Urteil des AG Charlottenburg vom 14.03.2017, 74 C 84/07

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Eigentümer, Abrechnung, Kopie, Form, Anteil, Verwaltung, Rücklage, Mangelhaftigkeit, Zivilprozessordnung, Quelle
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Gericht: AG Charlottenburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 25.10.2007

Aktenzeichen: 74 C 84/07 WEG

Normen: § 43 Nr 4 WoEigG, § 46 Abs 1 Nr 2 WoEigG, § 167 ZPO, § 253 Abs 2 Nr 1 ZPO

Dokumenttyp: Urteil

Wohnungseigentumsverfahren: Zustellung einer formell mangelhaften Klage; Wahrung der Anfechtungs- und Begründungsfrist

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1Der Kläger bildet gemeinsam mit den Beklagten die Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage .... Er ist Eigentümer der Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten mit den Nummern ... und ... im Hause .... Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin der Wohnanlage.

2In der Eigentümerversammlung vom 26.06.2007 wurde unter TOP 4 mehrheitlich die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung für 2006 beschlossen. In dieser Eigentümerversammlung lagen zwei voneinander abweichende Varianten der Abrechnung vor. Im Protokoll heißt es unter TOP 4:

3"Beschlussfassung über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung 2006, ggf. Beschlussfassung über die Anpassung der ausgewiesenen Instandhaltungsrücklage bzw. Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von bis zu 17.000 Euro.

4Nach ausführlicher Diskussion werden beide den Eigentümern zugesandten Varianten der Jahresabrechnung zur Abstimmung gebracht.

5Für die Variante 1 stimmen 10 Eigentümer dafür und 6 Eigentümer dagegen, bei keiner Enthaltung. Für die Variante 2 mit Rückzahlung der Sonderumlage in Höhe von 17.000 Euro stimmen 6 Eigentümer dafür und 10 Eigentümer dagegen, bei keiner Enthaltung.

6Damit sind die Jahresgesamtabrechnung 2006 und die Einzelabrechnungen 2006 in der den Eigentümern vorliegenden Variante 1 mehrheitlich beschlossen. Die Abrechnungsergebnisse der Einzelabrechnungen sind fällig und zahlbar. Herr ... verkündet das Abstimmungsergebnis." Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die zu den Akten gelangte Kopie des Protokolls (Blatt 3 6 d. Akte) Bezug genommen.

7Wegen der Einzelheiten der beschlossenen Abrechnung wird auf deren auf den zu den Akten gelangte Kopie (Blatt 18 19 d. Akte) und wegen der Einzelheiten der nicht beschlossenen Variante der Abrechnung auf deren zu den Akten gelangte Kopie (Blatt 20 21 d. Akte) Bezug genommen.

8Hintergrund der zwei Abrechnungsvarianten ist die Tatsache, dass in der Eigentümerversammlung vom 07.07.2006 unter TOP 7 eine Sonderumlage zum Ausgleich der Abrechnungsguthaben in Höhe von 17.000 Euro beschlossen worden war und in der gleichen Eigentümerversammlung unter TOP 8 eine Liquiditätsumlage in Höhe von 16.284,96 Euro. Zudem ist in dieser Eigentümerversammlung unter TOP 14 der Austausch defekter Solarkollektoren beschlossen worden. Die Finanzierung sollte aus der Rücklage erfolgen. Wegen der weitergehenden Einzelheiten dieser Beschlüsse wird auf die zu den Akten gelangte Kopie des Protokolls (Blatt 11 16 d. Akte) Bezug genommen.

9Unstreitig ist der Austausch der defekten Solarkollektoren erheblich günstiger erfolgt. Es sind im Jahre 2006 lediglich Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 12.465,79

sind im Jahre 2006 lediglich Instandhaltungskosten in Höhe von insgesamt 12.465,79 Euro angefallen, die in der streitgegenständlichen Abrechnung in die laufenden Kosten aufgenommen worden sind. Der entsprechende Betrag ist in der Aufstellung der Instandhaltungsrücklage nicht aufgeführt. Die beschlossenen 16.284,96 Euro ist in der Abrechnung ebenfalls als Kostenfaktor in der laufenden Abrechnung enthalten und dann als Zugang in der Instandhaltungsrücklage gebucht.

10 Der Kläger meint, die beschlossene Sonderumlage in Höhe von 17.000 Euro, die unstreitig im Geschäftsjahr 2006 nicht benötigt wurde, habe an die Eigentümer zurückgezahlt werden müssen. Insofern habe er Anspruch darauf, dass nicht die erste, sondern die zweite Variante der Jahresabrechnung hätte beschlossen werden müssen. Dies beruhe bereits darauf, dass die Eigentümerversammlung über die Sonderumlage zum Ausgleich der Abrechnungsguthaben eben keinen neuen Beschluss gefasst habe.

11 Zu Unrecht seien die tatsächlichen Instandhaltungskosten im Jahre 2006 unter "laufende Kosten Instandhaltung" gebucht und nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen worden, wie das zumindest hinsichtlich des Austausches der Solarkollektoren ausdrücklich beschlossen worden sei.

12 Der Kläger hat mit Schreiben vom 25.07.2007, per Fax bei Gericht eingegangen am 26.07.07 "die Aufhebung des in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2007 unter TOP 4 gefassten Beschlusses ..." beantragt. Diesem Schreiben war als Anlage das entsprechende Protokoll der Eigentümerversammlung beigefügt, gegen wen sich der Antrag richten sollte, ist dem Schreiben vom 25.07.2007 nicht zu entnehmen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird auf dessen Original (Blatt 2 d. Akte) Bezug genommen. Mit Verfügung vom 30.07.2007 wurde dem Kläger aufgegeben, binnen zwei Wochen Angaben zum Streitwert zu machen. Mit Schreiben vom 08.08.2007 teilt der Kläger mit, er halte 581,70 Euro für den Streitwert. Nach diesem Betrag ist dann der Gerichtskostenvorschuss angefordert worden.

13 Mit Schreiben vom 23.08.2007 bei Gericht eingegangen am 27.08.2007 hat dann der Kläger seine Beschlussanfechtung begründet. Auch diesem Schreiben ist nicht zu entnehmen, gegen wen sich die Klage richten soll. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Blatt 10 der Akte Bezug genommen. Auf Anforderung des Gerichts in der Terminsverfügung vom 12.09.2007 hat dann der Kläger mit Schreiben vom 30.09.2007 eine aktuelle Eigentümerliste zur Gerichtsakte gereicht. Im Termin vertrat er die Auffassung, dass sich eine Beschlussanfechtung gegen die "WEG" richten müsse. Auf Vorhalt des Gerichts erklärte er dann, er meine "natürlich die übrigen Eigentümer".

14 Der Kläger beantragt,

15den am 26.06.2007 unter TOP 4 gefassten Beschluss zur Jahres- und Einzelabrechnung für das Jahr 2006 für ungültig zu erklären.

16 Die Beklagten beantragen,

17die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

18 Die zulässige Klage ist in der Sache nicht begründet.

19 Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG neuer Form zulässig. Das Amtsgericht Charlottenburg ist insoweit zuständig, da die Wohnanlage im hiesigen Sprengel belegen ist.

20 Es ist auch wenn auch nur zufällig ein Prozessrechtsverhältnis zwischen dem Kläger und den übrigen Eigentümern zustande gekommen. Dies geschah, obwohl der Kläger erst im Termin zur mündlichen Verhandlung, und zwar erst nach Belehrung, mitgeteilt hat, gegen wen sich die Klage richten sollte. Andererseits hatte das Gericht die übrigen Eigentümer von Amts wegen als Beklagte geführt und Klage nebst Terminsverfügung an die Hausverwaltung als Vertreterin der übrigen Eigentümer zugestellt. Insofern sind die Beklagten und das Gericht übereinstimmend davon ausgegangen, dass ordnungsgemäß ein Prozessrechtsverhältnis hergestellt worden ist. Dem gemäß kommt es jedenfalls nach der Klarstellung seitens des Klägers in der mündlichen Verhandlung auf den Verstoß gegen § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht mehr an.

21 Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Kläger hat nämlich nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nF Klage erhoben. Die Einreichung des Schreibens vom 25.07.2007 reichte hierfür nicht aus, da die Klageschrift mangelhaft war

Schreibens vom 25.07.2007 reichte hierfür nicht aus, da die Klageschrift mangelhaft war und ein Mangel der Klageschrift grundsätzlich schädlich im Sinne § 167 ZPO ist (Baumbach/Lauterbach u. a. Zivilprozessordnung § 167 Rd-Nr. 19). Auch wenn rein tatsächlich die Klageschrift aufgrund eines Fehlers des Gerichts an die richtigen Beklagten zugestellt wurde, und dies möglicherweise auch demnächst im Sinne von § 167 ZPO erfolgte, konnte wegen der erheblichen Mangelhaftigkeit dieses Schreibens die Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG neuer Form nicht eingehalten werden.

22 Die Klage wäre aber auch im übrigen unbegründet. Indem die Eigentümer am 26.06.2007 die erste Variante der Jahresabrechnung beschlossen haben, haben sie gleichzeitig konkludent auch die bereits erhobene Sonderumlage in Höhe von 17.000 Euro dahingehend umgewidmet, das diese nun nicht mehr zur Auskehrung eventueller Jahresüberschüsse, sondern als Instandhaltungsrücklage Verwendung finden soll. Insoweit ist die Fassung eines gesonderten Beschlusses nicht erforderlich. Die 2006 beschlossene Liquiditätsumlage ist entsprechend dem damaligen Eigentümerbeschluss der Instandhaltungsrücklage zugerechnet worden. Insoweit ist es auch nicht zu beanstanden, dass der entsprechende Betrag unter laufende Kosten aufgeführt worden ist. Denn entgegen der Auffassung des Klägers, ist der auf ihn insoweit entfallene Anteil durch diese Form der Abrechnung eben nicht dreimal zu zahlen. Die Zuweisung zum Instandhaltungskonto erfolgte aus dem laufenden Konto. Dieses ist also um den entsprechenden Betrag belastet worden, nichts anderes bringt die Abrechnung zum Ausdruck. Soweit die einzelnen Eigentümer ihren Anteil an dieser Sonderumlage bereits gezahlt haben, war dies unter der Position "Gesamtvorauszahlung" zu berücksichtigen. Das heißt, unter dieser Position sind nicht nur die tatsächlich gezahlten Wohngelder, sondern eben auch die anteiligen Zahlungen auf die Sonderumlage einzustellen. Es wäre Sache des Klägers gewesen, hier ggf. darzutun und unter Beweis zu stellen, dass die von ihm gezahlten 3.660 Euro ausschließlich auf Wohngeld geleistet worden sind und die zusätzlich von ihm gezahlte Sonderumlage hier nicht berücksichtigt wurde.

23 Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die tatsächlich entstandenen Instandhaltungskosten aus dem laufendem Konto beglichen und nicht der Instandhaltungsrücklage entnommen wurden. Insoweit ist eine Unrichtigkeit lediglich bezüglich der Finanzierung des Austausches der Solarkollektoren hinreichend substantiiert worden. Der Eigentümerbeschluss, wonach die Finanzierung aus der Rücklage erfolgen sollte, ist als einziger zu den Instandhaltungskosten zur Akte gereicht worden. Allerdings haben die Eigentümer mit der Beschlussfassung zur Jahresabrechnung auch insoweit konkludent den früheren Beschluss zur Finanzierung aufgehoben und abgeändert. Anhaltspunkte dafür, dass dies etwa nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Bei einem Objekt dieser Größenordnung ist es durchaus angemessen, eine Instandhaltungsrücklage von knapp 50.000 Euro anzusparen.

24 Soweit die Hausverwaltung zumindest die Instandhaltungsrücklage nach Sollzahlungen abgerechnet hat, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Insoweit ist allerdings keine hinreichende Klagebegründung binnen der 2-Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG erfolgt, mit der Folge, dass diese Fehlerhaftigkeit für die vorliegende Entscheidung nicht berücksichtigt werden kann, da sie jedenfalls nicht zur Nichtigkeit der Beschlussfassung der Jahresabrechnung führt.

25 Nach alledem war die Klage voll umfänglich abzuweisen. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 Satz 1 ZPO.

26 Streitwert: 6.492,10 Euro

27 Der Streitwert berechnet sich gemäß § 49 a GKG neuer Form als 50 % des Interesses aller Beteiligten, d. h. sämtlicher Wohnungseigentümer. Vorliegend sind das die 17.000 Euro, die der Kläger lieber ausgezahlt statt in die Instandhaltungsrücklage überwiesen hätte, sowie die 12.465,97 Euro, die nach Auffassung des Klägers nicht als laufende Kosten in die Abrechnung hätten aufgenommen werden dürfen. Dies führt insgesamt zu einem Streitwert von 14.732,99 Euro.

28 Nach § 49 a GKG ist der Streitwert allerdings auf maximal das fünffache Klägerinteresse begrenzt, so dass er tatsächlich mit 6.492,10 Euro festzusetzen war. Das Klägerinteresse ist vorliegend der jeweilige Anteil des Kläger an den gerügten 17.000 Euro und 12.465,97 Euro,

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