Urteil des AG Berlin-Mitte vom 11.01.2005, 5 C 577/04

Entschieden
11.01.2005
Schlagworte
Betriebskosten, Abrechnung, Akte, Verbrauch, Vermieter, Heizungsanlage, Versorgung, Grundeigentum, Wohnung, Minderung
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Gericht: AG Berlin-Mitte Quelle:

Entscheidungsdatum: 07.09.2005 Normen: § 259 BGB, § 536 BGB, § 7 HeizKostenV, § 8 HeizKostenV

Aktenzeichen: 5 C 577/04

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutztem Objekt; Umlage der Warmwasserkosten; Umstellung

der Wärmeversorgung auf das sog. Wärmecontracting; Belegkopien; Heizungsmängel

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 1.881,80 nebst Zinsen in Höhe 4 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.01.2005 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 13 % und haben die Beklagten als Gesamtschuldner 87 % zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich eines Aufschlages von 10 %. Den Klägern wird gestattet, die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich eines Aufschlages von 10 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich eines Aufschlages von 10 % leisten.

4. Der Streitwert wird auf 2.155,91 festgesetzt

Tatbestand

1Die Kläger sind Eigentümer und Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in dem Gebäude G.Str. in Berlin-P.. Gemäß des Mietvertrages vom 13.03.2000 begann das Mietverhältnis am 01.04.2000. Zwischen den Parteien vereinbart war die Zahlung einer monatlichen Miete von 1.080,00 DM, inklusive einer Nebenkostenvorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 190,00 DM und für Heizkosten- und Warmwasserkosten beziehungsweise Fernwärme und Fernwarmwasser in Höhe von 110,00 DM. Des weiteren vereinbarten die Parteien eine gestaffelte Erhöhung der Nettokaltmiete, wegen deren Einzelheiten auf § 4 Ziff. 1 b des Mietvertrages (Blatt 14 der Akte) Bezug genommen wird.

2Am 14.02.00/22.02.2000 schloss der verstorbene Vater der Kläger als ehemaliger Eigentümer des Grundstücks mit der Bewag einen Wärmeversorgungsvertrag „Nahwärme“, welcher ab dem 01.05.2000 in Kraft treten sollte. Wegen der Einzelheiten dieses Vertrages wird auf die Anlagen zur Klageerwiderung, Blatt 58-66 der Akte, Bezug genommen.

3Unter § 6 Ziff. 9 des Mietvertrages heißt es auszugsweise:

4A. Fester Umlegungsmaßstab

5Die Kosten für die Sammelheizung und Warmwasserversorgung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen nach der m²-Größe der Wohnung von 90,00 qm - nach der beheizten Fläche von 90,00 qm ... umgelegt.

6B/I Verteilung der Kosten für die Versorgung mit Wärme nach Verbrauch

7Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage werden 50 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch verteilt. Die übrigen Kosten werden nach der Wohnfläche von 90,00 ... nach der beheizten Fläche von 90,00 ... verteilt.

8B/II Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach Verbrauch

9Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden 100

9Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage werden 100 vom Hundert der Kosten der Wassererwärmung nach dem erfaßten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohnfläche von verteilt.“

10 § 6 Ziff. 2 und 5, 6 regeln zudem, dass der Mieter verpflichtet ist, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Für den Fall, dass die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage) beziehungsweise durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) versorgt werden, hat der Mieter sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Wegen des genauen Wortlauts dieser Passage des Vertrages wird auf den als Anlage K 1 zur Klageschrift eingereichten Mietvertrag (Blatt 15, 16 der Akte) Bezug genommen.

11 Gegenstand der Klage sind Nachforderungsansprüche aus den Betriebskosten- und Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 sowie restliche Mietzinsbeträge für die Jahre 2003 und 2004. Insgesamt machen die Kläger einen Betrag von 2.155,91 geltend.

12 Wegen der Zusammensetzung im einzelnen wird auf die Auflistungen in der Klageschrift auf den Seiten 6, 9 und 11 (Bl. 6, 9, 11 der Akte) Bezug genommen.

13 Wegen der Einzelheiten der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003 wird auf die Anlagen K 4 und K 5 zur Klageschrift, Blatt 23-33 der Akte, verwiesen.

14 Für das Jahr 2002 hatten die Kläger zunächst mit Schreiben vom 23.06.2003 eine Betriebskostenabrechnung erstellt, welche einen Nachzahlungsbetrag von 334,16 auswies. Des weiteren sollte sich aufgrund dieser Abrechnung der Vorauszahlungsbetrag für die Betriebskosten ab dem Monat Juli 2003 auf 125,00 erhöhen.

15 Mit Schreiben vom 19.11.2003 erstellten die Kläger jeweils eine neue Betriebskostenund eine neue Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 verbunden mit dem Hinweis, dass die neuen Abrechnungen die zuvor übermittelten Abrechnungen ersetzen sollen. Ab Januar 2004 sollten gemäß dieser Abrechnung die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen 117,36 und die monatlichen Heizkosten- /Warmwasserkostenvorauszahlungen 98,09 betragen.

16 Durch die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003 vom 13.10.2004 sollten sich ab November 2004 die Nebenvorauszahlungen auf 108,78 (kalte Betriebskosten) und auf 84,02 (warme Betriebskosten) verringern.

17 Mit Schreiben vom 15.12.2003 zeigte die Beklagte zu 1) den Klägern Mängel an, unter anderem wies sie darauf hin, dass die Zimmer aufgrund der undichten Fenster nicht richtig beheizbar seien und im Kinderzimmer nur der halbe Heizkörper erwärmt sei. Mit Schreiben vom 27.02.2004 verwies die Beklagte zu 1) unter Beifügung einer Liste auf Temperaturmessungen ab dem 12.01.2004 und auf eine nicht ausreichende Heizleistung der Heizung und kündigte eine Minderung an. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlagen zur Klageerwiderung, Blatt 69 bis 71 der Akte, Bezug genommen.

18 Die Kläger sind der Ansicht, dass eine weitergehende Aufteilung der Kosten zwischen Gewerbeeinheiten und Wohneinheiten über die Position Grundsteuer hinaus nicht geboten sei. Die Beklagten seien nicht berechtigt, pauschal die Übersendung von Abrechnungsunterlagen für die Betriebskostenabrechnung 2003 zu fordern. Der Vortrag der Beklagten zum Anstieg der Heizkosten infolge des Zustandes der Versorgungsleitungen sei gänzlich unsubstantiiert. Auch der Vortrag zu nicht ausreichenden Temperaturen in der Wohnung der Beklagten sei unsubstantiiert. Die Wärmeversorgung in der streitgegenständlichen Wohnung sei ausreichend.

19 Die Kläger beantragen,

20 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 2.155,91 nebst Zinsen in Höhe von 4 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

21 Die Beklagten beantragen,

22 die Klage abzuweisen.

23 Die Beklagten sind der Ansicht, dass sich ein Vorwegabzug wegen der Gewerbeeinheiten

23 Die Beklagten sind der Ansicht, dass sich ein Vorwegabzug wegen der Gewerbeeinheiten auf sämtliche Betriebskosten beziehen müsse. Der Kostenansatz für die Position Hausbeleuchtung sei nicht plausibel, die vorgenommene Schätzung der Kostenanteile nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2003 bestreiten die Beklagten das Entstehen umlagefähiger Betriebskosten und berufen sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, solange die erforderlichen Abrechnungsunterlagen nicht übersandt werden.

24 Wegen der gemeinsam in einem Versorgungsschacht ohne gesonderte Isolierung verlegten Leitungen für kaltes und warmes Frischwasser und den Heizungsvorlauf- und Heizungsrücklaufrohren komme es zu erheblichen Wärmeverlusten und zu erheblich höheren Kosten für Heizenergie und Warmwasser, Beweis: Sachverständigengutachten. In der Vergangenheit hätten gelegentliche Messungen ergeben, dass die tatsächliche Vorlauftemperatur im IV. OG nur noch ca. 40 Grad betragen habe, so dass mit einem erheblichen durch die Mangelhaftigkeit bedingten Mehraufwand an Heizenergie zu rechnen sei, Beweis: Sachverständigengutachten und Zeugnis O.. Zudem sei hinsichtlich der Frischwasserzufuhr erst nach erheblicher Zeit und dem Ablaufen von bis zu 40 Litern Frischwasser eine akzeptable Temperatur von 12 bis 15 Grad zu verzeichnen, Beweis: Sachverständigengutachten. Entsprechende Mehrkosten für Kaltwasser müssten die Beklagten dementsprechend ebenfalls nicht zahlen. Da in den Heizkostenabrechnungen entsprechende Mehrkosten nicht ausgegrenzt sind, seien die Abrechnungen nicht wirksam erfolgt. Zudem sei die Versorgung mit Wärme erst nach Mietvertragsabschluss auf ein Wärmecontracting umgestellt worden. Mangels Zustimmung der Beklagten seien diese nicht verpflichtet, die aufgrund des Wärmecontracting berechneten Kosten zu tragen.

25 Die Beklagte sind zudem der Ansicht, dass sie in den Monaten Dezember 2003 bis April 2004 und in der Zeit von Oktober 2004 bis Dezember 2004 zu einer Minderung der Miete wegen nicht ausreichender Heizleistung der Heizungsanlage berechtigt seien. Hierzu werden Messprotokolle für die Zeit vom 12.01.2004 bis 11.02.2004 sowie für den Zeitraum Oktober 2004 bis Februar 2005 überreicht (Anlage zum Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 08.02.2005, Blatt 71 und vom 17.02.2005, Blatt 79 bis 83 der Akte). Die Messungen seien bei geschlossenen Fenstern und Türen jeweils in der Raummitte in einem Meter Höhe mit einem digitalen Raumthermometer „Tronic Modell Nr. 0596-0“ durchgeführt worden und parallel mit einem Quecksilberthermometer. Beide Thermometer würden eine Messgenauigkeit von +/- 0,5 Grad aufweisen, Beweis: Sachverständigengutachten.

26 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens wird auf die zwischen den Prozessbevollmächtigten beziehungsweise Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

27 Die Klage ist zulässig und zum weit überwiegenden Teil auch begründet.

28 I. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2002 und der Heizkostenabrechnung 2002 vom 10.11.2003

29 Den Klägern steht aufgrund dieser Nebenkostenabrechnungen ein Nachzahlungsanspruch im Hinblick auf die sogenannten kalten Betriebskosten in Höhe von 214,95 und hinsichtlich der Heizkosten und Warmwasserkosten in Höhe von 492,43 zu.

30 1. Betriebskostenabrechnung 2002

31 Ansprüche des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten werden erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten enthalten muß und den Mieter in der Lage zu versetzen hat, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Hierzu ist es erforderlich, daß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar ist. Sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt müssen klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist, (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. 745 mit weiteren Nachweisen). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters, (vgl. BGH Grundeigentum 2003, 250; NJW 1982, 573).

32 Nach zutreffender Auffassung ist bei gemischt genutzten Objekten eine Ausgliederung von verbrauchsabhängigen Kosten, wie zum Beispiel Bewässerung, Entwässerung, Müllabfuhr, die auf die gewerblich genutzten Flächen entfallen, nur dann erforderlich, wenn infolge der gewerblichen Tätigkeit bei den einzelnen Betriebskostenarten unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen, deren gleichmäßige Verteilung zu einer unzumutbaren Mehrbelastung für die Wohnungsmieter führen würde. Ein Vorwegabzug für Gewerbe bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung ist nur dann notwendig, wenn der Grundsteuermessbescheid und die Versicherungsprämie zwischen Wohn- und Gewerbefläche differenziert, (vgl. LG Berlin ZK 67, Grundeigentum 2002, 736; Grundeigentum 2002, 1492; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rn. 4186).

33 Diesen Kriterien wird die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 vom 19.11.2003 gerecht. Die Abrechnung enthält eine Aufteilung der Grundsteuer nach Wohn- und Gewerbeflächen auf der Grundlage des per 01.09.1004 erteilten Einheitswertbescheides. Eine weitergehende Abgrenzung zwischen den auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Kosten und denjenigen, die auf die Wohnflächen entfallen, ist vorliegend nicht geboten, zumal hinsichtlich der Gaststätte eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Be- und Entwässerungskosten erfolgt und der Müll der Gaststätte über eigene Mülltonnen entsorgt wird und nicht ersichtlich ist, dass Versicherungsprämien gesondert für die Gewerberäume ausgewiesen sind.

34 Das anteiligen Gewerbeflächen und Wohnflächen wurden nach den insoweit unbestrittenen Vortrag der Kläger nach den Flächenangaben aus der Anlage des Einheitswertbescheides bemessen, was vorliegend nicht zu beanstanden ist.

35 Zu kürzen ist der Abrechnungsbetrag lediglich um die dort enthaltenen anteiligen Kosten für die Hausbeleuchtung, welche aufgrund einer Schätzung zu 75 % als Hausbeleuchtungskosten und zu 25 % als Heizkosten umgelegt wurden. Das Amtsgericht schließt sich insoweit der Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin, ZK 67, Teilurteil vom 14.03.2005, 67 S 333/04, Seite 4, an, wonach die vorgenommene Schätzung des Kostenanteils für die Hausbeleuchtungskosten als unzureichend anzusehen ist, da eine solche Schätzung in der Weise vorgenommen werden müsse, dass der Jahresverbrauch nach den Anschlusswerten der elektrischen Geräte, der nachgewiesenen Betriebszeit und dem Strompreis geschätzt wird. Ein gesonderter rechtlicher Hinweis zu dieser Frage war entbehrlich, da den Prozessbevollmächtigten das in dem Parallelverfahren ergangene Urteil der zuständigen Berufungskammer und dementsprechend auch dieses Rechtsproblem bekannt ist und seitens der beklagten Partei auch in diesem Rechtsstreit eingewandt wurde, dass die Schätzung nicht nachvollziehbar sei.

36 Nach Abzug des auf die Beklagten entfallenden Anteils der Hausbeleuchtungskosten verbleibt ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 214,95 €, der den Klägern zusteht.

37 Das Amtsgericht vermag sich der Rechtsauffassung der Beklagten insoweit nicht anzuschließen, als sie der Auffassung sind, dass die Betriebskostenabrechnung auch deshalb nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, weil die Abrechnungsposition „Be- und Entwässerung“ nicht berücksichtigt, dass zunächst erhebliche Mengen Wasser ablaufen müssten, bevor das „kalte Wasser“ die üblichen Temperaturen aufweise.

38 Das in einem Parallelverfahren des Amtsgerichts Mitte, 11 C 44/04, eingeholte Gutachten des Sachverständigen K.-H. B. vom 06.01.2005, welches in der mündlichen Verhandlung der Abteilung 11 vom 08.06.2005 mündlich vom Sachverständigen erläutert wurde, hat ergeben, dass es bei Stagnationen des Kaltwassers zu erhöhten Temperaturen kommen kann und mit einer Erwärmung des Kaltwassers bis zu 30 Grad nur dann gerechnet werden kann, wenn längere Zeit, eigentlich nur über Nacht, kein Kaltwasser aus diesem Strang entnommen wird und bereits eine einmalige Entnahme von Wasser durch den ersten Mieter am Morgen dazu führt, dass sich die Temperatur wieder auf den üblichen Wert verringert.

39 Gemäß § 411 a ZPO ist das Sachverständigengutachten aus prozessökonomischen Gründen auch in diesem Rechtsstreit zu verwerten, wozu die Parteien - obwohl das nicht erforderlich gewesen wäre - auch ihr Einverständnis erklärt haben. Durch die Feststellungen des Sachverständigen ist bewiesen worden, dass lediglich eine nur unerhebliche Beeinträchtigung der Frischwasserversorgung vorliegt, welche zudem nicht stets die Beklagten trifft sondern nur den Mieter, der nach längerer Zeit der Stagnation erstmalig Frischwasser verbraucht.

40 Diese Umstände rechtfertigen es nicht, einen geschätzten, auch nur geringfügigen Abzug hinsichtlich der umlegbaren Kosten für die Be- und Entwässerung vorzunehmen.

41 2. Heizkostenabrechnung 2002

42 Im Wege der Auslegung der unter § 6 A/B I enthaltenen Regelung zum Umlagemaßstab für die Heizkosten ist davon auszugehen, dass vorliegend die unter § 6 B I enthaltene Regelung (Umlage zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Fläche) maßgeblich sein sollte. Insoweit stellt sich nicht die in dem Parallelverfahren des Amtsgerichts Mitte 5 C 461/04, 2. Instanz Landgericht Berlin, 67 S 333/04, zu prüfende Frage, ob eine Umlage der Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch gewollt war.

43 Die Heizkostenabrechnung ist formgerecht gemäß § 259 BGB in Verbindung mit den §§ 7, 8 Heizkostenverordnung erstellt worden. Lediglich die enthaltenen Stromkosten in Höhe von insgesamt 231,96 sind im Anschluss an die Rechtsauffassung des Landgerichts Berlin in der zitierten Entscheidung herauszurechnen, da die Schätzung der anteiligen Umlage der Stromkosten auf die Beleuchtungskosten und auf die Heizkosten unzureichend vorgenommen wurde. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Ziff. I 1 Bezug genommen.

44 Hingegen ist die Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch in dem vorliegenden Fall nach Auffassung des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Abweichend zu dem Parallelfall ist vorliegend unter § 6 B II keine in sich widersprüchlich Regelung vorhanden, welche die Annahme rechtfertigen könnte, dass die Parteien auch insoweit eine Umlage zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach dem Verhältnis der beheizbaren Fläche vereinbaren wollten. Der zweite Absatz unter § 6 B II enthält hinsichtlich der „übrigen Kosten“ keine Eintragung einer Wohnfläche, welche Zweifel dahingehend aufkommen lassen könnte, ob die Parteien tatsächlich eine Umlage der Warmwasserkosten zu 100 % nach Verbrauch vereinbaren wollten.

45 Eine derartige Vereinbarung ist gemäß § 10 Heizkostenverordnung (HKVO) auch zulässig, da diese Vorschrift eine Überschreitung des Höchstsatzes von 70 % für den verbrauchsabhängigen Teil gemäß § 8 Abs. 1 HKVO ausdrücklich erlaubt.

46 Zwar weist Lammel in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 10 HKVO Rn. 10 darauf hin, dass es erforderlich sei, dass die Vereinbarung mit allen Nutzern getroffen wird und es nicht zulässig sei, unterschiedliche Verteilungsmaßstäbe anzuwenden; auch Kinne, Heizung und Heizkostenabrechnung, Teil C Rn. 195, führt aus, dass eine Vereinbarung über einen höheren Anteil als 70 % an den verbrauchsabhängigen Kosten mit allen Nutzern getroffen werden müsse, da ansonsten eine ordnungsgemäße Abrechnung nicht möglich sei. Auch wenn dieser Auffassung gefolgt wird, ergibt sich hieraus nicht bereits, dass § 10 HKVO einschränkend dahingehend auszulegen ist, dass eine vertraglich vereinbarte Abweichung von § 8 Abs. 1 HKVO im Rahmen des § 10 HKVO nur dann wirksam ist, wenn mit allen Mietern des Hauses gleichlautende Vereinbarungen zustande gekommen sind, beziehungsweise auch alle anderen Mietern einer entsprechenden Mietvertragsänderung zugestimmt haben.

47 Mag die Anwendung unterschiedlich vereinbarter Umlagemaßstäbe dazu führen, dass der Vermieter Probleme haben wird, eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung gegenüber allen Mietern zu erstellen, wenn die Umlage nicht nach einheitlichen Kriterien erfolgt. Eine Unwirksamkeit einer entsprechenden Vereinbarung im Sinne eines Verstoßes gegen § 8 Abs. 1 HKVO ergibt sich hieraus jedoch nicht.

48 Auch unter dem Gesichtspunkt der formularmäßigen Vereinbarung des Umlagemaßstabes ergeben sich keine Wirksamkeitsbedenken, da eine unangemessene Benachteiligung der Nutzer nicht ersichtlich ist, (vgl. hierzu Lammel in Schmidt-Futterer aaO Rn. 13).

49 Unter Außerachtlassung der Stromkosten in Höhe von 231,96 ergeben sich nach einer Neuberechnung der umlegbaren Kosten in der Spalte „Summe Kosten“ statt der bislang dort aufgeführten Beträge: „Summe Gesamtkosten 27.798,10 statt 28.030,05 €“, als „Summe Heizkosten 21.498,29 statt 21.677,65 €“ und als „Summe Warmwasserkosten 6.299,81 statt 6.352,40 €“. Nach Austausch der jeweiligen Werte in den darunter aufgeführten Rubriken „Heizung“, „Warmwasser“ und der Rubrik „es ergibt sich folgende Berechnung“ errechnet sich als Summe der Heizkosten ein Betrag von 764,12 statt 770,50 und als Summe der Warmwasserkosten ein Betrag von 403,19 statt 406,56 €; mithin Gesamtkosten von 1.167,31 von denen die Vorschüsse in Höhe von 674,88 in Abzug zu bringen sind. Das ergibt eine Nachzahlung von 492,43 €.

50 Hinsichtlich der umlegbaren Heiz- und Warmwasserkosten ist ein aufgrund Schätzung zu ermittelnder Abzug wegen der nicht vorhandenen Isolierung der Leitungen nicht vorzunehmen. In Anbetracht der Feststellungen des Sachverständigen B., der in der mündlichen Verhandlung in dem Parallelverfahren am 08.06.2005 ausführte, dass der Energieverlust, der durch die Wärme (gemeint ist offensichtlich die Erwärmung der Frischwasserleitungen) entsteht, aufgrund der Schwankungen nicht errechnet werden könne, ist es auch dem Gericht nicht möglich, eine Schätzung dahingehend vorzunehmen, insoweit ein Energieverlust durch die Abgabe von Wärme an die Umgebung eintritt und dementsprechend in welchem Umfang Heiz- und Warmwasserkosten hierdurch zusätzlich verursacht werden. Auch der Vortrag der Beklagten in dem Schriftsatz vom 28.04.2005 auf Seite 2 unten und Seite 3 oben (Blatt 109, 110 der Akte) rechtfertigt nicht eine erneute Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dieser Frage. Zudem vermag der unter Zeugenbeweis gestellte Vortrag, dass gelegentlich durchgeführte Messungen ergeben hätten, dass die Vorlauftemperatur nur noch ca. 40 Grad betragen haben, keine Schätzungsgrundlage zu bieten, so dass es auf eine Vernehmung des Zeugen für die zu treffende Entscheidung nicht ankam.

51 Die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung ist auch in Anbetracht der Entscheidung des BGH vom 06.04.2005, Grundeigentum 2005, 664 ff. zur Frage der Kriterien der Umstellung der Wärmeversorgung auf sogenanntes Wärmecontracting ordnungsgemäß erstellt worden.

52 Der BGH hat die Frage, ob eine Umstellung der Wärmeversorgung während des laufenden Mietverhältnisses auf das sogenannte Wärmecontracting der Zustimmung des Mieters bedarf dahingehend beantwortet, dass eine entsprechende Zustimmung erforderlich ist.

53 Die Entscheidung des BGH ist jedoch vorliegend nicht einschlägig, da einerseits bereits der Mietvertrag unter § 6 Ziff. 5 alternativ eine Umlage der Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Dritten erlaubt und andererseits vorliegend davon auszugehen ist, dass bereits vor Mietvertragsabschluss die Versorgung mit Nahwärme vermieterseits vereinbart worden war. Ausweislich des zur Akte gereichten Vertrages mit der Bewag wurde bereits im Februar 2000, also vor Abschluss des Mietvertrages eine entsprechende Vereinbarung getroffen. Die Umstellung war also bei Vertragsabschluss bereits vereinbart worden, auch wenn der Vertrag mit der Bewag ausweislich dessen Ziff. 1.2 erst am 01.05.2000 in Kraft treten sollte. Angesichts dieser Umstände war eine gesonderte Zustimmung der Beklagten im Hinblick auf die Umstellung der Wärmeversorgung entbehrlich.

54 II. Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2003/Heizkostenabrechnung 2003 vom 11.10.2004

55 1. Betriebskostenabrechnung 2003

56 Auch die Betriebskostenabrechnung 2003 ist ordnungsgemäß erstellt worden. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Ziff. I 1 Bezug genommen. Lediglich hinsichtlich der Hausbeleuchtungskosten ist aus den bereits genannten Gründen ein Abzug vorzunehmen, der vorliegend 13,96 beträgt. Es ergibt sich ein nachzuzahlender Betrag von 125,63 €.

57 Das seitens der Beklagten erfolgte Bestreiten hinsichtlich des Entstehens umlagefähiger Kosten und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts steht der Fälligkeit des Nachzahlungsbetrages nicht entgegen. Im Anschluss an die Rechtsauffassung der zuständigen Berufungskammer (Urteil des Landgerichts Berlin, ZK 67, vom 15.11.2004, 67 S 165/04, veröffentlicht in WuM 2005, 49) ist ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Nebenkostenabrechnung gegenüber dem ortsansässigen Vermieter jedenfalls im Regelfall nicht gegeben. Es ist vorliegend seitens der Beklagten auch weder dargetan worden noch sonst ersichtlich, dass der die Beklagten vorprozessual vertretende Berliner Mieterverein, der ausweislich des Schreibens vom 22.11.2004 Unterlagen anforderte, einen angemessenen Kostenvorschuss für die Übersendung der Kopien in einem Umfang von 0,50 zu zahlen bereit war. Dementsprechend waren die Kläger nicht gehalten, auf die Anforderung zu reagieren. Es zudem nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich, dass eine Einsichtnahme in die entsprechenden Unterlagen seitens des Berliner Mietervereins nach Übersendung des Schreibens vom 22.11.2004 konkret weiterverfolgt wurde und seitens der Kläger verweigert worden wäre, die Beklagten also an der Wahrnehmung ihrer Kontrollrechte gehindert worden wären. Angesichts dessen sind die Beklagten nicht berechtigt, den Anfall von Betriebskosten pauschal zu bestreiten sondern haben zunächst Einsicht in die maßgeblichen Unterlagen

pauschal zu bestreiten sondern haben zunächst Einsicht in die maßgeblichen Unterlagen zu nehmen und müssten sich dann konkret mit diesen Unterlagen auseinandersetzen.

58 2. Heizkostenabrechnung 2003

59 Aufgrund der ordnungsgemäß erstellten Heizkostenabrechnung 2003 steht den Klägern ein Nachzahlungsbetrag von 316,43 zu. Zunächst wird auf die Ausführungen unter Ziff. I 2 Bezug genommen, welche auch für die Abrechnung 2003 gelten. Unter Außerachtlassung der Stromkosten ergeben sich in der Abrechnungsrubrik „Aufstellung der Betriebskosten“ als Heizungsbetriebskosten ein Betrag von 28.832,43 statt 29.324,19 €; 17,54 % der Heizungsbetriebskosten entspricht dann einem Betrag von 5.057,21 statt 5.143,46 und die restliche Teil der Heizungsbetriebskosten beträgt 23.775,22 statt 24.180,73 €. Bei Austausch der entsprechenden Werte in der Rubrik „Verteilung der Betriebskosten“ ergeben sich Heizkosten in Höhe von 692,73 statt 704,54 und Warmwasserkosten in Höhe von 298,58 statt 303,67 €, mithin ein Kostenanteil von 991,31 statt 1.008,21 €. Aufgrund der Korrektur errechnet sich ein nachzuzahlender Betrag von 316,43 €.

60 III. Restmiete für die Monate Juli bis Dezember 2003

61 Ein Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für diesen Zeitraum steht den Klägern weder aus § 535 Abs. 2 BGB noch aus sonstigen Anspruchsgrundlagen zu.

62 Durch die geänderte Betriebskostenabrechnung- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002, welche am 19.11.2003 erstellt wurde, ist die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung vom 26.06.2003 und die ursprünglich Heizkostenabrechnung vom 31.10.2003 ersetzt worden. Dementsprechend vermögen die ursprünglich erstellten Abrechnungen nicht mehr Grundlage für die jeweils erfolgte Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen ab Juli 2003 beziehungsweise ab Dezember 2003 sein.

63 Nach dem Wortlaut der Abrechnung vom 19.11.2003 sollte die neue Abrechnung die zuvor übermittelten Abrechnungen ersetzen, woraus folgt, dass auch die in den ursprünglichen Abrechnungen enthaltenen Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen entfallen sind.

64 Da die Beklagten in den fraglichen Monaten jeweils 598,21 €, also einen Betrag zahlten, der der vor Übermittlung der Abrechnungen vom 26.06.2003 bzw. 31.10.2003 maßgeblichen monatlichen Miete entsprach, ist eine Mietzinsdifferenz in diesen Monaten nicht entstanden.

65 IV. Restmiete für die Monate Januar 2004 bis Dezember 2004

66 Für die Monate Januar, Februar und Mai bis Oktober 2004 steht den Klägern jeweils ein restlicher Mietzins gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 41,85 zu. Die Nettokaltmiete betrug in diesen Monaten monatlich 444,82 und die Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten 117,36 und diejenige für die Heiz- und Warmwasserkosten 98,09 €. Aufgrund der korrigierten Abrechnung vom 19.11.2003 waren die Kläger berechtigt, auch eine Anpassung der Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser in der geltend gemachten Höhe zu verlangen. Ein solche Anpassungsmöglichkeit ergibt sich aus der Regelung auf Seite 2 unten des Mietvertrages, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Vorschüsse auf den voraussichtlichen Jahresbedarf zu erhöhen.

67 Von der monatlichen Gesamtmiete in Höhe von 660,27 haben die Beklagten jeweils nur einen Betrag von 618,42 gezahlt, so dass ein restlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von monatlich 41,85 noch zu zahlen ist.

68 In den Monaten März und April 2004 zahlten die Beklagten jeweils nur einen Betrag von 551,70 €. Nicht gezahlt wurde neben einem jeweiligen Heizkostenvorschuss in Höhe von 41,85 ein Teil der Nettokaltmiete in Höhe von jeweils 66,72 €. Die Beklagten schulden insoweit auch die restliche Nettokaltmiete, so dass sich für die Monate März und April 2004 jeweils ein Rückstand von 108,57 ergibt.

69 Der Mietzinsanspruch der Kläger war in den jeweiligen Monaten nicht infolge einer berechtigten Aufrechnung der Beklagten wegen einer Überzahlung der Nettokaltmiete in der Zeit vom 12.01.2004 bis 11.02.2004 erloschen, da die Miete in dem zuletzt genannten Zeitraum nicht entsprechend gemäß § 536 BGB gemindert war.

70 Es fehlt seitens der Beklagten an ausreichend substantiiertem Vortrag dazu, auf welche Art und Weise die Messung der Temperaturen gemäß der Auflistung der Beklagten zu 1) (Anlage zum Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 08.02.2005, Blatt 71 der Akte)

(Anlage zum Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 08.02.2005, Blatt 71 der Akte) zustande gekommen ist, so dass nicht festgestellt werden kann, ob die Werte korrekt ermittelt worden sind. Die Beklagten haben nicht konkret vorgetragen, wie lange vor der Messung die Heizkörper auf höchster Leistungsstufe in den jeweiligen Räumen in Betrieb waren; auch ist der Vortrag, dass die Thermometer eine Messgenauigkeit von +/- 0,5 Grad aufweisen würden, zu ungenau, um feststellen zu können, dass die Messbedingungen geeignet waren, aussagekräftige Werte zu liefern. Ein gesonderter rechtlicher Hinweis zu diesen Fragen war entbehrlich, da bereits die Kläger darauf hingewiesen hatte, dass der entsprechende Vortrag nicht ausreichend konkret ist, um beurteilen zu können, dass die Messmethode geeignet war, aussagekräftige Ergebnisse zu liefern. Auch haben die Kläger zutreffend darauf hingewiesen, dass die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Behauptung, dass eine Messgenauigkeit der Thermometer von +/- 0,5 Grad vorliege, wegen der nicht ausreichenden Substanz des Vorbringens einer unzulässigen Ausforschung gleichgekommen wäre.

71 Auch dem in dem Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 10.08.2005 auf Seite 2, 2. Absatz, enthaltenen und unter Beweis gestellten Vortrag lässt sich nicht entnehmen, dass an bestimmten Tagen zu bestimmten Zeiten unter optimalen Bedingungen keine ausreichende Raumtemperatur von 20 Grad in der Zeit von 6 bis 23 Uhr erzielt werden konnte, so dass diesen Beweisangeboten nicht zu entsprechen war.

72 Angesichts dieser Umstände ist nicht davon auszugehen, dass in der Zeit vom 12.01.2004 bis 11.02.2004 eine Minderung der Miete wegen nicht ausreichender Heizleistung nicht eingetreten ist.

73 Für die Monate November und Dezember 2004 hatten die Beklagten eine monatliche Miete von 637,62 zu zahlen, welche sich aus einer Nettokaltmiete von 444,82 €, Vorschuss für Betriebskosten in Höhe von 108,78 und einem Vorschuss für Heizkosten- und Warmwasserkosten in Höhe von 84,02 zusammensetzt. Gezahlt haben die Beklagten im Monat November 2004 einen Betrag von 551,70 und im Monat Dezember 2004 einen Betrag von 543,12 €. Auch in diesen Monaten war die Miete nicht wegen einer nicht ausreichenden Heizleistung der Heizung gemäß § 536 BGB gemindert. Insoweit wird auf die Ausführungen zu den Monaten März und April 2004 Bezug genommen, welche vorliegend entsprechend Gültigkeit haben.

74 Es ergibt sich für den Monat November 2004 ein Rückstand hinsichtlich der Nettokaltmiete in Höhe von 66,72 und ein restlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von 19,20 und für den Monat Dezember 2004 hinsichtlich der Nettokaltmiete ein Rückstand in Höhe von ebenfalls 66,72 und ein restlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von 27,78 €.

75 Zusammenfassend setzt sich der berechtigte Zahlungsanspruch der Kläger wie folgt zusammen:

76 Für die Monate Januar, Februar, Mai, Juni, Juli, August, September und Oktober 2004 ergibt sich ein Rückstand von jeweils 41,85 €, insgesamt 334,80 €. Für die Monate März und April 2004 ergibt sich ein Rückstand von jeweils 108,57 €, zusammen 217,14 €, für den Monat November 2004 ein solcher von 85,92 und für Dezember 2004 ein solcher von 94,50 €. Hinzuzurechnen sind die Nachzahlungsbeträge in Höhe von 214,95 (Betriebskostenabrechnung 2002), 492,43 (Heizkostenabrechnung 2002), 125,63 (Betriebskostenabrechnung 2003) und 316,43 (Heizkostenabrechnung 2003). Hieraus resultiert die aus dem Tenor des Urteils ersichtliche Gesamtsumme von 1.881,80 €.

77 Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB.

78 Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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