Urteil des AG Berlin-Mitte vom 13.03.2017, 9 C 462/06

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
Nummer, Zustand der mietsache, Vermieter, Beendigung, Mietvertrag, Hauptsache, Herausgabe, Ausstattung, Auflage, Kündigungsfrist
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Gericht: AG Berlin-Mitte Quelle:

Entscheidungsdatum: 12.12.2006 Norm: § 555 BGB

Aktenzeichen: 9 C 462/06

Dokumenttyp: Urteil

Vertragsstrafeversprechen im Wohnraummietvertrag: Abgeltungsklausel für Laminatboden bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin verlangt von der Beklagten Ersatz von Kosten für in einer Mietwohnung verlegten Laminatbodenbelag.

1.

a)

2Die Klägerin als Vermieterin und die Beklagte als Mieterin schlossen unter dem 24. November 2004 einen Mietvertrag über die Wohnung im Hause ..., 2. Obergeschoss Mitte, ... (Anlage K 1).

3In dieser Wohnung war bei Abschluss des vorerwähnten Vertrages ein Teppichbodenbelag vorhanden. Die Klägerin verlegte in dieser Wohnung sodann Laminatbodenbelag.

b)

4Nach § 2 Ziffer 1.a. dieses Mietvertrages begann das Mietverhältnis am 01. Dezember 2004, lief auf unbestimmte Zeit und konnte unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten (die für beide Vertragsteile verbindlich sein sollte) gekündigt werden.

c)

5§ 23 Nummer 2 des Mietvertrages (Anlage K 1), der auch von der Beklagten unterschrieben worden war, enthielt folgende Regelung:

6"Die Wohnung wird auf Wunsch des Mieters mit einem Laminatbodenbelag ausgestattet. Dafür verpflichtet sich der Mieter zu einer Mindestmietzeit von 3 Jahren. Wird das Mietverhältnis auf Wunsch des Mieters vor Ablauf dieser Frist beendet, zahlt der Mieter für jeden Monat der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter 1/36 der für die Verlegearbeiten aufgewendeten Kosten von 2000 Euro, d. h. 55,00 Euro für jeden Monat bis zum Ablauf der 3-jährigen Mietzeit."

d)

7Das Mietverhältnis endete aufgrund der Einigung zwischen den Parteien des Rechtsstreites zum Ablauf des 30. April 2006.

8Die Klägerin vermietete die streitgegenständliche Wohnung ab dem 01. Mai 2006 an eine neue Mieterin.

e)

9Mit Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 02. Mai 2006 forderte die Klägerin die Beklagte vergeblich auf, sich an den Kosten für die Laminatbodenverlegung mit einem Betrag 992,65 Euro (= (1.880,81 Euro : 36 Monate) x 19 Monate bis zum vorgesehenen Vertragsablauf am 30. November 2007) zu beteiligen (Anlage K 3).

2.

10 Die Klägerin behauptet, bei Vertragsunterzeichnung habe sich ein mangelfreier Teppichbodenbelag in der streitbefangenen Wohnung befunden. Der Laminatbodenbelag sei nur auf den (speziellen) Wunsch der Beklagten verlegt worden, wofür ihr Kosten in Höhe von insgesamt 1.880,81 Euro entstanden seien. Sie ist des Weiteren der Auffassung, dass die entsprechende "Abgeltungsregelung" in § 23 Nummer 2 (Satz 3) des Mietvertrages (Anlage K 1) wirksam sei, insbesondere verstoße sie weder gegen § 573c Absatz 1 BGB noch gegen § 555 BGB.

11 Die Klägerin beantragt,

12die Beklagte wird verurteilt, an sie 992,65 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. August 2006 zu zahlen.

13 Die Beklagte beantragt,

14die Klage abzuweisen.

15 Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe ihr angeboten, die Wohnung mit Laminatbodenbelag zu versehen, weil sie die Beklagte die Wohnung ansonsten nicht gemietet haben würde. Dabei sei nicht davon die Rede gewesen, dass sie die Beklagte sich an den Kosten für den Laminatbodenbelag beteiligen soll. Die "Abgeltungsklausel" in § 23 Nummer 2 (Satz 3) des Mietvertrages (Anlage K 1) sei erst in dessen schriftlicher Fassung enthalten gewesen, der ihr erst eine Woche vor dem geplanten Einzugstermin am 01. Dezember 2004 zugeleitet worden sei und die die Klägerin auch auf Nachfrage nicht habe fallen lassen wollen. Der Zeuge P VON K, auf dessen Vermittlung hin sie auf die streitgegenständliche Wohnung aufmerksam geworden sei, habe sie aber beruhigt und ihr versprochen, wenn sie bei einem vorzeitigen Auszug einen Nachmieter stelle, der die Mietvertragskonditionen unverändert übernehme, würde die vorgesehene "Abstandzahlung" entfallen. Aufgrund dieser Zusage habe sie sich auch zur Vermeidung ihrer Obdachlosigkeit zum Zeitpunkt der Beendigung ihres alten Mietvertrages am 30. November 2004 entschlossen, den ihr so vorgelegten Mietvertrag dann doch zu unterschreiben. Im Übrigen ist die Beklagte der Auffassung, dass § 23 Nummer 2 (Satz 3) des Mietvertrages unwirksam sei, weil er eine Verlängerung der ihr zustehenden gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu ihrem Nachteil sowie ein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen enthalte.

3.

16 Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie das gerichtliche Protokoll vom 14. November 2006 verwiesen.

Entscheidungsgründe

17 Die zulässige Klage war abzuweisen, weil sie unbegründet ist.

1.

18 Der Klägerin steht ein in der Hauptsache geltend gemachter Zahlungsanspruch gegen die Beklagte (in Höhe von 992,65 Euro) unter keinem rechtlichen Aspekt zu.

a)

19 Ein solcher folgt insbesondere nicht aus § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages vom 24. November 2004 (Anlage K 1) in Verbindung mit § 311 Absatz 1 BGB.

20 Die in diesem Teil des Mietvertrages enthaltene "Abgeltungsklausel", wonach die Beklagte als Mieterin an die Klägerin als Vermieterin einen Anteil an den Kosten der Laminatbodenverlegung zu tragen hat, wenn das Mietverhältnis "auf ihren Wunsch" vor Ablauf von drei Jahren endet, ist nämlich als selbständiges Vertragsstrafeversprechen der Beklagten an die Klägerin anzusehen und nach § 555 BGB unwirksam.

(1)

21 Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam 555 BGB).

22 So liegt es hier:

(a)

23 § 555 BGB will den Mieter von Wohnraum vor zusätzlichen Belastungen schützen, die ihn gegenüber dem Vermieter zur Einhaltung eines bestimmten Verhaltens durch entsprechende Nachteile anhalten sollen, unter Anderem von gesetzlichen oder vertraglich übernommenen Pflichten (vergleiche Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg , ZMR 1990, 270 mit weiteren Nachweisen; Blank , in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage (2003), § 555, Randnummer 4 mit weiteren Nachweisen; Weidenkaff , in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 65. Auflage (2006), § 555, Randnummer 1).

(b)

24 Die streitbefangene Klausel in § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages (Anlage K 1) stellt nach der Auffassung des Gerichtes ein selbständiges Strafversprechen der Beklagten zugunsten der Klägerin im Sinne des § 343 Absatz 2 BGB dar, das auch unter § 555 BGB fällt.

(aa)

25 Mit einem selbständigen Strafversprechen verspricht der Schuldner dem Gläubiger eine Zahlung für den Fall, dass er eine Handlung vornimmt, ohne dass dem Gläubiger eine durchsetzbare Handlungs- oder Unterlassungsverpflichtung zusteht (vergleiche Bundesgerichtshof , NJW 1982, 759; Blank , in: Schmidt-Futterer, am angegebenen Ort, § 555, Randnummer 3; Grüneberg , in: Palandt, am angegebenen Ort, Vorbemerkung vor § 339, Randnummer 4 mit weiteren Nachweisen).

(bb)

26 So liegt es hier: Unabhängig davon, ob es rechtlich zulässig beziehungsweise wirksam war, die (zunächst in § 2 Ziffer 1a. des Mietvertrages) auf unbestimmte Zeit laufende Vertragsdauer in § 23 Nummer 2 Satz 2 des Mietvertrages auf mindestens drei Jahre festzulegen, hatte die Klägerin ohne die "Abgeltungsklausel" in § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages keinen Anspruch gegen die Beklagte, sich (vor Ablauf dieser Mindestdauer) an den Laminatverlegekosten zu beteiligen: Denn die Ausstattung mit diesem Bodenbelag war schlichtweg der von der Klägerin geschuldete vertragliche Zustand der Mietsache 535 Absatz 1 Satz 2 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB).

27 Dann aber ist die Beklagte wegen § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages bei (vorzeitiger) ordentlicher Kündigung des Mietvertrages durch sie mit Wirkung vor Ablauf von drei Jahren seit Mietbeginn neben der dadurch keineswegs entfallenden Mietzahlungsverpflichtung bis zum Ende dieser drei Jahre 542 Absatz 2 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB) auch noch mit den hier gegenständlichen Laminatverlegekosten belastet und somit mehr, als sie der Klägerin nach dem Gesetz schuldet. Dies gilt nach § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages selbst dann, wenn wie hier der Mietvertrag durch Einigung zwischen den Parteien des Rechtsstreites zu der immerhin auch die Zustimmung ("Wunsch") der Beklagten als Mieterin im Sinne von §§ 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages; 311 Absatz 1 BGB gehört vor Ablauf von drei Jahren seit Mietbeginn beendet und die Wohnung im unmittelbaren Anschluss von der Klägerin wieder anderweitig vermietet wird. Wäre § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages wirksam, würde die Beklagte der Klägerin deren wohnwerterhöhende Investition selbst dann (anteilig) finanzieren, wenn die Klägerin von dem Nachfolgemieter wegen dieser Ausstattung eine höhere Miete verlangen kann. Dies verstößt aber auch gegen das gesetzliche Leitbild aus § 535 Absatz 1 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB, nach dem der Vermieter für die Übergabe der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand und dessen Aufrechterhaltung während der Mietzeit verantwortlich ist was von dem Gesetzgeber durch die gegenüber dem bisherigen Wortlaut unangetasteten Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (Bundesgesetzblatt I 2001, 1149 ff.) noch bestärkt worden ist 307 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Nummer 1 BGB).

28 Dazu kommt, dass diese Klausel ganz am Ende des sehr umfangreichen und von der

28 Dazu kommt, dass diese Klausel ganz am Ende des sehr umfangreichen und von der Klägerin gestellten Vertragswerkes unter der lapidaren Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" steht. Mit einer solchen "Abgeltungsklausel" brauchte die Beklagte an dieser Stelle aber wegen der überraschenden Wirkung nicht (mehr) zu rechnen 305c Absatz 1 BGB)) zumal eine solche bei der Regelung der Mietzeit in § 2 oder in § 13 bei "Gebrauch und der Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen" zu erwarten gewesen wäre. Desgleichen war auch widersprüchlich und somit intransparent 307 Absatz 1 Satz 2 BGB), dass in § 2 Ziffer 1.a. des Mietvertrages (Anlage K 1) ausdrücklich vereinbart war, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen ist dazu steht die Klausel in § 23 Nummer 2 Satz 2 und 3 des Mietvertrages im krassen Gegensatz , nämlich dass die Mindestvertragslaufzeit (wegen der Verlegung des Laminatbodenbelages durch die Klägerin) nunmehr drei Jahre beträgt.

(2)

29 Diese Auffassung des Gerichtes wird auch nicht durch die Einwendungen der Klägerin geändert.

30 Zum Einen handelt es sich bei § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages (Anlage K 1) eben nicht um ein akzessorisches Vertragsstrafeversprechen im Sinne des § 339 Satz 2 BGB, sondern wie bereits gezeigt (siehe oben, Ziffer II. 1. a) (1) (b)) um ein selbständiges . Die von der Klägerin herangezogene Entscheidung des Amtsgerichtes Potsdam (in: GE 2003, 594) kann ihr auch nicht behilflich sein, weil das Amtsgericht Potsdam die Rechtsfigur des selbständigen Strafversprechens im Sinne des § 343 Absatz 2 BGB weder erwähnt, geschweige denn wie hier geprüft hat, ob sie dem Anwendungsbereich des § 555 BGB unterfällt.

31 Zum Anderen ist es für die rechtliche Beurteilung, ob § 23 Nummer 2 Satz 3 des Mietvertrages (Anlage K 1) gemäß § 555 BGB unwirksam ist, auch unerheblich, ob der Laminatbodenbelag nur auf den Wunsch der Beklagten und trotz eines angeblich ordnungsgemäßen Teppichbodenbelages in der streitbefangenen Wohnung verlegt worden ist: Denn auf wessen Initiative hin letztendlich die "Gegen"-Leistung wie die Klägerin die Laminatverlegung zutreffend bezeichnet vereinbart worden ist, deren wirtschaftliche Amortisation durch das selbständige Vertragsstrafeversprechen im Ergebnis abgesichert werden soll 343 Absatz 2 BGB), ist nicht relevant.

32 Schließlich ist es ebenfalls ohne Belang, ob diese Klausel nach der unsubstanziierten Behauptung der Klägerin (im Sinne des § 305 Absatz 1 Satz 3 BGB) "ausgehandelt" worden ist oder nicht, weil sich deren Unwirksamkeit eben nicht (ausschließlich) nach den §§ 307 ff. BGB bemisst, sondern nach § 555 BGB, der nach seinem Wortlaut auch für Individualvereinbarungen gilt.

b)

33 Des Weiteren kann die Klägerin von der Beklagten auch nicht Zahlung aus §§ 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Fall; 818 Absatz 2 BGB verlangen.

(1)

34 Wer durch die Leistung eines anderen etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Fall BGB). Ist dem Empfänger die Herausgabe wegen der Beschaffenheit des Erlangten nicht möglich, so hat er dessen Wert zu ersetzen 818 Absatz 2 BGB).

(2)

35 Dies ist hier aber nicht der Fall: Die Klägerin hat der Beklagten in § 23 Nummer 2 Satz 1 des Mietvertrages (Anlage K 1) versprochen, Laminatbodenbelag in der streitbefangenen Wohnung zu verlegen folglich mit Rechtsgrund im Sinne des § 812 Absatz 1 Satz 1, 1. Fall BGB. Im Übrigen stand diese Wohnung auch in ihrem Eigentum und nicht in demjenigen der Beklagten.

c)

36 Andere Anspruchsgrundlagen, die der Klägerin in der Hauptsache zum Erfolg verhelfen könnten, sind nicht ersichtlich.

2.

37 Der geltend gemachte Zinsanspruch steht der Klägerin ebenfalls nicht zu, weil ihr gegen die Beklagte ein entsprechender Geldzahlungsanspruch in der Hauptsache im Sinne der

die Beklagte ein entsprechender Geldzahlungsanspruch in der Hauptsache im Sinne der §§ 288 Absatz 1 Satz 1; 291 Satz 1 BGB nicht zur Seite steht (siehe oben, Ziffer II. 1.).

3.

38 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Absatz 1 Satz 1, 1. Halbsatz ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nummer 11, 2. Fall; 711 (in Verbindung mit § 511 Absatz 2 Nummer 1 ZPO).

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