Urteil des AG Bernau vom 05.01.2008

AG Bernau: ordentliche kündigung, fristlose kündigung, wohnung, vermieter, hausordnung, betriebskosten, internetseite, geschäftsführer, auflage, mietvertrag

Gericht:

AG Bernau

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

10 C 447/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 543 Abs 1 BGB, § 546 BGB, §

569 Abs 2 BGB, § 573 BGB, §

985 BGB

Räumungsprozess gegen den Wohnraummieter: Verwertbarkeit

im Verfahrensverlauf vorgebrachter Gründe für eine

außerordentliche Kündigung

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 252,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5

Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 96,12 € seit dem 5.1.2008, 5.2.2008

sowie 5.3.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn

nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert beträgt 3.036,48 €.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Nebenkostenvorauszahlung in

Anspruch.

Die Klägerin ist seit dem Jahre 2006 Eigentümerin des streitgegenständlichen

Grundstücks mit Mieteinheit in der ...

Der Beklagte ist Mieter. Auf den Mietvertrag vom 16.9.2000 auf Blatt 4 ff. verwiesen.

Mit Schreiben vom 19.7.2007 kündigte die Klägerin dem Beklagten fristlos hilfsweise

ordentlich. Auf Blatt 15 f. wird verwiesen. Als Grund gab die Klägerin „Verstöße gegen die

Hausordnung“ sowie die mangelnde Mitteilung eines Wasserschadens bzw. der

Undichtigkeit unter der Mieterdusche an. Bereits am 21.5.2006 teilte die Klägerin dem

Beklagten mit, dass das Bad ständig unter Wasser zu stehen scheine und dass es unter

der darunter liegenden Wohnung regelmäßig zu Wasserschäden gekommen sei. Auf

Blatt 33 wird verwiesen. Desgleichen rügte die Klägerin mit Schreiben vom 21.7.2006

„Wasserschäden u.a.“. Auf Blatt 34 wird verwiesen.

Am 12.1.2007 und 26.4.2007 mahnte die Klägerin den Beklagten ab. Auf Blatt 17 ff. wird

verwiesen

Mit Schriftsatz vom 25.9.2008 (Bl. 29 ff.) verwies die Klägerin auf eine Internetseite des

Beklagten („www….de“). Bei dieser Internetseite können sich Interessierte gegenüber

Freunden und Bekannten aber auch ggfs. Fremden wie dies nunmehr auch z.B. bei dem

Portal „Facebook“ oder „meinVz“ üblich geworden ist, vorstellen. Dort ist der Eintrag

unter der Rubrik „was ich hasse“ verzeichnet:“ …und am meisten … miese kleine Ratte

an so einen Vermieter solltet ihr nicht geraten.“ Auf den Screenshot auf Blatt 45 wird

verwiesen. Die Seite ist seit 23.5.2008 „aktiv“.

In der mündlichen Verhandlung vom 13.1.2009 räumte der Geschäftsführer der Klägerin

ein, dass der Zeuge T. zur Entgegennahme von Mängelanzeigen berechtigt ist.

Die Klägerin behauptet, der Zeuge T. habe den Beklagten mehrfach auf den

Wasserschaden aufmerksam gemacht und ihn aufgefordert, es zu unterlassen, bis zur

Beseitigung des schadhaften Wasserabflusses zu duschen und den Vermieter über den

Schaden zu informieren. Der Beklagte habe jedoch erneut geduscht. Im übrigen habe

der Beklagte die Verstopfung herbeigeführt.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, 1. das in der … in …, 2.

Obergeschoß links, bestehend aus 1 Zimmer mit Küche, Toilette, Dusche und Diele ( 30

qm) zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; 2. an die Klägerin 384,48 €

nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus je 96,12 € seit dem

5.12.2007, 5.1.2008, 5.2.2008 sowie 5.3.2008 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Meinung, dass die Kündigung vom 19.7.2007 unwirksam sei. Da

Abrechnungsreife eingetreten sei, könne die Klägerin für Dezember 2007 ohnehin keine

Vorauszahlungen mehr verlangen. Der Zeuge T. habe ihm mitgeteilt, dass er den

Schaden der Klägerin melden werde.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T. und B. Auf die

Sitzungsniederschrift vom 13.1.2009 auf Blatt 77 ff. wird verwiesen. Wegen der weiteren

Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst

Anlagen und die Sitzungsniederschriften verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zum Teil begründet, im übrigen nicht.

Betriebskostenvorauszahlung

Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr

2008 aus dem Mietvertrag. Abrechnungsreife ist für die Monate Januar bis März 2008

noch nicht eingetreten. Einwände gegen die Vorauszahlungspflicht macht der Beklagte

nicht.

Soweit die Klägerin indes Betriebskostenvorauszahlung für Dezember 2007 verlangt, ist

nunmehr Abrechnungsreife eingetreten. Dann kann die Klägerin Betriebskosten als

Vorauszahlung nicht mehr verlangen, weil zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen

Verhandlung für die Betriebskosten aus dem Jahre 2007 bereits Abrechnungsreife nach §

556 Abs.3 BGB eingetreten ist. Denn nach § 556 Abs.3 BGB können rückständige

Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden können (Geldmacher in DWW 1997, 7;

Bub/Treier III Randnr. 46). Zwar gilt dieser Grundsatz nur für die Betriebskosten, nicht für

sonstige Nebenkosten (Bub/Treier aaO.). Denn insbesondere bei Heizkosten können im

Einzelfall Schwierigkeiten bei der Abrechnung bestehen, etwa wenn der Vermieter auf die

Zuarbeit von Wärmemessungen angewiesen ist. Dass solche Schwierigkeiten bestehen,

ist nicht ersichtlich.

Räumung

Die Klägerin hat keinen Räumungsanspruch aus §§ 546, 985 BGB.

Die Kündigung der Klägerin vom 19.7.2008 (Bl.15) hat das Mietverhältnis zwischen den

Parteien weder fristlos noch zur Zeit ordentlich beendigt.

Ein außerordentlicher Kündigungsgrund lag nicht vor. Aus der Beweisaufnahme hat sich

ergeben, dass der Beklagte den Wasserschaden im Bad der Wohnung dem hierzu

„Empfangsberechtigten“, dem Zeugen T., zwar nicht meldete, diesem jedoch der

Schaden aus eigener Anschauung zur Kenntnis gelangt ist. Denn er wohnt als

Hausmeister unter der Wohnung des Beklagten und entdeckte den Wasserschaden.

Angesicht dieses Umstandes, dass nämlich demjenigen, dem Mängel gemeldet werden

dürfen, wie der Geschäftsführer der Klägerin … in der mündlichen Verhandlung

einräumte, der Mangel bereits bekannt war, bedurfte es einer gesonderten Mitteilung

durch den Beklagten dann nicht mehr. Der Zeuge T. hatte dem Beklagten jedenfalls

belegbar nicht bestimmte Vorsichtsmaßnahmen nahegelegt, wie z.B. nicht mehr zu

duschen. Dies ganz unabhängig davon, dass dies überhaupt eine zulässige

Vorsichtsmaßnahme gewesen wäre. Denn zum einen ergab sich aus der Überprüfung

durch den Zeugen T. nun nicht, ob das Duschen Ursache für den Wasserschaden war.

Denn bei einer Begehung konnte der Zeuge T. nichts finden. Alles war trocken. Zum

anderen konnte die Klägerin dem Beklagten -außer für einen kurzen Zeitraum- nicht

ohne Zurverfügungstellung einer Abhilfemöglichkeit das Duschen für einen längeren

Zeitraum untersagen. Denn dem Beklagten mußte es weiter möglich sein, seinen Körper

zu reinigen.

Soweit dem Vorbringen der Klägerin im Prozeß weitere Kündigungsgründe zu entnehmen

sind, sind diese nicht geeignet eine außerordentliche Kündigung zu begründen. Denn

zwar mögen diese Gründe grundsätzlich (bei den bösen Beleidigungen im Internet, vgl.

Bl. 65 ist dies unzweifelhaft der Fall) zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Bei einer

Kündigung von Wohnraum ist die Angabe der Kündigungsgrundes erforderlich und

Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. Palandt-Weidenkaff § 543 Randnr. 52; § 569 Randnr. 23;

Ehlert in Bamberger/Roth § 543 Randnr.52, dagegen wohl Erman-Jendrek, BGB, 12.

Auflage, § 573 Randnr. 33 unter fälschlichen Hinweis auf OLG Zweibrücken in ZMR 1981,

112). Auf diese Kündigungsgründe beruft sich die Klägerin aber bei ihrer Kündigung vom

15.7.2007 (Bl. 15) nicht.

Soweit die Klägerin auf „zahlreiche Verstöße gegen die Hausordnung“ in der

Kündigungserklärung vom 19.7.2007 verweist, reichen diese unkonkrete Verstöße nicht

aus, das Begründungserfordernis auszufüllen. Zwar dürfen an die Begründung keine zu

hohen Anforderungen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden

(vgl. Palandt aaO., § 569 Randnr.23), Es ist aber dennoch erforderlich, dass der wichtige

Grund durch Angabe der Tatsachen so ausführlich bezeichnet ist, dass er identifiziert

und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Der Kündigungsempfänger muß

damit den Vorwurf und seine Verteidigungsmöglichkeiten prüfen können (Palandt aaO.).

Dies ist aber bei einem Vorwurf „zahlreiche Verstöße gegen die Hausordnung“ nicht der

Fall. Soweit man auf das Schreiben vom 12.1.2007 (Bl. 17) als einen der zahlreichen

Verstöße abstellen wollte, kann dieses Verhalten nicht für eine Kündigung im Juli 2007

herhalten. Denn wer monatelang mit der fristlosen Kündigung abwartet, leidet offenbar

nicht unter der Vertragsverletzung (Ehlert in Bamberger/Roth § 543 Randnr. 54). Das

gleiche gilt für das Verhalten aus dem Schreiben vom 26.4.2007 (Bl. 18). Eine Kündigung

nach ca. 3 Monaten ist zu spät, unabhängig davon, dass der Kündigungsgrund nicht

konkret genug im Kündigungsschreiben angegeben ist. Soweit die Klägerin auf Vorfälle

aus dem Jahre 2006 verweist, gilt auch hier, dass eine Kündigung wegen Zeitablaufs

hierauf nicht (mehr) gestützt werden kann. Bei dem möglichen (außerordentlichen)

Kündigungsgrund „Beleidigung im Internet“ greift das Argument des Zeitablaufs nicht

ganz. Denn offenbar ist die Seite des Beklagten erst seit Mai 2008 „aktiv“. Hierbei

handelt es sich um einen nachträglich entstandenen Kündigungsgrund nach § 543 Abs.1

BGB (vgl. hierzu Palandt-Weidenkaff § 573 Randnr. 51 ff., Erman § 573 Randnr. 34,

Blank/Börstinghaus, Miete, Auflage 2000, § 564 Randnr. 30, Ehlert aaO. § 573 Randnr.

133). Die Zulassung nachträglich entstandener Gründe dürfte gesichert sein (vgl.

Palandt aaO.). In Betracht kommt der Fall, dass Kündigungsgründe anstatt einer hier

vorliegenden unwirksamen Kündigung (siehe oben) eine neue nach § 568 BGB

formgerechte Kündigung rechtfertigen. Allerdings greift dies nicht bei der hier

gegebenen außerordentlichen Kündigung wegen nachträglich entstandener

Kündigungsgründe (vgl. Blank aaO.). Hier hätte es einer neuer (gemäß § 568 BGB)

formgerechten Kündigungserklärung bedurft. Es ist nun nicht etwa das Vorbringen im

Schriftsatz vom 25.9.2008 so auszulegen, dass dort eine neue formgerechte

Kündigungserklärung zu entnehmen ist. Vielmehr stützt die Klägerin die bereits erfolgte

außerordentliche Kündigung auf weitere (z.T. neue) Gründe, wie sich aus der

Formulierung „ausweislich dieser Gesamtschau..die fristlose Kündigung des Beklagten

(richtig: der Klägerin) mithin wirksam ist“. Zudem hatte das Gericht über seine

Hinweispflicht nach § 139 ZPO hinaus auf diesem Kündigungsgrund auch in den

mündlichen Verhandlungen immer wieder hingewiesen und keinen Zweifel gelassen,

dass es diesen Kündigungsgrund, wenn er denn geltend gemacht würde, als begründet

ansehen würde. Wenn nun die Klägerin diesen Grund nicht zu einem Kündigungsgrund

erhebt, will sie das offenbar nicht.

Das Kündigungsschreiben vom 19.7.2007 konnte das Mietverhältnis aber auch als

ordentliche Kündigung nach § 573 BGB nicht zum Erlöschen bringen. In jedem Fall bei

der ordentlichen Kündigung ist die Angabe des Kündigungsgrundes

Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. Palandt-Weidenkaff § 573 Randnr. 47 f. und § 573 Abs.3

S.1, Erman aaO. § 573 Randnr.33, Ehlert in Bamberger/Roth § 573 Randnr. 124). Die

Klägerin kann als Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs.2 Nr.1 BGB daher ebenfalls nur die

mangelnde Mitteilung des Wasserschadens vorbringen. Wie bereits ausgeführt, ist dem

Beklagten diesbezüglich aber kein Vorwurf zu machen. Zwar hätte die Klägerin u.U.

gemäß § 573 Abs.3 S.2 BGB andere (auch neue) Gründe nachschieben können. In

Betracht kommt als neuer Grund (vgl. Palandt § 573 Randnr. 51, Ehlert aaO. Randnr.

133) der „Internetauftritt“ des Beklagten mit den bösen Beleidigungen des Vermieters

… mit „mieser Ratte“. Dies hat sie aber trotz des (mittelbaren) Hinweises des Gerichts

im Beschluß vom 28.10.2008 nicht getan. Trotz der vielen Hinweise des Gerichts auch in

den mündlichen Verhandlungen, dass der Internetauftritt des Beklagten absolut

inakzeptabel ist und zu einer sofortigen Kündigung führen dürfte, hat die Klägerin diesen

Kündigungsgrund nicht zu einer fristgerechten Kündigung erhoben. Zudem hätte es

zumindest einer Erklärung der Klägerin bedurft, dass sie den Räumungsanspruch auch

hierauf stützt (Blank aaO.), unabhängig davon, dass zum Teil abgelehnt wird, dass

wirksame Kündigungsgründe nachträglich von Anfang an unwirksame Kündigungsgründe

ersetzen können (vgl. Erman aaO., § 573 Randnr. 34, Ehlert aaO. Randnr.134).

Selbst wenn man das Vorbringen im Schriftsatz vom 25.9.2008 als konkludente neue

Kündigung ansehen wollte (vgl. Erman aaO. Randnr. 34 a.E., wäre die Kündigungsfrist

von 9 Monaten (nach dem 25.9.2008) zum Zeitpunkt der letzten mündlichen

Verhandlung am 13.1.2009 noch nicht abgelaufen.

Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286 ff. BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum