Urteil des AG Bernau vom 31.03.2009
AG Bernau: fristlose kündigung, mietzins, wichtiger grund, vermieter, bad, werktag, minderungsrecht, veranda, grundstück, garage
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Gericht:
AG Bernau
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
10 C 248/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 421 BGB, § 427 BGB, § 535
BGB, § 543 Abs 1 S 2 BGB, § 22
SGB 2
Wohnraummiete: Fristlose Kündigung wegen unpünktlicher
Mietzinszahlungen bei verspäteter Unterkunftszahlung des
Sozialamts
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.200.- € nebst 5 %
Zinsen über dem Basiszins seit dem 31.3.2009 aus 560.- € und seit dem 5.11.2009 aus
640.- € zu zahlen; b. das in der … in … belegene Einfamilienhaus bestehend aus fünf
Zimmern, einer Küche, einer Toilette mit Bad, zwei Fluren und einer Veranda sowie das
dazu gehörende Grundstück und die Garage zu räumen und geräumt an die Kläger
herauszugeben. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 12 % und die
Beklagten als Gesamtschuldner zum Rest.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung der
Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe
leistet.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31.3.2010 gewährt.
Der Streitwert wird auf 9.520.- € festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung eines Hauses nebst Nebengelassen und
Zahlung in Anspruch.
Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter des Grundstücks … in …. Die Beklagten sind
seit dem 1.2.2007 Mieter des vorgenannten Objekts. Der Mietzins betrug monatlich
600.- €. Auf den Mietvertrag vom 15.1.2007 auf Blatt 40 ff. wird verwiesen. Das
Grundstück ist u. a. mit einem Haus bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Veranda, Bad
sowie einer Garage bebaut. § 4 des Mietvertrages lautet: „Die Miete ist monatlich im
Voraus am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter zu zahlen. Die Miete ist
auf das Konto... einzuzahlen.“. Auf Blatt 40 RS wird verwiesen.
Die Beklagten minderten die Miete, erstmals im Monat Mai 2008. Sie blieben den
Mietzins wie auf Blatt 3 aufgelistet schuldig. Sie zahlten auch die geminderte Miete
zudem mehrfach verspätet. Die Beklagte zu 2 erhält für sich und ihre Kinder Leistungen
zur Sicherung des Lebensunterhalts nach SGB II. Hierzu gehören auch Leistungen für
Unterkunft. Der Beklagte zu 1 hingegen erhält keine diesbezüglichen staatlichen
Leistungen.
Die Kläger mahnten die Beklagten mehrfach wegen vertragswidrigen Gebrauchs der
Mietsache ab. Dabei ging es in der Hauptsache um die Nutzung eines Grundstückteils.
Auf die Schreiben vom 19.8.2008 (Bl. 7 ff.), 29.7.2008 (Bl. 5) wird verwiesen. Mit
Schreiben vom 19.8.2008 (Bl. 7ff.) und 2.2.2009 (Bl. 10 ff.) kündigten die Kläger das
Mietverhältnis fristlos. Im Schreiben vom 2.2.2009 (Bl. 10 ff.) wird erstmals auf die
unpünktliche Zahlung selbst des geminderten Mietzinses hingewiesen. Die Kläger
kündigten das Mietverhältnis erneut am 3.3.2009 (Bl. 4) und 27.10.2009 (Bl. 106 ff.). Die
Beklagten rügten mit Schreiben des Barnimer Mietervereins e.V. vom 14.4.2008 diverse
Mängel. Auf Blatt 48 f. Wird verwiesen.
Die Kläger sind der Meinung, dass wegen des Zahlungsrückstandes und des
unpünktlichen Zahlens der Monatsmiete durch die Beklagten sie zur außerordentlichen
Kündigung berechtigt seien.
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Die beantragen, 1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1.520.- €
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins aus 880.- € seit dem 31.2.2009 und aus 640.- €
seit dem 5.11.2009 zu zahlen.
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das in der …in … belegene
Einfamilienhaus bestehend aus fünf Zimmern, einer Küche, einer Toilette mit Bad, zwei
Fluren und einer Veranda sowie das dazu gehörende Grundstück und die Garage zu
räumen und geräumt an sie, die Kläger, herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die Kläger würden ihnen den Mietgebrauch nur zum Teil einräumen.
Entgegen der Absprachen werde ihnen die Nutzung des hinteren Teils des
Gartengrundstücks verwehrt. Zudem werden sie von den Klägern belästigt. Wegen
Mängeln seien sie zur Mietminderung berechtigt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen … und
Inaugenscheinnahme. Auf die Sitzungsniederschrift vom 17.11.2009 wird insoweit
verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Sitzungsniederschrift vom 17.11.2009
verwiesen.
Die Beklagten haben nach Schluß der mündlichen Verhandlung am 19.11.2009 einen
nicht nachgelassenen Schriftsatz eingereicht.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet.
Räumung
Die Kläger haben einen Räumungsanspruch aus § 546 Abs.1 BGB.
Die fristlose Kündigung vom 2.2.2009 (Bl. 10 ff.) hat das Mietverhältnis der Parteien zum
Erlöschen gebracht. Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs.2 BGB, der die Kläger zur
außerordentlichen Kündigung berechtigt, lag vor. Denn die Beklagten zahlten unstreitig
selbst den geminderten Mietzins seit Juni 2008 verspätet. Sie zahlten den Mietzins für
Juni 2008 nicht gemäß § 4 Nr. des Mietvertrages vom 15.1.2007 monatlich im Voraus
spätestens am 3. Werktag, sondern am 6.6.2008, den Mietzins für Juli 2008 erst am
7.7.2008, den Mietzins für August 2008 erst am 15.8.2008, den Mietzins für September
2008 erst am 8.9.2008, den Mietzins für Oktober 2008 erst am 9.10.2008, den Mietzins
für November 2008 am 14.11.2008, den Mietzins für Dezember 2008 am 12.12.2008
und den für Januar 2009 erst am 13.1.2009. Auch nach der Kündigung zahlten die
Beklagten wiederum ab April 2009 bis jedenfalls Oktober 2009 durchgängig nicht
pünktlich. Auf die Übersicht auf Blatt 107 wird verwiesen.
Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die fortdauernde unpünktliche Zahlung des
Mietzinses ein sonstiger wichtiger Grund nach § 543 Abs.1 S.2 BGB sein kann (Palandt-
Weidenkaff § 543 Randnr. 36). Da eine „fortdauernde unpünktliche Zahlung“ verlangt
wird, kann nicht beim ersten unpünktlichen Zahlen ein sonstiger (Kündigungs-)Grund iSv.
§ 543 Abs.1 S.2 BGB gegeben sein, es sei denn es lag bereits eine Abmahnung wegen
mehrfacher unpünktlicher Zahlung vor (Palandt-Weidenkaff § 543 Randnr. 36). Es ist
dem Vermieter ebenfalls nicht die Grundregel bei fristloser Kündigung eines
Dauerschuldverhältnisses anzulasten, dass wer mehrere Monate mit der fristlosen
Kündigung abwartet, offenbar nicht darunter leidet und daher sein Kündigungsrecht
verwirkt hat (BGH NJW 2005, 2775). Es bedarf hierfür der Beobachtung einer gewissen
Zeit. Die Kläger haben wie oben dargestellt in dem beobachteten Zeitraum von Mai
2008 bis Januar 2009 9 Monate betrachtet. In diesem Zeitraum sind allen Zahlungen
unterschiedlich spät, aber immer zu spät, z.T. mehrere Tage nach dem
Fälligkeitszeitpunkt, nämlich nicht am dritten Werktag eines Monats nach § 4 des
Mietvertrages eingegangen. Dabei kommt es auch nicht etwa auf die möglicherweise
rechtzeitige Überweisung durch die Beklagten an, sondern auf den Zeitpunkt des
Eingangs des Mietzinses bei den Klägern. Dies ergibt sich bereits aus § 4 Nr.2 des
Mietvertrages (Bl. 40 Rs).
Die Beklagten können sich auch nicht erfolgreich auf die Entscheidung des
Bundesgerichtshofs vom 21.10.2009 (VIII ZR 64/09, siehe Blatt 129 ff.) berufen. Nach
dieser Entscheidung ist die fristlose Kündigung wegen unpünktlichen Mietzahlungen des
Sozialamtes (Jobcenters) bei Übernahme der Unterkunftszahlungen direkt an den
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Sozialamtes (Jobcenters) bei Übernahme der Unterkunftszahlungen direkt an den
Vermieter unzulässig. Denn das Jobcenter ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters,
unabhängig davon ob die Transferleistungen direkt an den Vermieter oder an den
Hilfebedürftigen ausgezahlt werden. Zwar bezieht die Beklagte zu 2 Leistungen zur
Sicherung des Lebensunterhalts nach dem Zweiten Buch des Sozialgesetzbuchs. In
diesen staatlichen Leistungen sind zu einem Teil auch die Kosten für Unterkunft für die
Beklagten zu 2 und ihre Kinder (nicht aber für den Beklagten zu 1) enthalten. Allerdings
ist der staatlich geförderte Teil der Unterkunft nicht einmal die Hälfte des geschuldeten
Nettomietzinses von 600.- €. Dabei ist noch nicht einmal der staatlich geförderte Teil der
Nebenkosten berücksichtigt worden. Denn der sich aus dem Bescheid vom 10.2.2009
ergebende Betrag für Unterkunft und Heizung umfasst auch die Heizung. Ob die
Beklagte zu 2 möglicherweise einen höheren Betrag vom Jobcenter erhalten hatte,
entzieht sich der Kenntnis des Gerichts. Zudem ergibt sich aus dem Bescheid, der dem
Gericht wegen der Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegt wurde, ein Bezug von
Leistungen vom 1.2.2009 an, nicht aber für den streitgegenständlichen
Beobachtungszeitraum von Mai 2008 bis Januar 2009. Allerdings behauptet die Beklagte
zu 2, dass sie auch im Beobachtungszeitraum Unterkunftskosten bezogen hatte. In
welcher Höhe indes läßt sie offen (vgl. Bl. 80, Anlage B 34).
Selbst wenn man unterstellen würde, die Beklagte zu 2 habe im Beobachtungszeitraum
durchgängig - wenn auch erst nachträglich und zu spät- staatliche Unterkunftsleistungen
erhalten, so hat sie in jedem Fall den Teil, der von den staatlichen Leistungen nicht
gedeckt war, nämlich mehr als 300.- €, auf jeden Fall nicht bezahlt und ist in jedem Fall
damit schuldhaft in Verzug mit den Mietzinszahlungen geraten.
Selbst wenn man annehmen wollte, dass zwar die Beklagte zu 2 zum Teil, nämlich soweit
staatliche Leistungen zu spät gezahlt wurden, nicht schuldhaft mit den
Mietzinszahlungen in Verzug geraten ist, liegt ein zurechenbares „unpünktliches Zahlen“
der Beklagten vor. Mieter sind ausweislich des „Rubrums“ des Mietvertrages (Bl. 40 ff.)
beide Beklagte. Mieter sind Gesamtschuldner hinsichtlich der Mietzinsverpflichtung, §
427 BGB (Palandt-Weidenkaff § 535 Randnr. 79). Gesamtschuld nach § 421 BGB
bedeutet, dass jeder der Gesamtschuldner die ganze Leistung zu bewirken hat. D.h.
vorliegend, dass im Falle, dass die Beklagte zu 2 möglicherweise mangels ausstehender
finanzieller Mittel des Jobcenters zwar von der Zahlung „befreit“ ist, jedoch der Beklagte
zu 1 als weiterer Gesamtschuldner zur Zahlung verpflichtet ist.
Mietzinszahlung
Die Kläger haben einen Anspruch auf Mietzinszahlung in Höhe von 1.200.- € aus §§ 535,
546 a BGB.
Indes besteht der Anspruch nicht in voller geforderter Höhe, weil die Beklagten die Miete
wegen eines Mangels gemäß § 536 BGB minderten. Denn das hintere Zimmer an der
Außenwand ist ausweislich der Inaugenscheinnahme durch das Gericht am 17.11.2009
mit Schimmel befallen. Die Tapete hat sich dort abgelöst.
Einen Beweis für die Behauptung Baumängel seien nicht die Ursache der
Schimmelbildung haben die Kläger nicht angetreten, es fehlt bereits an einer solchen
Behauptung. Nach allgemeiner Ansicht und der Rechtsprechung muß der Vermieter
darlegen und beweisen, dass die Schadensursache nicht aus seinem Verantwortungs-
und Pflichtenkreis herrührt (vgl. Reismann in MM 1995, 31 ff., 32). Die Mieter müssen,
sofern dem Vermieter dieser Beweis gelingt, darlegen und beweisen, dass ihr
Wohnverhalten dem allgemein zumutbaren Normverhalten entspricht (vgl. Reismann
aaO.), also falsches Lüftungsverhalten nicht die Ursache ist.
Die Kläger berufen sich im Schreiben vom 29.7.2008 (Bl. 63 RS) lediglich darauf, dass die
Beklagten nicht regelmäßig gelüftet hätten. Erst wenn diese Voraussetzungen gegeben
sind, müssen die Beklagten darlegen und beweisen, dass nicht ein falsches
Lüftungsverhalten Ursache für die Schimmelpilzbildung ist (vgl. Reismann aaO.). Soweit
kommt es aber nicht, weil bereits die Kläger einen Vortrag bzw. Beweisantritt vermissen
lassen.
Bezgl. des Schimmels haben die Beklagten belegbar erstmals am 14.4.2008 (Bl. 48 f.)
diesen Mangel gerügt. Vor diesem Zeitpunkt können sie daher gemäß § 536 c Abs.2 Nr.
1 die Rechte des § 536 BGB nicht geltend machen. Auch im Besichtigungstermin vom
29.10.2007 haben die Beklagten, jedenfalls nach eigenem Vortrag, diesen Mangel nicht
gerügt (siehe S.3 des SS vom 20.5. 2009 -Bl.28). Zwar behaupten die Beklagten in dem
Schreiben vom 14.4.2008 (Bl.49), „bereits im Februar 2007, März 2007, April 2007
wurden diese Mängel angezeigt.“ Dieser Vortrag ist aber zu unkonkret, als dass er einer
Beweisaufnahme zugänglich wäre.
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Die Beklagten haben den Klägern trotz Aufforderung am 29.7.2008 (63 Rs), Schreiben
vom 11.8.2008 (Bl. 67), Schreiben vom 20.10.2007 (Bl.44), Schreiben vom 9.12.2008
(Bl. 71), Schreiben vom 29.12.2009 (Bl. 73), Ablehnungsschreiben der Beklagten vom
7.1.2009 (Bl. 74) keinen Besichtigungstermin genannt. Erstmals mit Schreiben vom
28.1.2009 (Bl. 75) machen die Beklagten Terminvorschläge, verbinden dies aber mit
einer Bedingung, nämlich dass die Besichtigung mit einem „bekannt gegebenen
Sachverständigen“ stattzufinden hat. Diese Bedingung indes war unzulässig, so dass
von einer tatsächlichen Verweigerung der Besichtigung durch die Beklagten auszugehen
war.
Wenn die Beklagten aber die Mangelbeseitigung vereiteln, indem sie den Klägern keinen
zeitnahen Besichtigungstermin ohne Bedingungen zubilligen, können sie sich auf eine
Mietminderung nicht berufen, §§ 254, 242 BGB.
Aus dem Schreiben vom 29.7.2008 (Bl. 63 Rs) ist nun nicht zu entnehmen, dass die
Kläger eine Mangelbeseitigung nicht vornehmen wollen. Allein die Behauptung, dass
möglicherweise das falsche Lüftungsverhalten der Beklagten Ursache für den Schimmel
ist, ist kein ernstliches Verweigern einer Mangelbeseitigung, zumal die Kläger darauf
verweisen, dass die Beklagten den „ordnungsgemäßen Zugang zum Objekt“ nicht
gewährleisten. Ferner haben die Kläger auch in der Folgezeit eine Mangelbeseitigung
nicht rundweg abgelehnt, wie sich schon aus dem Schreiben vom 11.8.2008 (Bl. 67)
zeigt.
Soweit auf den unsachgemäß verlegten Bodenbelag abgestellt wird, ist jedoch eine
Mietminderung nicht begründet. Zum einen dürften die Beklagten diese Mängel bereits
bei Vertragsschluß bemerkt haben, § 536 b BGB. Unabhängig davon haben die
Beklagten den Mietzins nach erstmalig belegbarer Anzeige am 29.10.2007 im
Besichtigungstermin mehrere Monate ungemindert gezahlt ohne etwa gar Vorbehalte zu
tätigen. Dann aber haben sie das Minderungsrecht verwirkt (vgl. Palandt-Weidenkaff §
536 b Randnr. 8). Aus der Reaktion des Klägers zu 2 bei der Besichtigung am 29.10.2007
konnten die Beklagten nicht etwa annehmen, dass er den Mangel „Fußbodenbelag“ in
absehbarer Zeit beseitigt, was zu einem Erhalt des Minderungsrecht geführt hätte (vgl.
Palandt aaO.).
Zwar ist zwischen den Parteien nach wie vor streitig, ob der hintere Grundstücksteil
mitvermietet wurde oder nicht, jedenfalls machen die Beklagten wegen der
Nichtgewährung der Mietsache (hintere Grundstücksflache) kein Minderungsrecht
geltend.
Die Beklagten können gemäß § 536 c Abs.2 Nr.1 BGB, aber auch weil sie den Kläger
nicht die Möglichkeit gegeben haben, die Mängel zu besichtigen, nicht durchgängig die
Miete mindern.
Die Mietminderung besteht dem Grunde nach für den Zeitraum von Mai 2008 bis August
2008. Mit Schreiben vom 11.8.2008 forderten die Kläger die Beklagten ausdrücklich auf,
die Mängel zu besichtigen. Unter Berücksichtigung der persönlichen Dispositionen und
Ferienzeiten hätten die Beklagten spätestens bis Ende August 2008 eine Besichtigung
gestatten müssen.
Bei 5 vermieteten Zimmern dürfte eine Mietminderung von 1/5 (20 %) des
Bruttomietzinses von 600.- € gerechtfertigt sein. Wegen des Schimmelbefalls ist das
hiervon befallene Zimmer wegen der Gesundheitsgefahren nicht nutzbar. Daher dürfte
insoweit der Mietzins in Gänze bezogen auf dieses Zimmer wegfallen. Die Beklagten
machen für den Zeitraum Mai 2008 bis August 2008 300.- € Mietminderungsbetrag
geltend. Das ist wegen vorgenannten Erwägungen nicht zu beanstanden.
Soweit die Kläger für Dezember 2008 eine Forderung 100.- € haben, ist diese Forderung
nur in Höhe von 80.- € berechtigt, weil die Beklagten unwidersprochen und ausweislich
des Kontoauszuges auf Blatt 77 nicht bloß 500.- € Miete für Dezember 2008 überwiesen,
sondern 520.- €.
Zusammenrechnung der Forderungen
560.- €
(September 2008 bis Februar 2009).
640.- €
1.200.- €.
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Das Gericht hat aufgrund des nicht nachgelassenen Schriftsatzes vom 19.11.2009
keinen Anlaß gemäß § 156 ZPO erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten. Die
Verhandlung war gemäß § 296 a ZPO bereits geschlossen. Die Voraussetzungen des §
156 Abs.2 ZPO liegen nicht vor.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 708 Nr.7, 11, 711 ZPO.
Das Gericht hatte den Beklagten eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO von Amts wegen
einzuräumen. Die Beklagten wohnen mit mehreren Kindern (3) in dem Haus. Die Kinder
sind zwar bis auf … volljährig, sind aber nur knapp über 18 Jahre und wohl noch in der
Ausbildung. Sie werden aufgrund der beschränkten finanziellen Mittel und bei der Größe
der Familie von 5-6 Personen kaum in Kürze adäquaten Wohnraum finden.
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