Urteil des AG Charlottenburg vom 01.05.2006
AG Charlottenburg: wohnung, verfassungskonforme auslegung, zustand, betriebskosten, bad, sperrfrist, personenaufzug, vermieter, wohnhaus, mittelwert
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
218 C 228/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, § 558a BGB
Wohnraummiete: Erhöhung der Bruttokaltmiete auf Grund eines
Mietspiegels; wohnwerterhöhende Merkmale "abschließbare
Müllstandsfläche", "besonders ruhige Straße", "aufwändige
Deckenverkleidung", "bevorzugte Citylage" und "hochwertiger
Bodenbelag"
Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die
in der Berlin im Erdgeschoss links belegene Wohnung von 1.051,72 Euro um 86,14 Euro
auf 1.137,86 Euro mit Wirkung ab dem 01.05.2006 zuzustimmen.
2. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des
beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, falls nicht zuvor der Kläger
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der im Erdgeschoss links des
Hauses in Berlin belegenen, 162,32 m² großen 5-Zimmerwohnung; zwischen den
Parteien ist eine Bruttokaltmiete vereinbart (wegen der Einzelheiten wird auf den
schriftlichen Mietvertrag vom 12.01.1987, Anl. K 1, Bl. 11-14 d. A. Bezug genommen).
Die bis 1918 bezugsfertige Wohnung ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC
ausgestattet und liegt gemäß Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 in guter
Wohnlage (Mietspiegelfeld L 2); eine Fläche von 88,63 m² ist mit Stabparkett versehen;
die tatsächlichen kalten Betriebskosten beliefen sich Anfang 2006 zugestandenermaßen
auf 1,21 Euro/m².
Die Bruttokaltmiete betrug am 01.05.2003 monatlich 961,41 Euro; sie ist mit
gerichtlichem Vergleich vom 26.09.2003 (AG Charlottenburg – 217 C 30/03, Anl. K 3, Bl.
20 d. A.) auf monatlich 1.042,56 Euro ab dem 01.07.2003 erhöht worden. Nach
zwischenzeitlichen Verringerungen bzw. Erhöhungen des Betriebskostenanteils an der
Bruttokaltmiete nach § 560 BGB beträgt der Bruttokaltmietzins seit dem 01.05.2005
monatlich 1.051,72 Euro (siehe dazu: Urteil des AG Charlottenburg vom 22.11.2005 –
226 C 71/05, Anl. K 6, Bl. 26, 27 d. A.).
Mit Schreiben vom 18.02.2006 (Anl. K 7, Bl. 28 d. A.) verlangte der Kläger von den
Beklagten unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld L 2 des Berliner Mietspiegels 2005
und unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Betriebskostenwerte laut GEWOS von
1,18 Euro/m², der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 1.051,72 Euro
um 86,14 Euro auf 1.137,86 Euro mit Wirkung ab dem 01.05.2006 zuzustimmen; die
Beklagten haben die Zustimmung nicht erteilt.
Die Parteien sind sich darüber einig, dass sich in der Wohnung ein zweites WC befindet,
die Wohnräume überwiegend mit hochwertigem Parkett belegt sind, in der Wohnung ein
Kabelanschluss, der nicht rückkanalfähig ist, vorhanden ist, die Wohnräume überwiegend
mit hochwertigem Stuck an Decken und Wänden ausgestattet sind, die Küche ohne
Kochmöglichkeit und ohne Spüle gestellt worden ist sowie im Wohnhaus ein
abschließbarer Fahrradabstellraum und ein Personenaufzug vorhanden sind.
Hinsichtlich dieser unstreitig vorhandenen Merkmale behaupten die Beklagten, dass sie
den bei Mietvertragsbeginn verschlissenen Parkettboden sowie den Stuck in einen
ordnungsgemäßen Zustand versetzt hätten; der Aufzug sei mangels eines Schlüssels
durch sie nicht nutzbar.
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Wegen der Einzelheiten der wechselseitig behaupteten bzw. bestrittenen
Ausstattungsmerkmale wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug
genommen.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung in
Berlin von monatlich 1.051,72 Euro um 86,14 Euro auf 1.137,86 Euro mit Wirkung ab
01.05.2006 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass der Kläger zu Unrecht den nach § 560 BGB
erhöhten Mietzins in den möglichen "Erhöhungsspielraum" einbezogen habe; ferner sei
wegen der Erhöhung der Betriebskosten per 01.05.2005 (§ 560 BGB) die Sperrfrist nicht
eingehalten worden.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen
verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beschluss vom 17.10.2006 (Bl. 148, 149 d.
A.), auf den Bezug genommen wird, durch Inaugenscheinnahme der Wohnung, des
Wohnhauses und des Wohnumfeldes im Rahmen eines Ortstermins. Für das Ergebnis
der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.11.2006 (Bl. 179,
180 d. A.) sowie auf die Stellungnahmen der Parteien verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I. 1. Durch das Mieterhöhungsverlangen vom 18.02.2006 sind die Sperrfrist des § 558
Abs. 1 BGB und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB gewahrt. Die letzte
vorangegangene Mieterhöhung gem. § 558 BGB erfolgte per 01.07.2003, so dass am
Wirksamkeitszeitpunkt 01.05.2006 die 15-Monats-Frist eingehalten ist. Die per
01.05.2005 eingetretene Erhöhung des Betriebskostenanteils der Bruttokaltmiete nach §
560 BGB ist dagegen nicht in die Sperrfrist einzubeziehen, weil insoweit die eindeutige
und klare Regelung des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB die Berücksichtigung von
vorangegangenen Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ausschließt; dass eine
angeblich verfassungskonforme Auslegung der Mietrechtsvorschriften dazu führen
würde, dass die Sperrfrist nicht eingehalten sei, wäre gesetzwidrig und ist auch
ansonsten bei der gegebenen Rechtslage nicht nachvollziehbar.
Das betrifft gleichermaßen die Auffassung des Prozessbevollmächtigten der
Beklagten, die Kappungsgrenze sei wohl falsch errechnet. Die Kappungsgrenze ist – im
Gegensatz zur Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten – zutreffend vom
Bruttokaltmietzins per 01.05.2003 (961,41 Euro) ausgehend ermittelt worden. Somit
machen 20 % von 961,41 Euro einen Gesamterhöhungsbetrag von 192,28 Euro aus,
wobei mit der Erhöhung per 01.07.2003 davon 81,15 Euro und per 01.05.2006 davon
weitere 86,14 Euro verbraucht worden sind, so dass der mögliche gesamte
Erhöhungsbetrag (192,28 Euro) nicht überschritten worden ist.
2. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch formell wirksam. Denn es reicht aus, bei der
Erhöhung eines Bruttokaltmietzinses auf der Grundlage des Mietspiegels 2005, der
Nettokaltmieten ausweist, in dem Erhöhungsverlangen die pauschalen
Betriebskostenwerte (GEWOS-Werte) aus dem Mietspiegel anzugeben, weil die Mieter
aufgrund dieser Angaben in der Lage sind, das Erhöhungsverlangen auf Richtigkeit und
Begründetheit zu überprüfen. Daher ist es nur für die schlüssige Darlegung und die
materielle Begründung der Mieterhöhungsklage im Prozess erforderlich, dass der
Vermieter – wie hier geschehen – die gegenwärtigen, auf die Wohnung tatsächlich
entfallenden kalten Betriebskosten angibt (vgl. BGH GE 2006, 46, 47; noch einmal
klarstellend: BGH GE 2006, 1162, 1163).
II. Der Kläger hat gegen die Beklagten Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der
monatlichen Bruttokaltmiete von 1.051,72 Euro um 86,14 Euro auf 1.137,86 Euro ab
dem 01.05.2006.
Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses geht der erkennende
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Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses geht der erkennende
Richter vom Mittelwert des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes L 2 (4,68 Euro/m²
nettokalt), dem Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" und von den tatsächlichen
kalten Betriebskosten von 1,21 Euro/m² aus und kommt zu folgendem Ergebnis:
1. In der Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) überwiegen aufgrund eines zweiten WC in der
Wohnung die wohnwerterhöhenden Merkmale. Diesem positiven Merkmal stehen keine
wohnwertmindernden Merkmale entgegen; denn das Handwaschbecken mit den
Abmaßen 49 cm x 35 cm weist eine normale Größe auf und mit einer Fliesenhöhe von
1,37 m bei 2,20 m Gesamthöhe sind die Wände des Bades überwiegend gefliest.
2. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ausgeglichen.
Denn die beiden unstreitig negativen Merkmale (keine Kochmöglichkeit, keine Spüle)
werden durch die wohnwerterhöhenden Merkmale "Fliesen als Bodenbelag" und
"Wandfliesen im Arbeitsbereich" ausgeglichen. Dabei ist es unerheblich, dass diese
Fliesen nicht neuwertig sind; sie sind jedoch noch in einem ordentlichen und damit
gebrauchsfähigen Zustand.
3. In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen die wohnwerterhöhenden
Merkmale.
Denn es liegen mit dem zusätzlichen Abstellraum in der Wohnung, dem aufwändigen
und prächtigen Stuck in vier Wohnräumen ("Berliner" Zimmer, Damenzimmer,
Schlafzimmer und Sohn-Zimmer), der großen und geräumigen Terrasse (ca. 13 m²) und
der Verlegung der Heizungsrohre überwiegend unter Putz insgesamt vier
wohnwerterhöhende Merkmale vor, denen allenfalls die negativen Merkmale
"unzureichende Elektroinstallation" und "Nichtanschließbarkeit der Waschmaschine in
Küche bzw. Bad" gegenüberstehen würden. Da selbst in dem Fall, in dem diese beiden
negativen Merkmale tatsächlich vorliegen sollten, die positiven Merkmale überwiegen
würden, ist über den streitigen Zustand hinsichtlich dieser beiden Merkmale nicht Beweis
zu erheben. Hinsichtlich des Stuckes in den einzelnen Wohnräumen ist davon
auszugehen, dass der Stuck vom Vermieter gestellt worden ist; denn selbst das
Entfernen und Abwaschen mehrerer Farbschichten von den einzelnen Stuckelementen
führt nicht dazu, die Beklagten so zu stellen, als hätten sie den Stuck in die Wohnräume
eingebracht.
Weitere positive bzw. negative Merkmale liegen auch nicht vor. So hat sich im
Ergebnis der Inaugenscheinnahme gezeigt, dass zwei Räume gut, zwei Räume schlecht
und die restlichen Räume normal belichtet bzw. besonnt sind, so dass insgesamt eine
normale Belichtung bzw. Besonnung – weder gut noch schlecht – vorliegt. Ferner haben
bei Mietbeginn die Elektroleitungen auch nicht überwiegend auf Putz gelegen, da nach
dem eigenen Vorbringen der Beklagten lediglich die Elektroleitungen in Küche, Kammer
und Bad auf Putz verlegt gewesen sein sollen.
4. Auch in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) überwiegen die wohnwerterhöhenden
Merkmale.
So sind mit dem repräsentativen Eingangsbereich (insoweit wird auf die
Feststellungen im Protokoll des Ortstermins verwiesen), dem abschließbaren
Fahrradraum, dem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes und
dem Einbau einer modernen Heizung im Jahr 2002 vier wohnwerterhöhende Merkmale
gegeben, denen keine wohnwertmindernden Merkmale entgegenstehen; zudem haben
die Beklagten selbst akzeptiert, dass in dieser Gruppe die positiven Merkmale
dominieren. Somit kann dahinstehen, ob der Personenaufzug als wohnwerterhöhendes
Merkmal anzusetzen ist.
5. Gleichfalls überwiegen in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) die
wohnwerterhöhenden Merkmale.
Denn den drei positiven Merkmalen "Lage an einer besonders ruhigen Straße",
"bevorzugte Citylage in guter Wohnlage" und "gestaltete und abschließbare
Müllstandsfläche" stehen keine wohnwertmindernden Merkmale gegenüber. Bei dem An-
und Abfahren an die Landauer Straße hat der erkennende Richter nur geringen Kfz-
Verkehr bemerkt; zudem waren nur ca.
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der Parkplätze am Straßenrand belegt, so
dass von einer besonders ruhigen Straße auszugehen ist. Das Wohnhaus liegt in
fußläufiger Nähe zur Steglitzer Schloßstraße mit einer Vielzahl von Einkaufsstätten und
Restaurants in bevorzugter Citylage.
Der erkennende Richter hält die mit einer bewachsenen Pergola gestaltete
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Der erkennende Richter hält die mit einer bewachsenen Pergola gestaltete
Müllstandsfläche deshalb für abschließbar i. S. der Orientierungshilfe zum Mietspiegel,
weil der Zugang zum Innenhof und damit zur Müllstandsfläche nur durch die
abgeschlossene Hauseingangstür möglich ist, so dass nur die Bewohner des
Grundstücks diesen Bereich nutzen können und fremde Personen von der Nutzung
ausgeschlossen sind; es kommt nicht darauf an, dass die Müllbehältnisse durch einen
Zaun mit einer abschließbaren Tür vom übrigen Innenhof getrennt abgestellt werden.
Das Merkmal "aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück" ist nach
Auffassung des erkennenden Richters nicht gegeben. Zwar sind der Innenhof und die
Rabatten vor der Hauseingangstür ansprechend und ordentlich gestaltet, jedoch ist
insbesondere wegen des Alters und der Beschädigungen des Gehweges im Innenhof
nicht von einer aufwändigen Gestaltung auszugehen.
Es ist auch nicht davon auszugehen, dass die Landauer Straße durch Fluglärm
beeinträchtigt wird. Denn während der ca. einstündigen Inaugenscheinnahme war
zweimal ein Flugzeug zu hören, wobei es sich um keine starken Fluggeräusche gehandelt
hat; zudem sind die beiden Flugzeuge nicht – wie von den Beklagten behauptet – in
geringer Höhe geflogen.
6. Nach Auffassung des erkennenden Richters ist mit dem in gutem Zustand
befindlichen Parkett in den meisten Wohnräumen das Sondermerkmal "hochwertiger
Bodenbelag" gegeben, für das der Kläger einen zusätzlichen Betrag von 0,24 Euro/m²
ansetzen kann. Dagegen können die Beklagten nicht mit dem Vorbringen durchdringen,
dass sich das Parkett bei Beginn des Mietverhältnisses in einem "abgewohnten" Zustand
befunden hätte bzw. schwarz und stellenweise bis auf das blanke Holz verbraucht
gewesen sei. Ein solches Vorbringen ist derartig unsubstantiiert, dass der Kläger darauf
nicht substantiiert erwidern kann; denn die Beklagten hätten schon im einzelnen
darlegen müssen, in welchen Zimmern und an welchen Stellen das Parkett welche
Schäden aufgewiesen haben soll, die ein Abschleifen und Versiegeln bei Beginn des
Mietverhältnisses erforderlich gemacht haben sollen; mangels eines solchen Vortrages
sind auch nicht die benannten Zeugen zu vernehmen. Zudem haben die Beklagten den
unter § 12 des Mietvertrages eingebrachten handschriftlichen Vermerk, dass sich
sämtliche Räume in einem einwandfreien Zustand befunden haben, durch
Unterzeichnung des Mietvertragsexemplares bestätigt. Darüber hinaus haben die
Parteien in § 23 des Mietvertrages fünf handschriftliche Vereinbarungen, die
Besonderheiten des Mietverhältnisses – z. B. die Nichtvermietung von Herd, Spültisch
und Spülbecken – betreffen, getroffen, so dass bei dem Vorhandsein eines stark
abgetretenen und überarbeitsbedürftigen Parkettbodens davon auszugehen ist, dass die
Parteien einen entsprechenden Vermerk aufgenommen bzw. Vereinbarungen über die
Aufarbeitung des Parkettbodens getroffen hätten.
Ferner ist das negative Sondermerkmal "Lage der Wohnung im Erdgeschoss"
gegeben.
7. Aus den Ausführungen unter 1.-6. ergibt sich, dass im Saldo vier Merkmalgruppen
positiv überwiegen und ein positives und ein negatives Sondermerkmal vorliegen, so
dass der ortsübliche Vergleichsmietzins wie folgt ermittelt wird:
multipliziert mit der Wohnfläche von 162,32 m², ergibt eine ortsübliche
Vergleichsmiete in Höhe von (7,04 Euro/m² x 162,32 m² =) 1.142,73 Euro bruttokalt.
Somit liegt die geforderte erhöhte Bruttokaltmiete von 1.137,86 Euro im Rahmen der
ortsüblichen Vergleichsmiete.
III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711
ZPO.
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