Urteil des AG Berlin-Mitte vom 13.12.2006
AG Berlin-Mitte: abrechnung, nachforderung, verbrauch, anteil, wohnung, haftpflichtversicherung, wohnfläche, heizungsanlage, einspruch, vollstreckung
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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
21 C 333/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 7 Abs 1 S 2 HeizKostenV, § 9a
Abs 1 HeizKostenV, § 9a Abs 2
HeizkostenV
Wohnraummiete: Heizkostenabrechnung bei unterlassener
Ablesung von Verbrauchserfassungsgeräten
Tenor
1. Unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts
Mitte vom 13.12.2006, Geschäftsnummer: 21 C 333/06, wird der Beklagte
verurteilt, an die Klägerin 34,21 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16. Januar
2006 zu zahlen.
Im Übrigen wird das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte vom
13.12.2006 aufrechterhalten.
2. Die Klägerin hat die durch ihre Säumnis im Termin am 13.12.2006
verursachten Kosten und im Übrigen 91 % der Kosten des Rechtsstreits zu
tragen. Der Beklagte hat 9 % der Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Nebenintervenientin hat ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu
tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Jede Partei kann die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages
abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung in
Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Die Berufung gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung im Hause ...., mit
einer Fläche von 116,76 qm. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des
Mietvertrages nebst Anlagen Bezug genommen (Bl. 17 ff./Band I d. A.).
Die für die Klägerin tätige Hausverwaltung übersandte dem Beklagten unter dem
05.12.2005 eine korrigierte Abrechnung über die Betriebskosten für das Kalenderjahr
2004 und unter dem 22.08.2005 eine Heizkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2004.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopien der genannten Abrechnungen
Bezug genommen (Bl. 30 ff. und Bl. 33 ff./Band I d. A.).
Die Betriebskostenabrechnung endete mit der hier streitgegenständlichen
Nachforderung in Höhe von 202,66 Euro. Dabei wurde in der Position Hausstrom unter
anderem auch der Betriebsstrom für die Heizung mit abgerechnet. Hierzu wird Bezug
genommen auf die entsprechende Bestätigung vom 05.02.2007 (Bl. 280/Band I d. A.).
Die Versicherungskosten unterteilen sich in 73,08 Euro für die Haftpflicht- und 1.205,52
Euro für die Wohngebäudeversicherung, wie sich aus der Erläuterung zur
Betriebskostenabrechnung ergibt. Diesen Versicherungskosten liegen entsprechende
Versicherungsscheine zugrunde, auf deren Kopien wegen der weiteren Einzelheiten
Bezug genommen wird (Bl. 95 - 100/Band I d. A.). Die Versicherungsgesellschaft teilte
mit Schreiben vom 22.03.2006, auf dessen Kopie wegen der weiteren Einzelheiten Bezug
genommen wird (Bl. 154/Band I d. A.), zur Wohngebäudeversicherung mit, dass das
Gebäude hier als reines Wohngebäude eingestuft worden sei.
Die Heizkostenabrechnung endet mit der hier ebenfalls streitgegenständlichen
Nachforderung in Höhe von 185,15 Euro. In der Abrechnung heißt es zur Verteilung der
Kosten, dass die Verbrauchskosten geschätzt und entsprechend des Flächenanteils der
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Kosten, dass die Verbrauchskosten geschätzt und entsprechend des Flächenanteils der
Wohnung des Beklagten an der Gesamtfläche des Gebäudes ermittelt wurden. Eine
Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte an den Heizkörpern fand in der Wohnung des
Beklagten für diese Abrechnung nicht statt.
Eine Abrechnung der Verbrauchskosten aufgrund abgelesener Verbrauchswerte fand in
den Jahren 1998, 1999 und 2000 statt. Insoweit wird Bezug genommen auf die Kopien
der entsprechenden Heizkostenabrechnungen (Bl. 56 - 61/Band II d. A.).
Die Klägerin und die Nebenintervenientin meinen, die Umlage des nach Verbrauch zu
ermittelnden Anteils der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur
Gesamtfläche sei auch im Hinblick auf § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung möglich, denn
die in § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung vorgesehene generelle Vergleichsmethode
mache praktisch eine Umlage nach diesem Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche
nötig.
Die Klägerin behauptet, ein Vorwegabzug bei den Versicherungskosten und dem
Hausstrom für die Gewerbemieter sei hier nicht erforderlich, weil es durch den
Gewerbeanteil von 26 % hier nicht zu höheren Kosten komme. Im Übrigen seien die
Versicherungskosten nicht nach Quadratmetern ohne Trennung des Gewerbe- und
Wohnanteils abgerechnet worden, sondern die Kosten der Versicherung für das Gewerbe
seien getrennt aufgeführt und auch berechnet worden (Schriftsatz vom 07.02.2006, Bl.
268/Band I d. A.).
Das Gericht hat die Klage durch Versäumnisurteil vom 13.12.2006, auf dessen Inhalt
wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 192/Band I d. A.),
abgewiesen. Gegen dieses den Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 18.12.2006
zugestellte Versäumnisurteil haben sie mit einem am 28.12.2006 eingegangenen
Schriftsatz Einspruch eingelegt.
Die Klägerin hat der Nebenintervenientin mit Schriftsatz vom 14.12.2006, auf dessen
Inhalt wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 197 ff./Band I d. A.),
den Streit verkündet. Diese ist mit Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom
26.01.2007 dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte aufzuheben und den Beklagten zu
verurteilen, an die Klägerin 387,81 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten
über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2006 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Mitte aufrechtzuerhalten
Der Beklagte meint, die Betriebskostenabrechnung sei schon deshalb unzureichend, weil
darin kein Vorwegabzug für die Gewerbemieter enthalten sei.
Der Beklagte behauptet, die Versicherungskosten seien zu hoch. Es ergebe sich ein
durchschnittlicher Wert von 0,17 Euro/qm und Monat. Nach dem sog.
Betriebskostenspiegel des Berliner Mietvereins sei insoweit ein Durchschnittswert von
0,10 Euro/qm und Monat und ein oberer Spannenwert von 0,14 Euro/qm und Monat für
das Jahr 2003 zugrunde zu legen.
Wegen der weiteren, zum Teil sehr detaillierten Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der
Parteien Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Das Versäumnisurteil vom 13.12.2006 ist auf den zulässigen Einspruch der Klägerin
teilweise, nämlich wegen eines Betrages von 34,21 Euro nebst Zinsen, aufzuheben und
der Beklagte entsprechend zu verurteilen, denn die Klage ist hinsichtlich eines
Teilbetrages von 34,21 Euro aus der Betriebskostenabrechnung für 2004 begründet.
Die Klägerin hat aus dem Mietvertrag in Verbindung mit der korrigierten
Betriebskostenabrechnung vom 05.12.2005 für das Jahr 2004 einen Anspruch auf
Nachzahlung von 34,21 Euro. Ein weitergehender Nachzahlungsanspruch besteht
hingegen nicht und die Klage ist insoweit hinsichtlich des weitergehenden Teilbetrages
von 168,45 Euro unbegründet.
Nach Auffassung des Gerichts ist die Betriebskostenabrechnung vom 05.12.2005 für das
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Nach Auffassung des Gerichts ist die Betriebskostenabrechnung vom 05.12.2005 für das
Jahr 2004 hinsichtlich der formellen Anforderungen ordnungsgemäß erstellt worden.
Insbesondere hat der Beklagte hier nicht substantiiert vorgetragen, dass und weshalb in
allen oder in einzelnen der nach Flächenmaßstab umgelegten Betriebskostenarten ein
echter Vorwegabzug hinsichtlich der auf die Gewerbemieter entfallenden Betriebskosten
notwendig gewesen wäre. Dazu hätte der Beklagte substantiiert vortragen müssen, dass
die Gewerbemieter in einzelnen Betriebskostenarten einen höheren Anteil verursachten
als die Wohnmieter, so dass es ohne einen Vorwegabzug zu schlechthin unerträglichen
Ergebnissen komme.
Der Beklagte hat hier jedoch in dieser Hinsicht nur zu den Versicherungskosten
vorgetragen. Sein Vortrag greift insoweit aber nur hinsichtlich des auf die
Haftpflichtversicherung entfallenden Anteils der Versicherungskosten durch. Hier ergibt
sich aus dem von den Prozessbevollmächtigten des Beklagten eingereichten
Versicherungsschein für die Haftpflichtversicherung (Bl. 97/Band I d. A.), dass die
Versicherungsprämie für die Haftpflichtversicherung für Wohneinheiten und
Geschäftseinheiten unterschiedlich kalkuliert wird, hier also offenbar von einem
unterschiedlichen Risiko ausgegangen wird. Bei dieser Sachlage hätte sich hier ein
Vorwegabzug aufgedrängt, worauf das Gericht auch mehrfach hingewiesen hat. Zu
diesen, auf die Haftpflichtversicherung beschränkten Hinweisen hat die Klägerin nicht
substantiiert Stellung genommen. Insbesondere bezieht sich das Schreiben der
Versicherung vom 22.07.2006 (Bl. 154/Band I d. A.) lediglich auf die
Wohngebäudeversicherung, wie sich aus der angegebenen Versicherungsscheinnummer
entnehmen lässt. Da es nicht Sache des Gerichts ist, hier den erforderlichen
Vorwegabzug selbst zu berechnen und damit das der Klägerin zustehende Ermessen
auszuüben, sind die Versicherungskosten hier um 73,08 Euro zu kürzen. Damit
verringert sich der auf den Beklagten entfallende Anteil um 13,76 Euro.
Die übrigen Versicherungskosten, d. h. die Prämie für die Wohngebäudeversicherung,
hält das Gericht für nicht zu beanstanden. Nach der Auskunft der Versicherung vom
22.03.2006 ist die Versicherungsprämie hier wie für ein reines Wohngebäude berechnet
worden. Danach hat die Existenz von Gewerbemietern auf die Berechnung der Prämie
hier konkret keine Auswirkungen. Die gegenteiligen Erklärungsversuche des Beklagten
sind im Ergebnis unsubstantiiert. Das gilt auch für die zugleich erhobene Behauptung,
die abgeschlossene Versicherung sei zu teuer und damit unwirtschaftlich. Der Beklagte
hätte hier konkret vortragen müssen, dass für das vorhandene Gebäude eine
Versicherung mit vergleichbarem Umfang zu einem günstigeren Preis hätte
abgeschlossen werden können. Dazu hätte er gegebenenfalls Vergleichsangebote
beibringen müssen. Auch der Hinweis auf den Betriebskostenspiegel des Berliner
Mietervereins reicht hier für einen substantiierten Vortrag zum Verstoß gegen den
Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht aus. Denn der Betriebskostenspiegel basiert auf
Durchschnittswerten, hier geht es jedoch um ein ganz konkretes Haus mit
Besonderheiten, die in dem Betriebskostenspiegel typischerweise nicht berücksichtigt
werden können.
Es sei an dieser Stelle jedoch noch angemerkt, dass die Behauptung der Klägerin, die
Versicherungskosten seien hier nicht nach Fläche umgelegt worden, sondern einzeln für
Gewerbemieter und Mieter berechnet worden, schlicht nicht nachvollziehbar ist. Die
Zahlen aus der Betriebskostenrechnung ergeben eindeutig, dass hier lediglich eine
Aufteilung der Versicherungskosten entsprechend dem Verhältnis der Gewerbemieter
und der Wohnmieter jeweils zur Gesamtfläche vorgenommen worden ist.
Im Ergebnis reduziert sich der Anteil des Beklagten an den Versicherungskosten um
13,76 Euro auf 226,93 Euro.
Die Betriebskostennachforderung ist aber um die Position Hausstrom, d. h. um einen
Teilbetrag in Höhe von 154,69 Euro, zu kürzen, denn die Umlage dieser Position ist nicht
berechtigt. Im Laufe des Rechtsstreits hat sich als unstreitig herausgestellt, dass in der
Position Hausstrom auch die Kosten für den Betrieb der Heizungsanlage mit erfasst
wurden. Diese Kosten gehören jedoch gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung
zwingend zu den nach der Heizkostenverordnung mit den Heizkosten umzulegenden
Kosten, was zur Folge hat, dass sich auch der Verteilungsschlüssel ändert, denn auf
diese Weise ist der Heizungsbetriebsstrom anteilig nach Verbrauch umzulegen. Durch
die Einbeziehung der Kosten für den Betriebsstrom der Heizungsanlage in die
allgemeinen Hausstromkosten ist diese teilweise verbrauchsabhängige Umlage der
Betriebsstromkosten nicht durchgeführt worden und die Abrechnung insoweit falsch. Das
Gericht kann hier auch nicht den Anteil des auf den Betrieb der Heizungsanlage
entfallenden Stroms bestimmen und aus der Position Hausstrom der
Betriebskostenabrechnung herausrechnen, so dass die Position insgesamt als inhaltlich
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Betriebskostenabrechnung herausrechnen, so dass die Position insgesamt als inhaltlich
unzutreffend angesehen werden muss und die Abrechnung um den entsprechenden, auf
den Beklagten entfallenden Anteil zu kürzen ist. Die Nachforderung reduziert sich daher
um 154,69 Euro, so dass lediglich eine Nachforderung in Höhe von 34,21 Euro verbleibt.
Soweit sich der Beklagte gegenüber dieser Forderung auf Aufrechnungen mit Guthaben
bezieht, sind die Berechnungen schon nicht nachvollziehbar. Wenn einzelne
Betriebskostenpositionen - wie hier - zu hoch bei der Gesamtrechnung berücksichtigt
wurden, dann ergibt sich eben ein entsprechend niedriger Nachforderungsbetrag, es
entsteht aber daraus kein weiteres Guthaben, mit dem aufgerechnet werden könnte.
Weitere erhebliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung vermag das
Gericht nicht zu erkennen.
Hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung in
Höhe von 185,15 Euro ist die Klage unbegründet.
Nach Auffassung des Gerichts erfüllt die Heizkostenabrechnung nicht die formellen
Mindestanforderungen an eine Heizkostenabrechnung, weil die Brennstoffkosten hier
nicht in ausreichender Weise angegeben wurden. Zu der nach § 259 BGB in Verbindung
mit §§ 7, 8 Heizkostenverordnung für eine formell wirksame Abrechnung erforderlichen
Angabe des Gesamtbrennstoffverbrauchs gehört bei einer Gaszentralheizung eine
Aufschlüsselung der Gaslieferungen im Abrechnungszeitraum nach Ablesedaten und
Lieferumfang (vgl. Landgericht Berlin, Grundeigentum 2004, 1395 m. w. N.; Schmid,
Handbuch des Nebenkostenrechts, 9. Auflage, Rdnr. 6258). Diese Angaben fehlen hier.
Zwar ist in der Abrechnung eine Rechnung vom 31.12.2004 über 10.876 cbm Erdgas
zum Preis von 4.962,09 Euro erwähnt, es fehlt aber eine Aufschlüsselung nach
Ablesedaten und Lieferumfang. Das ist aber erforderlich, um feststellen zu können, ob
die berücksichtigte Brennstofflieferung sich lediglich auf den Abrechnungszeitraum
bezieht oder auch andere Zeiträume noch mit erfasst.
Darüber hinaus entspricht die Abrechnung auch bzgl. des nach Verbrauch
umzulegenden Anteils der Heizkosten nicht den Vorgaben der Heizkostenverordnung.
Denn die Verteilung des nach Verbrauch umzulegenden Anteils von 70 % der Heizkosten
lediglich nach dem Verhältnis der Wohnfläche des Beklagten zur Gesamtfläche des
Hauses widerspricht den Vorgaben von § 9 a Heizkostenverordnung.
Eine ordnungsgemäße Verteilung der Heizkosten gemäß § 7 Heizkostenverordnung
nach dem ermittelten Verbrauch war hier unstreitig nicht möglich, weil eine Ablesung der
Verbrauchserfassungsgeräte in der Wohnung des Beklagten für den
streitgegenständlichen Zeitraum nicht erfolgt ist, wobei der Grund hierfür an dieser
Stelle dahinstehen kann. In einem solchen Fall hat die Kostenverteilung nach § 9 a Abs.
1 Heizkostenverordnung entweder auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen
Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder auf Grundlage des
Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum zu
erfolgen. Die Nebenintervenientin hat hier stattdessen den Anteil der Wohnfläche des
Beklagten an der Gesamtfläche des Hauses gewählt, was nur in den nach § 9 a Abs. 2
Heizkostenverordnung festgelegten Fällen zulässig ist. Soweit die Nebenintervenientin
geltend macht, dieser Flächenmaßstab sei die einzige Schätzung, die der in § 9 a Abs. 1
Heizkostenverordnung, zweite Alternative, vorgesehenen Methode des sog. generellen
Vergleichsverfahrens entspreche, vermag das Gericht dieser Beurteilung nicht zu folgen.
Aus § 9 a Abs. 2 Heizkostenverordnung, in dem für einen bestimmten Fall auf den
Flächenmaßstab nach § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung verwiesen wird, ergibt
sich, dass der Gesetzgeber gerade nicht davon ausgegangen ist, dass der
Verteilungsmaßstab aus § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung dem generellen
Vergleichsverfahren aus § 9 a Abs. 1 Heizkostenverordnung entspricht. Vielmehr handelt
es sich dabei gerade um zwei unterschiedliche Verfahren. Darüber hinaus ist hier auch
nicht ersichtlich, dass die Nebenintervenientin und die Klägerin keine andere Möglichkeit
einer möglichst verbrauchsnahen Verteilung der Heizkosten hatten. Denn in den Jahren
1998 bis 2000 wurde in der Wohnung des Beklagten jeweils der Verbrauch der
Heizkosten abgelesen, so dass hier Anhaltspunkte für das individuelle
Vergleichsverfahren nach § 9 a Abs. 1, erste Alternative, Heizkostenverordnung
vorhanden waren. Die Heizkostenabrechnung hätte hier deshalb auf diese Weise erstellt
werden können, so dass auch keine aus einer zwingenden Notlage heraus denkbare
Notwendigkeit für die Anwendung des Verteilungsmaßstabes nach § 7 Abs. 1 Satz 2
Heizkostenverordnung bestand.
Dieser Fehler bei der Abrechnung führt nach Auffassung des Gerichts dazu, dass die
Höhe der verbrauchsabhängigen Heizkosten unzutreffend bestimmt wurde und die
Rechnung jedenfalls in Bezug auf diesen Teilbetrag nicht zu einer begründeten
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Rechnung jedenfalls in Bezug auf diesen Teilbetrag nicht zu einer begründeten
Forderung führt. Im Ergebnis besteht danach auch aus diesem Grund keine
Nachforderung aus der - nach hiesiger Auffassung ohnehin formell unwirksamen -
Heizkostenabrechnung für 2004.
Die Klägerin hat hinsichtlich der begründeten Forderung einen Anspruch auf
Verzugszinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes gemäß §§ 288, 286 Abs.1 BGB seit
dem 16.01.2006 aufgrund der Mahnung vom 02.01.2006 mit Fristsetzung zum
15.01.2006 (Bl. 36 d. A/Band I d. A.).
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 Abs. 1, 101 ZPO. Die Nebenintervenientin
hat danach ihre außergerichtlichen Kosten in voller Höhe selbst zu tragen, weil die Klage
hinsichtlich des Teilbetrages, auf den sich die Streitverkündung erkennbar nur bezog,
unbegründet ist.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711
ZPO.
Das Gericht hat hier nach § 511 Abs. 4 ZPO die Berufung zugelassen, weil die
Rechtssache im Hinblick auf die Frage der Anforderungen an die Angaben zu den
Brennstoffkosten und zur Anwendung der Verbrauchsermittlungsverfahren nach § 9 a
Abs. 1 Heizkostenverordnung nach Auffassung des Gerichts grundsätzliche Bedeutung
hat.
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