Urteil des AG Berlin-Mitte vom 11.01.2005
AG Berlin-Mitte: betriebskosten, abrechnung, akte, verbrauch, vermieter, heizungsanlage, versorgung, grundeigentum, wohnung, minderung
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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 C 577/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 259 BGB, § 536 BGB, § 7
HeizKostenV, § 8 HeizKostenV
Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung bei gemischt
genutztem Objekt; Umlage der Warmwasserkosten; Umstellung
der Wärmeversorgung auf das sog. Wärmecontracting;
Belegkopien; Heizungsmängel
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.881,80 € nebst
Zinsen in Höhe 4 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
11.01.2005 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 13 % und haben die Beklagten als
Gesamtschuldner 87 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe
des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich eines Aufschlages von 10 %. Den
Klägern wird gestattet, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in
Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich eines Aufschlages
von 10 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in
Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich eines Aufschlages von 10 %
leisten.
4. Der Streitwert wird auf 2.155,91 € festgesetzt
Tatbestand
Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in
dem Gebäude G.Str. in Berlin-P.. Gemäß des Mietvertrages vom 13.03.2000 begann das
Mietverhältnis am 01.04.2000. Zwischen den Parteien vereinbart war die Zahlung einer
monatlichen Miete von 1.080,00 DM, inklusive einer Nebenkostenvorauszahlung für
Betriebskosten in Höhe von 190,00 DM und für Heizkosten- und Warmwasserkosten
beziehungsweise Fernwärme und Fernwarmwasser in Höhe von 110,00 DM. Des weiteren
vereinbarten die Parteien eine gestaffelte Erhöhung der Nettokaltmiete, wegen deren
Einzelheiten auf § 4 Ziff. 1 b des Mietvertrages (Blatt 14 der Akte) Bezug genommen
wird.
Am 14.02.00/22.02.2000 schloss der verstorbene Vater der Kläger als ehemaliger
Eigentümer des Grundstücks mit der Bewag einen Wärmeversorgungsvertrag
„Nahwärme“, welcher ab dem 01.05.2000 in Kraft treten sollte. Wegen der Einzelheiten
dieses Vertrages wird auf die Anlagen zur Klageerwiderung, Blatt 58-66 der Akte, Bezug
genommen.
Unter § 6 Ziff. 9 des Mietvertrages heißt es auszugsweise:
„
Die Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung werden in Höhe der
tatsächlichen Aufwendungen nach der m²-Größe der Wohnung von 90,00 qm - nach der
beheizten Fläche von 90,00 qm ... umgelegt.
B/I Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme nach Verbrauch
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage werden 50 vom Hundert
nach dem erfaßten Wärmeverbrauch verteilt. Die übrigen Kosten werden nach der
Wohnfläche von 90,00 m² ... nach der beheizten Fläche von 90,00 m² ... verteilt.
B/II Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach Verbrauch
Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden 100
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Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden 100
vom Hundert der Kosten der Wassererwärmung nach dem erfaßten
Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohnfläche von … m² verteilt.“
§ 6 Ziff. 2 und 5, 6 regeln zudem, dass der Mieter verpflichtet ist, die anteiligen Kosten
der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der
Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Für den Fall, dass die Mieträume durch
eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen
Heizungsanlage) beziehungsweise durch eigenständige gewerbliche Lieferung von
Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) versorgt werden,
hat der Mieter sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Wegen
des genauen Wortlauts dieser Passage des Vertrages wird auf den als Anlage K 1 zur
Klageschrift eingereichten Mietvertrag (Blatt 15, 16 der Akte) Bezug genommen.
Gegenstand der Klage sind Nachforderungsansprüche aus den Betriebskosten- und
Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 sowie restliche Mietzinsbeträge für
die Jahre 2003 und 2004. Insgesamt machen die Kläger einen Betrag von 2.155,91 €
geltend.
Wegen der Zusammensetzung im einzelnen wird auf die Auflistungen in der Klageschrift
auf den Seiten 6, 9 und 11 (Bl. 6, 9, 11 der Akte) Bezug genommen.
Wegen der Einzelheiten der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen für die
Jahre 2002 und 2003 wird auf die Anlagen K 4 und K 5 zur Klageschrift, Blatt 23-33 der
Akte, verwiesen.
Für das Jahr 2002 hatten die Kläger zunächst mit Schreiben vom 23.06.2003 eine
Betriebskostenabrechnung erstellt, welche einen Nachzahlungsbetrag von 334,16 €
auswies. Des weiteren sollte sich aufgrund dieser Abrechnung der Vorauszahlungsbetrag
für die Betriebskosten ab dem Monat Juli 2003 auf 125,00 € erhöhen.
Mit Schreiben vom 19.11.2003 erstellten die Kläger jeweils eine neue Betriebskosten-
und eine neue Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 verbunden mit dem Hinweis,
dass die neuen Abrechnungen die zuvor übermittelten Abrechnungen ersetzen sollen.
Ab Januar 2004 sollten gemäß dieser Abrechnung die monatlichen
Betriebskostenvorauszahlungen 117,36 € und die monatlichen Heizkosten-
/Warmwasserkostenvorauszahlungen 98,09 € betragen.
Durch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003 vom 13.10.2004
sollten sich ab November 2004 die Nebenvorauszahlungen auf 108,78 € (kalte
Betriebskosten) und auf 84,02 € (warme Betriebskosten) verringern.
Mit Schreiben vom 15.12.2003 zeigte die Beklagte zu 1) den Klägern Mängel an, unter
anderem wies sie darauf hin, dass die Zimmer aufgrund der undichten Fenster nicht
richtig beheizbar seien und im Kinderzimmer nur der halbe Heizkörper erwärmt sei. Mit
Schreiben vom 27.02.2004 verwies die Beklagte zu 1) unter Beifügung einer Liste auf
Temperaturmessungen ab dem 12.01.2004 und auf eine nicht ausreichende
Heizleistung der Heizung und kündigte eine Minderung an. Wegen der Einzelheiten
dieses Schreibens wird auf die Anlagen zur Klageerwiderung, Blatt 69 bis 71 der Akte,
Bezug genommen.
Die Kläger sind der Ansicht, dass eine weitergehende Aufteilung der Kosten zwischen
Gewerbeeinheiten und Wohneinheiten über die Position Grundsteuer hinaus nicht
geboten sei. Die Beklagten seien nicht berechtigt, pauschal die Übersendung von
Abrechnungsunterlagen für die Betriebskostenabrechnung 2003 zu fordern. Der Vortrag
der Beklagten zum Anstieg der Heizkosten infolge des Zustandes der
Versorgungsleitungen sei gänzlich unsubstantiiert. Auch der Vortrag zu nicht
ausreichenden Temperaturen in der Wohnung der Beklagten sei unsubstantiiert. Die
Wärmeversorgung in der streitgegenständlichen Wohnung sei ausreichend.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 2.155,91 € nebst
Zinsen in Höhe von 4 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit
Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Ansicht, dass sich ein Vorwegabzug wegen der Gewerbeeinheiten
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Die Beklagten sind der Ansicht, dass sich ein Vorwegabzug wegen der Gewerbeeinheiten
auf sämtliche Betriebskosten beziehen müsse. Der Kostenansatz für die Position
Hausbeleuchtung sei nicht plausibel, die vorgenommene Schätzung der Kostenanteile
nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2003 bestreiten die
Beklagten das Entstehen umlagefähiger Betriebskosten und berufen sich auf ein
Zurückbehaltungsrecht, solange die erforderlichen Abrechnungsunterlagen nicht
übersandt werden.
Wegen der gemeinsam in einem Versorgungsschacht ohne gesonderte Isolierung
verlegten Leitungen für kaltes und warmes Frischwasser und den Heizungsvorlauf- und
Heizungsrücklaufrohren komme es zu erheblichen Wärmeverlusten und zu erheblich
höheren Kosten für Heizenergie und Warmwasser, Beweis: Sachverständigengutachten.
In der Vergangenheit hätten gelegentliche Messungen ergeben, dass die tatsächliche
Vorlauftemperatur im IV. OG nur noch ca. 40 Grad betragen habe, so dass mit einem
erheblichen durch die Mangelhaftigkeit bedingten Mehraufwand an Heizenergie zu
rechnen sei, Beweis: Sachverständigengutachten und Zeugnis O.. Zudem sei hinsichtlich
der Frischwasserzufuhr erst nach erheblicher Zeit und dem Ablaufen von bis zu 40 Litern
Frischwasser eine akzeptable Temperatur von 12 bis 15 Grad zu verzeichnen, Beweis:
Sachverständigengutachten. Entsprechende Mehrkosten für Kaltwasser müssten die
Beklagten dementsprechend ebenfalls nicht zahlen. Da in den Heizkostenabrechnungen
entsprechende Mehrkosten nicht ausgegrenzt sind, seien die Abrechnungen nicht
wirksam erfolgt. Zudem sei die Versorgung mit Wärme erst nach Mietvertragsabschluss
auf ein Wärmecontracting umgestellt worden. Mangels Zustimmung der Beklagten seien
diese nicht verpflichtet, die aufgrund des Wärmecontracting berechneten Kosten zu
tragen.
Die Beklagte sind zudem der Ansicht, dass sie in den Monaten Dezember 2003 bis April
2004 und in der Zeit von Oktober 2004 bis Dezember 2004 zu einer Minderung der Miete
wegen nicht ausreichender Heizleistung der Heizungsanlage berechtigt seien. Hierzu
werden Messprotokolle für die Zeit vom 12.01.2004 bis 11.02.2004 sowie für den
Zeitraum Oktober 2004 bis Februar 2005 überreicht (Anlage zum Schriftsatz der
Beklagtenvertreter vom 08.02.2005, Blatt 71 und vom 17.02.2005, Blatt 79 bis 83 der
Akte). Die Messungen seien bei geschlossenen Fenstern und Türen jeweils in der
Raummitte in einem Meter Höhe mit einem digitalen Raumthermometer „Tronic Modell
Nr. 0596-0“ durchgeführt worden und parallel mit einem Quecksilberthermometer. Beide
Thermometer würden eine Messgenauigkeit von +/- 0,5 Grad aufweisen, Beweis:
Sachverständigengutachten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens wird auf die zwischen den
Prozessbevollmächtigten beziehungsweise Parteien gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und zum weit überwiegenden Teil auch begründet.
I. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2002 und der
Heizkostenabrechnung 2002 vom 10.11.2003
Den Klägern steht aufgrund dieser Nebenkostenabrechnungen ein
Nachzahlungsanspruch im Hinblick auf die sogenannten kalten Betriebskosten in Höhe
von 214,95 € und hinsichtlich der Heizkosten und Warmwasserkosten in Höhe von
492,43 € zu.
1. Betriebskostenabrechnung 2002
Ansprüche des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten werden erst mit der
Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und
übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten muß und den Mieter in der
Lage zu versetzen hat, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Hierzu ist es
erforderlich, daß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Sowohl
die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und
aus sich heraus verständlich sein, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen
eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist, (vgl.
Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 745 mit weiteren Nachweisen). Soweit keine
besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren
Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine
Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde
gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der
Vorauszahlungen des Mieters, (vgl. BGH Grundeigentum 2003, 250; NJW 1982, 573).
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Nach zutreffender Auffassung ist bei gemischt genutzten Objekten eine Ausgliederung
von verbrauchsabhängigen Kosten, wie zum Beispiel Bewässerung, Entwässerung,
Müllabfuhr, die auf die gewerblich genutzten Flächen entfallen, nur dann erforderlich,
wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei den einzelnen Betriebskostenarten
unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer
unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. Ein Vorwegabzug
für Gewerbe bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung ist nur
dann notwendig, wenn der Grundsteuermessbescheid und die Versicherungsprämie
zwischen Wohn- und Gewerbefläche differenziert, (vgl. LG Berlin ZK 67, Grundeigentum
2002, 736; Grundeigentum 2002, 1492; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7.
Aufl., Rn. 4186).
Diesen Kriterien wird die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vom 19.11.2003
gerecht. Die Abrechnung enthält eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und
Gewerbeflächen auf der Grundlage des per 01.09.1004 erteilten Einheitswertbescheides.
Eine weitergehende Abgrenzung zwischen den auf die Gewerbeeinheiten entfallenden
Kosten und denjenigen, die auf die Wohnflächen entfallen, ist vorliegend nicht geboten,
zumal hinsichtlich der Gaststätte eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Be- und
Entwässerungskosten erfolgt und der Müll der Gaststätte über eigene Mülltonnen
entsorgt wird und nicht ersichtlich ist, dass Versicherungsprämien gesondert für die
Gewerberäume ausgewiesen sind.
Das anteiligen Gewerbeflächen und Wohnflächen wurden nach den insoweit
unbestrittenen Vortrag der Kläger nach den Flächenangaben aus der Anlage des
Einheitswertbescheides bemessen, was vorliegend nicht zu beanstanden ist.
Zu kürzen ist der Abrechnungsbetrag lediglich um die dort enthaltenen anteiligen Kosten
für die Hausbeleuchtung, welche aufgrund einer Schätzung zu 75 % als
Hausbeleuchtungskosten und zu 25 % als Heizkosten umgelegt wurden. Das
Amtsgericht schließt sich insoweit der Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin, ZK 67,
Teilurteil vom 14.03.2005, 67 S 333/04, Seite 4, an, wonach die vorgenommene
Schätzung des Kostenanteils für die Hausbeleuchtungskosten als unzureichend
anzusehen ist, da eine solche Schätzung in der Weise vorgenommen werden müsse,
dass der Jahresverbrauch nach den Anschlusswerten der elektrischen Geräte, der
nachgewiesenen Betriebszeit und dem Strompreis geschätzt wird. Ein gesonderter
rechtlicher Hinweis zu dieser Frage war entbehrlich, da den Prozessbevollmächtigten das
in dem Parallelverfahren ergangene Urteil der zuständigen Berufungskammer und
dementsprechend auch dieses Rechtsproblem bekannt ist und seitens der beklagten
Partei auch in diesem Rechtsstreit eingewandt wurde, dass die Schätzung nicht
nachvollziehbar sei.
Nach Abzug des auf die Beklagten entfallenden Anteils der Hausbeleuchtungskosten
verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 214,95 €, der den Klägern zusteht.
Das Amtsgericht vermag sich der Rechtsauffassung der Beklagten insoweit nicht
anzuschließen, als sie der Auffassung sind, dass die Betriebskostenabrechnung auch
deshalb nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, weil die Abrechnungsposition „Be- und
Entwässerung“ nicht berücksichtigt, dass zunächst erhebliche Mengen Wasser ablaufen
müssten, bevor das „kalte Wasser“ die üblichen Temperaturen aufweise.
Das in einem Parallelverfahren des Amtsgerichts Mitte, 11 C 44/04, eingeholte
Gutachten des Sachverständigen K.-H. B. vom 06.01.2005, welches in der mündlichen
Verhandlung der Abteilung 11 vom 08.06.2005 mündlich vom Sachverständigen
erläutert wurde, hat ergeben, dass es bei Stagnationen des Kaltwassers zu erhöhten
Temperaturen kommen kann und mit einer Erwärmung des Kaltwassers bis zu 30 Grad
nur dann gerechnet werden kann, wenn längere Zeit, eigentlich nur über Nacht, kein
Kaltwasser aus diesem Strang entnommen wird und bereits eine einmalige Entnahme
von Wasser durch den ersten Mieter am Morgen dazu führt, dass sich die Temperatur
wieder auf den üblichen Wert verringert.
Gemäß § 411 a ZPO ist das Sachverständigengutachten aus prozessökonomischen
Gründen auch in diesem Rechtsstreit zu verwerten, wozu die Parteien - obwohl das nicht
erforderlich gewesen wäre - auch ihr Einverständnis erklärt haben. Durch die
Feststellungen des Sachverständigen ist bewiesen worden, dass lediglich eine nur
unerhebliche Beeinträchtigung der Frischwasserversorgung vorliegt, welche zudem nicht
stets die Beklagten trifft sondern nur den Mieter, der nach längerer Zeit der Stagnation
erstmalig Frischwasser verbraucht.
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Diese Umstände rechtfertigen es nicht, einen geschätzten, auch nur geringfügigen
Abzug hinsichtlich der umlegbaren Kosten für die Be- und Entwässerung vorzunehmen.
2. Heizkostenabrechnung 2002
Im Wege der Auslegung der unter § 6 A/B I enthaltenen Regelung zum Umlagemaßstab
für die Heizkosten ist davon auszugehen, dass vorliegend die unter § 6 B I enthaltene
Regelung (Umlage zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Fläche) maßgeblich sein
sollte. Insoweit stellt sich nicht die in dem Parallelverfahren des Amtsgerichts Mitte 5 C
461/04, 2. Instanz Landgericht Berlin, 67 S 333/04, zu prüfende Frage, ob eine Umlage
der Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch gewollt war.
Die Heizkostenabrechnung ist formgerecht gemäß § 259 BGB in Verbindung mit den §§
7, 8 Heizkostenverordnung erstellt worden. Lediglich die enthaltenen Stromkosten in
Höhe von insgesamt 231,96 € sind im Anschluss an die Rechtsauffassung des
Landgerichts Berlin in der zitierten Entscheidung herauszurechnen, da die Schätzung der
anteiligen Umlage der Stromkosten auf die Beleuchtungskosten und auf die Heizkosten
unzureichend vorgenommen wurde. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Ziff. I 1
Bezug genommen.
Hingegen ist die Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch in dem
vorliegenden Fall nach Auffassung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Abweichend
zu dem Parallelfall ist vorliegend unter § 6 B II keine in sich widersprüchlich Regelung
vorhanden, welche die Annahme rechtfertigen könnte, dass die Parteien auch insoweit
eine Umlage zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach dem Verhältnis der
beheizbaren Fläche vereinbaren wollten. Der zweite Absatz unter § 6 B II enthält
hinsichtlich der „übrigen Kosten“ keine Eintragung einer Wohnfläche, welche Zweifel
dahingehend aufkommen lassen könnte, ob die Parteien tatsächlich eine Umlage der
Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch vereinbaren wollten.
Eine derartige Vereinbarung ist gemäß § 10 Heizkostenverordnung (HKVO) auch
zulässig, da diese Vorschrift eine Überschreitung des Höchstsatzes von 70 % für den
verbrauchsabhängigen Teil gemäß § 8 Abs. 1 HKVO ausdrücklich erlaubt.
Zwar weist Lammel in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 10 HKVO Rn. 10 darauf hin, dass es
erforderlich sei, dass die Vereinbarung mit allen Nutzern getroffen wird und es nicht
zulässig sei, unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe anzuwenden; auch Kinne, Heizung
und Heizkostenabrechnung, Teil C Rn. 195, führt aus, dass eine Vereinbarung über einen
höheren Anteil als 70 % an den verbrauchsabhängigen Kosten mit allen Nutzern
getroffen werden müsse, da ansonsten eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht
möglich sei. Auch wenn dieser Auffassung gefolgt wird, ergibt sich hieraus nicht bereits,
dass § 10 HKVO einschränkend dahingehend auszulegen ist, dass eine vertraglich
vereinbarte Abweichung von § 8 Abs. 1 HKVO im Rahmen des § 10 HKVO nur dann
wirksam ist, wenn mit allen Mietern des Hauses gleichlautende Vereinbarungen
zustande gekommen sind, beziehungsweise auch alle anderen Mietern einer
entsprechenden Mietvertragsänderung zugestimmt haben.
Mag die Anwendung unterschiedlich vereinbarter Umlagemaßstäbe dazu führen, dass
der Vermieter Probleme haben wird, eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung
gegenüber allen Mietern zu erstellen, wenn die Umlage nicht nach einheitlichen Kriterien
erfolgt. Eine Unwirksamkeit einer entsprechenden Vereinbarung im Sinne eines
Verstoßes gegen § 8 Abs. 1 HKVO ergibt sich hieraus jedoch nicht.
Auch unter dem Gesichtspunkt der formularmäßigen Vereinbarung des
Umlagemaßstabes ergeben sich keine Wirksamkeitsbedenken, da eine unangemessene
Benachteiligung der Nutzer nicht ersichtlich ist, (vgl. hierzu Lammel in Schmidt-Futterer
aaO Rn. 13).
Unter Außerachtlassung der Stromkosten in Höhe von 231,96 € ergeben sich nach einer
Neuberechnung der umlegbaren Kosten in der Spalte „Summe Kosten“ statt der bislang
dort aufgeführten Beträge: „Summe Gesamtkosten 27.798,10 € statt 28.030,05 €“, als
„Summe Heizkosten 21.498,29 € statt 21.677,65 €“ und als „Summe
Warmwasserkosten 6.299,81 € statt 6.352,40 €“. Nach Austausch der jeweiligen Werte in
den darunter aufgeführten Rubriken „Heizung“, „Warmwasser“ und der Rubrik „es ergibt
sich folgende Berechnung“ errechnet sich als Summe der Heizkosten ein Betrag von
764,12 € statt 770,50 € und als Summe der Warmwasserkosten ein Betrag von 403,19 €
statt 406,56 €; mithin Gesamtkosten von 1.167,31 € von denen die Vorschüsse in Höhe
von 674,88 € in Abzug zu bringen sind. Das ergibt eine Nachzahlung von 492,43 €.
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Hinsichtlich der umlegbaren Heiz- und Warmwasserkosten ist ein aufgrund Schätzung zu
ermittelnder Abzug wegen der nicht vorhandenen Isolierung der Leitungen nicht
vorzunehmen. In Anbetracht der Feststellungen des Sachverständigen B., der in der
mündlichen Verhandlung in dem Parallelverfahren am 08.06.2005 ausführte, dass der
Energieverlust, der durch die Wärme (gemeint ist offensichtlich die Erwärmung der
Frischwasserleitungen) entsteht, aufgrund der Schwankungen nicht errechnet werden
könne, ist es auch dem Gericht nicht möglich, eine Schätzung dahingehend
vorzunehmen, insoweit ein Energieverlust durch die Abgabe von Wärme an die
Umgebung eintritt und dementsprechend in welchem Umfang Heiz- und
Warmwasserkosten hierdurch zusätzlich verursacht werden. Auch der Vortrag der
Beklagten in dem Schriftsatz vom 28.04.2005 auf Seite 2 unten und Seite 3 oben (Blatt
109, 110 der Akte) rechtfertigt nicht eine erneute Einholung eines
Sachverständigengutachtens zu dieser Frage. Zudem vermag der unter Zeugenbeweis
gestellte Vortrag, dass gelegentlich durchgeführte Messungen ergeben hätten, dass die
Vorlauftemperatur nur noch ca. 40 Grad betragen haben, keine Schätzungsgrundlage zu
bieten, so dass es auf eine Vernehmung des Zeugen für die zu treffende Entscheidung
nicht ankam.
Die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung ist auch in Anbetracht der
Entscheidung des BGH vom 06.04.2005, Grundeigentum 2005, 664 ff. zur Frage der
Kriterien der Umstellung der Wärmeversorgung auf sogenanntes Wärmecontracting
ordnungsgemäß erstellt worden.
Der BGH hat die Frage, ob eine Umstellung der Wärmeversorgung während des
laufenden Mietverhältnisses auf das sogenannte Wärmecontracting der Zustimmung
des Mieters bedarf dahingehend beantwortet, dass eine entsprechende Zustimmung
erforderlich ist.
Die Entscheidung des BGH ist jedoch vorliegend nicht einschlägig, da einerseits bereits
der Mietvertrag unter § 6 Ziff. 5 alternativ eine Umlage der Kosten einer eigenständigen
gewerblichen Lieferung von Dritten erlaubt und andererseits vorliegend davon
auszugehen ist, dass bereits vor Mietvertragsabschluss die Versorgung mit Nahwärme
vermieterseits vereinbart worden war. Ausweislich des zur Akte gereichten Vertrages mit
der Bewag wurde bereits im Februar 2000, also vor Abschluss des Mietvertrages eine
entsprechende Vereinbarung getroffen. Die Umstellung war also bei Vertragsabschluss
bereits vereinbart worden, auch wenn der Vertrag mit der Bewag ausweislich dessen Ziff.
1.2 erst am 01.05.2000 in Kraft treten sollte. Angesichts dieser Umstände war eine
gesonderte Zustimmung der Beklagten im Hinblick auf die Umstellung der
Wärmeversorgung entbehrlich.
II. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2003/Heizkostenabrechnung 2003
vom 11.10.2004
1. Betriebskostenabrechnung 2003
Auch die Betriebskostenabrechnung 2003 ist ordnungsgemäß erstellt worden. Insoweit
wird auf die Ausführungen unter Ziff. I 1 Bezug genommen. Lediglich hinsichtlich der
Hausbeleuchtungskosten ist aus den bereits genannten Gründen ein Abzug
vorzunehmen, der vorliegend 13,96 € beträgt. Es ergibt sich ein nachzuzahlender Betrag
von 125,63 €.
Das seitens der Beklagten erfolgte Bestreiten hinsichtlich des Entstehens umlagefähiger
Kosten und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts steht der Fälligkeit des
Nachzahlungsbetrages nicht entgegen. Im Anschluss an die Rechtsauffassung der
zuständigen Berufungskammer (Urteil des Landgerichts Berlin, ZK 67, vom 15.11.2004,
67 S 165/04, veröffentlicht in WuM 2005, 49) ist ein Anspruch auf Übersendung von
Belegkopien zur Nebenkostenabrechnung gegenüber dem ortsansässigen Vermieter
jedenfalls im Regelfall nicht gegeben. Es ist vorliegend seitens der Beklagten auch weder
dargetan worden noch sonst ersichtlich, dass der die Beklagten vorprozessual
vertretende Berliner Mieterverein, der ausweislich des Schreibens vom 22.11.2004
Unterlagen anforderte, einen angemessenen Kostenvorschuss für die Übersendung der
Kopien in einem Umfang von 0,50 € zu zahlen bereit war. Dementsprechend waren die
Kläger nicht gehalten, auf die Anforderung zu reagieren. Es zudem nicht vorgetragen
worden und auch nicht ersichtlich, dass eine Einsichtnahme in die entsprechenden
Unterlagen seitens des Berliner Mietervereins nach Übersendung des Schreibens vom
22.11.2004 konkret weiterverfolgt wurde und seitens der Kläger verweigert worden wäre,
die Beklagten also an der Wahrnehmung ihrer Kontrollrechte gehindert worden wären.
Angesichts dessen sind die Beklagten nicht berechtigt, den Anfall von Betriebskosten
pauschal zu bestreiten sondern haben zunächst Einsicht in die maßgeblichen Unterlagen
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pauschal zu bestreiten sondern haben zunächst Einsicht in die maßgeblichen Unterlagen
zu nehmen und müssten sich dann konkret mit diesen Unterlagen auseinandersetzen.
2. Heizkostenabrechnung 2003
Aufgrund der ordnungsgemäß erstellten Heizkostenabrechnung 2003 steht den Klägern
ein Nachzahlungsbetrag von 316,43 € zu. Zunächst wird auf die Ausführungen unter Ziff.
I 2 Bezug genommen, welche auch für die Abrechnung 2003 gelten. Unter
Außerachtlassung der Stromkosten ergeben sich in der Abrechnungsrubrik „Aufstellung
der Betriebskosten“ als Heizungsbetriebskosten ein Betrag von 28.832,43 € statt
29.324,19 €; 17,54 % der Heizungsbetriebskosten entspricht dann einem Betrag von
5.057,21 € statt 5.143,46 € und die restliche Teil der Heizungsbetriebskosten beträgt
23.775,22 € statt 24.180,73 €. Bei Austausch der entsprechenden Werte in der Rubrik
„Verteilung der Betriebskosten“ ergeben sich Heizkosten in Höhe von 692,73 € statt
704,54 € und Warmwasserkosten in Höhe von 298,58 € statt 303,67 €, mithin ein
Kostenanteil von 991,31 € statt 1.008,21 €. Aufgrund der Korrektur errechnet sich ein
nachzuzahlender Betrag von 316,43 €.
III. Restmiete für die Monate Juli bis Dezember 2003
Ein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für diesen Zeitraum steht den Klägern
weder aus § 535 Abs. 2 BGB noch aus sonstigen Anspruchsgrundlagen zu.
Durch die geänderte Betriebskostenabrechnung- und Heizkostenabrechnung für das Jahr
2002, welche am 19.11.2003 erstellt wurde, ist die ursprüngliche
Betriebskostenabrechnung vom 26.06.2003 und die ursprünglich Heizkostenabrechnung
vom 31.10.2003 ersetzt worden. Dementsprechend vermögen die ursprünglich
erstellten Abrechnungen nicht mehr Grundlage für die jeweils erfolgte Anpassung der
Nebenkostenvorauszahlungen ab Juli 2003 beziehungsweise ab Dezember 2003 sein.
Nach dem Wortlaut der Abrechnung vom 19.11.2003 sollte die neue Abrechnung die
zuvor übermittelten Abrechnungen ersetzen, woraus folgt, dass auch die in den
ursprünglichen Abrechnungen enthaltenen Anpassungen der
Nebenkostenvorauszahlungen entfallen sind.
Da die Beklagten in den fraglichen Monaten jeweils 598,21 €, also einen Betrag zahlten,
der der vor Übermittlung der Abrechnungen vom 26.06.2003 bzw. 31.10.2003
maßgeblichen monatlichen Miete entsprach, ist eine Mietzinsdifferenz in diesen Monaten
nicht entstanden.
IV. Restmiete für die Monate Januar 2004 bis Dezember 2004
Für die Monate Januar, Februar und Mai bis Oktober 2004 steht den Klägern jeweils ein
restlicher Mietzins gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 41,85 € zu. Die Nettokaltmiete
betrug in diesen Monaten monatlich 444,82 € und die Vorauszahlung für die kalten
Betriebskosten 117,36 € und diejenige für die Heiz- und Warmwasserkosten 98,09 €.
Aufgrund der korrigierten Abrechnung vom 19.11.2003 waren die Kläger berechtigt, auch
eine Anpassung der Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser in der geltend
gemachten Höhe zu verlangen. Ein solche Anpassungsmöglichkeit ergibt sich aus der
Regelung auf Seite 2 unten des Mietvertrages, wonach der Vermieter berechtigt ist, die
Vorschüsse auf den voraussichtlichen Jahresbedarf zu erhöhen.
Von der monatlichen Gesamtmiete in Höhe von 660,27 € haben die Beklagten jeweils
nur einen Betrag von 618,42 € gezahlt, so dass ein restlicher Heizkostenvorschuss in
Höhe von monatlich 41,85 € noch zu zahlen ist.
In den Monaten März und April 2004 zahlten die Beklagten jeweils nur einen Betrag von
551,70 €. Nicht gezahlt wurde neben einem jeweiligen Heizkostenvorschuss in Höhe von
41,85 € ein Teil der Nettokaltmiete in Höhe von jeweils 66,72 €. Die Beklagten schulden
insoweit auch die restliche Nettokaltmiete, so dass sich für die Monate März und April
2004 jeweils ein Rückstand von 108,57 € ergibt.
Der Mietzinsanspruch der Kläger war in den jeweiligen Monaten nicht infolge einer
berechtigten Aufrechnung der Beklagten wegen einer Überzahlung der Nettokaltmiete in
der Zeit vom 12.01.2004 bis 11.02.2004 erloschen, da die Miete in dem zuletzt
genannten Zeitraum nicht entsprechend gemäß § 536 BGB gemindert war.
Es fehlt seitens der Beklagten an ausreichend substantiiertem Vortrag dazu, auf welche
Art und Weise die Messung der Temperaturen gemäß der Auflistung der Beklagten zu 1)
(Anlage zum Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 08.02.2005, Blatt 71 der Akte)
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(Anlage zum Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 08.02.2005, Blatt 71 der Akte)
zustande gekommen ist, so dass nicht festgestellt werden kann, ob die Werte korrekt
ermittelt worden sind. Die Beklagten haben nicht konkret vorgetragen, wie lange vor der
Messung die Heizkörper auf höchster Leistungsstufe in den jeweiligen Räumen in Betrieb
waren; auch ist der Vortrag, dass die Thermometer eine Messgenauigkeit von +/- 0,5
Grad aufweisen würden, zu ungenau, um feststellen zu können, dass die
Messbedingungen geeignet waren, aussagekräftige Werte zu liefern. Ein gesonderter
rechtlicher Hinweis zu diesen Fragen war entbehrlich, da bereits die Kläger darauf
hingewiesen hatte, dass der entsprechende Vortrag nicht ausreichend konkret ist, um
beurteilen zu können, dass die Messmethode geeignet war, aussagekräftige Ergebnisse
zu liefern. Auch haben die Kläger zutreffend darauf hingewiesen, dass die Einholung
eines Sachverständigengutachtens zu der Behauptung, dass eine Messgenauigkeit der
Thermometer von +/- 0,5 Grad vorliege, wegen der nicht ausreichenden Substanz des
Vorbringens einer unzulässigen Ausforschung gleichgekommen wäre.
Auch dem in dem Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 10.08.2005 auf Seite 2, 2.
Absatz, enthaltenen und unter Beweis gestellten Vortrag lässt sich nicht entnehmen,
dass an bestimmten Tagen zu bestimmten Zeiten unter optimalen Bedingungen keine
ausreichende Raumtemperatur von 20 Grad in der Zeit von 6 bis 23 Uhr erzielt werden
konnte, so dass diesen Beweisangeboten nicht zu entsprechen war.
Angesichts dieser Umstände ist nicht davon auszugehen, dass in der Zeit vom
12.01.2004 bis 11.02.2004 eine Minderung der Miete wegen nicht ausreichender
Heizleistung nicht eingetreten ist.
Für die Monate November und Dezember 2004 hatten die Beklagten eine monatliche
Miete von 637,62 € zu zahlen, welche sich aus einer Nettokaltmiete von 444,82 €,
Vorschuss für Betriebskosten in Höhe von 108,78 € und einem Vorschuss für
Heizkosten- und Warmwasserkosten in Höhe von 84,02 € zusammensetzt. Gezahlt
haben die Beklagten im Monat November 2004 einen Betrag von 551,70 € und im Monat
Dezember 2004 einen Betrag von 543,12 €. Auch in diesen Monaten war die Miete nicht
wegen einer nicht ausreichenden Heizleistung der Heizung gemäß § 536 BGB gemindert.
Insoweit wird auf die Ausführungen zu den Monaten März und April 2004 Bezug
genommen, welche vorliegend entsprechend Gültigkeit haben.
Es ergibt sich für den Monat November 2004 ein Rückstand hinsichtlich der
Nettokaltmiete in Höhe von 66,72 € und ein restlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von
19,20 € und für den Monat Dezember 2004 hinsichtlich der Nettokaltmiete ein
Rückstand in Höhe von ebenfalls 66,72 € und ein restlicher Heizkostenvorschuss in Höhe
von 27,78 €.
Zusammenfassend setzt sich der berechtigte Zahlungsanspruch der Kläger wie folgt
zusammen:
Für die Monate Januar, Februar, Mai, Juni, Juli, August, September und Oktober 2004
ergibt sich ein Rückstand von jeweils 41,85 €, insgesamt 334,80 €. Für die Monate März
und April 2004 ergibt sich ein Rückstand von jeweils 108,57 €, zusammen 217,14 €, für
den Monat November 2004 ein solcher von 85,92 € und für Dezember 2004 ein solcher
von 94,50 €. Hinzuzurechnen sind die Nachzahlungsbeträge in Höhe von 214,95 €
(Betriebskostenabrechnung 2002), 492,43 € (Heizkostenabrechnung 2002), 125,63 €
(Betriebskostenabrechnung 2003) und 316,43 € (Heizkostenabrechnung 2003). Hieraus
resultiert die aus dem Tenor des Urteils ersichtliche Gesamtsumme von 1.881,80 €.
Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.
Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
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