Urteil des AG Charlottenburg vom 15.03.2006
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
235 C 92/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 280 Abs 1 BGB, § 554 Abs 2
BGB
Wohnraummiete: Ersatz der Rechtsanwaltskosten zur Abwehr
einer unberechtigten Modernisierungsankündigung
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, den Kläger von der mit Schreiben an den Beklagten vom
15.03.2006 berechneten anwaltlichen Gebührenforderung seiner
Prozessbevollmächtigten in Höhe von 588,70 Euro freizustellen.
2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von einer Darstellung des Tatbestandes wird nach §§ 313a, 511 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet, weil der Kläger gegen den Beklagten einen Anspruch auf
Freistellung hinsichtlich der Kosten der Rechtsverfolgung hat.
Die vom Beklagten angekündigte Modernisierungsmaßnahme war wegen der
außerordentlichen Verkleinerung der Wohnfläche für den Kläger ersichtlich mit einer
Härte verbunden, die nach § 554 Absatz 2 BGB nicht zu rechtfertigen war. Dies stellt
nach Ansicht des Gerichts eine Pflichtverletzung im Sinne der bereits zitierten
Kommentarstelle dar (Palandt, Kommentar zum BGB, § 280, Rn. 25 ff.).
Dabei ist hinsichtlich des grundsätzlich möglichen Ersatzes von Anwaltskosten zur
Abwehr unberechtigter Forderungen auf die Entscheidung des Landgerichts Zweibrücken
(NJW-RR 1998, 1105) zu verweisen, wonach im Geltendmachen unberechtigter
Forderungen dann eine zum Schadensersatz verpflichtende Handlung liegt, wenn die
Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer leugnenden Feststellungsklage vorliegen.
Das ist der Fall, wenn dem Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der
Unsicherheit droht, und das erstrebte Feststellungsurteil geeignet ist, diese Gefahr zu
beseitigen. Eine zu fordernde Gefährdung ist bereits dann gegeben, wenn der Kläger
durch die bestehende Unsicherheit in seiner Entscheidungsfreiheit gehemmt oder
gestört ist. Dies ist insbesondere dann regelmäßig zu bejahen, wenn dem die
Feststellung Begehrenden ein wirklicher Nachteil und nicht nur eine bloße Lästigkeit
droht.
Vorliegend drohte dem Kläger im Zusammenhang mit der offensichtlich rechtswidrigen
Modernisierung eine erhebliche Verkleinerung der Wohnfläche, die jedenfalls einen
wirklichen Nachteil und nicht nur eine Lästigkeit bedeutet hätte.
Bei einer Verkleinerung der Wohnfläche von 62 % musste auch den Mitarbeitern des
Beklagten klar sein, dass diese Maßnahme so nicht gerechtfertigt sein konnte, sodass
zumindest Fahrlässigkeit der Mitarbeiter zu bejahen ist. Dieses Verschulden ist dem
Beklagten zuzurechnen.
Der Schaden des Klägers besteht in den Kosten der Einschaltung eines Anwalts, wobei
der zugrundegelegte Gegenstandswert insoweit zu berichtigen ist, dass gemäß § 41 GKG
für die Modernisierungsmaßnahme ein Wert von 907,80 Euro anzusetzen wäre. Dieser
Betrag ergibt sich aus dem Jahresbetrag der anvisierten monatlichen Mieterhöhung
75,65 Euro (50, 10 qm x 1,51 Euro). Da hinsichtlich des verringerten Gegenstandswerts
im RVG kein Gebührensprung zu verzeichnen ist, ist diese Korrektur für die
Schadenshöhe unerheblich.
Ein Mitverschulden des Beklagten ist nicht ersichtlich. Aus dem Schreiben des Beklagten
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Ein Mitverschulden des Beklagten ist nicht ersichtlich. Aus dem Schreiben des Beklagten
vom 25.05.2005 ist nicht zu erkennen, dass es irgendeine Verhandlungsbereitschaft des
Beklagten zu diesem Zeitpunkt gab. Gerade wenn der Kläger vor dem Schreiben vom
25.05.2005 bereits seinen grundsätzlichen Widerspruch klar gemacht haben sollte, wie
von Beklagtenseite vorgetragen, kann man ihm als "mietrechtlichem Laien" nicht
vorwerfen, sich der Hilfe eines Anwalts zu bedienen. Dem Kläger kann auch nicht
vorgehalten werden, dass ein nochmaliger einfacher Widerspruch in der
Mieterversammlung am 08.07.2005 ausgereicht hätte, um den Beklagten von dessen
Vorhaben abzubringen. Ein solches Verhalten war angesichts der Schreibens vom
25.05.2005 aus der Sicht des Klägers nicht zu erwarten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
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