Urteil des AG Charlottenburg vom 01.05.2006, 218 C 228/06

Entschieden
01.05.2006
Schlagworte
Wohnung, Verfassungskonforme auslegung, Zustand, Betriebskosten, Bad, Sperrfrist, Personenaufzug, Vermieter, Wohnhaus, Mittelwert
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Gericht: AG Charlottenburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 16.01.2007 Normen: § 558 BGB, § 558a BGB

Aktenzeichen: 218 C 228/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Erhöhung der Bruttokaltmiete auf Grund eines Mietspiegels; wohnwerterhöhende Merkmale "abschließbare Müllstandsfläche", "besonders ruhige Straße", "aufwändige Deckenverkleidung", "bevorzugte Citylage" und "hochwertiger Bodenbelag"

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die in der Berlin im Erdgeschoss links belegene Wohnung von 1.051,72 Euro um 86,14 Euro auf 1.137,86 Euro mit Wirkung ab dem 01.05.2006 zuzustimmen.

2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, falls nicht zuvor der Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der im Erdgeschoss links des Hauses in Berlin belegenen, 162,32 großen 5-Zimmerwohnung; zwischen den Parteien ist eine Bruttokaltmiete vereinbart (wegen der Einzelheiten wird auf den schriftlichen Mietvertrag vom 12.01.1987, Anl. K 1, Bl. 11-14 d. A. Bezug genommen).

2Die bis 1918 bezugsfertige Wohnung ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet und liegt gemäß Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 in guter Wohnlage (Mietspiegelfeld L 2); eine Fläche von 88,63 ist mit Stabparkett versehen; die tatsächlichen kalten Betriebskosten beliefen sich Anfang 2006 zugestandenermaßen auf 1,21 Euro/m².

3Die Bruttokaltmiete betrug am 01.05.2003 monatlich 961,41 Euro; sie ist mit gerichtlichem Vergleich vom 26.09.2003 (AG Charlottenburg 217 C 30/03, Anl. K 3, Bl. 20 d. A.) auf monatlich 1.042,56 Euro ab dem 01.07.2003 erhöht worden. Nach zwischenzeitlichen Verringerungen bzw. Erhöhungen des Betriebskostenanteils an der Bruttokaltmiete nach § 560 BGB beträgt der Bruttokaltmietzins seit dem 01.05.2005 monatlich 1.051,72 Euro (siehe dazu: Urteil des AG Charlottenburg vom 22.11.2005 226 C 71/05, Anl. K 6, Bl. 26, 27 d. A.).

4Mit Schreiben vom 18.02.2006 (Anl. K 7, Bl. 28 d. A.) verlangte der Kläger von den Beklagten unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld L 2 des Berliner Mietspiegels 2005 und unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Betriebskostenwerte laut GEWOS von 1,18 Euro/m², der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 1.051,72 Euro um 86,14 Euro auf 1.137,86 Euro mit Wirkung ab dem 01.05.2006 zuzustimmen; die Beklagten haben die Zustimmung nicht erteilt.

5Die Parteien sind sich darüber einig, dass sich in der Wohnung ein zweites WC befindet, die Wohnräume überwiegend mit hochwertigem Parkett belegt sind, in der Wohnung ein Kabelanschluss, der nicht rückkanalfähig ist, vorhanden ist, die Wohnräume überwiegend mit hochwertigem Stuck an Decken und Wänden ausgestattet sind, die Küche ohne Kochmöglichkeit und ohne Spüle gestellt worden ist sowie im Wohnhaus ein abschließbarer Fahrradabstellraum und ein Personenaufzug vorhanden sind.

6Hinsichtlich dieser unstreitig vorhandenen Merkmale behaupten die Beklagten, dass sie den bei Mietvertragsbeginn verschlissenen Parkettboden sowie den Stuck in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt hätten; der Aufzug sei mangels eines Schlüssels durch sie nicht nutzbar.

7Wegen der Einzelheiten der wechselseitig behaupteten bzw. bestrittenen Ausstattungsmerkmale wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

8Der Kläger beantragt,

9die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung in Berlin von monatlich 1.051,72 Euro um 86,14 Euro auf 1.137,86 Euro mit Wirkung ab 01.05.2006 zuzustimmen.

10 Die Beklagten beantragen,

11die Klage abzuweisen.

12 Die Beklagten sind der Auffassung, dass der Kläger zu Unrecht den nach § 560 BGB erhöhten Mietzins in den möglichen "Erhöhungsspielraum" einbezogen habe; ferner sei wegen der Erhöhung der Betriebskosten per 01.05.2005 560 BGB) die Sperrfrist nicht eingehalten worden.

13 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

14 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beschluss vom 17.10.2006 (Bl. 148, 149 d. A.), auf den Bezug genommen wird, durch Inaugenscheinnahme der Wohnung, des Wohnhauses und des Wohnumfeldes im Rahmen eines Ortstermins. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.11.2006 (Bl. 179, 180 d. A.) sowie auf die Stellungnahmen der Parteien verwiesen.

Entscheidungsgründe

15 Die zulässige Klage ist begründet.

16 I. 1. Durch das Mieterhöhungsverlangen vom 18.02.2006 sind die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB gewahrt. Die letzte vorangegangene Mieterhöhung gem. § 558 BGB erfolgte per 01.07.2003, so dass am Wirksamkeitszeitpunkt 01.05.2006 die 15-Monats-Frist eingehalten ist. Die per 01.05.2005 eingetretene Erhöhung des Betriebskostenanteils der Bruttokaltmiete nach § 560 BGB ist dagegen nicht in die Sperrfrist einzubeziehen, weil insoweit die eindeutige und klare Regelung des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB die Berücksichtigung von vorangegangenen Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ausschließt; dass eine angeblich verfassungskonforme Auslegung der Mietrechtsvorschriften dazu führen würde, dass die Sperrfrist nicht eingehalten sei, wäre gesetzwidrig und ist auch ansonsten bei der gegebenen Rechtslage nicht nachvollziehbar.

17Das betrifft gleichermaßen die Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten, die Kappungsgrenze sei wohl falsch errechnet. Die Kappungsgrenze ist im Gegensatz zur Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten zutreffend vom Bruttokaltmietzins per 01.05.2003 (961,41 Euro) ausgehend ermittelt worden. Somit machen 20 % von 961,41 Euro einen Gesamterhöhungsbetrag von 192,28 Euro aus, wobei mit der Erhöhung per 01.07.2003 davon 81,15 Euro und per 01.05.2006 davon weitere 86,14 Euro verbraucht worden sind, so dass der mögliche gesamte Erhöhungsbetrag (192,28 Euro) nicht überschritten worden ist.

182. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch formell wirksam. Denn es reicht aus, bei der Erhöhung eines Bruttokaltmietzinses auf der Grundlage des Mietspiegels 2005, der Nettokaltmieten ausweist, in dem Erhöhungsverlangen die pauschalen Betriebskostenwerte (GEWOS-Werte) aus dem Mietspiegel anzugeben, weil die Mieter aufgrund dieser Angaben in der Lage sind, das Erhöhungsverlangen auf Richtigkeit und Begründetheit zu überprüfen. Daher ist es nur für die schlüssige Darlegung und die materielle Begründung der Mieterhöhungsklage im Prozess erforderlich, dass der Vermieter wie hier geschehen die gegenwärtigen, auf die Wohnung tatsächlich entfallenden kalten Betriebskosten angibt (vgl. BGH GE 2006, 46, 47; noch einmal klarstellend: BGH GE 2006, 1162, 1163).

19 II. Der Kläger hat gegen die Beklagten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 1.051,72 Euro um 86,14 Euro auf 1.137,86 Euro ab dem 01.05.2006.

20Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses geht der erkennende

20Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses geht der erkennende Richter vom Mittelwert des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes L 2 (4,68 Euro/m² nettokalt), dem Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" und von den tatsächlichen kalten Betriebskosten von 1,21 Euro/m² aus und kommt zu folgendem Ergebnis:

211. In der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) überwiegen aufgrund eines zweiten WC in der Wohnung die wohnwerterhöhenden Merkmale. Diesem positiven Merkmal stehen keine wohnwertmindernden Merkmale entgegen; denn das Handwaschbecken mit den Abmaßen 49 cm x 35 cm weist eine normale Größe auf und mit einer Fliesenhöhe von 1,37 m bei 2,20 m Gesamthöhe sind die Wände des Bades überwiegend gefliest.

222. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ausgeglichen.

23Denn die beiden unstreitig negativen Merkmale (keine Kochmöglichkeit, keine Spüle) werden durch die wohnwerterhöhenden Merkmale "Fliesen als Bodenbelag" und "Wandfliesen im Arbeitsbereich" ausgeglichen. Dabei ist es unerheblich, dass diese Fliesen nicht neuwertig sind; sie sind jedoch noch in einem ordentlichen und damit gebrauchsfähigen Zustand.

243. In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale.

25Denn es liegen mit dem zusätzlichen Abstellraum in der Wohnung, dem aufwändigen und prächtigen Stuck in vier Wohnräumen ("Berliner" Zimmer, Damenzimmer, Schlafzimmer und Sohn-Zimmer), der großen und geräumigen Terrasse (ca. 13 m²) und der Verlegung der Heizungsrohre überwiegend unter Putz insgesamt vier wohnwerterhöhende Merkmale vor, denen allenfalls die negativen Merkmale "unzureichende Elektroinstallation" und "Nichtanschließbarkeit der Waschmaschine in Küche bzw. Bad" gegenüberstehen würden. Da selbst in dem Fall, in dem diese beiden negativen Merkmale tatsächlich vorliegen sollten, die positiven Merkmale überwiegen würden, ist über den streitigen Zustand hinsichtlich dieser beiden Merkmale nicht Beweis zu erheben. Hinsichtlich des Stuckes in den einzelnen Wohnräumen ist davon auszugehen, dass der Stuck vom Vermieter gestellt worden ist; denn selbst das Entfernen und Abwaschen mehrerer Farbschichten von den einzelnen Stuckelementen führt nicht dazu, die Beklagten so zu stellen, als hätten sie den Stuck in die Wohnräume eingebracht.

26Weitere positive bzw. negative Merkmale liegen auch nicht vor. So hat sich im Ergebnis der Inaugenscheinnahme gezeigt, dass zwei Räume gut, zwei Räume schlecht und die restlichen Räume normal belichtet bzw. besonnt sind, so dass insgesamt eine normale Belichtung bzw. Besonnung weder gut noch schlecht vorliegt. Ferner haben bei Mietbeginn die Elektroleitungen auch nicht überwiegend auf Putz gelegen, da nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten lediglich die Elektroleitungen in Küche, Kammer und Bad auf Putz verlegt gewesen sein sollen.

274. Auch in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale.

28So sind mit dem repräsentativen Eingangsbereich (insoweit wird auf die Feststellungen im Protokoll des Ortstermins verwiesen), dem abschließbaren Fahrradraum, dem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes und dem Einbau einer modernen Heizung im Jahr 2002 vier wohnwerterhöhende Merkmale gegeben, denen keine wohnwertmindernden Merkmale entgegenstehen; zudem haben die Beklagten selbst akzeptiert, dass in dieser Gruppe die positiven Merkmale dominieren. Somit kann dahinstehen, ob der Personenaufzug als wohnwerterhöhendes Merkmal anzusetzen ist.

295. Gleichfalls überwiegen in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) die wohnwerterhöhenden Merkmale.

30Denn den drei positiven Merkmalen "Lage an einer besonders ruhigen Straße", "bevorzugte Citylage in guter Wohnlage" und "gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche" stehen keine wohnwertmindernden Merkmale gegenüber. Bei dem Anund Abfahren an die Landauer Straße hat der erkennende Richter nur geringen Kfz- Verkehr bemerkt; zudem waren nur ca. 2 / 3 der Parkplätze am Straßenrand belegt, so dass von einer besonders ruhigen Straße auszugehen ist. Das Wohnhaus liegt in fußläufiger Nähe zur Steglitzer Schloßstraße mit einer Vielzahl von Einkaufsstätten und Restaurants in bevorzugter Citylage.

31Der erkennende Richter hält die mit einer bewachsenen Pergola gestaltete

31Der erkennende Richter hält die mit einer bewachsenen Pergola gestaltete Müllstandsfläche deshalb für abschließbar i. S. der Orientierungshilfe zum Mietspiegel, weil der Zugang zum Innenhof und damit zur Müllstandsfläche nur durch die abgeschlossene Hauseingangstür möglich ist, so dass nur die Bewohner des Grundstücks diesen Bereich nutzen können und fremde Personen von der Nutzung ausgeschlossen sind; es kommt nicht darauf an, dass die Müllbehältnisse durch einen Zaun mit einer abschließbaren Tür vom übrigen Innenhof getrennt abgestellt werden.

32Das Merkmal "aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück" ist nach Auffassung des erkennenden Richters nicht gegeben. Zwar sind der Innenhof und die Rabatten vor der Hauseingangstür ansprechend und ordentlich gestaltet, jedoch ist insbesondere wegen des Alters und der Beschädigungen des Gehweges im Innenhof nicht von einer aufwändigen Gestaltung auszugehen.

33Es ist auch nicht davon auszugehen, dass die Landauer Straße durch Fluglärm beeinträchtigt wird. Denn während der ca. einstündigen Inaugenscheinnahme war zweimal ein Flugzeug zu hören, wobei es sich um keine starken Fluggeräusche gehandelt hat; zudem sind die beiden Flugzeuge nicht wie von den Beklagten behauptet in geringer Höhe geflogen.

346. Nach Auffassung des erkennenden Richters ist mit dem in gutem Zustand befindlichen Parkett in den meisten Wohnräumen das Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" gegeben, für das der Kläger einen zusätzlichen Betrag von 0,24 Euro/m² ansetzen kann. Dagegen können die Beklagten nicht mit dem Vorbringen durchdringen, dass sich das Parkett bei Beginn des Mietverhältnisses in einem "abgewohnten" Zustand befunden hätte bzw. schwarz und stellenweise bis auf das blanke Holz verbraucht gewesen sei. Ein solches Vorbringen ist derartig unsubstantiiert, dass der Kläger darauf nicht substantiiert erwidern kann; denn die Beklagten hätten schon im einzelnen darlegen müssen, in welchen Zimmern und an welchen Stellen das Parkett welche Schäden aufgewiesen haben soll, die ein Abschleifen und Versiegeln bei Beginn des Mietverhältnisses erforderlich gemacht haben sollen; mangels eines solchen Vortrages sind auch nicht die benannten Zeugen zu vernehmen. Zudem haben die Beklagten den unter § 12 des Mietvertrages eingebrachten handschriftlichen Vermerk, dass sich sämtliche Räume in einem einwandfreien Zustand befunden haben, durch Unterzeichnung des Mietvertragsexemplares bestätigt. Darüber hinaus haben die Parteien in § 23 des Mietvertrages fünf handschriftliche Vereinbarungen, die Besonderheiten des Mietverhältnisses z. B. die Nichtvermietung von Herd, Spültisch und Spülbecken betreffen, getroffen, so dass bei dem Vorhandsein eines stark abgetretenen und überarbeitsbedürftigen Parkettbodens davon auszugehen ist, dass die Parteien einen entsprechenden Vermerk aufgenommen bzw. Vereinbarungen über die Aufarbeitung des Parkettbodens getroffen hätten.

35Ferner ist das negative Sondermerkmal "Lage der Wohnung im Erdgeschoss" gegeben.

367. Aus den Ausführungen unter 1.-6. ergibt sich, dass im Saldo vier Merkmalgruppen positiv überwiegen und ein positives und ein negatives Sondermerkmal vorliegen, so dass der ortsübliche Vergleichsmietzins wie folgt ermittelt wird:

37

38multipliziert mit der Wohnfläche von 162,32 m², ergibt eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von (7,04 Euro/m² x 162,32 =) 1.142,73 Euro bruttokalt.

39Somit liegt die geforderte erhöhte Bruttokaltmiete von 1.137,86 Euro im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.

40 III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Anmerkungen zum Urteil