Urteil des AG Berlin-Mitte, Az. 17 C 154/06

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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
17 C 154/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 558 BGB
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner
Mietspiegel: Wohnwerterhöhung durch einen geleasten
Kaltwasserzähler
Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Netto-Kaltmiete für die von
ihnen innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück ... von derzeit monatlich 278,84 Euro
um 24,43 Euro auf monatlich 303,27 Euro mit Wirkung ab dem 01. Januar 2006
zuzustimmen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 175,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 11/10 des jeweils zu vollstreckenden Betrages
leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Beklagten sind seit dem 01. März 1990 Mieter der im Tenor genannten Wohnung mit
einer Wohnfläche von 63,05 qm, die mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC
ausgestattet ist. Das Gebäude wurde zwischen 1965 und 1972 bezugsfertig und liegt an
einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung. Es hat eine Gesamtfläche von 3.925,35
qm. Die Miete betrug am 01. Januar 2003 monatlich 278,84 Euro netto und ist seitdem
unverändert. Die Wohnung ist mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler
ausgestattet, die von der Klägerin angemietet wurden. Die anfallende Miete wird im
Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt. In der Küche ist ein
Anschluss für einen Geschirrspüler vorhanden, eine Kochmöglichkeit bzw. ein Herd mit
Backofen sowie eine Beheizungsmöglichkeit dagegen nicht. Die Wohnung selbst verfügt
über einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, die Räume sind überwiegend gut
belichtet und mit modernen Isolierfenstern ausgestattet. Ein nutzbarer Balkon ist nicht
vorhanden. Es wurde eine zusätzliche Wärmedämmung angebracht, der
Instandhaltungszustand ist überdurchschnittlich.
Für die Modernisierung der Heizungsanlage wurden der Klägerin Zuschüsse aus
öffentlichen Mitteln in Höhe von 148.475,45 Euro gewährt.
Mit Schreiben vom 31. Oktober 2005 begehrte die von der Klägerin bevollmächtigte
Hausverwaltung von den Beklagten unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel 2005 die
Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von 278,84 Euro um 36,54 Euro auf 315,38
Euro netto mit Wirkung ab dem 01. Januar 2006. Als Anlage zum
Mieterhöhungsverlangen wurde eine Berechnung des Kürzungsbetrages aufgrund der
Fördermittel beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens wird auf die
eingereichten Kopien Bl.10 bis 12 sowie Bl. 22 d. A. Bezug genommen. Die Beklagten
stimmten der Erhöhung nicht zu.
Die Klägerin ist der Ansicht, der vorhandene wohnungsbezogene Kaltwasserzähler sei
unabhängig davon, ob die dafür anfallende Miete auf die Mieter umgelegt wird,
wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Netto-Kaltmiete für die von ihnen
innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück ... von derzeit monatlich 278,84 Euro um
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innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück ... von derzeit monatlich 278,84 Euro um
24,43 Euro auf monatlich 303,27 Euro mit Wirkung ab dem 01. Januar 2006
zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam, da die
Auswirkung der Kürzungsbeträge darin nicht dargestellt werde. Der angegebene
ortsübliche Vergleichsmietzins sei deshalb nicht nachvollziehbar berechnet, es sei nicht
Aufgabe der Beklagten, diese Berechnung selbst vorzunehmen. Zudem sei der
Kaltwasserzähler nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da es sich wegen der
Umlage der Miete nicht um eine vermieterseits gestellte Einrichtung handele.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Tatbestandes wird auf den vorgetragenen Inhalt
der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der
Nettokaltmiete in der begehrten Höhe gemäß § 558 BGB zu.
Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 31. Oktober 2005 genügt den formellen
Anforderungen des § 558 a BGB. Zwar wurde in dem Schreiben die Zustimmung zu
einer Erhöhung der Miete auf 315,38 Euro verlangt. Dass nun ein geringerer
Erhöhungsbetrag begehrt wird, beeinträchtigt die formelle Wirksamkeit der Erklärung
nicht. Die Erklärung enthält zudem die Angabe der Kürzungsbeträge gemäß § 558 Abs. 5
BGB in ausreichender Weise. Zum einen wurde der Kürzungsbetrag in der Anlage zum
Mieterhöhungsverlangen ausführlich und korrekt berechnet, zum anderen ist auch in der
Erklärung selbst auf Seite 1 unter der Kürzungsbetrag von 0,35 Euro angegeben. Die
Beklagten konnten deshalb davon ausgehen, dass der Kürzungsbetrag von dem
errechneten ortsüblichen Vergleichsmietzins abgezogen wurde, der errechnete
Vergleichsmietzins also bei 5,352 Euro lag, was einem Zuschlag von 40 % der oberen
Spanne auf den Mittelwert des angegebenen Mietspiegelfeldes entspricht. Es handelt
sich um eine einfache Berechnung, die den Beklagten zuzumuten ist, so dass die
Wirksamkeit der Erklärung gegeben ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von den Beklagten bewohnte Wohnung beträgt
5,16 Euro/qm, abzüglich der Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5 i. V. m. § 559 a
BGB ergibt sich eine zulässige Miete von 4,81 Euro/qm = 303,27 Euro.
Das Gericht geht bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete von dem
"Berliner Mietspiegel 2005" als dem aufgrund der Fülle der eingeflossenen Daten
überragenden Erkenntnismittel aus. Es entspricht dem Willen des Gesetzgebers, den
Mietspiegel, der auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruht, als sie ein
gerichtlich bestellter Sachverständiger mit verhältnismäßigem Kosten- und Zeitaufwand
ermitteln könnte, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete zu verwenden (BVerfG, WuM
1992, 48). Die von den Beklagten bewohnte Wohnung ist dabei in das Mietspiegelfeld "J
7" einzuordnen.
Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe zum Mietspiegel ist ein Zuschlag von 20 %
der oberen Spanne auf den Mittelwert des Mietspiegelfeldes gerechtfertigt. Die
Orientierungshilfe gibt die preisbildenden Merkmale wieder und ist deshalb bei der
Bestimmung der ortsüblichen Miete unabhängig davon heranzuziehen, ob diese mit zum
qualifizierten Mietspiegel gehört. Nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien
überwiegen in den Merkmalsgruppen "Küche" und "Wohnumfeld" die
wohnwertmindernden Merkmale, während in den Merkmalsgruppen "Wohnung" und
"Gebäude" die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen. In der Merkmalsgruppe
"Bad" ist das Vorhandensein des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers
wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Entgegen der Ansicht der Beklagten und gegen
die Entscheidung der Abt. 20 des Amtsgerichts Mitte (MM 2005,335) vertritt das Gericht
die Meinung, dass der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler unabhängig davon, ob die
Miete für das Gerät im Rahmen der Betriebskostenumlage auf die Mieter abgewälzt wird,
wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zu berücksichtigen ist. Die Erhöhung
des Wohnwertes besteht darin, dass durch die von der Klägerin veranlasste Installation
des Wasserzählers und die Berücksichtigung der Ablesewerte im Rahmen der
Betriebskostenabrechnung eine größere Verteilungsgerechtigkeit aufgrund des
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Betriebskostenabrechnung eine größere Verteilungsgerechtigkeit aufgrund des
jeweiligen Verbrauchs erreicht werden kann. Diese Möglichkeit besteht aber nur, wenn
die Wohnung – und in der Regel das gesamte Haus – von dem Vermieter ausgestattet
wird und die Ablesewerte in der Betriebskostenabrechnung Berücksichtigung finden.
Durch die Schaffung dieser Voraussetzungen durch den Vermieter tritt die
Wohnwerterhöhung für den Mieter ein, es handelt sich um ein von dem Vermieter
gestelltes Ausstattungsmerkmal. Dass die laufenden Kosten des Betriebs der Zähler
einschließlich der Gerätemiete im Rahmen der Betriebskostenumlage auf die Mieter
abgewälzt werden können, ist für dieses Merkmal nicht mehr relevant. Ebenso
unerheblich dürfte es sein, dass der mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung der
Wasserkosten in der Regel einhergehende Effekt der Reduzierung des
Gesamtverbrauches an Frischwasser im Interesse des Allgemeinwohls liegt, da es allein
um die Erhöhung des Wohnwertes der konkreten Wohnung geht.
Da wohnwertmindernde Merkmale in der Merkmalsgruppe "Bad" nicht vorhanden sind,
ergibt sich insgesamt ein Zuschlag von 20 % der oberen Spanne auf den Mittelwert. Die
Kappungsgrenze wurde eingehalten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO; die der Vollstreckbarkeit auf den §§ 708
Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.
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