu eingedeckt werden müsse, reicht angesichts des Bestreitens der Kläger hinsichtlich einer Undichtigkeit des Daches nicht aus, vielmehr hätte dargelegt werden müssen, wo genau an welcher Stelle in welchem Umfang das Dach schadhaft sein soll. Erst dann hätte sich das Gericht zu einer Beurteilung in der Lage gesehen, ob tatsächlich erhebliche Schäden am Dach bejaht werden können. Dies gilt umso mehr, als aufgrund der nur kleinen 2 Flecken, die an der Wohnzimmerdecke aufgetreten sind und bei denen es sich nach der Behauptung des Beklagten um Feuchtigkeitserscheinungen handeln soll, die auf einer Undichtigkeit des Dachs beruhen, auch dann, wenn dies zutreffen sollte, keinesfalls der Schluss gerechtfertigt ist, dass die Undichtigkeit eine komplette Neueindeckung des kompletten Dachs erforderlich macht oder dass der Grund hierfür ein erheblicher, also umfangreicher Schaden am Dach ist. Die etwaige Undichtigkeit kann ebenso gut nur gering sein, wofür auch das nur geringe Ausmaß der Flecken sprechen würde, oder die bisherigen Reparaturen mangelhaft ausgeführt worden sein.

88 Dem Vorbringen des Beklagten lassen sich auch keine großen Putzschäden entnehmen. Die Putzschäden, die auf der Anlage B 9 ( Blatt 72 d.A.) am Dach des Laubenüberganges zu sehen sind, sind zwar deutlich wahrzunehmen, aber angesichts der Gesamtgröße des immerhin 10– stöckigen Objekts nicht als groß zu bezeichnen. An dieser Bewertung, dass der Putzschaden nicht als groß zu bezeichnen ist, ändert sich dadurch nichts, dass der Putz abzufallen droht, wie der Beklagte behauptet hat.

89 Soweit sich am Dachrand nach dem Vorbringen des Beklagten zentimetergroße Risse befinden, wobei sich die Anzahl der Risse nach dem unwidersprochen gebliebenen Klägervorbringen auf lediglich 2 beschränkt, reicht dies auch im Zusammenhang mit dem Putzschaden keinesfalls aus, um insgesamt von einem schlechten Instandhaltungszustand des Gebäudes sprechen zu können.

90 Das weitere Vorbringen des Beklagten, die Fassade weise sehr viele braune Flecken auf, ist nicht hinreichend substantiiert und daher unerheblich. Angesichts des Bestreitens der Kläger hätte es hier näheren Vortrages zu der Anzahl und Größe der Flecken bedurft, die die immerhin erst vor wenigen Jahren erneuerte Fassade aufweisen soll.

91 Da der Beklagte im Übrigen nicht behauptet hat, dass die von ihm vorgetragenen Feuchtigkeitsschäden dauerhaft seien, rechtfertigen auch sie nicht die Annahme eines schlechten Instandhaltungszustands.

92 Auch eine unzureichende Wärmedämmung ist entgegen der Behauptung des Beklagten nicht gegeben. Wie bereits ausgeführt, ist die Wärmedämmung während der Jahre 2000 bis 2002 angebracht worden. Sie ist auch nicht unzureichend. Dies wird belegt durch die von den Klägern mit Schriftsatz vom 10.05.2006 eingereichte Anlage (in Kopie auf Blatt 86 d.A.), wonach die Anforderungen an die Wärmedämmung nach DIN 4108 Teil 2 Tabelle 1 erfüllt sind.

93 Dass demgegenüber, wie der Beklagte vorgetragen hat, im Schlafzimmer durch das Mauerwerk ein starker Luftzug wahrnehmbar sei, mithin lediglich an einer einzigen Stelle des gesamten Gebäudes, reicht, zumal auch die Anforderungen an die Wärmedämmung nach DIN 4108 Teil 2 Tabelle 1 insgesamt erfüllt sind, nicht aus, um von einer unzureichenden Wärmedämmung sprechen zu können.

94 Auch das Merkmal " Hauseingangstür nicht abschließbar " ist nicht gegeben. Dass die Hauseingangstür nicht abschließbar sei, ergibt sich aus den aktuellen Darlegungen des Beklagten nicht, sondern lediglich, dass sie schlecht schließe, was dem Merkmal " nicht abschließbar " nicht gleichzusetzen ist, ebenso wenig der Umstand, dass sie häufig offen stehen soll.

95 Unter Wahrunterstellung des entsprechenden Vorbringens des Beklagten zu dem Zustand des Treppenhauses ist zu seinen Gunsten allerdings davon auszugehen, dass das wohnwertmindernde Merkmal " Treppenhaus / Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand " vorliegt. Dennoch überwiegen letztlich die wohnwerterhöhenden Merkmale da einem wohnwertmindernden Merkmal 2 wohnwerterhöhende Merkmale gegenüberstehen, so dass letztlich ein wohnwerterhöhendes Merkmal überwiegt.

96 Die Merkmalgruppe 5 fällt dagegen negativ ins Gewicht, denn bei fehlenden positiven Merkmalen findet sich dort jedenfalls das wohnwertmindernde Merkmal " Lage der Wohnung an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung ", denn die …………… ist im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel mit einem eine hohe Lärmbelastung ausweisenden Sternchen versehen.

97 Dass die Wohnung im 10. OG liegt und der Lärm dort was der Beklagte allerdings in Abrede gestellt hat ggfs. kaum wahrzunehmen ist, ist unerheblich, denn nach der Orientierungshilfe genügt es, dass das Gebäude selbst an einer besonders verkehrslärmbelasteten Straße liegt, ohne dass danach differenziert wird, in welchem OG sich die Wohnung befindet.

98 Unter Aufrechnung der Merkmalgruppen (Merkmalgruppen 2,3 und 4 positiv, Merkmalgruppe 5 negativ) verbleiben somit 2 positive Merkmalgruppen. Damit ist dem Mittelwert von 4,49 EUR ein Betrag von 0,34 EUR hinzuzurechnen (40 % der Differenz von 0,86 EUR zwischen Spannenoberwert und Mittelwert ). Schließlich ist noch der Sonderzuschlag von 0,37 EUR für das unstreitig vorhandene moderne Bad anzusetzen, sodass sich die ortsübliche Vergleichsmiete wie folgt ermittelt:

99 4,49 plus 0,34 plus 0,37 = 5,20 EUR. Multipliziert mit der Wohnfläche von 49,30 qm ergibt sich damit eine ortsübliche Nettokaltmiete von 256,36 EUR.

100 Der Wirkungszeitpunkt der Mieterhöhung folgt aus § 558 b Abs. 1 BGB.

101 Die Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 ist gewahrt.

102 Über die Widerklage konnte noch nicht entschieden werden, da hier zunächst Beweis zu erheben ist. Es konnte mithin nur ein Teilurteil ergehen, weshalb auch eine

erheben ist. Es konnte mithin nur ein Teilurteil ergehen, weshalb auch eine Kostenentscheidung gemäß dem Grundsatz der Einheitlichkeit der Kostentscheidung nicht in Betracht kam.

103 Da das auf die Abgabe einer Willenserklärung gerichtete Urteil nicht vollstreckungsfähig ist (vgl. § 894 ZPO) und eine Kostenentscheidung, die für vorläufig vollstreckbar hätte erklärt werden können, nicht ergehen konnte, konnte das Teilurteil nicht für vorläufig vollstreckbar erklärt werden.

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232 C 71/10 vom 30.03.2006

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