Urteil des AG Berlin-Mitte vom 15.03.2017
AG Berlin-Mitte: balkon, vermieter, belichtung, besonnung, verfügung, anschluss, wohnfläche, ausstattung, einbau, zustand
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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 C 526/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, § 558a BGB
Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2005: Behandlung
eines Hängebodens als wohnwerterhöhenden Abstellraum
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages
zuzüglich eines Aufschlags von 10 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich eines
Aufschlages von 10 % leistet.
4. Der Streitwert wird auf 1.250,28 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt mit der Klage die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für
eine Mietwohnung auf einen Betrag von insgesamt 625,20 Euro.
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung
im Hause ..., Vorderhaus, 2. OG in ...aufgrund eines im Jahre 1998 geschlossenen
Mietvertrages. Die Nettokaltmiete beträgt seit Vertragsbeginn 521,01 Euro. Wegen der
räumlichen Gestaltung der Wohnung wird auf den als Anlage K 9 zum Schriftsatz der
Klägervertreter vom 15.09.2006, Blatt 114 der Akte, eingereichten Grundriss Bezug
genommen. Die dort als Zimmer 1 und 2 bezeichneten Räume sind zur ... Straße hin
gelegen und sind mit Holzkastendoppelfenstern, ausgestattet; das Zimmer 3, das
sogenannte Berliner Zimmer verfügt ebenfalls über ein Holzkastendoppelfenster. Die
Fenster im Zimmer 4 und im Bad und in der Küche sind mit Isolierglasfenstern
ausgestattet. Die Fenster der Zimmer 3 und 4 und die des Bades und der Küche sind
zum Innenhof hin ausgerichtet. Wegen der für die Ausrichtung der Fenster jeweils
maßgeblichen Himmelsrichtungen wird auf den in Kopie eingereichten Katasterauszug,
Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 04.04.2006, Blatt 75 (es handelt
sich um das Flurstück 383), sowie auf den bereits erwähnten Grundriss der Wohnung
Bezug genommen. Die Fläche der Wohnung beträgt ca. 120,00 qm, bei einer Addition
der in dem Grundriss vermerkten Flächenangaben ergibt sich ohne Balkon ein Wert von
119,93 qm. Gemäß der Regelung in der Anlage 3 b) 5) zum Mietvertrag soll der Balkon
der Wohnung nicht zur Mietsache gehören.
Mit Schreiben vom 25.04.2005 verlangte die Klägerin von den Beklagten unter
Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2003 die Zustimmung zu einer Erhöhung der
monatlichen Nettokaltmiete von 521,02 Euro auf 625,20 Euro ab dem 01.07.2005.
Wegen der Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf die Anlage K 2 zur
Klageschrift, Blatt 17, 18 der Akte, Bezug genommen. Die Beklagte verweigerte die
Zustimmung.
Die Wohnung erfüllt aufgrund ihrer Größe, ihres Alters, ihrer Ausstattung und der Qualität
der Wohnlage die Kriterien des Mietspiegelfeldes J 2 des Berliner Mietspiegels 2005, das
eine Mietzinsspanne von 2,81 Euro bis 5,90 Euro bei einem Mittelwert von 4,12 Euro
ausweist. Die Beklagte ist jedoch der Auffassung, dass das Mietspiegelfeld J 1
maßgeblich sei, da die Sammelheizung nicht vom Vermieter gestellt worden sei.
Die beiden zur Straße hin gelegenen Wohnräume verfügen über Parkettfußböden; in den
übrigen Räume ist ein abgeschliffener Dielenfußboden vorhanden. In der Wohnung ist ein
Kaltwasserzähler vorhanden, der von der Beklagten auf ihre Kosten im Juli 2000 erstmals
eingebaut wurde. Die Wohnung verfügt in der Küche über einen separaten Anschluss für
einen Geschirrspüler, wobei die Parteien darüber streiten, ob dieser vom Vermieter zur
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einen Geschirrspüler, wobei die Parteien darüber streiten, ob dieser vom Vermieter zur
Verfügung gestellt wurde. Unstreitig ist die Wohnung der Beklagten Beeinträchtigungen
durch Geräusche und Gerüche (Gewerbe) ausgesetzt. Die Straßenfassade ist im Jahre
2003 instandgesetzt worden, ebenso wurde das Dach neu gedeckt.
Der Klägerin behauptet, die Heizungsanlage sei vom Vor-Vormieter installiert und vom
damaligen Vermieter im Jahre 1996 übernommen worden. Die Klägerin verweist hierzu
auf eine Zusatzvereinbarung vom 29.08.1996, wegen deren Einzelheiten auf die Anlage
K 4 zum Schriftsatz der Klägervertreter vom 10.02.2006, Blatt 57 der Akte, Bezug
genommen wird. Die Beklagte habe eine Abschlagszahlung an den Vormieter
hinsichtlich des Erwerbs der Einbauküche inklusive Herd, Kühlschrank, Spülmaschine und
für die Erneuerung der Elektroanlage in der gesamten Wohnung und für weitere
Instandsetzungsmaßnahmen erbracht, nicht jedoch für die Heizung. Die überwiegende
Anzahl der Fenster der Wohnung seien mit einer modernen Isolierverglasung oder mit
Schallschutzfenstern ausgestattet. Die Wohnräume seien überwiegend gut
belichtet/besonnt. Es sei ein großer geräumiger Balkon vorhanden sowie ein Abstellraum
innerhalb der Wohnung in Form eines Hängebodens über dem Bad. Der Balkon werde
von der Beklagten seit der Fassadensanierung im Jahre 2003 genutzt. Das Gebäude
verfüge zudem über einen abschließbaren Fahrradraum von circa 30 qm, der
ausschließlich über den verschlossenen Kellerzugang zu erreichen sei. Aufgrund der
Sanierung der Straßenfassade des Gebäudes und des Daches sei von einem
überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes auszugehen.
Wohnwerterhöhend sei eine bevorzugte Citylage zu berücksichtigen; zudem sei das
Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" gegeben. Es sei auch davon auszugehen,
dass die Wohnung mit Herd und Spüle ausgestattet ist. Im Hinblick auf die Übernahme
der Einbauküche vom Vormieter habe die Beklagte auf den Einbau von Spüle und Herd
seitens des Vermieters verzichtet. Die Küche der Wohnung sei angesichts ihrer Größe
als Wohnküche zu qualifizieren.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die in dem Objekt ...
Straße 2 in ..., im Vorderhaus, 2. Obergeschoss rechts belegene Wohnung von bisher
monatlich 521,01 Euro netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung auf nunmehr monatlich
625,20 Euro netto zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab dem 01. Juli 2005
zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass das Mietspiegelfeld J 1 einschlägig sei, da die
Wohnung vermieterseits nicht mit einer Sammelheizung ausgestattet worden sei.
Vielmehr habe die Beklagte die Heizung, wie auch die anderen Einbauten (Einbauküche,
Herd, Spüle und Spülmaschine) von dem Vormieter mit Billigung des Vermieters für
12.000,00 DM abgekauft. Dementsprechend sei auch davon auszugehen, dass in der
Wohnung keine zentrale Warmwasserversorgung vorhanden sei. Die Beklagte habe auch
den Anschluss für den Geschirrspüler selbst auf ihre Kosten installiert und den zuvor
vorhandenen Geschirrspülmaschinenanschluss mit Kenntnis und Billigung des damaligen
Vermieters übernommen. Die Wohnung sei überwiegend schlecht belichtet
beziehungsweise besonnt. Ein Abstellraum sei in der Wohnung nicht vorhanden. Es
befinde sich lediglich am Ende des Flurs ein Hängeboden, dessen Rauminhalt ca. 1 m
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betrage und sich in 2 Metern Höhe über dem Fußboden befinde. Zudem sei das
Merkmal "kein nutzbarer Balkon" gegeben und ein abschließbarer Fahrradraum nicht
gegeben. Der Balkon werde von der Beklagten auch nicht genutzt.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen den
Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 ZPO ist vorliegend eingehalten
worden.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch
auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht zu.
Der geltend gemachte Mietzins übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des
§ 558 Abs. 1, 2 BGB. Die Mieterhöhung ist nach dem vorliegend zur Bemessung der
ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehenden Berliner Mietspiegel 2005 nicht und
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ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehenden Berliner Mietspiegel 2005 nicht und
auch nicht teilweise gerechtfertigt, da die bislang vom der Beklagten gezahlte Miete die
ortsübliche Vergleichsmiete bereits übersteigt.
Der neue Berliner Mietspiegel 2005 ist vorliegend für die Bemessung der ortsüblichen
Vergleichsmiete heranzuziehen, da dieser die aktuelleren Daten zur Bemessung der
ortsüblichen Vergleichsmiete zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des
Mieterhöhungsverlangens ausweist, (zur Möglichkeit, einen neuen Mietspiegel zur
Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, der zum Zeitpunkt des
Mieterhöhungsverlangens noch nicht veröffentlicht war, vgl. Schmidt-Futterer-
Börstinghaus § 558 b BGB Rn. 122 mit Rechtsprechungsnachweisen).
Da es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2005 um einen qualifizierten Mietspiegel im
Sinne des § 558 d BGB handelt, wird gemäß Absatz 3 der Vorschrift vermutet, dass die
im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
wiedergeben. Im Anschluss an BGH, GE 2005, 663 ff.; LG Berlin, ZK 65, GE 2003, 1022,
AG Charlottenburg GE 2003, 813 wird die Auffassung vertreten, dass die
Orientierungshilfe zum Mietspiegel, obwohl sie nicht Bestandteil des qualifizierten
Mietspiegels ist, weiterhin zur Bestimmung des Wertes der ortsüblichen Miete im
Rahmen der Mietzinsspanne herangezogen werden kann.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist vorliegend ausgehend von einer Wohnfläche von
119,93 qm zu bemessen. Für die zu treffende Entscheidung kommt es jedoch nicht
darauf an, dass die Klägerin eine Fläche von 120,00 qm in Ansatz gebracht hat, da die
geringfügige Abweichung nicht zu einer abweichenden Bewertung führt. Der Balkon ist
bei der Bemessung des Wertes von 119,93 qm nicht berücksichtigt worden, auch nicht
zu einem prozentualen Anteil, da der Balkon gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung
in der Anlage 3 b) 5) nicht zur Mietsache gehört. Eine Abwägung der
wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale in den jeweiligen
Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2005 ergibt, dass die
Merkmalgruppen 1 und 2 als neutral zu bewerten sind, die Merkmalgruppe 3 jedenfalls
nicht positiv (abhängig von der Annahme ob eine schlechte Belichtung oder Besonnung
vorliegt oder nicht, entweder negativ oder neutral), die Merkmalgruppe 4 als positiv und
die Merkmalgruppe 5 als negativ einzustufen ist. Das Sondermerkmal "hochwertiger
Bodenbelag" wird nicht als gegeben erachtet. Mithin ist selbst dann lediglich der
Mittelwert des als maßgeblich zu erachtenden Mietspiegelfeldes J 2 (4,12 Euro/qm) für
die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmend, wenn nicht von einer überwiegend
schlechten Belichtung/Besonnung ausgehen wäre. Unter Berücksichtigung einer
Wohnfläche von 119,93 qm ergibt der Mittelwert ein ortsüblicher Nettokaltmietzins von
494,11 Euro, bei einer Wohnfläche von 120,00 qm einen Betrag von 494,40 Euro. Da die
Beklagte bereits aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung zu einer Zahlung eines
Betrages von 521,01 Euro verpflichtet ist, besteht ein Anspruch auf Zustimmung zu
einer Erhöhung der Nettokaltmiete nicht.
Für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach Auffassung des Gerichts
das Mietspiegelfeld J 2 maßgeblich, da die Wohnung über eine Sammelheizung verfügt
und davon auszugehen ist, dass diese auch vom Vermieter gestellt wurde und im
Verhältnis zur Beklagten nicht als mietereigener Einbau anzusehen ist.
Aus der von der Klägerin vorgelegten Kopie der Anlage 4) zum Mietvertrag zwischen
Herrn ... als Vermieter und den Eheleuten... als Mieter vom 29.08.1996 ist zu
entnehmen, dass der damalige Vermieter unter anderem die Gasetagenheizung vom
Vormieter übernommen hatte und diese nunmehr den Mietern ... zur Verfügung stellt.
Das Bestreiten der Beklagten, dass eine solche Vereinbarung zustande gekommen ist,
wird als irrelevant erachtet, da die Urkunde die Vereinbarung belegt. Angesichts dieser
Umstände wird der Sachvortrag der Beklagten zur Qualifikation der Heizung als
mietereigener Einbau nicht als ausreichend plausibel erachtet, worauf ausweislich des
gerichtlichen Beschlusses vom 28.04.2006 hingewiesen wurde. Deshalb gilt gemäß § 138
Abs. 3 ZPO der Vortrag der Klägerin insoweit als unstreitig.
Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist neutral zu bewerten. Der Kaltwasserzähler ist von der
Beklagte selbst auf ihre Kosten installiert worden. Auf mieterseits geschaffene
wohnwerterhöhende Merkmale kann sich der Vermieter nicht berufen, (vgl. hierzu LG
Berlin, ZK 63, Grundeigentum 2002, 594 ff.). Da die Heizungsanlage als solche zu
bewerten ist, die vom Vermieter gestellt wurde, ist auch das Merkmal "keine
Warmwasserversorgung" nicht gegeben.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ebenfalls als neutral zu bewerten. Die
wohnwertmindernden Merkmale "keine Spüle" und "keine Kochmöglichkeit oder
Gas/Elektroherd ohne Backofen" sind vorliegend gegeben. Die Beklagte hat unstreitig
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Gas/Elektroherd ohne Backofen" sind vorliegend gegeben. Die Beklagte hat unstreitig
von dem Vormieter eine Einbauküche inklusive Herd und Spüle übernommen und hierfür
eine Abstandssumme gezahlt. Mithin ist diese Ausstattung nicht von der Vermieterseite
gestellt worden und kann deshalb vorliegend bei der Bemessung der ortsüblichen
Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Die Auffassung der Klägerin, diese
wohnwertmindernden Merkmale seien nicht gegeben, weil die Beklagte darauf verzichtet
habe, dass Spüle und Herd von Vermieterseite zur Verfügung gestellt wird
beziehungsweise weil sie sich treuwidrig verhalte, wird nicht geteilt. Die Vermieterseite
hat durch den Einbau mietereigener Geräte Kosten gespart und muss sich im Gegenzug
bei der Bemessung der ortsüblichen Miete so behandeln lassen, als seien die Geräte
nicht vorhanden. Der Vermieter hat auch die Möglichkeit, einen solchen Zustand zu
vermeiden, indem er einem Mieter von vornherein die Gerätschaften zur Verfügung stellt
oder bei einem Auszug eines Mieters darauf besteht, dass die mietereigenen Einbauten
beseitigt werden und er selbst dem neuen Mieter entsprechende Geräte zur Verfügung
stellt. Auch nach den Erläuterungen zum Mietspiegel 2005 unter Ziffer 6.3 "Ausstattung"
ist davon auszugehen, dass die Ausstattung vom Vermieter gestellt worden sein muss
und Ausstattungsmerkmale, die der Mieter selbst geschaffen hat, ohne dass Kosten
hierfür vom Vermieter erstattet wurden, als Ausstattungsmerkmale unberücksichtigt
bleiben.
Den zwei Negativmerkmalen stehen zwei wohnwerterhöhende Merkmale gegenüber, und
zwar das Vorhandensein einer "Wohnküche" und das Merkmal "nur Anschluss für
Geschirrspüler". Nach Auffassung des Gerichts ist die Küche aufgrund ihrer Größe und
ihrer Lage als Wohnküche zu qualifizieren. Dem steht nicht entgegen, dass ein
Nebeneingang zur Wohnung in die Küche führt. Nach der Systematik des Mietspiegels ist
eine Wohnküche ein separater Raum mit mindestens 14 qm Grundfläche. Diese
Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Es ist zudem davon auszugehen, dass der
Anschluss für den Geschirrspüler von Vermieterseite gestellt wurde. Der Vortrag der
Beklagten hierzu wird bezugnehmend auf den Hinweis des Gerichts vom 28.04.2006,
Ziffer 2 c) als nicht ausreichend plausibel erachtet. Deshalb gilt insoweit der Vortrag der
Klägerin gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist – abhängig von der Beurteilung, ob das Merkmal
"überwiegend schlechte Belichtung/Besonnung" vorliegt – entweder negativ oder als
neutral zu bewerten. Das Merkmal "überwiegend moderne Isolierverglasung oder
Schallschutzfenster" liegt nicht vor. Auf die überwiegende Anzahl der Fenster der
Wohnung trifft diese Merkmal nicht zu. Insoweit kommt es für die zu treffende
Entscheidung nicht einmal darauf an, ob die Zimmer 1 und 2 insgesamt sechs
Holzkastendoppelfenster oder nur drei Holzkastendoppelfenster aufweisen, den
einschließlich des weiteren Holzkastendoppelfensters im Zimmer 3 sind jedenfalls nicht
mehr Isolierglasfenster als Holzkastendoppelfenster vorhanden. Das Merkmal
"Wohnräume überwiegend gut belichtet/besonnt" ist ebenfalls nicht gegeben. Das
Gericht ist aufgrund des wechselseitigen Sachvortrages auch ohne
Sachverständigengutachten oder Einnahme von Augenschein in der Lage, zu beurteilen,
dass allenfalls eine durchschnittliche Belichtung beziehungsweise Besonnung der
Wohnräume gegeben ist, wobei für die zu treffende Entscheidung offen bleiben kann, ob
sogar eine schlechte Belichtung oder Besonnung angenommen werden muss. Die
Wohnung befindet sich im 2. OG; die beiden Wohnräume zur Straße hin sind ausweislich
des Katasterauszuges nach Nord-Ost ausgerichtet, so dass davon ausgegangen werden
kann, dass allenfalls eine normale Belichtung in diesen Räumen vorliegt. Das Berliner
Zimmer (Zimmer 3) ist zwar nach Süd-West ausgerichtet, jedoch ist aufgrund der Größe
des Zimmers und der Lage des einzigen Fensters und des beim Blick aus dem Fenster
zu sehenden Treppenaufgangs des Seitenflügels davon auszugehen, dass keine gute
Belichtung oder Besonnung gegeben ist sondern allenfalls eine durchschnittliche
Belichtung oder Besonnung. Mag die Belichtung in der Küche, im Bad und im Zimmer 4
hingegen gut sein, jedenfalls liegt eine überwiegend gute Belichtung/Besonnung der
Wohnräume nicht vor.
Der vorhandene Hängeboden ist nach Auffassung des Gerichts nicht als Abstellraum in
der Wohnung im Sinne des Mietspiegels zu qualifizieren und zwar bereits deshalb nicht,
weil der Zugang zum Hängeboden im Vergleich zum Abstellraum üblicherweise erst
durch Anbringung oder Ausziehen einer Leiter unter erschwerten Bedingungen möglich
ist, so dass eine vergleichbarer Nutzwert nicht besteht. Die Klägerin kann sich auch nicht
auf das Vorhandensein eines großen Balkons berufen, weil dieser Balkon nicht
Mietvertragsbestandteil ist, ungeachtet dessen, ob die Blumentöpfe, die dort abgestellt
sind, von der Beklagten oder von der Vormieterin stammen. Das wohnwertmindernde
Merkmal "kein nutzbarer Balkon", welches auch bereits im Mietspiegel 2003 aufgeführt
war, ist vorliegend nicht einschlägig. Nach zutreffender Ansicht (vgl. AG Charlottenburg
GE 2005, 743; Kinne GE 2005, 847) ist entgegen der Rechtsauffassung des
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GE 2005, 743; Kinne GE 2005, 847) ist entgegen der Rechtsauffassung des
Kammergerichts (GE 2004, 1391 und 1392) ist ein nicht vorhandener Balkon nicht
gleichzusetzen mit einem vorhandenen, aber nicht nutzbaren Balkon, da auch ein nicht
nutzbarer Balkon bei der Berechnung der Wohnfläche (gegebenenfalls auch mit einem
geringeren Prozentsatz als 25 % gemäß § 4 Nr. 4 Wohnflächenverordnung)
berücksichtigt wird; bei einer Wohnung ohne Balkon jedoch keine Berücksichtigung bei
der Wohnfläche erfolgt. Die Ansicht der Beklagten, dass bei mangelnder Nutzbarkeit eine
Minderung der Miete erfolgen könne, und deshalb eine Gleichbehandlung nicht zu
Unbilligkeiten führen würde, vermag nicht geteilt zu werden. In der Regel wird die
Gestaltung des Balkons, die zur Nichtbenutzbarkeit führt, bereits bei
Mietvertragsabschluss vorhanden sein (z. B. sehr kleiner Balkon; Lage an einer
lärmbelasteten Straße), so dass der Zustand den vertragsgemäßen Zustand darstellt
und nicht zu einer Minderung der Miete berechtigt.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist als positiv zu bewerten. Aufgrund des insoweit
unstreitigen Vortrages ist davon auszugehen, dass ein überdurchschnittlicher
Instandhaltungszustand des Gebäudes durch eine Sanierung der Fassade und
Erneuerung des Daches vorliegt und auch ein abschließbarer Fahrradraum gegeben ist.
Der Gegenvortrag der Beklagten zu dem zuletzt genannten Merkmal wird nicht als
ausreichend detailliert erachtet, worauf in dem Beschluss vom 28.04.2006 auch
hingewiesen wurde. Mithin sind zwei wohnwerterhöhende Merkmale gegeben. Der
Vortrag der Beklagten zu Putzschäden an Teilen der Gebäudefassaden rechtfertigt nach
Auffassung das Merkmal "schlechter Instandhaltungszustand, z. B. durch große
Putzabplatzungen" nicht. Da es für die Entscheidung hierauf jedoch nicht mehr
ankommt, da jedenfalls die wohnwerterhöhenden Merkmale in dieser Gruppe
überwiegen, kann die Entscheidung darüber, ob diese Negativmerkmal angenommen
werden kann oder nicht, offen bleiben.
In der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist unstreitig eine Beeinträchtigung durch
Geräusche oder Gerüche (Gewerbe) wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Da dass
Merkmal "bevorzugte Citylage in guter Wohnlage" eine gute Wohnlage voraussetzt, die
Wohnlage vorliegend aber einfach ist, ist kein wohnwerterhöhendes Merkmal in dieser
Gruppe gebeten. Insgesamt ist diese Gruppe mithin als negativ zu bewerten.
Die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht sich vorliegend nicht durch das Sondermerkmal
"hochwertiger Bodenbelag". Nach den Ausführungen im Mietspiegel erfüllt ein
Teppichboden, der besser ist als Nadelfilz und sich in einem guten Zustand befindet und
in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden ist, dieses Merkmal. Ebenfalls als
Beispiel für einen hochwertigen Bodenbelag werden Parkettboden oder Ähnliches oder
hochwertige Fliesenböden genannt. Das erkennende Gericht ist der Ansicht, dass
abgezogene Dielen nicht die Annahme rechtfertigen, dass ein hochwertiger Bodenbelag
gegeben ist, sondern es sich hierbei um einen im Altbau standardmäßig vorhandenen
Boden handelt, der mit Nadelfilz gleichgesetzt werden kann, (ebenso LG Berlin, ZK 62,
GE 2001, 770 (771); AG Neukölln, MM 2004, 411). Das in den Zimmer 1 und 2
vorhandene Parkett ist nicht in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden. Der
Mietspiegel stellt ausdrücklich auf die Anzahl der Wohnräume ab, so ein Vergleich nach
der Größe der jeweils betroffenen Flächen nicht als zulässig erachtet wird.
Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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