Urteil des AG Berlin-Mitte vom 14.03.2017
AG Berlin-Mitte: einbau, ex tunc, profil, installation, mieter, akte, zugang, vollstreckung, zutritt, duldung
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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
22 C 24/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 554 Abs 3 S 1 BGB
Wohnraummiete: Erforderlicher Inhalt der Ankündigung einer
Heizungsmodernisierung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% abwenden, wenn
nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung.
Zwischen den Parteien besteht aufgrund eines Mietvertrages vom 11.10.1993 ein
Mietverhältnis über die im Klageantrag zu 1. a) genannte Wohnung.
Die Wohnung des Beklagten wird derzeit mit sog. Gamataußenwandheizern beheizt.
Mit Schreiben vom 20.07.2005, der das Angebot einer Sanitärfirma beigefügt war,
kündigte die Klägerin dem Beklagten den Einbau einer Gasetagenheizung im Zeitraum
vom 1.11. bis 15.11.2005 an. Wegen des Inhalts des Schreibens vom 20.07.2005 und
des Angebots der Sanitärfirma vom 13.07.2005 wird auf Anlage K1 (Bl. 6f. dA) und
Anlage K4 (Bl. 39ff dA) Bezug genommen.
Das Ankündigungsschreiben ist dem Beklagten zugegangen. Am 1.11.2005 verweigerte
der Beklagte den Handwerkern den Zutritt.
Mit Schreiben vom 24.11.2005 wies die Klägerin die Mieter – so auch den Beklagten –
darauf hin, dass am 10.12.2005 Arbeiten an den Schornsteinen durchgeführt werden
sollen. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf Bl. 60 dA Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 28.11.2005 kündigte der Bezirksschornsteinfegermeister Wall das
Ausbrennen des Schornsteinzuges zum 1.12.2005 mit einem Aushang an jede
Wohnungstür an. Wegen des Inhalts des Aushangs wird auf Bl. 61 dA Bezug genommen.
Am 1.12.2005 sicherte der Beklagte dem Schornsteinfeger gegenüber bei der ersten
Begehung freien Zutritt zur Wohnung zu; bei der Nachbegehung erklärte der Beklagte,
dass er niemanden mehr in die Wohnung lasse. Die Ausbrennarbeiten konnten deshalb
nicht durchgeführt werden. Hierauf wies der Schornsteinfeger die Klägerin mit Schreiben
vom 1.12.2005 hin. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf Anlage K6 (Bl. 49 dA)
Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 2.12.2005 stellte der Schornsteinfeger der Klägerin für den Einsatz
am 1.12.2005 einen Betrag von 556,80 EURO in Rechnung. Wegen des Inhalts der
Rechnung wird auf Anlage K5 (Bl. 48 dA) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 29.11.2005 kündigte die Klägerin einen neuen Termin ab dem
5.12.2005 an. Wegen des Inhalts des Schreibens vom 29.11.2005 wird auf Anlage K2 (Bl.
8 dA) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 1.12.2005 lehnte der Beklagte den Einbau der Gasetagenheizung ab
dem 5.12.2005 ab. Wegen des Inhalts des Schreibens wird auf Anlage K3 (Bl. 9 dA)
Bezug genommen. Diesen Betrag fordert die Klägerin nunmehr vom Beklagten mit der
Begründung, er habe durch seine Weigerung die nutzlosen Kosten verursacht, weil die
Ausbrennarbeiten nicht hätten durchgeführt werden können.
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Mit Schreiben vom 2.12.2005 kündigte der Schornsteinfeger gegenüber allen Mietern
des Hauses zum 20.12.2005 die Durchführung von Ausbrennarbeiten an. Wegen des
Inhalts des Schreibens wird auf Bl. 62 dA Bezug genommen.
U. a. wegen der Gewährung des Zutritts zur Wohnung des Beklagten zum Zwecke der
Schornsteinarbeiten beantragte die Klägerin gegen den Beklagten den Erlass einer
einstweiligen Verfügung. Im Verfahren 16 C 1014/05 einigten die Parteien sich mit
Vergleich vom 15.12.2005 darauf, dass die Ausbrennarbeiten am 20.12.2005
durchgeführt werden können.
Die Ausbrennarbeiten konnten schließlich am 20.12.2005 durchgeführt werden.
Mit Schriftsatz vom 5.04.2006 reichte die Klägervertreterin eine Lageskizze der Wohnung
zur Akte, in der u. a. die einzubauenden Heizkörper markiert waren. Wegen des Inhalts
der Skizze wird auf Bl. 52 dA Bezug genommen.
Mit Schriftsatz vom 12.04.2006 reichte die Klägervertreterin eine gutachterliche
Äußerung des Bezirksschornsteinfegermeisters Wall vom 30.03.2006 in Kopie zur Akte.
Daraus geht hervor, dass für eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss eine
Küchenluftabführung durch Hausschornsteine sowie ein Gaswasserheizer installiert
werden sollten. Wegen des Inhalts des Schreibens vom 30.03.2006 wird auf Bl. 54-59 dA
Bezug genommen.
Die Klägerin nach einer Präzisierung des Duldungsantrages und einer Klageerweiterung
um einen Zahlungsantrag zuletzt,
1. a) den Beklagten – bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe
nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise eine
Ordnungshaft oder sogleich eine Ordnungshaft bis zu sechs Monaten – zu verurteilen,
die erforderlichen Maßnahmen für den Einbau einer Gasetagenheizung in der Wohnung
zu delden, wobei die Arbeiten folgende Maßnahmen umfassen:
– Einbau einer Kesseltherme Junkers CERASTAR 18-6 KE 23 Erdgas H in der
Küche rechts neben dem Herd sowie Einbau der Gassteckdose neben dem Herd.
– Einbau eines Heizkörpers Buderus Flach-HK Logatrend K-Profil Typ 22, BH 500
mm, BL 900 mm in der Küche unter dem Fensterbrett und Installation von einem
Heizkostenverteiler am Heizkörper.
– Einbau eines Heizkörpers Buderus Flach-HK Logatrend K-Profil Typ 10, BH 900
mm, BL 600 mm im Badezimmer rechts neben der Badewanne, Verlegung von
Kupferrohren auf den Scheuerleisten und Installation von einem Heizkostenverteiler am
Heizkörper.
– Einbau von einem Heizkörper Buderus Flach-HK Logatrend K-Profil Typ 22, BH
500 mm, BL 1000 mm unter dem rechten Fensterbrett, sowie Verlegung von
Kupferrohren auf den Scheuerleisten und Installation von einem Heizkostenverteiler an
dem Heizkörper.
– Einbau von Heizkörpern in dem Zimmer Nr. 2 (linke Seite), jeweils ein
Heizkörper Buderus Flach-HK Logatrend K-Profil Typ 22, BH 500 mm, BL 900 mm unter
jedem Fenster, unter dem Fensterbrett sowie Verlegung von Kupferrohren auf den
Scheuerleisten und Installation von Heizkostenverteilern an den Heizkörpern.
– Einbau eines Heizkörpers im Zimmer Nr. 3 (rechte Seite), Buderus Flach-HK
Logatrend K-Profil Typ 22, BH 500 mm, BL 1000 mm, unter dem Fenster sowie
Verlegung von Kupferrohren auf den Scheuerleisten und Installation von
Heizkostenverteilern an den Heizkörpern.
– Einlassung von einem Flexrohr (Menge 10,00) 0,12 mm stark in den
vorhandenen Schornstein, sowie Montage eines Dehnungsfugenblechs und einer
Putztür, Edelstahlmaße 140 x 200 mm in den Schornsteinzug.
– Abriss der Öfen in allen Räumen und Entsorgung des Bauschutts.
b) Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten
Handwerkern sowie dem Schornsteinfeger für den Einbau der Gasetagenheizung
Zugang zu seiner Mietwohnung zu gewähren, darüber hinaus weiteren Zugang für die
Abnahme seiner Gasetagenheizung zu gewähren.
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2. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 556,80 EURO nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit Klagezustellung zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte macht geltend, er sei mit seiner derzeitigen Heizung zufrieden; es sei
lediglich erforderlich, dass diese repariert werde; der Kostenvoranschlag sei im Übrigen
unverhältnismäßig hoch; des weiteren sei der Modernisierungsankündigung eine
Lageskizze nicht beigefügt gewesen, weshalb nicht erkennbar gewesen sei, was wo wie
installiert werden solle.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze, die
Protokolle und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I. 1. Der Klägerin steht derzeit der Anspruch auf Duldung des Einbaus einer
Gasetagenheizung nicht zu, weil es an einer formell ordnungsgemäßen
Modernisierungsankündigung im Sinne des § 554 Abs. 3 BGB fehlt, die indes
Voraussetzung für den Duldungsanspruch ist.
Der Mieter muss sich nach den Angaben in der Mitteilung genaue Vorstellungen darüber
machen können, was an Modernisierungsmaßnahmen geplant ist. Eine ungefähre,
stichwortartige Beschreibung der Arbeiten wird in der Regel dem Informationsbedürfnis
des Mieters nicht gerecht. Das Ankündigungsschreiben muss bei Einbau einer neuen
Heizungsanlage detaillierte Angaben dazu enthalten, in welchen Zimmern und an
welcher Stelle Heizkörper installiert werden, wo Wanddurchbrüche für die zu verlegenden
Rohre und Leitungen vorgenommen und in welchem Räumen vorhandene Öfen beseitigt
werden sollen; diese Angaben müssen zwingend in dem Ankündigungsschreiben
enthalten sein. Eine nachträgliche Substantiierung führt nicht zu einer Heilung ex tunc.
Beim Einbau einer Gasetagenheizung (anstelle einer Einzelofenheizung) ist es somit
notwendig, dem Mieter den Beginn, die voraussichtliche Dauer des Einbaus, den
voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, die Anzahl, den Ort, die Größe der
Gasthermen und der Heizkörper, den Verlauf der Leitungen, die voraussichtlichen
Kosten des Heizens und die durch die Maßnahme bedingte Erhöhung des monatlichen
Mietzinses in einem einheitlichen detaillierten Schreiben anzukündigen (Schmidt-
Futterer, Mietrecht, 8. Auflage 2003, zu § 554 BGB Rz 252f).
Das Schreiben vom 20.07.2005 genügt für sich genommen den eingangs genannten
Anforderungen nicht, weil es keinerlei Angaben zur Größe der Kesseltherme, der
Heizkörper sowie zum Durchmesser der zu verlegenden Leitungen enthält.
Soweit dem Schreiben vom 20.07.2005 das Angebot vom 13.07.2005 beigefügt war, ist
dies nicht, die Ankündigung vom 20.07.2005 so zu ergänzen, dass insgesamt von einer
formell ordnungsgemäßen Ankündigung ausgegangen werden kann, weil es nicht
Aufgabe des Mieters ist, sich aus einem Anlagenkonvolut die erforderlichen
Informationen herauszusuchen, zumal in dem Angebot nicht spezifiziert ist, welche der
dort genannten verschiedenen Heizkörper wo einzubauen sein soll und welche Größe die
Kesseltherme haben soll.
Da eine Modernisierungsankündigung nicht heilbar ist, führt auch die Einreichung der
Skizze Bl. 52 dA nicht zu einer formellen Wirksamkeit der Ankündigung.
Im Ergebnis war die Klage bzgl. des Duldungsanspruchs abzuweisen, zumal die Klägerin
die Modernisierungsankündigung auch nicht wiederholt hat.
2. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch steht der Klägerin ebenfalls nicht zu. Aus
dem Akteninhalt geht hervor, dass die Ausbrennarbeiten anlässlich der Modernisierung
einer Gewerbeeinheit (Gaststätte) im Erdgeschoss erfolgen sollten, um eine
Küchenabluftführung durch die Schornsteine und den Einbau eines direkt beheizten
Gaswasserheizers vorzubereiten. Diese Maßnahme ist insgesamt als
Modernisierungsmaßnahme zu werten und wäre gegenüber dem Beklagten gemäß §
554 Abs. 3 BGB anzukündigen gewesen. Ein Duldungsanspruch des Beklagten bestand
mangels Ankündigung nicht, so dass die Verweigerung des Zutritts durch den Beklagten
nicht zu einer Schadensersatzpflicht führt.
40 II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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