Urteil des AG Aachen vom 14.08.2003
AG Aachen: betriebskosten, nebenkosten, abrechnung, mieter, mietvertrag, rückzahlung, wohnraummiete, auflage, sicherheit, nachzahlung
Amtsgericht Aachen, 80 C 280/03
Datum:
14.08.2003
Gericht:
Amtsgericht Aachen
Spruchkörper:
Abteilung 80
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
80 C 280/03
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 313,93 Euro nebst Zinsen in
Höhe von 5 %-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
28.12.2002 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu
47 % und der Beklagte zu 53 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
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Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird gem. §§ 313 a, 511 ZPO
abgesehen.
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Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Klage ist teilweise begründet. Im übrigen ist sie unbegründet.
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I.
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Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung des
Restbetrages der Kaution in Höhe von 313,93 Euro aus §§ 535 BGB i.V.m. der
Sicherungsabrede zu, nachdem das Mietverhältnis zum 31.07.2002 beendet wurde.
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In Höhe des Differenzbetrages zur Klageforderung in Höhe von 277,88 Euro hat
vorliegend Berücksichtigung gefunden, dass in diesem Umfang in der
Nebenkostenabrechnung aus Juni 2002 für das Jahr 2001 ein nicht bezahlter
Heizkostenanteil enthalten ist, der durch die Kläger in keiner Weise bestritten worden
ist. In die Nebenkostenabrechnung sind die Heizkosten als separate Position - ebenso
wie die auf die Heizkosten geleisteten Vorauszahlungen - aufgeführt. Hiernach ist aber
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nicht ersichtlich, warum die Kläger nicht zum Ausgleich des Heizkostenrückstandes
verpflichtet sein sollen. In Höhe eines Betrages von 277,88 Euro hatte daher auch der
Beklagte mit seiner Aufrechnungserklärung Erfolg. Die Klage war daher in diesem
Umfang abzuweisen.
Der Beklagte ist demgegenüber nicht zum Einbehalt des Kautionsbetrages wegen einer
durch die Kläger zu leistenden Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2001 im Übrigen
(in Höhe von 313,93 Euro) berechtigt. Ein Zurückbehaltungsrecht zu Gunsten des
Beklagten besteht nicht.
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Der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts steht entgegen, dass die
Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2001 nicht ordnungsgemäß und daher der
Nachzahlungsbetrag nicht fällig ist.
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1.)
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Hinsichtlich der von dem Beklagten in die Nebenkostenabrechnung aufgenommenen
Hauswartkosten wurde lediglich vorgetragen, dass die Vergütung auf dem
abgeschlossenen Vertrag beruhe und ein Berechnungsblatt der Hausverwaltung
beigebracht, dass aber nicht geeignet ist den tatsächlichen Anfall der Kosten
ordnungsgemäß zu belegen.
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2.)
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Entsprechend den Ausführungen zu Ziff. 1.) konnten auch die Rechnungen der Fa.
Segewa nicht zum Beleg der für das streitgegenständliche Objekt angefallenen Kosten
herangezogen werden. Es wird zwar die Rechnungsstellung belegt, nicht aber der
konkrete Bezug zu dem auch von den Klägern ehemals bewohnten Objekt.
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3.)
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Nicht gefolgt werden konnte dem Beklagten auch insofern, als in die
Nebenkostenabrechnung "sonstige Wartungen" als Kostenposition aufgenommen
worden sind. Zwar hat der Beklagte dargelegt, dass es sich dabei um die Wartung der
Wohnungslüftungen/Luftschächte handelt. Insofern fehlt es aber im Mietvertrag
zwischen den Parteien an einer entsprechenden Umlagevereinbarung. Darin ist die
Umlage "sonstiger Betriebskosten" vorgesehen. Nach dieser Vereinbarung können
jedoch weitere als die ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführten Kostenpositionen nicht
umgelegt werden. Betriebskosten, die für das jeweilige Objekt anfallen sind immer nur
insoweit vom Mieter zu tragen, wie dies mietvertraglich vereinbart ist. Die Vereinbarung
muss so eindeutig und unmissverständlich formuliert sein, dass der Mieter ersehen
kann, welche Betriebskosten er zu tragen hat. Betriebskosten, die nicht konkret
aufgeführt sind, braucht der Mieter dann im Zweifel auch nicht zu tragen.
Entsprechendes gilt bei der Aufführung einzelner Betriebskosten mit der Ergänzung
"usw." (vgl. Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage, § 35 Rn 8 ff).
Entsprechend brauchen auch die Kläger andere als die ausdrücklich aufgeführten
Nebenkosten nicht zu tragen.
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4.)
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Auch konnte die Abrechnung der Nebenkosten insofern nicht nachvollzogen werden,
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als die Nebenkostenanteile vorweg abgezogen worden sein sollen. Der Beklagte hat
entsprechendes mit Schriftsatz vom 23.07.03 zwar vorgetragen, aus der Abrechnung
geht dies jedoch nicht hervor.
Zudem begegnet die Vorgehensweise des Beklagten insofern Bedenken, als allein der
Vorwegabzug unter Berücksichtigung der qm-Zahl er unterschiedlichen Nutzungsart
nicht gerecht wird. Vielmehr sind je nach Gewerbeart der erhöhte Anfall von
Wasserkosten, Müll u. ä. zu berücksichtigen. Entsprechendes ist vorliegend nicht
geschehen.
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Nachdem die Nebenkostenabrechnung den Anforderungen an eine korrekte
Abrechnung nicht gerecht wird, kann der Beklagte bislang Rechte daraus gegen die
Beklagten nicht ableiten.
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Auch unter dem Gesichtspunkt der noch - mögicherweise - erfolgenden neuen
Abrechnung der Nebenkosten ist der Beklagte nicht zur Zurückbehaltung berechtigt. Ein
möglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung noch nicht abgerechneter
Nebenkosten begründet grundsätzlich kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem
Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Sicherheit (vgl. LG Berlin ZMR 1999, 257).
Eine spätere Betriebskostenabrechnung lässt ein Zurückbehaltungsrecht an der
Mietsicherheit nicht entstehen (vgl. AG Köln, WuM 2000, 674, AG Flensburg WuM 2000,
598).
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II.
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Der Zinsanspruch der Kläger in Höhe von 5 %-punkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 BGB.
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III.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713
ZPO.
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Streitwert: 591,81 Euro.
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