Urteil des AG Bernau vom 31.03.2009, 10 C 248/09

Entschieden
31.03.2009
Schlagworte
Fristlose kündigung, Mietzins, Wichtiger grund, Vermieter, Bad, Werktag, Minderungsrecht, Veranda, Grundstück, Garage
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Gericht: AG Bernau Quelle:

Entscheidungsdatum: 08.12.2009

Aktenzeichen: 10 C 248/09

Normen: § 421 BGB, § 427 BGB, § 535 BGB, § 543 Abs 1 S 2 BGB, § 22 SGB 2

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzinszahlungen bei verspäteter Unterkunftszahlung des Sozialamts

Tenor

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.200.- nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 31.3.2009 aus 560.- und seit dem 5.11.2009 aus 640.- zu zahlen; b. das in der in belegene Einfamilienhaus bestehend aus fünf Zimmern, einer Küche, einer Toilette mit Bad, zwei Fluren und einer Veranda sowie das dazu gehörende Grundstück und die Garage zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 12 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zum Rest.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.3.2010 gewährt.

Der Streitwert wird auf 9.520.- festgesetzt.

Tatbestand

1Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung eines Hauses nebst Nebengelassen und Zahlung in Anspruch.

2Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter des Grundstücks in …. Die Beklagten sind seit dem 1.2.2007 Mieter des vorgenannten Objekts. Der Mietzins betrug monatlich 600.- €. Auf den Mietvertrag vom 15.1.2007 auf Blatt 40 ff. wird verwiesen. Das Grundstück ist u. a. mit einem Haus bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Veranda, Bad sowie einer Garage bebaut. § 4 des Mietvertrages lautet: „Die Miete ist monatlich im Voraus am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter zu zahlen. Die Miete ist auf das Konto... einzuzahlen.“. Auf Blatt 40 RS wird verwiesen.

3Die Beklagten minderten die Miete, erstmals im Monat Mai 2008. Sie blieben den Mietzins wie auf Blatt 3 aufgelistet schuldig. Sie zahlten auch die geminderte Miete zudem mehrfach verspätet. Die Beklagte zu 2 erhält für sich und ihre Kinder Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II. Hierzu gehören auch Leistungen für Unterkunft. Der Beklagte zu 1 hingegen erhält keine diesbezüglichen staatlichen Leistungen.

4Die Kläger mahnten die Beklagten mehrfach wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache ab. Dabei ging es in der Hauptsache um die Nutzung eines Grundstückteils. Auf die Schreiben vom 19.8.2008 (Bl. 7 ff.), 29.7.2008 (Bl. 5) wird verwiesen. Mit Schreiben vom 19.8.2008 (Bl. 7ff.) und 2.2.2009 (Bl. 10 ff.) kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos. Im Schreiben vom 2.2.2009 (Bl. 10 ff.) wird erstmals auf die unpünktliche Zahlung selbst des geminderten Mietzinses hingewiesen. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis erneut am 3.3.2009 (Bl. 4) und 27.10.2009 (Bl. 106 ff.). Die Beklagten rügten mit Schreiben des Barnimer Mietervereins e.V. vom 14.4.2008 diverse Mängel. Auf Blatt 48 f. Wird verwiesen.

5Die Kläger sind der Meinung, dass wegen des Zahlungsrückstandes und des unpünktlichen Zahlens der Monatsmiete durch die Beklagten sie zur außerordentlichen Kündigung berechtigt seien.

6

72. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das in der …in belegene Einfamilienhaus bestehend aus fünf Zimmern, einer Küche, einer Toilette mit Bad, zwei Fluren und einer Veranda sowie das dazu gehörende Grundstück und die Garage zu räumen und geräumt an sie, die Kläger, herauszugeben.

8Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

9Sie behaupten, die Kläger würden ihnen den Mietgebrauch nur zum Teil einräumen. Entgegen der Absprachen werde ihnen die Nutzung des hinteren Teils des Gartengrundstücks verwehrt. Zudem werden sie von den Klägern belästigt. Wegen Mängeln seien sie zur Mietminderung berechtigt.

10 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen und Inaugenscheinnahme. Auf die Sitzungsniederschrift vom 17.11.2009 wird insoweit verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschrift vom 17.11.2009 verwiesen.

11 Die beantragen, 1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1.520.- nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins aus 880.- seit dem 31.2.2009 und aus 640.- seit dem 5.11.2009 zu zahlen.

Die Beklagten haben nach Schluß der mündlichen Verhandlung am 19.11.2009 einen nicht nachgelassenen Schriftsatz eingereicht.

Entscheidungsgründe

12 Die Klage ist zum Teil begründet.

13 Räumung

14 Die Kläger haben einen Räumungsanspruch aus § 546 Abs.1 BGB.

15 Die fristlose Kündigung vom 2.2.2009 (Bl. 10 ff.) hat das Mietverhältnis der Parteien zum Erlöschen gebracht. Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs.2 BGB, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, lag vor. Denn die Beklagten zahlten unstreitig selbst den geminderten Mietzins seit Juni 2008 verspätet. Sie zahlten den Mietzins für Juni 2008 nicht gemäß § 4 Nr. des Mietvertrages vom 15.1.2007 monatlich im Voraus spätestens am 3. Werktag, sondern am 6.6.2008, den Mietzins für Juli 2008 erst am 7.7.2008, den Mietzins für August 2008 erst am 15.8.2008, den Mietzins für September 2008 erst am 8.9.2008, den Mietzins für Oktober 2008 erst am 9.10.2008, den Mietzins für November 2008 am 14.11.2008, den Mietzins für Dezember 2008 am 12.12.2008 und den für Januar 2009 erst am 13.1.2009. Auch nach der Kündigung zahlten die Beklagten wiederum ab April 2009 bis jedenfalls Oktober 2009 durchgängig nicht pünktlich. Auf die Übersicht auf Blatt 107 wird verwiesen.

16 Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die fortdauernde unpünktliche Zahlung des Mietzinses ein sonstiger wichtiger Grund nach § 543 Abs.1 S.2 BGB sein kann (Palandt- Weidenkaff § 543 Randnr. 36). Da eine „fortdauernde unpünktliche Zahlung“ verlangt wird, kann nicht beim ersten unpünktlichen Zahlen ein sonstiger (Kündigungs-)Grund iSv. § 543 Abs.1 S.2 BGB gegeben sein, es sei denn es lag bereits eine Abmahnung wegen mehrfacher unpünktlicher Zahlung vor (Palandt-Weidenkaff § 543 Randnr. 36). Es ist dem Vermieter ebenfalls nicht die Grundregel bei fristloser Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses anzulasten, dass wer mehrere Monate mit der fristlosen Kündigung abwartet, offenbar nicht darunter leidet und daher sein Kündigungsrecht verwirkt hat (BGH NJW 2005, 2775). Es bedarf hierfür der Beobachtung einer gewissen Zeit. Die Kläger haben wie oben dargestellt in dem beobachteten Zeitraum von Mai 2008 bis Januar 2009 9 Monate betrachtet. In diesem Zeitraum sind allen Zahlungen unterschiedlich spät, aber immer zu spät, z.T. mehrere Tage nach dem Fälligkeitszeitpunkt, nämlich nicht am dritten Werktag eines Monats nach § 4 des Mietvertrages eingegangen. Dabei kommt es auch nicht etwa auf die möglicherweise rechtzeitige Überweisung durch die Beklagten an, sondern auf den Zeitpunkt des Eingangs des Mietzinses bei den Klägern. Dies ergibt sich bereits aus § 4 Nr.2 des Mietvertrages (Bl. 40 Rs).

17 Die Beklagten können sich auch nicht erfolgreich auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.10.2009 (VIII ZR 64/09, siehe Blatt 129 ff.) berufen. Nach dieser Entscheidung ist die fristlose Kündigung wegen unpünktlichen Mietzahlungen des Sozialamtes (Jobcenters) bei Übernahme der Unterkunftszahlungen direkt an den

Sozialamtes (Jobcenters) bei Übernahme der Unterkunftszahlungen direkt an den Vermieter unzulässig. Denn das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, unabhängig davon ob die Transferleistungen direkt an den Vermieter oder an den Hilfebedürftigen ausgezahlt werden. Zwar bezieht die Beklagte zu 2 Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs. In diesen staatlichen Leistungen sind zu einem Teil auch die Kosten für Unterkunft für die Beklagten zu 2 und ihre Kinder (nicht aber für den Beklagten zu 1) enthalten. Allerdings ist der staatlich geförderte Teil der Unterkunft nicht einmal die Hälfte des geschuldeten Nettomietzinses von 600.- €. Dabei ist noch nicht einmal der staatlich geförderte Teil der Nebenkosten berücksichtigt worden. Denn der sich aus dem Bescheid vom 10.2.2009 ergebende Betrag für Unterkunft und Heizung umfasst auch die Heizung. Ob die Beklagte zu 2 möglicherweise einen höheren Betrag vom Jobcenter erhalten hatte, entzieht sich der Kenntnis des Gerichts. Zudem ergibt sich aus dem Bescheid, der dem Gericht wegen der Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegt wurde, ein Bezug von Leistungen vom 1.2.2009 an, nicht aber für den streitgegenständlichen Beobachtungszeitraum von Mai 2008 bis Januar 2009. Allerdings behauptet die Beklagte zu 2, dass sie auch im Beobachtungszeitraum Unterkunftskosten bezogen hatte. In welcher Höhe indes läßt sie offen (vgl. Bl. 80, Anlage B 34).

18 Selbst wenn man unterstellen würde, die Beklagte zu 2 habe im Beobachtungszeitraum durchgängig - wenn auch erst nachträglich und zu spät- staatliche Unterkunftsleistungen erhalten, so hat sie in jedem Fall den Teil, der von den staatlichen Leistungen nicht gedeckt war, nämlich mehr als 300.- €, auf jeden Fall nicht bezahlt und ist in jedem Fall damit schuldhaft in Verzug mit den Mietzinszahlungen geraten.

19 Selbst wenn man annehmen wollte, dass zwar die Beklagte zu 2 zum Teil, nämlich soweit staatliche Leistungen zu spät gezahlt wurden, nicht schuldhaft mit den Mietzinszahlungen in Verzug geraten ist, liegt ein zurechenbares „unpünktliches Zahlen“ der Beklagten vor. Mieter sind ausweislich des „Rubrums“ des Mietvertrages (Bl. 40 ff.) beide Beklagte. Mieter sind Gesamtschuldner hinsichtlich der Mietzinsverpflichtung, § 427 BGB (Palandt-Weidenkaff § 535 Randnr. 79). Gesamtschuld nach § 421 BGB bedeutet, dass jeder der Gesamtschuldner die ganze Leistung zu bewirken hat. D.h. vorliegend, dass im Falle, dass die Beklagte zu 2 möglicherweise mangels ausstehender finanzieller Mittel des Jobcenters zwar von der Zahlung „befreit“ ist, jedoch der Beklagte zu 1 als weiterer Gesamtschuldner zur Zahlung verpflichtet ist.

20 Mietzinszahlung

21 Die Kläger haben einen Anspruch auf Mietzinszahlung in Höhe von 1.200.- aus §§ 535, 546 a BGB.

22 Indes besteht der Anspruch nicht in voller geforderter Höhe, weil die Beklagten die Miete wegen eines Mangels gemäß § 536 BGB minderten. Denn das hintere Zimmer an der Außenwand ist ausweislich der Inaugenscheinnahme durch das Gericht am 17.11.2009 mit Schimmel befallen. Die Tapete hat sich dort abgelöst.

23 Einen Beweis für die Behauptung Baumängel seien nicht die Ursache der Schimmelbildung haben die Kläger nicht angetreten, es fehlt bereits an einer solchen Behauptung. Nach allgemeiner Ansicht und der Rechtsprechung muß der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Verantwortungsund Pflichtenkreis herrührt (vgl. Reismann in MM 1995, 31 ff., 32). Die Mieter müssen, sofern dem Vermieter dieser Beweis gelingt, darlegen und beweisen, dass ihr Wohnverhalten dem allgemein zumutbaren Normverhalten entspricht (vgl. Reismann aaO.), also falsches Lüftungsverhalten nicht die Ursache ist.

24 Die Kläger berufen sich im Schreiben vom 29.7.2008 (Bl. 63 RS) lediglich darauf, dass die Beklagten nicht regelmäßig gelüftet hätten. Erst wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, müssen die Beklagten darlegen und beweisen, dass nicht ein falsches Lüftungsverhalten Ursache für die Schimmelpilzbildung ist (vgl. Reismann aaO.). Soweit kommt es aber nicht, weil bereits die Kläger einen Vortrag bzw. Beweisantritt vermissen lassen.

25 Bezgl. des Schimmels haben die Beklagten belegbar erstmals am 14.4.2008 (Bl. 48 f.) diesen Mangel gerügt. Vor diesem Zeitpunkt können sie daher gemäß § 536 c Abs.2 Nr. 1 die Rechte des § 536 BGB nicht geltend machen. Auch im Besichtigungstermin vom 29.10.2007 haben die Beklagten, jedenfalls nach eigenem Vortrag, diesen Mangel nicht gerügt (siehe S.3 des SS vom 20.5. 2009 -Bl.28). Zwar behaupten die Beklagten in dem Schreiben vom 14.4.2008 (Bl.49), „bereits im Februar 2007, März 2007, April 2007 wurden diese Mängel angezeigt.“ Dieser Vortrag ist aber zu unkonkret, als dass er einer Beweisaufnahme zugänglich wäre.

26 Die Beklagten haben den Klägern trotz Aufforderung am 29.7.2008 (63 Rs), Schreiben vom 11.8.2008 (Bl. 67), Schreiben vom 20.10.2007 (Bl.44), Schreiben vom 9.12.2008 (Bl. 71), Schreiben vom 29.12.2009 (Bl. 73), Ablehnungsschreiben der Beklagten vom 7.1.2009 (Bl. 74) keinen Besichtigungstermin genannt. Erstmals mit Schreiben vom 28.1.2009 (Bl. 75) machen die Beklagten Terminvorschläge, verbinden dies aber mit einer Bedingung, nämlich dass die Besichtigung mit einem „bekannt gegebenen Sachverständigen“ stattzufinden hat. Diese Bedingung indes war unzulässig, so dass von einer tatsächlichen Verweigerung der Besichtigung durch die Beklagten auszugehen war.

27 Wenn die Beklagten aber die Mangelbeseitigung vereiteln, indem sie den Klägern keinen zeitnahen Besichtigungstermin ohne Bedingungen zubilligen, können sie sich auf eine Mietminderung nicht berufen, §§ 254, 242 BGB.

28 Aus dem Schreiben vom 29.7.2008 (Bl. 63 Rs) ist nun nicht zu entnehmen, dass die Kläger eine Mangelbeseitigung nicht vornehmen wollen. Allein die Behauptung, dass möglicherweise das falsche Lüftungsverhalten der Beklagten Ursache für den Schimmel ist, ist kein ernstliches Verweigern einer Mangelbeseitigung, zumal die Kläger darauf verweisen, dass die Beklagten den „ordnungsgemäßen Zugang zum Objekt“ nicht gewährleisten. Ferner haben die Kläger auch in der Folgezeit eine Mangelbeseitigung nicht rundweg abgelehnt, wie sich schon aus dem Schreiben vom 11.8.2008 (Bl. 67) zeigt.

29 Soweit auf den unsachgemäß verlegten Bodenbelag abgestellt wird, ist jedoch eine Mietminderung nicht begründet. Zum einen dürften die Beklagten diese Mängel bereits bei Vertragsschluß bemerkt haben, § 536 b BGB. Unabhängig davon haben die Beklagten den Mietzins nach erstmalig belegbarer Anzeige am 29.10.2007 im Besichtigungstermin mehrere Monate ungemindert gezahlt ohne etwa gar Vorbehalte zu tätigen. Dann aber haben sie das Minderungsrecht verwirkt (vgl. Palandt-Weidenkaff § 536 b Randnr. 8). Aus der Reaktion des Klägers zu 2 bei der Besichtigung am 29.10.2007 konnten die Beklagten nicht etwa annehmen, dass er den Mangel „Fußbodenbelag“ in absehbarer Zeit beseitigt, was zu einem Erhalt des Minderungsrecht geführt hätte (vgl. Palandt aaO.).

30 Zwar ist zwischen den Parteien nach wie vor streitig, ob der hintere Grundstücksteil mitvermietet wurde oder nicht, jedenfalls machen die Beklagten wegen der Nichtgewährung der Mietsache (hintere Grundstücksflache) kein Minderungsrecht geltend.

31 Die Beklagten können gemäß § 536 c Abs.2 Nr.1 BGB, aber auch weil sie den Kläger nicht die Möglichkeit gegeben haben, die Mängel zu besichtigen, nicht durchgängig die Miete mindern.

32 Die Mietminderung besteht dem Grunde nach für den Zeitraum von Mai 2008 bis August 2008. Mit Schreiben vom 11.8.2008 forderten die Kläger die Beklagten ausdrücklich auf, die Mängel zu besichtigen. Unter Berücksichtigung der persönlichen Dispositionen und Ferienzeiten hätten die Beklagten spätestens bis Ende August 2008 eine Besichtigung gestatten müssen.

33 Bei 5 vermieteten Zimmern dürfte eine Mietminderung von 1/5 (20 %) des Bruttomietzinses von 600.- gerechtfertigt sein. Wegen des Schimmelbefalls ist das hiervon befallene Zimmer wegen der Gesundheitsgefahren nicht nutzbar. Daher dürfte insoweit der Mietzins in Gänze bezogen auf dieses Zimmer wegfallen. Die Beklagten machen für den Zeitraum Mai 2008 bis August 2008 300.- Mietminderungsbetrag geltend. Das ist wegen vorgenannten Erwägungen nicht zu beanstanden.

34 Soweit die Kläger für Dezember 2008 eine Forderung 100.- haben, ist diese Forderung nur in Höhe von 80.- berechtigt, weil die Beklagten unwidersprochen und ausweislich des Kontoauszuges auf Blatt 77 nicht bloß 500.- Miete für Dezember 2008 überwiesen, sondern 520.- €.

35 Zusammenrechnung der Forderungen

36 Aus der Zeit von Mai 2008 bis Februar 2009 stehen den Klägern noch 560.- zu (September 2008 bis Februar 2009).

37 Aus der Zeit von März 2009 bis Oktober 2009 sind dies weitere 640.- .

38 Dies ergibt eine Gesamtforderung von 1.200.- €.

39 Das Gericht hat aufgrund des nicht nachgelassenen Schriftsatzes vom 19.11.2009 keinen Anlaß gemäß § 156 ZPO erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten. Die Verhandlung war gemäß § 296 a ZPO bereits geschlossen. Die Voraussetzungen des § 156 Abs.2 ZPO liegen nicht vor.

40 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr.7, 11, 711 ZPO.

41 Das Gericht hatte den Beklagten eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO von Amts wegen einzuräumen. Die Beklagten wohnen mit mehreren Kindern (3) in dem Haus. Die Kinder sind zwar bis auf volljährig, sind aber nur knapp über 18 Jahre und wohl noch in der Ausbildung. Sie werden aufgrund der beschränkten finanziellen Mittel und bei der Größe der Familie von 5-6 Personen kaum in Kürze adäquaten Wohnraum finden.

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