Urteil des AG Berlin-Mitte vom 15.03.2017, 11 C 84/06

Entschieden
15.03.2017
Schlagworte
Neues vorbringen, Betriebskosten, Mietvertrag, Aufrechnung, Vermieter, Nebenkosten, Vollstreckung, Abrechnung, Kaution, Umlegung
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Gericht: AG Berlin-Mitte Quelle:

Entscheidungsdatum: 23.06.2006

Aktenzeichen: 11 C 84/06

Normen: § 27 Abs 1 Anl 3 Nr 17 BVO 2 , § 19 Abs 2 S 1 WoFG, § 305c BGB, § 389 BGB, § 535 BGB

Dokumenttyp: Urteil

Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Umlegung sog. Doormankosten auf die Mieter

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

1Die Kläger waren Mieter, die Beklagte Vermieterin einer ... in der ... in 10178 Berlin. Das Mietverhältnis begann am 15.02.2003 und endete am 31.01.2005. Unter der Überschrift "Miete und Nebenkosten" heißt es in § 3 Abs. 3 am Ende: "Es wird ausdrücklich vereinbart, dass die Kosten für den Doorman-Service (Concierge/Bewachung) vom Mieter getragen und im Rahmen der Nebenkosten vom Vermieter abgerechnet werden." Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag vom 10.01.2003, Bl. 4 9 d. A., Bezug genommen.

2Die Zinsabrechnung über die von den Klägern hinterlegte Kaution vom 31.10.2005 erbrachte einen Rückzahlungsbetrag von 1.566,74 Euro (Bl. 10 d. A.). Nach Aufforderung durch den Mieterverein vom 28.11.2005 (Bl. 11 d. A.) zahlte die Beklagte nur 537,25 Euro davon an die Kläger. In Bezug auf den Rest erklärte sie die Aufrechnung unter anderem mit Nachzahlungsforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004. Die Abrechnung für das Jahr 2003 (Bl. 38, 39 d. A.) ergab eine Nachforderung von 491,16 Euro, die für 2004 einen Betrag von 530,23 Euro zu Lasten der Kläger.

3Die Kläger sind der Ansicht, die Aufrechnung der Beklagten sei unwirksam. Eine Nachzahlungsforderung aufgrund der Nebenkostenabrechnungen sei nicht gegeben, da die Kosten für den Pförtnerdienst (523,47 Euro in 2003 und 547,70 Euro in 2004) nicht von ihnen geschuldet seien. Diese Kosten könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Umlagefähig seien an sonstigen Kosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV Doormankosten nur dann, wenn ihre Einführung aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten und erforderlich sei. Das sei hier nicht der Fall. Insbesondere liege ein Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit vor, wenn jährlich ca. 80.000,00 Euro für den Pförtnerdienst auf die Mieter abgewälzt würden. Da es keine "sonstigen Betriebskosten" seien, könnten sie auch nicht mittels ausdrücklicher Mietvertragsklausel auf die Mieter umgelegt werden. Die Vereinbarung im Mietvertrag sei außerdem unwirksam, weil es sich um eine versteckte Klausel im Sinne von § 305 c BGB handele und die Mieter mit der Überbürdung von Doormankosten nicht rechnen mussten.

4Die Kläger beantragen,

5die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.029,49 Euro zuzüglich fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2005 zu zahlen.

6Die Beklagte beantragt,

7die Klage abzuweisen.

8Sie ist der Ansicht, der Kautionsrückzahlungsanspruch sei durch Aufrechnung erloschen.

8Sie ist der Ansicht, der Kautionsrückzahlungsanspruch sei durch Aufrechnung erloschen. Wegen der Einzelheiten der Aufrechnung wird auf den Schriftsatz vom 06.06.2006, Seiten 2 bis 3 (Bl. 21, 22 d. A.), Bezug genommen.

9Wegen des weiteren gegenseitigen Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

10 Die Klage ist unbegründet. Den Klägern steht kein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der restlichen Kaution in Höhe von 1.029,49 Euro zu. Der ursprünglich gegebene Anspruch ist durch Aufrechnung mit den Rückständen aus den Nebenkostenabrechnungen 2003 und 2004 und anderer Nebenforderungen gemäß § 389 BGB erloschen.

11 Entgegen der Ansicht der Kläger war ein Anspruch der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen 2003 und 2004 in Verbindung mit § 535 BGB und dem Mietvertrag gegeben. Die Kosten für den Doorman-Dienst sind umlagefähig.

12 Die Parteien haben in § 3 Abs. 3 des Mietvertrags vom 10.01.2003 die Umlegung der Doormankosten wirksam vereinbart. Grundsätzlich fallen bei Wohnraummietverträgen die Kosten eines Pförtnerdienstes als sonstige Betriebskosten unter Nr. 17 der Anlage 3 zum § 27 II. BV und können vereinbart werden, wenn es sich um den in den Nummern 1 bis 16 genannten vergleichbare Kosten handelt, d. h. wenn sie durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks dem Vermieter laufend entstehen (vgl. § 19 Abs. 2 Satz 1 WoFG). Kosten der Bewachung, die wie hier objektbezogen sind, dienen auch der Bewirtschaftung des Grundstücks, wenn es dem Vermieter nicht vorrangig um den Schutz seines Eigentums geht (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn. 213). Bei einem Pförtnerdienst dürfte es in erster Linie darum gehen, die Sicherheit der Mieter zu erhöhen, unerwünschte Personen von ihnen fernzuhalten und ihren Besitz zu schützen. Dafür, das dies vorliegend anders wäre, d. h. die Interessen des Vermieters im Vordergrund stünden, haben die Kläger nichts vorgetragen. Vielmehr ist aufgrund der exklusiven Innenstadtwohnlage von einem im ausschließlichen Interesse der Mieter eingerichteten Doorman-Service und damit grundsätzlicher Umlegbarkeit auszugehen.

13 Die Aufwendungen sind auch erforderlich.

14 Anders als in dem vom BGH im Beschluss vom 05.04.2005 (VIII ZR 78/04) behandelten Fall sind hier keine neuen Betriebskosten im laufenden Mietverhältnis eingeführt worden, sondern es ist von vornherein eine Umlage vereinbart worden, so dass nach Auffassung des Gerichts davon auszugehen ist, dass die Parteien mit der ausdrücklichen Vereinbarung etwaige Unklarheiten oder Zweifelsfragen ausräumen wollten. Zumindest dürfte aber von einer Umkehr der Behauptungs- und Beweislast auszugehen sein. Denn die Kläger als Mieter wussten von Beginn des Mietverhältnisses an, dass ein Doorman vorhanden ist, und haben der Umlage der Kosten durch ihre Unterschrift unter dem Mietvertrag zugestimmt. Warum die Kläger den Pförtnerdienst für nicht erforderlich bzw. überflüssig halten, obwohl sie die Wohnung in Kenntnis des Vorhandenseins des Doorman gemietet und außerdem ausdrücklich die Umlage im Vertrag vereinbart haben, müssten sie schon konkreter vortragen. An einem substantiierten Vortrag hierzu fehlt es.

15 Die Vereinbarung der Umlage im Mietvertrag ist wirksam. Die Klausel verstößt nicht gegen § 305 c BGB, sie ist nicht überraschend. Das wäre der Fall, wenn sie nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich wäre, dass die Kläger nicht damit zu rechnen brauchten.

16 Nach den Umständen konnten die Kläger mit der Umlage rechnen. Allein die Tatsache, dass ein Pförtnerdienst vorhanden war, was den Klägern bei Abschluss des Mietvertrages nicht verborgen geblieben sein dürfte, lässt schon den Schluss auf die Möglichkeit einer Umlage der dafür entstehenden Kosten zu. Auch nach dem Erscheinungsbild des Vertrages, insbesondere der systematischen Stellung der Klausel, ist nicht von ungewöhnlichen Umständen auszugehen. Die Klausel befindet sich an der Stelle, an der man sie erwarten würde, nämlich unter der Rubrik "Miete und Nebenkosten". Es war nicht zu erwarten, dass der Posten gesondert in der Anlage, die den Wortlaut der Anlage 3 zu § 27 II. BV wiedergibt, aufgenommen ist. Dort sind nicht die im aktuellen Mietverhältnis anfallenden Kosten genannt (dann wäre es in der Tat notwendig gewesen, auch die Doormankosten ausdrücklich zu benennen), sondern es handelt sich lediglich um die Wiedergabe des Gesetzeswortlauts gewissermaßen als ein "Service" für den Mieter.

Wiedergabe des Gesetzeswortlauts gewissermaßen als ein "Service" für den Mieter. Dass darin sich eine konkrete Zusatzvereinbarung befindet, war im Gegenteil gerade nicht zu erwarten.

17 Die Tatsache, dass ein Pförtner/Concierge im Berliner Mietspiegel 2005 als wohnwerterhöhendes Merkmal genannt ist, besagt nicht, dass ein Mieter davon ausgehen kann, dass das Vorhandensein eines Pförtners ausschließlich bei der Höhe der Nettokaltmiete Berücksichtigung findet, so dass die Nebenkostenklausel überraschend wäre. Denn eine derartige Systematik im Zusammenhang mit der Orientierungshilfe zum Mietspiegel ist nicht zwingend gegeben. Wäre dies der Fall, könnte ein Mieter auch bei Vorliegen eines anderen wohnwerterhöhenden Merkmals immer erwarten, dass die Betriebskosten für dieses Merkmal nicht umgelegt werden können (z. B. Aufzug, moderne Entlüftung im Bad, Breitbandkabelanschluss).

18 Die Umlagefähigkeit der streitigen Kosten scheitert nicht daran, dass die Beklagte gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen hätte. Zwar liegt hier kein Fall der Veränderung von Betriebskosten vor, bei dem gemäß § 560 Abs. 5 BGB der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist. Eine Kontrolle der Kosten kann aber analog dieser Vorschrift auch bei der Frage erfolgen, ob bestimmte Betriebskosten umlagefähig sind (vgl. Schmidt-Futterer a. a. O.). In Bezug auf eine Unwirtschaftlichkeit fehlt es hier an substantiiertem Vortrag der Kläger. Diese hätten im Einzelnen darlegen müssen, woraus sich die Unwirtschaftlichkeit ergibt (vgl. Schmidt-Futterer, § 560 Rn. 126). Allein der Hinweis darauf, wie viel Geld im Jahr für den Pförtnerdienst bezahlt wird, reicht nicht aus. Vielmehr hätten z. B. Kostenangebote anderer Firmen oder die Abrechnung eines vergleichbaren Objektes mit Doorman eingereicht werden müssen, um den Einwand der Unwirtschaftlichkeit zu untermauern.

19 Die von der Beklagten beantragte Schriftsatzfrist war nicht zu gewähren, da der maßgebliche Schriftsatz der Kläger vom 14.06.2006 lediglich Rechtsausführungen und kein neues Vorbringen enthält, § 283 ZPO.

20 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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