Urteil des AG Bernau vom 05.01.2008, 10 C 447/08

Entschieden
05.01.2008
Schlagworte
Ordentliche kündigung, Fristlose kündigung, Wohnung, Vermieter, Hausordnung, Betriebskosten, Internetseite, Geschäftsführer, Auflage, Mietvertrag
Urteil herunterladen

Gericht: AG Bernau Quelle:

Entscheidungsdatum: 03.02.2009

Aktenzeichen: 10 C 447/08

Normen: § 543 Abs 1 BGB, § 546 BGB, § 569 Abs 2 BGB, § 573 BGB, § 985 BGB

Dokumenttyp: Urteil

Räumungsprozess gegen den Wohnraummieter: Verwertbarkeit im Verfahrensverlauf vorgebrachter Gründe für eine außerordentliche Kündigung

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 252,36 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus je 96,12 seit dem 5.1.2008, 5.2.2008 sowie 5.3.2008 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert beträgt 3.036,48 €.

Tatbestand

1Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Nebenkostenvorauszahlung in Anspruch.

2Die Klägerin ist seit dem Jahre 2006 Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks mit Mieteinheit in der ...

3Der Beklagte ist Mieter. Auf den Mietvertrag vom 16.9.2000 auf Blatt 4 ff. verwiesen.

4Mit Schreiben vom 19.7.2007 kündigte die Klägerin dem Beklagten fristlos hilfsweise ordentlich. Auf Blatt 15 f. wird verwiesen. Als Grund gab die Klägerin „Verstöße gegen die Hausordnung“ sowie die mangelnde Mitteilung eines Wasserschadens bzw. der Undichtigkeit unter der Mieterdusche an. Bereits am 21.5.2006 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass das Bad ständig unter Wasser zu stehen scheine und dass es unter der darunter liegenden Wohnung regelmäßig zu Wasserschäden gekommen sei. Auf Blatt 33 wird verwiesen. Desgleichen rügte die Klägerin mit Schreiben vom 21.7.2006 „Wasserschäden u.a.“. Auf Blatt 34 wird verwiesen.

5Am 12.1.2007 und 26.4.2007 mahnte die Klägerin den Beklagten ab. Auf Blatt 17 ff. wird verwiesen

6Mit Schriftsatz vom 25.9.2008 (Bl. 29 ff.) verwies die Klägerin auf eine Internetseite des Beklagten („www….de“). Bei dieser Internetseite können sich Interessierte gegenüber Freunden und Bekannten aber auch ggfs. Fremden wie dies nunmehr auch z.B. bei dem Portal „Facebook“ oder „meinVz“ üblich geworden ist, vorstellen. Dort ist der Eintrag unter der Rubrik „was ich hasse“ verzeichnet:“ …und am meisten miese kleine Ratte an so einen Vermieter solltet ihr nicht geraten.“ Auf den Screenshot auf Blatt 45 wird verwiesen. Die Seite ist seit 23.5.2008 „aktiv“.

7In der mündlichen Verhandlung vom 13.1.2009 räumte der Geschäftsführer der Klägerin ein, dass der Zeuge T. zur Entgegennahme von Mängelanzeigen berechtigt ist.

8Die Klägerin behauptet, der Zeuge T. habe den Beklagten mehrfach auf den Wasserschaden aufmerksam gemacht und ihn aufgefordert, es zu unterlassen, bis zur Beseitigung des schadhaften Wasserabflusses zu duschen und den Vermieter über den Schaden zu informieren. Der Beklagte habe jedoch erneut geduscht. Im übrigen habe der Beklagte die Verstopfung herbeigeführt.

9Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, 1. das in der in …, 2. Obergeschoß links, bestehend aus 1 Zimmer mit Küche, Toilette, Dusche und Diele ( 30

Obergeschoß links, bestehend aus 1 Zimmer mit Küche, Toilette, Dusche und Diele ( 30 qm) zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; 2. an die Klägerin 384,48 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus je 96,12 seit dem 5.12.2007, 5.1.2008, 5.2.2008 sowie 5.3.2008 zu zahlen.

10Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

11 Der Beklagte ist der Meinung, dass die Kündigung vom 19.7.2007 unwirksam sei. Da Abrechnungsreife eingetreten sei, könne die Klägerin für Dezember 2007 ohnehin keine Vorauszahlungen mehr verlangen. Der Zeuge T. habe ihm mitgeteilt, dass er den Schaden der Klägerin melden werde.

12 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T. und B. Auf die Sitzungsniederschrift vom 13.1.2009 auf Blatt 77 ff. wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschriften verwiesen.

Entscheidungsgründe

13 Die Klage ist zum Teil begründet, im übrigen nicht.

14 Betriebskostenvorauszahlung

15 Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung der Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2008 aus dem Mietvertrag. Abrechnungsreife ist für die Monate Januar bis März 2008 noch nicht eingetreten. Einwände gegen die Vorauszahlungspflicht macht der Beklagte nicht.

16 Soweit die Klägerin indes Betriebskostenvorauszahlung für Dezember 2007 verlangt, ist nunmehr Abrechnungsreife eingetreten. Dann kann die Klägerin Betriebskosten als Vorauszahlung nicht mehr verlangen, weil zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung für die Betriebskosten aus dem Jahre 2007 bereits Abrechnungsreife nach § 556 Abs.3 BGB eingetreten ist. Denn nach § 556 Abs.3 BGB können rückständige Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden können (Geldmacher in DWW 1997, 7; Bub/Treier III Randnr. 46). Zwar gilt dieser Grundsatz nur für die Betriebskosten, nicht für sonstige Nebenkosten (Bub/Treier aaO.). Denn insbesondere bei Heizkosten können im Einzelfall Schwierigkeiten bei der Abrechnung bestehen, etwa wenn der Vermieter auf die Zuarbeit von Wärmemessungen angewiesen ist. Dass solche Schwierigkeiten bestehen, ist nicht ersichtlich.

17 Räumung

18 Die Klägerin hat keinen Räumungsanspruch aus §§ 546, 985 BGB.

19 Die Kündigung der Klägerin vom 19.7.2008 (Bl.15) hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien weder fristlos noch zur Zeit ordentlich beendigt.

20 Ein außerordentlicher Kündigungsgrund lag nicht vor. Aus der Beweisaufnahme hat sich ergeben, dass der Beklagte den Wasserschaden im Bad der Wohnung dem hierzu „Empfangsberechtigten“, dem Zeugen T., zwar nicht meldete, diesem jedoch der Schaden aus eigener Anschauung zur Kenntnis gelangt ist. Denn er wohnt als Hausmeister unter der Wohnung des Beklagten und entdeckte den Wasserschaden. Angesicht dieses Umstandes, dass nämlich demjenigen, dem Mängel gemeldet werden dürfen, wie der Geschäftsführer der Klägerin in der mündlichen Verhandlung einräumte, der Mangel bereits bekannt war, bedurfte es einer gesonderten Mitteilung durch den Beklagten dann nicht mehr. Der Zeuge T. hatte dem Beklagten jedenfalls belegbar nicht bestimmte Vorsichtsmaßnahmen nahegelegt, wie z.B. nicht mehr zu duschen. Dies ganz unabhängig davon, dass dies überhaupt eine zulässige Vorsichtsmaßnahme gewesen wäre. Denn zum einen ergab sich aus der Überprüfung durch den Zeugen T. nun nicht, ob das Duschen Ursache für den Wasserschaden war. Denn bei einer Begehung konnte der Zeuge T. nichts finden. Alles war trocken. Zum anderen konnte die Klägerin dem Beklagten -außer für einen kurzen Zeitraum- nicht ohne Zurverfügungstellung einer Abhilfemöglichkeit das Duschen für einen längeren Zeitraum untersagen. Denn dem Beklagten mußte es weiter möglich sein, seinen Körper zu reinigen.

21 Soweit dem Vorbringen der Klägerin im Prozeß weitere Kündigungsgründe zu entnehmen sind, sind diese nicht geeignet eine außerordentliche Kündigung zu begründen. Denn zwar mögen diese Gründe grundsätzlich (bei den bösen Beleidigungen im Internet, vgl. Bl. 65 ist dies unzweifelhaft der Fall) zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Bei einer

Bl. 65 ist dies unzweifelhaft der Fall) zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Bei einer Kündigung von Wohnraum ist die Angabe der Kündigungsgrundes erforderlich und Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. Palandt-Weidenkaff § 543 Randnr. 52; § 569 Randnr. 23; Ehlert in Bamberger/Roth § 543 Randnr.52, dagegen wohl Erman-Jendrek, BGB, 12. Auflage, § 573 Randnr. 33 unter fälschlichen Hinweis auf OLG Zweibrücken in ZMR 1981, 112). Auf diese Kündigungsgründe beruft sich die Klägerin aber bei ihrer Kündigung vom 15.7.2007 (Bl. 15) nicht.

22 Soweit die Klägerin auf „zahlreiche Verstöße gegen die Hausordnung“ in der Kündigungserklärung vom 19.7.2007 verweist, reichen diese unkonkrete Verstöße nicht aus, das Begründungserfordernis auszufüllen. Zwar dürfen an die Begründung keine zu hohen Anforderungen und übertriebenen formalistischen Anforderungen gestellt werden (vgl. Palandt aaO., § 569 Randnr.23), Es ist aber dennoch erforderlich, dass der wichtige Grund durch Angabe der Tatsachen so ausführlich bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Der Kündigungsempfänger muß damit den Vorwurf und seine Verteidigungsmöglichkeiten prüfen können (Palandt aaO.).

23 Dies ist aber bei einem Vorwurf „zahlreiche Verstöße gegen die Hausordnung“ nicht der Fall. Soweit man auf das Schreiben vom 12.1.2007 (Bl. 17) als einen der zahlreichen Verstöße abstellen wollte, kann dieses Verhalten nicht für eine Kündigung im Juli 2007 herhalten. Denn wer monatelang mit der fristlosen Kündigung abwartet, leidet offenbar nicht unter der Vertragsverletzung (Ehlert in Bamberger/Roth § 543 Randnr. 54). Das gleiche gilt für das Verhalten aus dem Schreiben vom 26.4.2007 (Bl. 18). Eine Kündigung nach ca. 3 Monaten ist zu spät, unabhängig davon, dass der Kündigungsgrund nicht konkret genug im Kündigungsschreiben angegeben ist. Soweit die Klägerin auf Vorfälle aus dem Jahre 2006 verweist, gilt auch hier, dass eine Kündigung wegen Zeitablaufs hierauf nicht (mehr) gestützt werden kann. Bei dem möglichen (außerordentlichen) Kündigungsgrund „Beleidigung im Internet“ greift das Argument des Zeitablaufs nicht ganz. Denn offenbar ist die Seite des Beklagten erst seit Mai 2008 „aktiv“. Hierbei handelt es sich um einen nachträglich entstandenen Kündigungsgrund nach § 543 Abs.1 BGB (vgl. hierzu Palandt-Weidenkaff § 573 Randnr. 51 ff., Erman § 573 Randnr. 34, Blank/Börstinghaus, Miete, Auflage 2000, § 564 Randnr. 30, Ehlert aaO. § 573 Randnr. 133). Die Zulassung nachträglich entstandener Gründe dürfte gesichert sein (vgl. Palandt aaO.). In Betracht kommt der Fall, dass Kündigungsgründe anstatt einer hier vorliegenden unwirksamen Kündigung (siehe oben) eine neue nach § 568 BGB formgerechte Kündigung rechtfertigen. Allerdings greift dies nicht bei der hier gegebenen außerordentlichen Kündigung wegen nachträglich entstandener Kündigungsgründe (vgl. Blank aaO.). Hier hätte es einer neuer (gemäß § 568 BGB) formgerechten Kündigungserklärung bedurft. Es ist nun nicht etwa das Vorbringen im Schriftsatz vom 25.9.2008 so auszulegen, dass dort eine neue formgerechte Kündigungserklärung zu entnehmen ist. Vielmehr stützt die Klägerin die bereits erfolgte außerordentliche Kündigung auf weitere (z.T. neue) Gründe, wie sich aus der Formulierung „ausweislich dieser Gesamtschau..die fristlose Kündigung des Beklagten (richtig: der Klägerin) mithin wirksam ist“. Zudem hatte das Gericht über seine Hinweispflicht nach § 139 ZPO hinaus auf diesem Kündigungsgrund auch in den mündlichen Verhandlungen immer wieder hingewiesen und keinen Zweifel gelassen, dass es diesen Kündigungsgrund, wenn er denn geltend gemacht würde, als begründet ansehen würde. Wenn nun die Klägerin diesen Grund nicht zu einem Kündigungsgrund erhebt, will sie das offenbar nicht.

24 Das Kündigungsschreiben vom 19.7.2007 konnte das Mietverhältnis aber auch als ordentliche Kündigung nach § 573 BGB nicht zum Erlöschen bringen. In jedem Fall bei der ordentlichen Kündigung ist die Angabe des Kündigungsgrundes Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. Palandt-Weidenkaff § 573 Randnr. 47 f. und § 573 Abs.3 S.1, Erman aaO. § 573 Randnr.33, Ehlert in Bamberger/Roth § 573 Randnr. 124). Die Klägerin kann als Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs.2 Nr.1 BGB daher ebenfalls nur die mangelnde Mitteilung des Wasserschadens vorbringen. Wie bereits ausgeführt, ist dem Beklagten diesbezüglich aber kein Vorwurf zu machen. Zwar hätte die Klägerin u.U. gemäß § 573 Abs.3 S.2 BGB andere (auch neue) Gründe nachschieben können. In Betracht kommt als neuer Grund (vgl. Palandt § 573 Randnr. 51, Ehlert aaO. Randnr. 133) der „Internetauftritt“ des Beklagten mit den bösen Beleidigungen des Vermieters mit „mieser Ratte“. Dies hat sie aber trotz des (mittelbaren) Hinweises des Gerichts im Beschluß vom 28.10.2008 nicht getan. Trotz der vielen Hinweise des Gerichts auch in den mündlichen Verhandlungen, dass der Internetauftritt des Beklagten absolut inakzeptabel ist und zu einer sofortigen Kündigung führen dürfte, hat die Klägerin diesen Kündigungsgrund nicht zu einer fristgerechten Kündigung erhoben. Zudem hätte es zumindest einer Erklärung der Klägerin bedurft, dass sie den Räumungsanspruch auch hierauf stützt (Blank aaO.), unabhängig davon, dass zum Teil abgelehnt wird, dass wirksame Kündigungsgründe nachträglich von Anfang an unwirksame Kündigungsgründe

wirksame Kündigungsgründe nachträglich von Anfang an unwirksame Kündigungsgründe ersetzen können (vgl. Erman aaO., § 573 Randnr. 34, Ehlert aaO. Randnr.134).

25 Selbst wenn man das Vorbringen im Schriftsatz vom 25.9.2008 als konkludente neue Kündigung ansehen wollte (vgl. Erman aaO. Randnr. 34 a.E., wäre die Kündigungsfrist von 9 Monaten (nach dem 25.9.2008) zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 13.1.2009 noch nicht abgelaufen.

26 Die Zinsentscheidung beruht auf §§ 286 ff. BGB.

27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO.

28 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum

AG Bernau: abberufung, die post, einberufung, verwaltung, ordentliche kündigung, verwalter, wichtiger grund, zugang, versammlung, briefkasten

34 II 26/06 vom 28.09.2006

AG Bernau: stationäre behandlung, schmerzensgeld, fraktur, bahnhof, sicherheitsleistung, sorgfalt, mitverschulden, fahrtkosten, holz, nachoperation

11 C 191/05 vom 25.06.2005

AG Bernau: wider besseres wissen, begriff, ordentliches verfahren, leumund, skonto, erpressung, ruf, gespräch, auflage, gewalt

10 C 1193/08 vom 15.03.2017

Anmerkungen zum Urteil