Urteil des AG Bocholt vom 07.08.2002
AG Bocholt: fristlose kündigung, wohnung, ordentliche kündigung, angemessene frist, mietvertrag, vermieter, gefahr, mietsache, vertragsschluss, gespräch
Amtsgericht Bocholt, 4 C 74/02
Datum:
07.08.2002
Gericht:
Amtsgericht Bocholt
Spruchkörper:
Abteilung 4
Entscheidungsart:
Vorbehaltsurteil
Aktenzeichen:
4 C 74/02
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klä-gerin
1.406,05 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 562,42
Euro seit dem 07.01.2002, aus 562,42 Euro seit dem 06.02.2002 sowie
aus 281,21 Euro seit dem 06.03.2002 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamt-
schuldner auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in
Höhe von 1.900,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung in gleicher Höhe leistet.
Die Sicherheit kann auch durch schriftliche unbedingte und unbe-fristete
Bürgschaft einer Bank oder Sparkasse erbracht werden.
Den Beklagten bleibt die Ausführung ihrer Rechte im Nachverfah-ren
vorbehalten.
Tatbestand
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Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag.
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Unter dem 05.09.2001 schlossen die Klägerin, vertreten durch die Mitarbeiterin xy, und
die Beklagten einen schriftlichen Mietvertrag über die im Haus xy im 2. Obergeschoss
links gelegene Wohnung zu einem Mietzins von insgesamt 1.100,00 DM monatlich.
Gemäß § 2 Ziffer 1 des Mietvertrages vom 05.09.2001 sollte das Mietverhältnis am
01.12.2001 beginnen, soweit die Wohnung bezugsfertig oder beziehbar ist. Unter Ziffer
3 wurde vereinbart, dass der Mietvertrag aus unbestimmte Zeit laufe, die gesetzliche
Kündigungsfrist drei Monate betrage, das Mietverhältnis jedoch frühestens nach dem
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Monatsletzten gekündigt werden könne, der drei Jahre nach dem Vertragsbeginn liege.
In § 22 des Mietvertrages wurde weiter vereinbart, dass der Fußbodenbelag durch die
Klägerin erneuert werden sollte. Bei Abschluss des Mietvertrages leisteten die
Beklagten eine Mietkaution in Höhe von 1.100,00 DM.
Mit einem der Klägerin am 27.09.2001 zugegangenen Schreiben der Beklagten
erklärten diese die fristlose Kündigung des Mietvertrages mit der Begründung, dass die
Fenster undicht und der Fußboden in einem desolaten Zustand seien. Am 28.11.1001
kam es zu einem Gespräch zwischen der Mitarbeiterin xy und den Beklagten. Eine
Einigung hinsichtlich der Kündigung konnte nicht erzielt werden. In diesem Gespräch
verpflichtete sich jedoch die Klägerin, das Tapezieren und den Anstrich der Wohnung
vorzunehmen. Mit Schreiben vom 30.11.2001 teilte die Klägerin mit, dass die Wohnung
bis zum 16.12.2001 mit neuem Anstrich und neuem Fußbodenbelag ausgestattet sei
und bezogen werden könne. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Beklagten
vom 04.12.2001 wurde erklärt, dass die Beklagten an der fristlosen Kündigung der
Wohnung festhielten, vorsorglich wurde die ordentliche Kündigung zum 28.02.2002
ausgesprochen.
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Die Klägerin hat die Wohnung zum 15.04.2001 wieder vermietet. Sie verlangt nun den
Mietzins für die Zeit vom 01.01.2002 bis zum 15.04.2001 abzüglich der von den
Beklagten gezahlten Mietkaution.
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Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag sei durch die Beklagten nicht wirksam - weder
außerordentlich noch ordentlich - gekündigt worden. Eine ordentliche Kündigung sei
durch § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages ausgeschlossen. Auch komme eine fristlose
Kündigung nicht in Betracht, da die von den Beklagten aufgeführten Mängel diesen bei
Vertragsschluss bekannt gewesen seien. Die Klägerin bestreitet, dass der Vormieter der
Wohnung - wie die Beklagten behaupten - diese bereits drei Wochen vor dem
vereinbarten Mietbeginn geräumt habe.
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Sie beantragt,
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die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie
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1.406,05 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 562,42 Euro seit dem
07.01.2002, aus 562,42 Euro seit dem 06.02.2002 sowie aus 281,21 Euro seit dem
06.03.2002 zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Sie sind der Ansicht, den Mietvertrag wirksam gekündigt zu haben. Ein Grund zur
fristlosen Kündigung habe bestanden. Sie behaupten, die Undichtigkeit der Fenster bei
Besichtigung der Wohnung nicht bemerkt zu haben, da Gardinen vor den Fenstern
gehangen hätten. Ferner sei entgegen der vertraglichen Vereinbarung weder die
Wohnung am 26.11.2001 geräumt noch der Fußbodenbelag eingebracht gewesen. Der
Vormieter habe die Wohnung bereits drei Wochen vor dem vereinbarten Mietbeginn
geräumt, so dass die Klägerin bis zu diesem Zeitpunkt die Wohnung hätte bezugsfertig
machen können.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist im Urkundenprozess zulässig und begründet. Auch der Anspruch auf
Wohnraummiete kann im Urkundenprozess geltend gemacht werden (BGH NJW 1999,
1408).
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Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagen ergibt sich aus § 3 des Mietvertrages
vom 05.09.2001. Die Beklagten haben den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt.
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Die in dem der Klägerin am 27.11.2001 zugegangenen Schreiben der Beklagten
ausgesprochene Kündigung ist nicht wirksam. Die Beklagten hatten zu diesem
Zeitpunkt keinen Grund zur fristlosen Kündigung. Ein solcher setzt nach § 543 Abs. 1, 2
Ziffer 1, 3 BGB voraus, dass vor der Kündigung wegen eines erheblichen Mangels der
Wohnung dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt wurde und diese
Frist erfolglos abgelaufen ist. Eine Frist zur Abhilfe haben die Beklagten der Klägerin
nicht gesetzt. Eine solche ist auch nicht entbehrlich nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB. Die
Klägerin hätte am 26.11.2001 noch fünf Tage Zeit gehabt, etwaige Mängel zu
beseitigen, so dass eine Fristsetzung weder offensichtlich keinen Erfolg versprochen
hätte noch die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt gewesen
wäre. Insofern ist es auch unerheblich, ob die Beklagten die Mangelhaftigkeit der
Fenster bei Vertragsschluss erkennen konnten oder nicht. Auch eine Kündigung wegen
nicht rechtzeitiger Einräumung des Besitzes scheidet aus. Zu diesem Zeitpunkt hatten
die Beklagten noch kein Recht auf Besitzeinräumung.
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Auch in dem anwaltlichen Schreiben vom 04.12.2001 ist keine wirksame Kündigung zu
erkennen. Eine fristlose Kündigung wegen Mängel der Wohnung scheidet wiederum
wegen unterbliebener Fristsetzung aus. Aber auch eine fristlose Kündigung wegen
verspäteter Gebrauchsgewährung scheidet aus. Gemäß § 2 Ziffer 1 des Mietvertrages
vom 05.09.2001 sollte das Mietverhältnis am 01.12.2001 beginnen, soweit die Wohnung
bezugsfertig oder beziehbar war. Dies war die Wohnung jedoch unstreitig am
04.12.2001 noch nicht, so dass die Beklagten noch keinen Anspruch auf
Gebrauchsgewährung der Mietsache hatten. Die Klausel in § 2 Ziffer 1 des
Mietvertrages ist wirksam. Sie benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, da der
Mieter nach § 543 BGB die Möglichkeit hat, dem Vermieter eine Frist zur Gewährung
des Gebrauchs der Mietsache zu setzen und bei deren fruchtlosem Ablauf den
Mietvertrag fristlos kündigen kann. Eine Frist zur Gebrauchsüberlassung wurde der
Klägerin durch die Beklagten nicht gesetzt. Diese war auch nicht gemäß § 543 Abs. 3
BGB entbehrlich, da nicht ersichtlich ist, dass eine solche offensichtlich nicht
erfolgversprechend gewesen wäre. Auch liegen keine besonderen Gründe vor, die die
Kündigung gerechtfertigt hätten. Ein solcher Grund ist nicht in der erneuten Anmietung
der ehemaligen Wohnung der Beklagten zu sehen. Diese haben sie nach eigenem
Vortrag noch vor dem 01.12.2001 wieder angemietet. Zu diesem Zeitpunkt hätten sie der
Klägerin jedoch noch eine Frist zur Gebrauchsüberlassung einräumen können.
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Auch haben die Beklagten nicht wirksam ordentlich den Mietvertrag gekündigt. Das
Recht zur ordentlichen Kündigung war gemäß § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages für die
Dauer der ersten drei Jahre ausgeschlossen. Diese Bestimmung ist wirksam. Sie weicht
von den dispositiven Bestimmungen der §§ 573 c, 575 BGB ab. Die Klausel
benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. In der Regel hat der Mieter ein Interesse
an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses. Die nach früherem Recht ohne
weiteres mögliche Vereinbarung eines zeitlich befristeten Mietverhältnisses barg für den
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Mieter die Gefahr, nach Ablauf der Befristung ohne weitere Ankündigung durch den
Vermieter die Wohnung räumen und sich kurzfristig nach einer neuen Wohnung
umsehen zu müssen. Diese Gefahr ist durch die Anforderungen des neuen § 575 BGB
gebannt. Der andererseits mit einem Zeitmietvertrag verbundene Vorteil einer
längerfristigen Bindung des Mietverhältnisses kann nunmehr durch den
Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit erreicht werden. Dass hierbei auch der
Mieter auf die Kündigungsmöglichkeit verzichtet, macht die Klausel nicht unwirksam.
Auch der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse - beispielsweise wegen Investitionen
in die Wohnung - an einer langfristigen Bindung des Mietverhältnisses. Insofern kann
eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nicht gesehen werden. Die sich aus
dem Verzicht ergebende Benachteiligung des Mieters dahin, dass er auch gebunden ist,
wenn er sich aus anderen als den in § 543 BGB genannten Gründen von dem Vertrag
lösen will, ist keine mit seiner grundsätzlich unterlegeneren Stellung als Mieter in
Zusammenhang stehende Rechtsfolge. Vielmehr ist sie - wenn sich wie hier beide
Parteien gleichermaßen an den Vertrag binden - Ausdruck der Privatautonomie.
Insofern ist der Mieter nicht schutzbedürftiger als andere Vertragspartner.
Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung des Mietzinses für die Monate Januar bis Mitte
April 2002, mithin 3.850,00 DM. Von diesem Anspruch bringt die Klägerin die von den
Beklagten gezahlte Kaution in Höhe von 1.100,00 DM in Abzug, so dass sich ein
Anspruch in Höhe von 2.750,00 DM (entspricht 1.406,05 EUR) ergibt.
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Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 288 Abs. 1 BGB. Gemäß § 4 des
Mietvertrages hatten die Beklagten die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats
im voraus zu zahlen. Mit Ablauf des jeweiligen Tages sind sie in Verzug geraten.
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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 4, 711
ZPO.
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