Urteil des AG Berlin-Mitte vom 01.09.2005
AG Berlin-Mitte: wohnung, bad, balkon, vermieter, gebäude, anfang, einbau, schallschutzfenster, belichtung, durchgangsverkehr
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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
7 C 315/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 558c BGB
Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit dem Berliner
Mietspiegel: Beurteilung einer Wohnwerterhöhung i.S.d.
Orientierungshilfe zum Mietspiegel bei Vorhandensein von
Kastendoppelfenstern und eines gefliesten Bades mit
eingebauter Badewanne
Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Mieterhöhung des monatlichen
Nettokaltmietzinses für die in Berlin, G Straße rechts, gelegene Wohnung vom
01.09.2005 an von bisher 317,10 Euro um 8,35 Euro auf 325,45 Euro zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu 78 % und haben die Beklagten als
Gesamtschuldner zu 28 % zu tragen.
3. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Kosten durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages
abzuwenden, sofern die Gegenseite nicht vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in
entsprechender Höhe leistet.
Tatbestand
Die Kläger machen gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur
Mieterhöhung geltend.
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter der Wohnung in der in Berlin, G
Vorderhaus rechts, gelegenen Wohnung.
Seit dem 01.08.2001 betrug die vertragliche Netto-Kaltmiete 315,38 Euro.
Mit dem Erhöhungsverlangen vom 20.06.2005 fordern die Kläger, vertreten durch die
von ihnen beauftragte Hausverwaltung die Beklagten auf, einer Erhöhung der Netto-
Kaltmiete auf 346,92 Euro ab dem 01.09.2005 zuzustimmen.
Die Beklagten haben lediglich eine Teilzustimmung hinsichtlich einer Mieterhöhung auf
317,10 Euro erteilt. Die Kläger machen mit der Klage den Anspruch auf Zustimmung
bezüglichen des restlichen Mieterhöhungsbetrages geltend.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Wohnung in das Mietspiegelfeld G4
einzuordnen ist.
Die Parteien sind jedoch unterschiedlicher Auffassung hinsichtlich der Frage, welche
positiven bzw. negativen Wohnwertmerkmale bei der Einordnung der Wohnung in den
Berliner Mietspiegel zu berücksichtigen sind.
Hinsichtlich des diesbezüglichen Vortrages der Parteien wird auf die wechselseitigen
Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 06.04.2006 (Bl. 78 d. A.)
durch Inaugenscheinnahme des streitgegenständlichen Wohngebäudes. Hinsichtlich des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 09.05.2006 (Bl. 89ff. d. A.)
Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die auf § 558b Abs. 2 S. 1 BGB gestützte Klage ist teilweise begründet.
Die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 4,68 Euro/qm und
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Die ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung beträgt 4,68 Euro/qm und
übersteigt damit die bereits nach Teilzustimmung gezahlte Miete von 4,56 Euro/qm um
0,12 Euro/qm. Die ortsübliche Miete für die Wohnung beträgt insgesamt 325,45 Euro.
Hinsichtlich der wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale gilt
Folgendes:
1. Bad (positiv)
Das Bad verfügt unstreitig über einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler. Diese
Merkmalgruppe ist insgesamt als positiv zu bewerten.
2. Küche (negativ)
Diese Merkmalgruppe weist 2 Negativmerkmale auf, nämlich keine vom Vermieter
gestellte Kochmöglichkeit und keine vom Vermieter gestellte Spüle.
Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Küche bei Einzug der Beklagten weder
über eine Herd noch über eine Spüle verfügt hat. Soweit die Kläger vortragen, sie hätten
den Beklagten angeboten, ihrerseits einen Herd und eine Spüle zu stellen, ist dies nicht
erheblich.
Entscheidend ist, wie die Wohnung tatsächlich ausgestattet war, d. h. welche
Aufwendungen der Vermieter für die Wohnung getätigt hat. Hätte der Vermieter einen
vorhandenen Herd und eine vorhandene Spüle auf Wunsch der Mieter beseitigt, läge
kein Negativmerkmal vor. Hier ist es jedoch so, dass unstreitig unter § 3 des
Mietvertrages geregelt wurde, dass die Mieter Herd und Spüle einbringen und dass die
Wartung des Herdes den Mietern obliegt. Damit haben die Kläger die Bereitstellung und
die Unterhaltung des Herdes auf die Beklagten abgewälzt. Ob dies die Beklagten
gewünscht haben, ist unerheblich. Denn die Kläger haben von vornherein Aufwendungen
für die Installation von Herd und Spüle sowie die Kosten der Instandhaltung des Herdes
eingespart.
3. Wohnung (neutral)
a) Isolierverglasung
In der Wohnung befinden sich im Wohnzimmer und im Schlafzimmer
Kastendoppelfenster, in der Küche ein Fenster mit Einfachverglasung. Diese Qualität der
Fenster erfüllt nicht die Voraussetzungen des wohnwerterhöhenden Merkmals
"überwiegend moderne Isolierverglasung oder Schallschutzfenster". Auf die Frage,
welchen Wärmekoeffizientwert die vorhandenen Fenster aufweisen, kommt es nicht an.
Denn der Wortlaut des Mietspiegels ist insoweit eindeutig. Entscheiden ist, ob moderne
Isolierfenster oder Schallschutzfenster vorhanden sind, eine Gleichbehandlung von
Fenstern mit vergleichbarem Wärmekoeffizientwert ist nicht vorgesehen.
b) Belichtung
Die Belichtung der Räume ist als durchschnittlich zu bewerten. Es liegt insofern weder ein
wohnwerterhöhendes noch ein wohnwertminderndes Merkmal vor.
Das Gericht stützt seine Überzeugung auf die bei der Inaugenscheinnahme getroffenen
Feststellungen. Keiner der Wohnräume ist gut belichtet und besonnt. Die Küche ist
schlecht belichtet und besonnt. Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Wohnung
insgesamt als überwiegend schlecht belichtet und besonnt zu bewerten ist. Die Küche ist
hier in die Gesamtbetrachtung mit einzubeziehen, da die Küche nicht so klein ist, dass
sie ausschließlich der Speisenbereitung dienen kann. Vielmehr ist die Küche so groß,
dass ein Essplatz eingerichtet werden konnte. Eine Küche, die auch als Essbereich
genutzt werden kann, ist als Wohnraum zu bewerten. Da jedoch das Wohnzimmer und
das Schlafzimmer eine deutliche höhere Fläche als die Küche ausweisen, liegt aufgrund
der in diesen Räumen gegebenen durchschnittlichen Belichtungsverhältnisse keine
überwiegend schlecht belichtete Wohnfläche vor.
c) Balkon
Es liegt weder ein wohnwerterhöhendes noch ein wohnwertminderndes Merkmal vor.
Aufgrund der Inaugenscheinnahme steht fest, dass der Balkon genauso geschnitten und
dimensioniert ist, wie auf der Skizze festgehalten wurde, die der Beklagte zu 2) in der
mündlichen Verhandlung vom 13.03.2006 eingereicht hat.
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Der Balkon ist nicht wie von den Klägern vorgetragen wurde, 6 qm (2 x 3 m) groß,
sondern höchstens 2 qm groß. Der Vortrag der Kläger ist insoweit entweder bewusst
wahrheitswidrig oder zumindest ins Blaue hinein erfolgt.
Die kleine, ungünstig geschnittene Fläche des Balkons begründet jedoch auch nicht das
Negativmerkmal "kein nutzbarer Balkon", denn die Möglichkeit Wäsche an der Luft zu
trocknen bzw. im Freien zu sitzen, bietet der Balkon dennoch (vgl. auch die von den
Beklagten eingereichten Fotos Bl. 31 d. A., aus denen sich die Nutzung des Balkons
entnehmen lässt).
d) Rückkanalfähiger Breitbandkabel-Anschluss
Das Gericht geht nach dem Sach- und Streitstand davon aus, dass die Wohnung nicht
über einen rückkanalfähigen Breitbandkabel-Anschluss verfügt. Die Beklagten haben das
Vorhandensein dieses Merkmales bestritten. Den Klägern, die ihren Anspruch auch auf
die Behauptung stützen, es wäre ein entsprechender Anschluss vorhanden, hätte es
oblegen, substantiiert dazu vorzutragen, wann ein rückkanalfähiger Breitbandkabel-
Anschluss mit welchen konkreten technischen Merkmalen installiert worden sein soll.
d) Wechselsprechanlage
Das Vorhandensein einer Gegensprechanlage stellt im aktuellen Mietspiegel kein
wohnwerterhöhendes Merkmal (mehr) dar.
f) zentrale Warmwasserversorgung
Das Vorhandensein einer zentralen Warmwasserversorgung stellt nach dem aktuellen
Mietspiegel kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar.
g) Verstärkte Elektroinstallation nebst verstärkter Steigeleitungen
Der aktuelle Berliner Mietspiegel wertet derartige Installationen nicht als
wohnwerterhöhend.
4. Gebäude (positiv)
a) Hochwertig sanierter Eingangsbereich/Treppenhaus
Dieses wohnwerterhöhende Merkmal ist im Fall des streitgegenständlichen Gebäudes zu
bejahen.
Das Gericht stützt sich insoweit auf die Feststellungen bei der Inaugenscheinnahme des
Gebäudes. Die umfangreichen Stuckornamente, die farblich abgesetzt wurden, die
angedeuteten Säulen und Wandverkleidungen aus Naturstein, der Terrazzoboden und
die Aufarbeitung der Eingangstür mit geschliffenen Glaselementen zeigen, dass der
Eingangsbereich unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten unter Verwendung bzw.
Beibehaltung der zur Bauzeit angewandten Techniken und verwendeten Materialien
aufwendig und hochwertig saniert wurde.
Es kann dahingestellt bleiben, ob der Eingangsbereich auch als repräsentativ zu
bezeichnen wäre, da der Wortlaut des Mietspiegels diese Voraussetzung alternativ und
nicht kumulativ aufstellt.
b) Überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand
Der Instandhaltungszustand des Gebäudes ist lediglich als durchschnittlich zu bewerten.
Denn bei der Inaugenscheinnahme wurde festgestellt, dass Putzabplatzungen und
erkennbare Feuchtigkeitsschäden sich in Höhe des Hochparterres gebildet haben.
Darauf, ob die Wohnung der Beklagten sich im Hochparterre befindet, kommt es nicht
an. Denn hier geht es um die Bewertung der Merkmalgruppe 4 (= Gebäude), so dass
der Gesamteindruck des Wohnhauses zu berücksichtigen ist.
c) Einbau einer modernen Heizanlage
Die insoweit darlegungsbelasteten Kläger haben nicht vorgetragen und belegt, dass
nach dem 01. Juli 1994 eine moderne Heizungsanlage eingebaut wurde. Der Vortrag, die
Heizung sei Anfang der 90er Jahre eingebaut worden, indiziert dies jedenfalls nicht, da
der Zeitraum 01.01.1990 bis 30.06.1994 ebenfalls Anfang der 90er Jahre liegt.
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5. Umgebung (neutral)
a) Bevorzugte Citylage
Es kann dahingestellt bleiben, ob das Gebäude sich in bevorzugter Citylage befindet, da
das Gebäude unstreitig in einfacher Wohnlage liegt. Der Wortlaut des Mietspiegels setzt
jedoch eine gute Wohnlage voraus.
b) Lage an einer besonders ruhigen Straße
Das Gebäude befindet sich am sog. Hierbei handelt es sich um einen Straßenabschnitt
ohne Durchgangsverkehr, der als ruhige Straße zu bezeichnen ist. Die Lage kann jedoch
nicht als besonders ruhig bezeichnet werden, da sich in dem Teilstück zwischen dem bis
zur R gastronomische Einrichtungen befinden.
Auch wenn die Einrichtungen zu weit entfernt sind, um in der Wohnung der Beklagten
Geräusche aus diesen Betrieben zu hören, ist doch davon auszugehen, dass die Gäste
zunächst in der Umgebung der Lokale nach Parkplätzen suchen und sich auch in den
Abendstunden auf dem Weg in und von dem Lokal in der unmittelbaren Umgebung des
Wohngebäudes bewegen.
6. Modernes Bad
Die Voraussetzungen des Sondermerkmals "modernes Bad" liegen nicht vor.
Das Bad weist zwar die erforderlichen Verfliesungen auf, es entspricht in der Art seiner
Ausführung jedoch nicht neuerem Standard.
Zum einen befindet sich in dem Bad weder eine freihängende Toilette, noch ist der
Spülkasten abgekoffert . Insbesondere ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich die
Wasser- und Heizungsrohre unverkleidet auf Putz befinden. In einem Bad mit
neuzeitlichem Standard sind die Leitungen und das Abflussrohr ebenfalls abgekoffert
oder auf andere Weise verkleidet.
Die Kläger gehen fehl in der Annahme, dass immer dann, wenn ein Bad Fliesen an
Boden und Wänden aufweist und über eine eingebaute Badewanne verfügt, bereits das
Sondermerkmal "modernes Bad" erfüllt sei. So wie vor wenigen Jahren noch der Einbau
einer Gegensprechanlage als wohnwerterhöhendes Merkmal galt, jetzt jedoch zur
Standardausführung einer Wohnung gehört, entsprechen Fliesen und Einbauwanne im
Bad heute ebenfalls dem Standard. Der Zuschlag für ein modernes Bad ist jedoch nur
gerechtfertigt für eine besondere über dem Durchschnitt liegende Ausstattung und
Gestaltung eines Bades.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Von einer Anwendung des § 713 ZPO wurde bezüglich der Beklagten wegen der
Möglichkeit einer Anschlussberufung abgesehen.
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