Urteil des AG Charlottenburg vom 14.03.2017
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
74 C 84/07 WEG
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 43 Nr 4 WoEigG, § 46 Abs 1 Nr
2 WoEigG, § 167 ZPO, § 253 Abs
2 Nr 1 ZPO
Wohnungseigentumsverfahren: Zustellung einer formell
mangelhaften Klage; Wahrung der Anfechtungs- und
Begründungsfrist
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger bildet gemeinsam mit den Beklagten die Wohnungseigentümergemeinschaft
der Wohnanlage .... Er ist Eigentümer der Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten mit den
Nummern ... und ... im Hause .... Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin der
Wohnanlage.
In der Eigentümerversammlung vom 26.06.2007 wurde unter TOP 4 mehrheitlich die
Jahresgesamt- und Einzelabrechnung für 2006 beschlossen. In dieser
Eigentümerversammlung lagen zwei voneinander abweichende Varianten der
Abrechnung vor. Im Protokoll heißt es unter TOP 4:
"Beschlussfassung über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 2006, ggf.
Beschlussfassung über die Anpassung der ausgewiesenen Instandhaltungsrücklage bzw.
Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von bis zu 17.000
Euro.
Nach ausführlicher Diskussion werden beide den Eigentümern zugesandten Varianten
der Jahresabrechnung zur Abstimmung gebracht.
Für die Variante 1 stimmen 10 Eigentümer dafür und 6 Eigentümer dagegen, bei keiner
Enthaltung. Für die Variante 2 mit Rückzahlung der Sonderumlage in Höhe von 17.000
Euro stimmen 6 Eigentümer dafür und 10 Eigentümer dagegen, bei keiner Enthaltung.
Damit sind die Jahresgesamtabrechnung 2006 und die Einzelabrechnungen 2006 in der
den Eigentümern vorliegenden Variante 1 mehrheitlich beschlossen. Die
Abrechnungsergebnisse der Einzelabrechnungen sind fällig und zahlbar. Herr ...
verkündet das Abstimmungsergebnis." Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf
die zu den Akten gelangte Kopie des Protokolls (Blatt 3 – 6 d. Akte) Bezug genommen.
Wegen der Einzelheiten der beschlossenen Abrechnung wird auf deren auf den zu den
Akten gelangte Kopie (Blatt 18 – 19 d. Akte) und wegen der Einzelheiten der nicht
beschlossenen Variante der Abrechnung auf deren zu den Akten gelangte Kopie (Blatt
20 – 21 d. Akte) Bezug genommen.
Hintergrund der zwei Abrechnungsvarianten ist die Tatsache, dass in der
Eigentümerversammlung vom 07.07.2006 unter TOP 7 eine Sonderumlage zum
Ausgleich der Abrechnungsguthaben in Höhe von 17.000 Euro beschlossen worden war
und in der gleichen Eigentümerversammlung unter TOP 8 eine Liquiditätsumlage in Höhe
von 16.284,96 Euro. Zudem ist in dieser Eigentümerversammlung unter TOP 14 der
Austausch defekter Solarkollektoren beschlossen worden. Die Finanzierung sollte aus
der Rücklage erfolgen. Wegen der weitergehenden Einzelheiten dieser Beschlüsse wird
auf die zu den Akten gelangte Kopie des Protokolls (Blatt 11 – 16 d. Akte) Bezug
genommen.
Unstreitig ist der Austausch der defekten Solarkollektoren erheblich günstiger erfolgt. Es
sind im Jahre 2006 lediglich Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 12.465,79
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sind im Jahre 2006 lediglich Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 12.465,79
Euro angefallen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung in die laufenden Kosten
aufgenommen worden sind. Der entsprechende Betrag ist in der Aufstellung der
Instandhaltungsrücklage nicht aufgeführt. Die beschlossenen 16.284,96 Euro ist in der
Abrechnung ebenfalls als Kostenfaktor in der laufenden Abrechnung enthalten und dann
als Zugang in der Instandhaltungsrücklage gebucht.
Der Kläger meint, die beschlossene Sonderumlage in Höhe von 17.000 Euro, die
unstreitig im Geschäftsjahr 2006 nicht benötigt wurde, habe an die Eigentümer
zurückgezahlt werden müssen. Insofern habe er Anspruch darauf, dass nicht die erste,
sondern die zweite Variante der Jahresabrechnung hätte beschlossen werden müssen.
Dies beruhe bereits darauf, dass die Eigentümerversammlung über die Sonderumlage
zum Ausgleich der Abrechnungsguthaben eben keinen neuen Beschluss gefasst habe.
Zu Unrecht seien die tatsächlichen Instandhaltungskosten im Jahre 2006 unter "laufende
Kosten Instandhaltung" gebucht und nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen
worden, wie das zumindest hinsichtlich des Austausches der Solarkollektoren
ausdrücklich beschlossen worden sei.
Der Kläger hat mit Schreiben vom 25.07.2007, per Fax bei Gericht eingegangen am
26.07.07 "die Aufhebung des in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2007 unter TOP
4 gefassten Beschlusses ..." beantragt. Diesem Schreiben war als Anlage das
entsprechende Protokoll der Eigentümerversammlung beigefügt, gegen wen sich der
Antrag richten sollte, ist dem Schreiben vom 25.07.2007 nicht zu entnehmen. Wegen
der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird auf dessen Original (Blatt 2 d. Akte) Bezug
genommen. Mit Verfügung vom 30.07.2007 wurde dem Kläger aufgegeben, binnen zwei
Wochen Angaben zum Streitwert zu machen. Mit Schreiben vom 08.08.2007 teilt der
Kläger mit, er halte 581,70 Euro für den Streitwert. Nach diesem Betrag ist dann der
Gerichtskostenvorschuss angefordert worden.
Mit Schreiben vom 23.08.2007 bei Gericht eingegangen am 27.08.2007 hat dann der
Kläger seine Beschlussanfechtung begründet. Auch diesem Schreiben ist nicht zu
entnehmen, gegen wen sich die Klage richten soll. Wegen der Einzelheiten dieses
Schreibens wird auf Blatt 10 der Akte Bezug genommen. Auf Anforderung des Gerichts
in der Terminsverfügung vom 12.09.2007 hat dann der Kläger mit Schreiben vom
30.09.2007 eine aktuelle Eigentümerliste zur Gerichtsakte gereicht. Im Termin vertrat er
die Auffassung, dass sich eine Beschlussanfechtung gegen die "WEG" richten müsse. Auf
Vorhalt des Gerichts erklärte er dann, er meine "natürlich die übrigen Eigentümer".
Der Kläger beantragt,
den am 26.06.2007 unter TOP 4 gefassten Beschluss zur Jahres- und
Einzelabrechnung für das Jahr 2006 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.
Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG neuer Form zulässig. Das Amtsgericht
Charlottenburg ist insoweit zuständig, da die Wohnanlage im hiesigen Sprengel belegen
ist.
Es ist auch – wenn auch nur zufällig – ein Prozessrechtsverhältnis zwischen dem Kläger
und den übrigen Eigentümern zustande gekommen. Dies geschah, obwohl der Kläger
erst im Termin zur mündlichen Verhandlung, und zwar erst nach Belehrung, mitgeteilt
hat, gegen wen sich die Klage richten sollte. Andererseits hatte das Gericht die übrigen
Eigentümer von Amts wegen als Beklagte geführt und Klage nebst Terminsverfügung an
die Hausverwaltung als Vertreterin der übrigen Eigentümer zugestellt. Insofern sind die
Beklagten und das Gericht übereinstimmend davon ausgegangen, dass ordnungsgemäß
ein Prozessrechtsverhältnis hergestellt worden ist. Dem gemäß kommt es jedenfalls
nach der Klarstellung seitens des Klägers in der mündlichen Verhandlung auf den
Verstoß gegen § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht mehr an.
Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Kläger hat nämlich nicht innerhalb der
Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nF Klage erhoben. Die Einreichung des
Schreibens vom 25.07.2007 reichte hierfür nicht aus, da die Klageschrift mangelhaft war
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Schreibens vom 25.07.2007 reichte hierfür nicht aus, da die Klageschrift mangelhaft war
und ein Mangel der Klageschrift grundsätzlich schädlich im Sinne § 167 ZPO ist
(Baumbach/Lauterbach u. a. Zivilprozessordnung § 167 Rd-Nr. 19). Auch wenn rein
tatsächlich die Klageschrift – aufgrund eines Fehlers des Gerichts – an die richtigen
Beklagten zugestellt wurde, und dies möglicherweise auch demnächst im Sinne von §
167 ZPO erfolgte, konnte wegen der erheblichen Mangelhaftigkeit dieses Schreibens die
Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG neuer Form nicht eingehalten werden.
Die Klage wäre aber auch im übrigen unbegründet. Indem die Eigentümer am
26.06.2007 die erste Variante der Jahresabrechnung beschlossen haben, haben sie
gleichzeitig konkludent auch die bereits erhobene Sonderumlage in Höhe von 17.000
Euro dahingehend umgewidmet, das diese nun nicht mehr zur Auskehrung eventueller
Jahresüberschüsse, sondern als Instandhaltungsrücklage Verwendung finden soll.
Insoweit ist die Fassung eines gesonderten Beschlusses nicht erforderlich. Die 2006
beschlossene Liquiditätsumlage ist entsprechend dem damaligen Eigentümerbeschluss
der Instandhaltungsrücklage zugerechnet worden. Insoweit ist es auch nicht zu
beanstanden, dass der entsprechende Betrag unter laufende Kosten aufgeführt worden
ist. Denn entgegen der Auffassung des Klägers, ist der auf ihn insoweit entfallene Anteil
durch diese Form der Abrechnung eben nicht dreimal zu zahlen. Die Zuweisung zum
Instandhaltungskonto erfolgte aus dem laufenden Konto. Dieses ist also um den
entsprechenden Betrag belastet worden, nichts anderes bringt die Abrechnung zum
Ausdruck. Soweit die einzelnen Eigentümer ihren Anteil an dieser Sonderumlage bereits
gezahlt haben, war dies unter der Position "Gesamtvorauszahlung" zu berücksichtigen.
Das heißt, unter dieser Position sind nicht nur die tatsächlich gezahlten Wohngelder,
sondern eben auch die anteiligen Zahlungen auf die Sonderumlage einzustellen. Es wäre
Sache des Klägers gewesen, hier ggf. darzutun und unter Beweis zu stellen, dass die von
ihm gezahlten 3.660 Euro ausschließlich auf Wohngeld geleistet worden sind und die
zusätzlich von ihm gezahlte Sonderumlage hier nicht berücksichtigt wurde.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die tatsächlich entstandenen
Instandhaltungskosten aus dem laufendem Konto beglichen und nicht der
Instandhaltungsrücklage entnommen wurden. Insoweit ist eine Unrichtigkeit lediglich
bezüglich der Finanzierung des Austausches der Solarkollektoren hinreichend
substantiiert worden. Der Eigentümerbeschluss, wonach die Finanzierung aus der
Rücklage erfolgen sollte, ist als einziger zu den Instandhaltungskosten zur Akte gereicht
worden. Allerdings haben die Eigentümer mit der Beschlussfassung zur
Jahresabrechnung auch insoweit konkludent den früheren Beschluss zur Finanzierung
aufgehoben und abgeändert. Anhaltspunkte dafür, dass dies etwa nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, sind weder dargetan noch sonst
ersichtlich. Bei einem Objekt dieser Größenordnung ist es durchaus angemessen, eine
Instandhaltungsrücklage von knapp 50.000 Euro anzusparen.
Soweit die Hausverwaltung zumindest die Instandhaltungsrücklage nach Sollzahlungen
abgerechnet hat, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit ist
allerdings keine hinreichende Klagebegründung binnen der 2-Monatsfrist des § 46 Abs. 1
Satz 2 WEG erfolgt, mit der Folge, dass diese Fehlerhaftigkeit für die vorliegende
Entscheidung nicht berücksichtigt werden kann, da sie jedenfalls nicht zur Nichtigkeit der
Beschlussfassung der Jahresabrechnung führt.
Nach alledem war die Klage voll umfänglich abzuweisen. Die prozessualen
Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 Satz 1 ZPO.
Streitwert: 6.492,10 Euro
Der Streitwert berechnet sich gemäß § 49 a GKG neuer Form als 50 % des Interesses
aller Beteiligten, d. h. sämtlicher Wohnungseigentümer. Vorliegend sind das die 17.000
Euro, die der Kläger lieber ausgezahlt statt in die Instandhaltungsrücklage überwiesen
hätte, sowie die 12.465,97 Euro, die nach Auffassung des Klägers nicht als laufende
Kosten in die Abrechnung hätten aufgenommen werden dürfen. Dies führt insgesamt zu
einem Streitwert von 14.732,99 Euro.
Nach § 49 a GKG ist der Streitwert allerdings auf maximal das fünffache Klägerinteresse
begrenzt, so dass er tatsächlich mit 6.492,10 Euro festzusetzen war. Das
Klägerinteresse ist vorliegend der jeweilige Anteil des Kläger an den gerügten 17.000
Euro und 12.465,97 Euro,
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