Urteil des AG Bonn vom 25.05.2005
AG Bonn: wohnung, rücknahme der klage, treu und glauben, vermieter, mietsache, schlichtungsverfahren, mietvertrag, kündigung, besitz, entschuldigung
Amtsgericht Bonn, 5 C 275/04
Datum:
25.05.2005
Gericht:
Amtsgericht Bonn
Spruchkörper:
5. Zivilabteilung
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
5 C 275/04
Schlagworte:
Zutritt zur Wohnung durch Vermieter
Sachgebiet:
Recht (allgemein - und (Rechts-) Wissenschaften
Rechtskraft:
Die Entscheidung ist rechtskräftig.
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 50,00 Euro abwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicher-
heit in entsprechender Höhe leistet.
Die Berufung gegen das Urteil wird zugelassen.
Tatbestand:
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Der Kläger begehrt Zutritt zu der dem Beklagten vermieteten Wohnung zur
Durchführung einer Besichtigung.
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Durch Mietvertrag vom 22.04.1996 (Bl. 6 ff. d. A.) vermietete der Kläger dem Beklagten
mit Wirkung zum 01.05.1996 die Wohnung im Dachgeschoss des Hauses R Straße 101
in C. In § 11 des Mietvertrages ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen, in § 19
das Betreten der Mieträume durch den Vermieter geregelt. Wegen der Einzelheiten wird
insoweit auf den Mietvertrag Bezug genommen.
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Nach erfolglos durchgeführtem Schlichtungsverfahren begehrt der Kläger, der selbst die
Wohnung seit dem Jahre 1996 nicht mehr in Augenschein genommen hat, die
Besichtigung der Wohnung, um diese "auf einen vertragsgemäßen Zustand überprüfen
zu können". Er weist insoweit auf die Regelung des Mietvertrages hin, wonach der
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Beklagte zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in bestimmten Zeitabständen
verpflichtet sei.
Zudem hat der Kläger geltend gemacht, die Wohnung infolge einer von ihm unter dem
10.01.2005 ausgesprochenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges im
Hinblick auf eine Weitervermietung besichtigen zu wollen. Die erhobene
Räumungsklage, 5 C 30/05 AG Bonn, hat der Kläger nach Ausgleich des
Mietzinsrückstandes durch Schriftsatz vom 14.03.2005 zurückgenommen.
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Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte sei verpflichtet, auch etwaige Routinekontrollen
zur generellen Untersuchung der Wohnung dulden zu müssen.
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Er beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen, ihm, dem Kläger, nach vorheriger
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14-tägiger schriftlicher Ankündigung in der Zeit von 10.00 Uhr bis
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12.00 Uhr oder 15.00 Uhr bis 18.00 Uhr Zutritt zu der von dem
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Beklagten angemieteten Dachgeschosswohnung, bestehend aus
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2 Zimmern, Küche, Diele, Bad/Dusche, Toilette im Hause
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R Straße 101, C zu gewähren.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er ist der Ansicht, die Klage sei bereits unzulässig, da ein ordnungsgemäßes
Schlichtungsverfahren nicht stattgefunden habe. Die im Mietvertrag enthaltenen
Regelungen über die Schönheitsreparaturen und das Besichtigungsrecht seien
unwirksam. Für ihn sei augenfällig, dass der Kläger sein vermeindliches
Besichtigungsrecht erst im Anschluss an 2 Vorverfahren, 5 C 92/03 und 5 C 104/04,
geltend gemacht habe, was zeige, dass der Kläger mit dem angeblichen
Besichtigungsrecht keine redlichen Motive verfolge.
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Der Beklagte macht im übrigen eine Vielzahl von Mängeln geltend, die sich jedoch nicht
unmittelbar auf die gemietete Wohnung, sondern auf das Haus R Straße 101 insgesamt
beziehen; insoweit wird auf das Schreiben des Beklagten vom 13.04.2005 nebst Anlage
(Bl. 57 - 65 d. A.) Bezug genommen.
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Der Beklagte verweist darüberhinaus darauf, dass mehrfache Besichtigungen durch von
der Hausverwaltung beauftragte Handwerker, zuletzt vor weniger als 1 Jahr,
stattgefunden hätten.
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Die Akten 5 C 30/05 AG Bonn lagen vor und waren Gegenstand der Verhandlung.
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Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Unterlagen Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
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Der Kläger hat das nach § 15 a EGZPO in Verbindung mit § 10 des Gesetzes zur
Ausführung von § 15 a EGZPO NRW (sogenanntes Gütestellen- und
Schlichtungsgesetz NRW) erforderliche Schlichtungsverfahren durchgeführt und die
entsprechende Bescheinigung über das Scheitern des Schlichtungsverfahrens (§ 13
des vorgenannten Gesetzes) vorgelegt (Bl. 27 d. A.). Aus dieser Bescheinigung ergibt
sich hinreichend, dass der Beklagte nicht erschienen, der Kläger und sein
Prozeßbevollmächtigter dagegen anwesend waren und der Schlichtungsversuch daher
gescheitert ist. Dafür, dass das Schlichtungsverfahren wegen genügender vorheriger
Entschuldigung des Beklagten nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden sein soll, ist
der Beklagte darlegungs- und beweisfällig geblieben. Er hat auch im vorliegenden
Rechtsstreit weder die Gründe für ein entschuldigtes Fernbleiben im Schlichtungstermin
dargetan noch die Umstände der Entschuldigung mitgeteilt.
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Die Klage ist jedoch unbegründet; dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf
Besichtigung der Wohnung weder auf der Grundlage der mietvertraglichen Regelung
noch aus dem Mietverhältnis aus solchem oder seiner Eigentümerstellung zu. Die
Regelung in § 19 Nr. 1 des Mietvertrages benachteiligt den Beklagten als Mieter
unangemessen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam, da sie ein Recht zur
jederzeitigen Besichtigung ohne konkreten Anlaß und auch ohne sonstige
Beschränkungen vorsieht (vgl. etwa Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-
, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. 2004, Rn. 639; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl.
2003, § 535 Rn. 162). Maßgebend für die Beurteilung sind die folgenden, bei der
allgemeinen Frage nach dem Bestehen eines Besichtigungsrechtes des Vermieters
maßgebenden Erwägungen.
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Dem Mieter steht grundsätzlich auf der Grundlage des Mietvertrages ein Recht auf
ungestörten Besitz der überlassenen Räumlichkeiten zu. Dieses Besitzrecht ist durch
Artikel 14 Abs. 1 GG geschützt (BVerfG, WuM 1993, 377 ff.; 2004, 80 f.). Es unterliegt
jedoch den sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergebenden Einschränkungen mit
einem damit korrespondierenden Anspruch des Vermieters, dessen Position ebenfalls
durch Artikel 14 Abs. 1 GG geschützt ist, auf Besichtigung in bestimmten Fällen. So ist
allgemein anerkannt, dass der Vermieter ein Recht (und zum Teil auch die Pflicht) hat,
die Mietsache zu besichtigen, wenn ihm Mängel angezeigt oder sonst bekannt
geworden sind, wenn begründeter Anlaß zu der Annahme besteht, die Mietsache
werden vernachlässigt oder vertragswidrig gebraucht, wenn die Wohnung Kauf- oder
Nachfolgemietinteressenten gezeigt werden soll oder sonst eine Besichtigung etwa zur
Vorbereitung einer Klage auf Mieterhöhung erforderlich wird (vgl. Münchener
Kommentar/Schilling, 4. Aufl. 2004, § 535 Rn. 137). Streitig ist in dem Zusammenhang
allerdings bereits, ob ein zu einem Besichtigungsrecht führender Anlaß auch darin
gesehen werden kann, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen überprüft
werden soll (verneinend Münchener Kommentar aaO., Rn. 138; bejahend Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rn. III 1127 a.E.).
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Umstritten ist jedoch insbesondere, ob der Vermieter in gewissen zeitlichen Abständen -
wenn, dann werden insoweit regelmässig Zeiträume von etwa 2 Jahren angenommen -
auch ohne konkreten Anlaß eine Besichtigung durchführen kann, ihm somit ein
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allgemeines Besichtigungsrecht zusteht (verneinend etwa Emmerich/Sonnenschein,
Miete, 7. Aufl. 1999, §§ 535, 536 Rn. 54; Münchener Kommentar aaO., Rn. 138;
Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 153; Wolf/Eckert/Ball, aaO., Rn. 638; bejahend etwa
Bub/Treier, aaO., III 1127; Palandt, BGB, 63. Aufl. 2004, § 535 Rn. 82; Sternel, Mietrecht,
3. Aufl. 1988, Rn. II 292; vgl. insgesamt dazu Worf, Das Besichtigungsrecht des
Vermieters, MietRB 2004, 270 ff. mit zahlreichen Nachweisen auch aus der
Rechtsprechung).
Vorliegend besteht ein konkreter Anlaß für den Kläger, die vom Beklagten bewohnte
Wohnung zu besichtigen nicht. Ein allgemeines, periodisches Besichtigungsrecht steht
dem Kläger nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht zu.
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Der gegebenenfalls nach Ausspruch der fristlosen Kündigung bestehende Anlaß, die
Wohnung etwaigen Nachfolgemietern als Interessenten zeigen und zuvor die Wohnung
im Hinblick auf ihren Zustand besichtigen zu können, ist jedenfalls mit
Unwirksamwerden der Kündigung und Rücknahme der Klage entfallen und bestand im
Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht mehr.
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Die vom Beklagten zahlreich gerügten Mängel bilden keinen Anlaß, eine Besichtigung
der Wohnung vornehmen zu müssen. Denn die Mängel beziehen sich unstreitig auf das
Gemeinschaftseigentum und nicht auf die Wohnung selbst; insoweit hat auch der Kläger
nicht geltend gemacht, aus Anlaß der gerügten Mängel eine Wohnungsbesichtigung
durchführen zu wollen bzw. zu müssen.
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In Ansehung etwa durchzuführender Schönheitsreparaturen kann dahinstehen, ob nach
Ablauf der mietvertraglich vereinbarten Fristen dem Vermieter grundsätzlich ein
Besichtigungsrecht zusteht. Denn vorliegend sind die in § 11 des Mietvertrages
enthaltenen Regelungen, wonach der Beklagte die Schönheitsreparaturen
durchzuführen hat, unwirksam, da - dies ist allgemein anerkannt - die dort vorgesehene
Verpflichtung zur Endrenovierung ohne Berücksichtigung, ob und gegebenenfalls wann
zuvor Renovierungen durchgeführt worden sind, den Mieter, hier den Beklagten,
unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der
Schönheitsreparaturenverpflichtung insgesamt, das heißt auch soweit diese dem
Beklagten für die Dauer des laufenden Mietverhältnisses auferlegt worden sind (BGH
WuM 2004, 660 ff.). Nach der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Gerichts
sowie der Berufungszivilkammer des Landgerichts Bonn (u.a. Urteil vom 04.02.2002 - 6
S 327/01) gilt dies auch dann, wenn es sich bei der Endrenovierungsverpflichtung um
eine Individualvereinbarung handeln sollte, da die Regelungen insgesamt zu beurteilen
sind.
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Der Kläger hat im übrigen nicht geltend gemacht, er selbst wolle etwa der ihm
obliegenden Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des
laufenden Mietverhältnisses nachkommen. Zudem verweigert der Beklagte unstreitig
nicht Handwerkern den Zutritt zur Wohnung, wenn ein Betreten durch diese zur
Behebung von Schäden oder aus sonstigen Gründen erforderlich ist, so dass insoweit
nicht die begründete Besorgnis besteht, der Beklagte wolle etwa einen vertragswidrigen
Gebrauch oder die Beschädigung der Mietsache durch jedwede Verweigerung des
Zutritts verheimlichen.
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Besteht kein konkreter Anlaß, der eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter
erforderlich macht oder jedenfalls eine Besichtigung als angezeigt erscheinen läßt, so
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ist ein allgemeines Recht des Vermieters, routinemäßig die vermietete Wohnung zu
besichtigen, nicht anzuerkennen. Insofern schließt sich das erkennende Gericht der ein
allgemeines Besichtigungsrecht verneinenden Auffassung an. Maßgebend ist, dass
dem Mieter mit Überlassung der Mietsache aufgrund eines Mietvertrages grundsätzlich
das Recht auf ungestörten Besitz der überlassenen Räume zusteht. Insbesondere vor
dem Hintergrund der neueren Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, durch
welche nicht nur der Schutz des Besitzrechts des Mieters hervorgehoben wird, sondern
auch dem Zutrittsrecht des Vermieters selbst bei einem konkreten Anlaß zur
Durchführung einer Besichtigung enge Grenzen gesetzt worden sind (WuM 2004, 80 f.),
kann ein allgemeines Besichtigungsrecht nicht anerkannt werden.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1; 708 Nr. 11, 711
Satz 1 ZPO.
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Das Gericht hat die Berufung gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zugelassen, da - soweit
ersichtlich - eine Entscheidung des für den Landgerichtsbezirk Bonn zuständigen
Berufungsgericht zu der Frage des Besichtigungsrechts nicht vorliegt.
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