Urteil des AG Aachen vom 24.03.2010
AG Aachen (höhe, kläger, eigentümer, bildung, gesetzesänderung, vereinbarung, antrag, haftung, lasten, ungültigerklärung)
Amtsgericht Aachen, 118 C 1/10
Datum:
24.03.2010
Gericht:
Amtsgericht Aachen
Spruchkörper:
Richter der Abteilung 118
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
118 C 1/10
Tenor:
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht Aachen
auf die mündliche Verhandlung vom 01.03.2010
durch den Richter am Amtsgericht Schneiders
für Recht er¬kannt:
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2009
unter Tagesordnungspunkt 6 b), Ziffer 1. (Wirtschaftsplanung für das
Jahr 2009) und unter Tagesordnungspunkt 6 b) 2. (Fortgeltung dieser
Wirtschaftsplanung 2009 auch über den 31.12. hinaus …) werden für
ungültig erklärt.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreites.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil
vollstreckbaren Betrages abzuwenden, sofern nicht die Kläger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
T a t b e s t a n d
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Die Kläger und die Beklagten sind die Wohnungseigentümer der aus mehreren
Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage. Zu dieser
Wohnungseigentumsanlage gehören 6 Mehrfamilienhäuser, die sogenannten
Sonderobjekte A – F, eine Tiefgarage und das Sonderobjekt G.
2
Die Kläger sind jeweils Eigentümer sämtlicher Sondereigentumseinheiten eines
Sonderobjektes, nämlich die Klägerin zu 1) Eigentümerin aller
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Sonderobjektes, nämlich die Klägerin zu 1) Eigentümerin aller
Sondereigentumseinheiten des Sonderobjektes F (H Weg 16 in B1), der Kläger zu 2)
Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten des Sonderobjektes E (H Weg 14 in B1)
und der Kläger zu 3) Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten in dem Sonderobjekt
D (H Weg 12 in B1). Diese 3 vorgenannten Sonderobjekte haben jeweils 7
Sondereigentumseinheiten.
Die für die Parteien maßgebliche notarielle Teilungserklärung vom 04.09.1997 enthält
u.a. die Regelung, dass an jedem der 7 Sonderobjekte Sondernutzungsrechte
zugunsten der jeweiligen Sondereigentümer der in dem betreffenden Sonderobjekt
befindlichen Wohnungseinheiten bzw. Teileigentumseinheiten bestehen, wobei sich
das Sondernutzungsrecht auf alle ausschließlich nur einem Sonderobjekt dienenden
Teile, Anlagen und Einrichtungen jeweils bezieht. Ferner enthält die notarielle
Teilungserklärung eine ausdrückliche Regelung, dass grundsätzlich die jeweiligen
Sondereigentümer der Sonderobjekte A – G die ihr Sonderobjekt betreffenden
Instandhaltungspflichten, Wiederherstellungspflichten und die Verpflichtungen zur
Lastentragung treffen; soweit Angelegenheiten lediglich eines Sonderobjektes zu regeln
sind, ist anstelle der Versammlung der Sondereigentümer für die Gesamtanlage durch
Beschluss der Sondereigentümer des Sonderobjektes alleine zu entscheiden (§ 5 Ziffer
1 f.). Ferner enthält die notarielle Teilungserklärung eine Regelung, dass die
Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums eines
Sonderobjektes der Eigentümer des Sonderobjektes selbst veranlassen kann, sofern er
Eigentümer sämtlicher Eigentumseinheiten seines Sonderobjektes ist. Die notarielle
Teilungserklärung regelt außerdem, dass die Sondereigentümer eines Sonderobjektes
alle Betriebskosten und öffentlichen Lasten jeweils für ihr Sonderobjekt getrennt zu
tragen haben. Unter § 9 Ziffer 2 ist geregelt, dass die Instandhaltungsrücklagen für die
Sonderobjekte und die Heizstation getrennt zu bilden sind, wobei die Höhe der
jeweiligen Instandhaltungsrückstellung durch die Eigentümerversammlung jeden
Sonderobjektes festgesetzt wird. Es ist dort in der notariellen Teilungserklärung
ausdrücklich bestimmt, dass die Instandhaltungsrückstellungen jeweils nur der
jeweiligen Gemeinschaft zustehen. Unter § 10 Ziffer 1 der notariellen Teilungserklärung
heißt es, dass in Angelegenheiten eines Sonderobjektes die jeweiligen
Sondereigentümer für sich alleine entscheiden. § 11 Ziffer 6 der notariellen
Teilungserklärung bestimmt, dass der Verwalter für jedes Kalenderjahr unter Trennung
nach Sonderobjekten und getrennt für die Heizstation einen Wirtschaftsplan unter
Zugrundelegung dieser Teilungserklärung aufzustellen hat, der von der Versammlung
der Wohnungseigentümer der Sondereigentümer eines Sonderobjektes zu beschließen
ist.
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Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist ein Antrag der Kläger auf
Ungültigerklärung von zwei Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 03.12.2009
betreffend die Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2009 und betreffend die Fortgeltung
des Wirtschaftsplanes 2009 über das Jahr 2009 hinaus. Am 03.12.2009 fand eine
Wohnungseigentümerversammlung statt, die die Gesamtwohnungseigentumsanlage
betraf. In dieser Versammlung wurde mehrheitlich gegen die Stimmen der Kläger zu 1)
und 2) unter Tagesordnungspunkt 6 b) ausweislich des Protokolls folgendes
beschlossen: "Ziffer 1.: Die vorliegende Wirtschaftsplanung für das Jahr 2009,
abschließend mit einer Gesamtsumme in Höhe von 120.000,00 €, wie vorgelegt,
insbesondere auch hinsichtlich der Verteilung der individuellen Vorauszahlungen, zu
verabschieden. Ziffer 2.: Die Fortgeltung dieser Wirtschaftsplanung 2009 auch über den
31.12.2009 hinaus bis zur Verabschiedung einer neuen Wirtschaftsplanung zu
genehmigen."
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Der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2009 genehmigte
Wirtschaftsplan ist ein solcher, der die Gesamtwohnungseigentumsanlage in der Weise
betrifft, dass auch für die einzelnen Sondereigentumseinheiten der Sonderobjekte
jeweils ein Wirtschaftsplan erstellt wurde, wobei pro Sonderobjekt eine dieses
Sonderobjekt jeweils betreffende Instandhaltungsrückstellung von 1.500,00 € in dem
Wirtschaftsplan zu Lasten des jeweiligen Eigentümers der Sondereinheiten eines
Sonderobjektes enthalten ist. Für das Gesamtobjekt, also das Gemeinschaftseigentum
der gesamten Wohnungseigentumsanlage wurde darüberhinaus eine separate
Instandhaltungsrückstellung gebildet.
6
Mit ihrem am 04.01.2010 bei Gericht eingegangenem Antrag vom selben Tag begehren
die Kläger die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2009
gefassten Beschlüsse betreffend den Wirtschaftsplan 2009 und die Fortgeltung dieses
Wirtschaftsplanes 2009 über das Jahr 2009 hinaus, was die Kläger mit ihrem am
03.02.2010 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 02.10.2010 begründet haben.
Die Kläger halten den Wirtschaftsplan 2009 für nicht ordnungsgemäß, weil ihrer Ansicht
nach die Gesamtgemeinschaft nicht befugt gewesen sei, über die Bildung und die Höhe
einer Instandhaltungsrückstellung für die Sonderobjekte der Kläger zu beschließen. Sie
verweisen insoweit auf die notarielle Teilungserklärung, wonach die Sondereigentümer
jedes Sonderobjektes über die Instandhaltungsrückstellung zu beschließen hätten.
7
Die Kläger beantragen,
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wie erkannt.
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Die Beklagten beantragen, soweit anwaltlich vertreten,
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die Klage abzuweisen.
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Sie vertreten die Auffassung, dass die notarielle Teilungserklärung der Parteien nicht
regele, dass die jeweiligen Eigentümer der Sonderobjekte die Höhe der
Instandhaltungsrücklage festsetzen. Sie sind der Auffassung, dass die
Gesamtgemeinschaft, also alle Wohnungseigentümer des Gesamtobjektes befugt seien,
über die Bildung einer Instandhaltungsrücklage einschließlich deren Höhe betreffend
die einzelnen Sonderobjekte der Wohnungseigentumsanlage zu beschließen. Dies
ergebe sich daraus, so meinen die Beklagten, dass die Sonderobjekte keine rechtlich
selbständigen Untergemeinschaften bilden, da ihnen die Rechtsfähigkeit fehle, und
zwar anders als der Gesamtgemeinschaft, die teilrechtsfähig sei gemäß § 10 Abs. 6,
Abs. 7 WEG. Aus diesem Grunde stehe eine für die Sonderobjekte gebildete separate
Instandhaltungsrücklage eigentumsmäßig der Gesamtgemeinschaft aller
Wohnungseigentümer zu. Wer Träger von Vermögenswerten sei, müsse, so meinen die
anwaltlich vertretenen Beklagten, auch über diese Vermögenswerte entscheiden
können. Dieses Ergebnis ergebe sich auch aus dem Gesichtspunkt, dass eine Haftung
aller Wohnungseigentümer der Gesamtwohnungseigentumsanlage im Außenverhältnis
für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums aller
Sonderobjekte bestehe, und zwar einschließlich der Verkehrssicherungspflicht. Aus
diesem Grund müsste, so meinen die anwaltlich vertretenen Beklagten, auch eine
Kompetenz aller Wohnungseigentümer bestehen, über die jeweiligen
Instandhaltungsrückstellungen der einzelnen Sonderobjekte zu beschließen und damit
zu gewährleisten, dass die jeweiligen Sonderobjekte ausreichend finanziell ausgestattet
12
seien, um entsprechende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten im
Bedarfsfalle ausführen zu können.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt
Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Der Antrag der Kläger auf Ungültigerklärung der von ihnen angegriffenen Beschlüsse
der Wohnungseigentümerversammlung vom 03.12.2009 hat Erfolg.
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Auf die fristgerecht erhobene und begründete Klage (§ 46 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 WEG)
sind die angegriffenen Beschlüsse für ungültig zu erklären.
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Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin
vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam
zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die
Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen
gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen
haben, oder gegen die sogenannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt
(vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, 8. Auflage, § 23 Rdnr. 164).
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Die von den Klägern angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom
03.12.2009 sind rechtswidrig, weil die Wohnungseigentümerversammlung nicht befugt
war, zu Lasten der Kläger Instandhaltungsrückstellungen in dem Wirtschaftsplan 2009
zu beschließen. Die für die Beteiligten maßgebliche notarielle Teilungserklärung
bestimmt unter § 9 Ziffer 2, dass die Instandhaltungsrückstellung durch die
Eigentümerversammlung jeden Sonderobjektes festgesetzt wird, mithin die
Sondereigentümer jeden Sonderobjektes allein befugt sind, die Höhe der
Instandhaltungsrücklage festzulegen. Da die notarielle Teilungserklärung aufgrund ihrer
Grundbucheintragung Vereinbarungscharakter hat, ist somit im Verhältnis der
Wohnungseigentümer vereinbart, dass die Höhe der Instandhaltungsrücklage nicht von
der Gesamtgemeinschaft beschlossen wird, sondern nur von der Gemeinschaft der
Eigentümer des jeweiligen Sonderobjektes. Somit durfte die Gesamtgemeinschaft nicht
zu Lasten der Eigentümer der betroffenen Sonderobjekte die Höhe der
Instandhaltungsrückstellung in dem Wirtschaftsplan 2009 festlegen.
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Diese in der notariellen Teilungserklärung vereinbarte Festlegung der Höhe der
Instandhaltungsrücklage durch die Sondereigentümer eines Sonderobjektes ist auch
nicht durch die im Jahre 2007 in Kraft getretene Gesetzesänderung bezüglich des
Wohnungseigentumsgesetzes etwa gegenstandslos geworden. Das geänderte
Wohnungseigentumsgesetz enthält keinerlei ausdrückliche Regelung, dass
Vereinbarungen über die Bildung von Instandhaltungsrückstellungen für sogenannte
Untergemeinschaften von Mehrhausanlagen (gemeint sind damit hier die
Sondereigentümer der Sonderobjekte der vorliegenden Wohnungseigentumsanlage)
gegenstandslos werden, sofern die Vereinbarung vorsieht, dass die Sondereigentümer
einer Untergemeinschaft die Höhe der Instandhaltungsrückstellung selbst und alleine
bestimmen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand der vom
Gesetzgeber begründeten Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
als Gesamtgemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6, Abs. 7 WEG. Die bereits vor der
Gesetzesänderung vom Bundesgerichtshof angenommene Teilrechtsfähigkeit der
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Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtgemeinschaft hat keine Auswirkungen
auf die hier im Streit befindliche Vereinbarung in der notariellen Teilungserklärung der
Beteiligten über die selbständige Bildung einer Instandhaltungsrückstellung durch die
Sondereigentümer eines Sonderobjektes.
Die Tatsache, dass die Gesamtgemeinschaft rechtsfähig ist, nicht aber die sogenannten
Untergemeinschaften, also im vorliegenden Fall die Sondereigentümer der jeweiligen
Sonderobjekte, ist für die hier maßgeblichen Vereinbarungen in der notariellen
Teilungserklärung ohne Bedeutung. Die Sondereigentümer eines Sonderobjektes
können durch eine Eigentümerversammlung die Höhe der Instandhaltungsrücklage für
ihr Sonderobjekt auch dann beschließen, wenn diese Untergemeinschaft nicht
rechtsfähig ist. Insoweit unterscheidet sich der Zustand nicht von dem vor Inkrafttreten
der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes.
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Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Gesichtspunkt, dass eine für eine
Untergemeinschaft, also hier ein Sonderobjekt, gebildete Instandhaltungsrücklage
eigentumsmäßig der Gesamtgemeinschaft gehört gemäß § 10 Abs. 7 WEG. Ein solche
Instandhaltungsrücklage der Sonderobjekte kann nicht den Eigentümern der
Untergemeinschaft, also des jeweiligen Sonderobjektes gehören, weil diese
Untergemeinschaft als solche nicht rechtsfähig ist.
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Aus dem Eigentum der Gesamtgemeinschaft an der Instandhaltungsrückstellung für die
Sonderobjekte folgt aber nicht, dass deshalb die anders lautende Vereinbarung der
Wohnungseigentümer in der notariellen Teilungserklärung unwirksam wird, weil die
Gesamtgemeinschaft als Eigentümer der Instandhaltungsrückstellung auch über die
Bildung, die Höhe und die Verwendung der Instandhaltungsrückstellung beschließen
können müsse. Der Umstand, dass die Instandhaltungsrückstellung auch für ein
Sonderobjekt im Eigentum der Gesamtgemeinschaft steht, ist vielmehr ohne jede
Bedeutung. Denn bei der Instandhaltungsrückstellung handelt es sich um ein
zweckgebundenes Sondervermögen, so dass die Eigentümerstellung der
Gesamtgemeinschaft hinsichtlich der Instandhaltungsrückstellung für eine
Untergemeinschaft allenfalls eine treuhänderische Eigentümerstellung ist. Denn nach
der gesetzlichen Zweckbindung der Instandhaltungsrückstellung darf dieses Geld nur
verwendet werden zu dem Zweck, für den es zurückgelegt wurde, nämlich zur
Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, und zwar – was
entscheidend ist – an dem betreffenden Sonderobjekt, für das die
Instandhaltungsrückstellung gebildet wurde. Die Gesamtgemeinschaft kann also nicht
frei über diese Instandhaltungsrückstellung als Eigentümerin des Geldes verfügen.
Vielmehr muss sie das Geld zweckgebunden einsetzen in der Weise, dass der
Untergemeinschaft das Geld bei Bedarf zur zweckgebundenen Verwendung zur
Verfügung zu stellen ist. Schon aus diesem Gesichtspunkt ist der von den Beklagten
aufgestellte Grundsatz, dass der Eigentümer über seine Vermögenswerte selbst
bestimmen können müsse, so nicht richtig.
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Es ist ferner richtig, wie die Beklagten ausführen, dass die Gesamtgemeinschaft
gegenüber Dritten, also nach außen, haftet, sofern es durch unterbliebene
Instandsetzung oder Instandhaltung von gemeinschaftlichem Eigentum zu Schäden von
Dritten kommt. Dieser Gesichtspunkt führt aber nicht dazu, dass eine Vereinbarung in
der notariellen Teilungserklärung über die Frage, wer die Höhe der
Instandhaltungsrückstellung für Sonderobjekte zu beschließen hat, unwirksam wird.
Denn insoweit hat die Gesetzesänderung nicht zu einer grundlegenden Änderung
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hinsichtlich dieser Situation geführt. Bereits vor der Gesetzesänderung bestand eine
entsprechende Haftung der Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für Aufträge, die von
einer Untergemeinschaft im Rahmen der Instandhaltung und Instandsetzung eines
Sonderobjektes an Dritte erteilt werden, auch insoweit besteht eine Haftung aller
Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 8 WEG. Nach Auffassung des Gerichts ist aber
auch insoweit keine Änderung durch die Gesetzesänderung eingetreten, da auch
bereits vor der Gesetzesänderung eine Haftung aller Wohnungseigentümer aus
Aufträgen betreffend die Wohnungseigentumsanlage bestanden hatte. Deshalb ist auch
dieser Gesichtspunkt nicht geeignet anzunehmen, dass eine Vereinbarung in der
notariellen Teilungserklärung unwirksam geworden ist betreffend die Kompetenz zur
Bildung und zur Höhe einer Instandhaltungsrückstellung für ein Sonderobjekt.
Im vorliegenden Fall kommt noch hinzu, dass die notarielle Teilungserklärung für den
hier auch tatsächlich vorliegenden Fall eine Sonderregelung enthält, dass der
Wohnungseigentümer, der Eigentümer aller Sondereigentumseinheiten eines
Sonderobjektes ist, im eigenen Namen selbständig ohne Einschaltung des Verwalters
Aufträge erteilen darf.
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Ob insoweit eine Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer dadurch mitbegründet
wird, kann dahingestellt bleiben.
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Somit liegen keine Umstände vor, die die notarielle Teilungserklärung hinsichtlich ihrer
hier maßgeblichen Vereinbarungen als nicht mehr maßgeblich erscheinen lassen.
Vielmehr haben die Wohnungseigentümer zu Unrecht die
Instandhaltungsrückstellungen für die Sonderobjekte beschlossen.
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Dies gilt auch, soweit hinsichtlich desselben Wirtschaftsplanes eine Fortgeltung über
das Jahr 2009 hinaus beschlossen wurde.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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Der Streitwert wird gemäß § 49 a GKG auf 4.500,00 € festgesetzt.
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Schneiders
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