Urteil des AG Charlottenburg, Az. 211 C 426/06

AG Charlottenburg: abrechnung, vermieter, betriebskosten, hauptsache, prozess, einspruch, eigentümer, rückzahlung, wohnung, gewerbe
Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
211 C 426/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 556 Abs 3 S 2 BGB, § 556 Abs
3 S 3 BGB
Betriebskostenabrechnung: Rückforderungsanspruch für
Betriebskostenvorschuss bei unterbliebener Abrechnung und
Vermieterwechsel; Zulässigkeit der Abrechnungserteilung im
laufenden Gerichtsverfahren; Pflicht zum Vorwegabzug von
Betriebskostenanteilen auf Gewerbemieteinheiten; Pflicht des
Vermieters zur Mitteilung eines Ortes zur Einsichtnahme in die
Abrechnungsbelege
Leitsatz
1. Bei fortbestehendem Mietverhältnis müssen sich Mieter nach einem Eigentümer- und
Vermieterwechsel wegen der Abrechnungsperioden, für deren Abrechnung der
Voreigentümer zuständig ist, bei unterbliebener Abrechnung nicht auf eine Abrechnungsklage
verweisen lassen.
2. Eine Betriebskostenabrechnung stellt eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar, deren
Zugang beim Mieter der Vermieter beweisen muss.
3. Im Rahmen einer Klage des Mieters auf Rückzahlung von Vorschüssen steht dem
Vermieter das Recht zu, noch im Prozess eine Abrechnung über die angefallenen
Betriebskosten des Abrechnungsjahrs zu erteilen. Bis zur erstmaligen Vorlage einer solchen
Abrechnung, die im Prozess erfolgt, ist nach einem Eigentümer- und Vermieterwechsel eine
Klage auf Rückzahlung des gesamten Betriebskostenvorschusses begründet, so dass mit der
Vorlage der Abrechnung hinsichtlich der begründeten Posten eine Erledigung der Hauptsache
eintritt.
4. Bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe- und Wohneinheiten ist
Voraussetzung für eine ordnungsgemäße und fällige Abrechnung, dass die Kosten, die auf
den Gewerberaum entfallen, vorweg abgezogen und den Gewerbemietern speziell in
Rechnung gestellt werden. Dazu sind durch gesonderte Messeinrichtungen und Vorkehrungen
die Kosten der Gewerbemieter vorweg zu erfassen. Nur ausnahmsweise kann ein
Vorwegabzug entfallen, wenn unter anderem die Gewerbemieter keine höheren Kosten
verursachen. Diese Voraussetzungen hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen.
Gaststätten weisen gegenüber Wohnungsmietern üblicherweise einen höheren
Wasserverbrauch auf.
5. Verlangt ein Mieter im Betriebskostenprozess ausdrücklich die Einsichtnahme in Belege,
obliegt es dem Vermieter, dem Mieter auch den Einsichtsort mitzuteilen. Insbesondere nach
einem Eigentümer- und Hausverwalterwechsel ist es nicht Aufgabe des Mieters, den
Einsichtsort zu ermitteln.
Tenor
1. Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgericht Wedding vom 25. Juli 2007,
Geschäftszeichen: 06-1071131-0-0, bleibt mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass die
Beklagte verurteilt wird, an die Kläger 1.219,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2087,07 € für die Zeit vom 21.06.2006 bis
zum 24.01.2007 und aus 1.219,33 € seit dem 25.01.2007 sowie 4,40 € vorgerichtliche
Kosten zu zahlen. Im Übrigen wird der Vollstreckungsbescheid aufgehoben.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der
Forderung in Höhe von 606,51 € sowie der Zinsen und Kosten gegen Sicherheitsleistung
in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
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Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückzahlung von Betriebskostenvorschüssen in
Anspruch.
Die Kläger schlossen mit der Beklagten unter dem 24. Juli 2001 einen Mietvertrag über
die ' Wohnung O. Platz, Wohnung Nr. 022, Dachgeschoss, B. Das Mietverhältnis begann
am 01. August 2001. Die Parteien vereinbarten einen monatlichen Nettokaltmietzins in
Höhe von 1.374,00 DM, einen monatlichen Betriebskostenvorschuss in Höhe von 340,00
DM sowie einen monatlichen Heizkostenvorschuss in Höhe von 226,00 DM. Die Parteien
vereinbarten, dass der Umlegungsmaßstab über die Quadratmeter berechnet werde.
Wegen des Inhaltes des Mietvertrages im Einzelnen wird auf Bl. 51 - 58 d. A. Bezug
genommen.
Die Beklagte rechnete über die Betriebskosten des Jahres 2001, 2003, 2004 und über
die Heizkosten 2001/2002, 2002/2003, 2003/2004 ab.
In der Heizkostenabrechnung 2002/2003 rechnete die Beklagte gegenüber den Klägern
auch die Wasserkosten für den Zeitraum 01. Mai 2002 bis 30. April 2003 ab (Bl. 69 - 70
d. Ä.). Mit Anschreiben vom 14. Januar 2004 wies die Beklagte durch ihre
Hausverwaltung die Kläger darauf hin, dass die Wasserabrechnung nunmehr
verbrauchsabhängig mit den Warmwasser- und Heizkosten abgerechnet werde. Wegen
des Inhaltes des Schreibens im Einzelnen wird auf Bl. 67 d. A. Bezug genommen.
Im Jahr 2005 fand ein Eigentümer- und Vermieterwechsel sowie ein
Hausverwalterwechsel statt.
Mit Schreiben vom 24. Mai 2006 teilten die Kläger der Hausverwaltung der Beklagten
mit, dass eine Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2002 nicht vorliege. Sie
forderten die Beklagte auf, die tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen
für den Zeitraum 01. Januar 2002 bis 31. Dezember 2002 in Höhe von 2.086,07 € bis
zum 31. Mai 2005 zurückzuzahlen.
Nachdem die Beklagte Zahlung nicht leistete, haben die Kläger durch den am 13. Juni
2006 eingegangenen Antrag den Erlass eines Mahnbescheides über die Forderung
beantragt. Der Mahnbescheid ist der Beklagten am 21. Juni 2006 zugestellt worden.
Dem Antrag der Kläger entsprechend, ist gegen die Beklagte am 25. Juli 2006 ein
Vollstreckungsbescheid ergangen, mit dem die Beklagte verurteilt wurde, an die Kläger
2.087,07 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
dem 21. Juni 2006 sowie 4,40 € vorgerichtliche Kosten zu zahlen.
Gegen den am 31. Juli 2006 zugestellten Vollstreckungsbescheid hat die Beklagte mit
Schriftsatz vom 14. August 2006, bei Gericht am 15. August 2006 eingegangen,
Einspruch eingelegt.
Der Beklagten ist gemäß Beschluss vom 06. Dezember 2006 Wiedereinsetzung
hinsichtlich der Versäumung der Einspruchsfrist gewährt worden.
Die Kläger tragen vor, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 sei ihnen
erstmals mit anwaltlichem Schriftsatz vom 17. Januar 2007 in diesem Prozess
zugegangen. In Höhe von 866,74 € werde die erstellte Betriebskostenabrechnung
hinsichtlich der Positionen Hausmeister/Reinigung, Straßenreinigung/Müllabfuhr,
Niederschlagswasser, Hausstrom, Grundsteuer, Aufzug und Schneebeseitigung in Höhe
von insgesamt 866,74 € anerkannt und insoweit der Rechtsstreit in der Hauptsache für
erledigt erklärt. Die Positionen Wasser und Verbundene Hausversicherungen seien
unbegründet. Die abgerechneten Wasserkosten seien doppelt berechnet worden, da in
der Heizkostenabrechnung vom 16. Oktober 2003 für den Zeitraum ab Mai 2002 die
Wasserkosten bereits enthalten seien. Wegen der im Haus befindlichen viel Wasser
verbrauchenden Gastronomiebetriebe „C..." und „K..." hätte der Verbrauch für die
Gewerbebetriebe gesondert abgerechnet werden müssen. Diese Gastronomiebetriebe
seien auch mit Wasserzählern ausgestattet gewesen. Die Position Verbundene
Hausversicherung werde nicht anerkannt, weil die abgerechnete Höhe den
Durchschnittswert weit übersteige. Die Richtigkeit der Forderung sei auch nicht
nachvollziehbar. Es werde Einsicht in die Abrechnungsunterlagen begehrt. Die von der
Beklagten lediglich vorgelegte Prämienrechnung enthalte keine Aussage dazu, welche
Risiken abgedeckt seien und ob wegen der teilgewerblichen Nutzung des Gebäudes
erhöhte Prämien zu leisten seien.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 866,74 € übereinstimmend für
erledigt erklärt haben, beantragen die Kläger,
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den Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Wedding vom 25. Juli 2006,
Geschäftsnummer: 06-1071131-0-0 in Höhe von 1.219,33 € nebst Zinsen in Höhe von
fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.219,33 € seit dem 21. Juni 2006
sowie aus 866,74 € für die Zeit vom 21. Juni 2006 bis zum 24. Januar 2007 sowie 4,40 €
Nebenkosten aufrecht zu erhalten.
Die Beklagte hat ihren Einspruch gegen den Vollstreckungsbescheid in Höhe von 612,82
€ zurückgenommen und im Übrigen beantragt,
den Vollstreckungsbescheid aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Beklagte entgegnet, die im Prozess eingeführte Betriebskostenabrechnung vom 11.
Juni 2003 sei den Beklagten per Post übersandt worden. Das Entgelt für die
Wasserkosten sei in Höhe von 612,82 € unbegründet, weil in dieser Höhe die
Wasserkosten bereits durch die Heiz- und Wasserkostenabrechnung bezahlt worden
seien. Die Einwendungen zu den Versicherungsbeiträgen reichten nicht aus, denn die
Kläger hätten im Einzelnen darlegen müssen, welche Kosten sie nicht anerkennen
würden. Den Klägern stehe das Recht zu, in die Abrechnungsunterlagen einzusehen, von
diesem Recht hätten sie bisher nicht Gebrauch gemacht.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf ihre Schriftsätze nebst Anlagen
verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch der Beklagten gegen den Vollstreckungsbescheid war zulässig, der
Beklagten war entsprechend dem Beschluss vom 06. Dezember 2006 gemäß § 233 ZPO
Wiedereinsetzung hinsichtlich der Versäumung der Einspruchsfrist zu gewähren.
Nachdem die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache in Höhe
von 866,74 € für erledigt erklärt haben, war der Vollstreckungsbescheid in der
Hauptsache in Höhe von 1.219,33 € aufrecht zu erhalten. Denn in dieser Höhe ist die
Forderung der Kläger fällig und begründet, der Einspruch unbegründet. Dabei ist
berücksichtigt, dass die Beklagte ihren Einspruch in Höhe von 612,82 € gemäß den §§
700 Abs. 3 Satz 2, 696 Abs. 4, 346, 516 Abs. 3 ZPO zurückgenommen und die
Forderung der Kläger in dieser Höhe anerkannt hat, ein streitiges Urteil nur in Höhe von
606,51 € in der Hauptsache ergehen musste.
Den Klägern stand, nachdem die Beklagte über die Betriebskosten 2002 eine
Abrechnung über die unstreitig geleisteten Vorschüsse in Höhe von 2.087,07 € nicht
innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erteilte, ein Anspruch auf Rückzahlung
ihrer geleisteten Vorschüsse zu.
Denn wegen des erfolgten Eigentümer- und Vermieterwechsels, mit dem jedenfalls das
Vertragsverhältnis zwischen diesen Parteien beendet war, müssen sich die Kläger nicht
auf eine Abrechnungsklage verweisen lassen. Auch das Druckmittel des
Zurückbehaltungsrechts stand ihnen hinsichtlich der laufenden
Betriebskostenvorschüsse gegen die Beklagte nicht mehr zur Verfügung. Die Beklagte
hat nicht unter Beweis gestellt, dass sie tatsächlich innerhalb der Abrechnungsfrist des §
556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Abrechnung über die Betriebskostenvorschüsse 2002 erteilt
hat. Die im Prozess vorgelegte Abrechnung vom 11.06.2003 über die Betriebskosten
2002 erweckt im Zusammenhang mit dem weiteren Schreiben der Beklagten vom 14.
Januar 2004 und der Heizkostenabrechnung 2002/2003 Zweifel, ob, wie die Beklagte
behauptet, die Abrechnung tatsächlich an die Kläger abgesandt wurde. Letztlich können
diese Zweifel aber dahinstehen, denn die Betriebskostenabrechnung stellt eine
empfangsbedürftige Willenserklärung dar, deren Zugang beim Mieter der Vermieter
beweisen muss. Diesen Beweis hat die Beklagte jedoch nicht angetreten.
Im Rahmen der Klage auf Rückzahlung der Vorschüsse steht der Beklagten jedoch das
Recht zu, noch eine Abrechnung über die angefallenen Betriebskosten des
Abrechnungsjahres zu erteilen, so dass die nunmehr von der Beklagten mit
anwaltlichem Schriftsatz vom 17. Januar 2007 vorgelegte Abrechnung vom 11. Juni 2003
bei der Begründetheit der Klage auch zu prüfen war. Nachdem die Kläger die
Begründetheit der Abrechnung in Höhe von 866,74 € zugestanden und die Parteien
insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, die Beklagte den
Einspruch in Höhe weiterer 612,82 € zurückgenommen und damit in dieser Höhe die
Unbegründetheit der Abrechnung zur Position Wasserkosten und einen
Rückforderungsanspruch der Kläger anerkannt hat, war nur noch über die restliche
Forderung in Höhe von 606,51 € zur Position Wasserkosten und Verbundene
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Forderung in Höhe von 606,51 € zur Position Wasserkosten und Verbundene
Hausversicherung zu entscheiden.
Auch in Höhe der streitigen Forderung ist die Klage begründet und der
Vollstreckungsbescheid aufrecht zu erhalten. Denn die Beklagte hat in dieser Höhe nicht
nachvollziehbar die Betriebskosten des Jahres 2002 abgerechnet und eine erfolgreiche
Umlage dargetan.
Bei einem gemischt genutzten Gebäude mit Gewerbe- und Wohneinheiten ist
Voraussetzung für eine ordnungsgemäße und fällige Abrechnung, dass die Kosten, die
auf den Gewerberaum entfallen, vorweg abgezogen und den Gewerbemietern speziell in
Rechnung gestellt werden. Dazu sind unter anderem durch gesonderte
Messeinrichtungen und Vorkehrungen die Kosten der Gewerbemieter vorweg zu
erfassen. Nur ausnahmsweise kann ein Vorwegabzug entfallen, wenn unter anderem die
Gewerbemieter keine höheren Kosten verursachen. Die Voraussetzungen für den Wegfall
der Pflicht zum Vorwegabzug hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen. Die
Ermittlung dieser Kosten ist nur dem Vermieter möglich, dem Mieter stehen die
notwendigen Daten nicht zur Verfügung.
Nachdem die Beklagte über die Wasserkosten für den Zeitraum 01. Mai 2002 bis 31.
Dezember 2002 bereits mit der Heizkostenabrechnung vom 16. Oktober 2002
abgerechnet hatte, der Saldobetrag ausgeglichen war, hätte die Beklagte nunmehr mit
der Betriebskostenabrechnung den Wasserverbrauch für den Zeitraum 01. Januar 2002
bis 30. April 2002 nachvollziehbar für die Wohnung der Kläger berechnen müssen.
Unabhängig davon, dass eine nachvollziehbare Berechnung für diesen Zeitraum weder
in dem anwaltlichen Schriftsatz vom 11. April 2007, noch im Schriftsatz vom 08. Mai
2007 vorliegt, hat die Beklagte es auch versäumt, hinsichtlich dieser
verbrauchsabhängigen Kosten die Kosten der Gewerberäume vorweg zu erfassen und
von den Gesamtkosten abzuziehen. Da nach dem unbestrittenen Vortrag der Kläger die
im Haus befindlichen Gaststätten über Wasserzähler verfügen, Gaststätten
üblicherweise gegenüber Wohnungsmietern einen höheren Wasserverbrauch vorweisen,
wäre ein Vorwegabzug sowohl möglich, als auch erforderlich gewesen. Nachdem der
tatsächlich auf die Wohnung der Kläger entfallende Anteil der Wasserkosten anhand der
in der Akte verfügbaren Daten weder für die Kläger, noch für das Gericht ermittelbar ist,
kann die Beklagte Betriebskosten für diese Position mangels ordnungsgemäßer
Abrechnung derzeit nicht verlangen.
Die Kläger haben auch die Position Verbundene Hausversicherung in Höhe von 314,91 €
ausdrücklich bestritten und nach Vorlage und Einführung der Betriebskostenabrechnung
in den Prozess mit Schriftsatz vom 02. Februar 2007 und 27. März 2007 Einsicht in die
Belege verlangt, ohne dass die Beklagte die Belege vorlegte oder Einsicht gewährte.
Damit können sich die Kläger auf ein einfaches Bestreiten der Position Verbundene
Hausversicherung beschränken. Die von der Beklagten vorgelegte Kopie einer
Prämienrechnung ist kein ausreichender Beleg für die Begründetheit der Kosten. Denn
diese Rechnung lässt nicht erkennen, welche abgesicherten Risiken die Versicherung
umfasst, ob ggf. eine Unterscheidung zwischen Gewerbe- und Wohnraum vorgenommen
wird, ob der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet hat.
Die Beklagte kann die Kläger auch nicht erfolgreich auf ihr Einsichtsrecht verweisen.
Denn nachdem die Kläger das Einsichtsrecht ausdrücklich einforderten, oblag es der
Beklagten, den Klägern den Einsichtsort auch mitzuteilen. Da ein Eigentümer- und
Hausverwalterwechsel stattgefunden hat, ist es nicht Aufgabe des Mieters, auch den
Einsichtsort zu ermitteln. Vielmehr muss der Vermieter mitteilen, wo die Belege
eingesehen werden können. Das hat die Beklagte bisher nicht getan und den Klägern
damit auch das Einsichtsrecht nicht gewährt. Die Beklagte hat damit zugleich für diese
Position die Begründetheit ihrer Betriebskostenforderung nicht dargetan.
Der Zinsanspruch ist gemäß den §§ 291, 288 Abs. 1 BGB begründet.
Die Nebenforderung in Höhe von 4,40 € ist gemäß den §§ 286 Abs. 1, 280 BGB
begründet.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 516 Abs. 3 ZPO.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt
erklärt haben, war über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des
bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Danach
waren der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Denn die Klage war
mangels zugegangener Abrechnung im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit zulässig und
begründet. Erst durch die im Lauf des Prozesses eingereichte
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begründet. Erst durch die im Lauf des Prozesses eingereichte
Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 wurde die Klageforderung im Umfang der
Erledigungserklärung unbegründet. Die Beklagte hat damit Veranlassung zur Klage
gegeben.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Ziff. 11,711
ZPO.
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