Urteil des AG Aachen, Az. R II 53/02

AG Aachen: beschränkung, zutritt, sperrung, eigentumswohnung, versuch, miteigentümer, zugänglichkeit, mieter, behinderung, verfügung
Amtsgericht Aachen, 12 UR II 53/02 WEG
Datum:
17.07.2002
Gericht:
Amtsgericht Aachen
Spruchkörper:
Abteilung 12
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
12 UR II 53/02 WEG
Tenor:
Die Antragsgegnerin wird verpflichtet, den Hausbewohnern und
Wohnungseigentümern der Wohnungseigentumsanlage .... einen
unbeschränkten und ungehinderten Zutritt zu dem Müllraum der
Wohnungseigentumsanlage zu verschaffen.
Diese Verpflichtung der Antragsgegnerin endet im Falle einer
abweichenden Gebrauchsregelung durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer oder durch Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung.
Es wird festgestellt, dass weder in der Eigentümerversammlung vom
24.04.2002, noch am 30.11.2001 ein Beschluss der
Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage zustande
gekommen ist, wonach die Benutzung des Müllraumes dieser
Wohnungseigentumsanlage zeitlich beschränkt wird.
Die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens und die
außergerichtlichen Kosten der Antragsteller sowie ihre eigenen
außergerichtlichen Kosten. Die übrigen Verfahrensbeteiligten tragen ihre
eigenen außergerichtlichen Kosten selbst.
Der Geschäftswert wird für das Verfahren und die Ent-scheidung auf
3.000,00 Euro festgesetzt.
G r ü n d e
1
Die Antragsgegnerin ist die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage .... Die weiteren
Verfahrensbeteiligten und die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer dieser
Anlage.
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Die Antragstellerin hat veranlasst, dass der Zutritt zu dem Müllraum (Mülltonnenraum)
der Wohnungseigentumsanlage nur noch möglich ist montags und freitags jeweils in der
Zeit von 12.00 - 21.00 Uhr. Sie hat diese Maßnahme ergriffen, um das ungeordnete
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Lagern von weiterem Müll in dem Müllraum außerhalb der dort aufgestellten Mülltonnen
einzuschränken. Die Antragsgegnerin sah sich berechtigt zu dieser Einschränkung der
Benutzung des Mülltonnenraumes aufgrund einer schriftlichen Umfrage bei den
Wohnungseigentümern vom 30.11.2001, wobei von den 6 Eigentümern drei dieser
Beschränkung schriftlich zustimmten, die übrigen nicht. Die zustimmenden
Wohnungseigentümer repräsentieren 8.560/10.000 Miteigentumsanteile. In der
Eigentümerversammlung vom 24.04.2002 heißt es ausweislich des Protokolls, dass die
Zustimmung zu dieser Regelung über die Beschränkung der Benutzung des
Mülltonnenraumes mit 85,6 % der Miteigentumsanteile erfolgte.
Im vorliegenden Verfahren begehren die Antragsteller, der Antragsgegnerin zu
untersagen, die Möglichkeit der Müllentsorgung in dem Müllraum auf die Zeit von
montags und freitags jeweils von 12.00 Uhr bis 21.00 Uhr zu beschränken. Außerdem
beantragen sie die Feststellung, dass kein Beschluss bzw. keine Vereinbarung über
eine solche Beschränkung der Benutzung des Müllraumes zustande gekommen ist.
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Die Antragsteller tragen vor, dass es durch die vorgenommene Beschränkung des
Zutritts zu dem Mülltonnenraum zu Beschwerden der Mieter der Wohnung der
Antragsteller gekommen sei darüber, dass anfallender Müll mit Geruchsbelästigung in
der Wohnung zwischengelagert werden müsse, was unzumutbar sei.
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Ursprünglich hatten die Antragsteller eine Feststellung beantragt, dass die
Antragsgegnerin als Verwalterin nicht berechtigt sei, die Möglichkeit der Müllentsorgung
im Objekt zu beschränken auf die Zeiten von montags und freitags von 12.00 Uhr bis
21.00 Uhr.
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Nunmehr beantragen die Antragsteller,
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der Antragsgegnerin zu untersagen, die Möglichkeit der Müllentsorgung im
verfahrensgegenständlichen Objekt durch das Verschließen des Müllraumes
auf die Zeit von montags und freitags jeweils von 12.00 bis 21.00 Uhr zu
beschränken.
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Weiterhin beantragen die Antragsteller,
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festzustellen, dass der unter Tagesordnungspunkt 1 protokollierte Beschluss
der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.04.2002 beziehungsweise die
dort protokollierte im schriftlichen Verfahren erfolgte Vereinbarung der
angegriffenen Regelung zum Müllraum rechtsunwirksam ist.
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Die Antragsgegnerin beantragt,
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die Anträge der Antragsteller zurückzuweisen.
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Die Antragsgegnerin sieht sich berechtigt, die vorgenommene Einschränkung der
Zugänglichkeit des Müllraumes vorzunehmen, aufgrund des Eigentümerbeschlusses
vom 30.11.2001. Die Antragsgegnerin behauptet, dadurch sei die Müllentsorgung für die
Hausbewohner nicht unzumutbar beeinträchtigt.
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Von den übrigen Verfahrensbeteiligten haben die Eheleute ......das Begehren der
Antragsteller befürwortet.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt
Bezug genommen.
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Die zulässigen Anträge der Antragsteller sind auch begründet.
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Den Antragstellern steht gegen die Antragsgegnerin als Verwalterin ein Anspruch zu,
dass die von der Antragsgegnerin vorgenommene teilweise Sperrung des
Mülltonnenraumes aufgehoben wird und den Hausbewohnern bzw.
Wohnungseigentümern ein unbegrenzter, ungehinderter Zugang zu diesem
Mülltonnenraum wieder eingeräumt wird. Dieser Anspruch der Antragsteller ergibt sich
aus §§ 1004 BGB, § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG. Durch die teilweise Sperrung der
Benutzung des Mülltonnenraumes hat die Antragsgegnerin das Mitbenutzungsrecht der
Antragsteller bzw. deren Mieter an dem im Gemeinschaftseigentum stehenden
Mülltonnenraum rechtswidrig verletzt. Die Antragsgegnerin ist deshalb verpflichtet, diese
Störung zu beseitigen und den Antragstellern sowie ihren Mietern, aber auch den
anderen Hausbewohnern und Wohnungseigentümern, wieder einen unbegrenzten
Zutritt zu dem Mülltonnenraum zu verschaffen. Den Antragstellern und damit auch den
Mietern ihrer Eigentumswohnung steht ein Recht zum Mitgebrauch des
gemeinschaftlichen Eigentums zu, das ergibt sich aus §§ 13 Abs. 2 Satz 1, 14 Nr. 2
WEG.
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Nach diesen gesetzlichen Bestimmungen ist jeder Wohnungseigentümer und damit
jede Person, der die Eigentumswohnung zulässigerweise überlassen wurde, zum
Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG
berechtigt. Dieses Mitgebrauchsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers bzw. des
berechtigten Hausbewohners kann eingeschränkt werden durch eine Vereinbarung der
Wohnungseigentümer über den Gebrauch der gemeinschaftlichen Einrichtung oder
durch eine Gebrauchsregelung durch Wohnungseigentümerbeschluss, § 15 Abs. 1,
Abs. 2 WEG.
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Eine solche zulässige Einschränkung durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
oder durch Wohnungseigentümerbeschluss nach § 15 Abs. 1, Abs. 2 WEG fehlt hier.
Eine Vereinbarung liegt schon deshalb nicht vor, weil es an der für eine Vereinbarung
erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer fehlt. Es ist aber auch keine
Gebrauchsregelung durch Wohnungseigentümerbeschluss im Sinne des § 15 Abs. 2
WEG zustande gekommen.
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In der Eigentümerversammlung vom 24.04.2002 ist ausweislich des Protokolles kein
derartiger Beschluss gefasst worden. Vielmehr hat sich die Antragsgegnerin als
Verwalterin auf einen angeblichen schriftlichen Beschluss der Wohnungseigentümer
vom 30.11.2001 berufen. Ein derartiger Beschluss liegt jedoch nicht vor.
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Bei einer Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren (§ 23 Abs. 3 WEG) kommt ein
Beschluss erst zustande, wenn sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen. Ein
Mehrheitsbeschluss ist insoweit nicht möglich. Dasselbe ergibt sich auch aus der
notariellen Teilungserklärung der Beteiligten, dort nämlich unter § 10 Nr. 6 der
Gemeinschaftsordnung, wonach auch ohne Wohnungseigentümerversammlung ein
Beschluss gültig ist, wenn alle Sondereigentümer ihre Zustimmung zu diesem
Beschluss schriftlich erklären. Bei dem Versuch der Beschlussfassung im schriftlichen
Verfahren vom 30.11.2001 haben aber unstreitig nicht alle Sondereigentümer
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zugestimmt, sondern lediglich 3 Sondereigentümer. Darauf, dass die zustimmenden
Sondereigentümer über die Mehrheit hinsichtlich der Miteigentumsanteile verfügen,
kommt es nicht an, da nach dem Gesetz und der notariellen Teilungserklärung für das
Zustandekommen eines solchen wirksamen Beschlusses die Zustimmung aller
Wohnungseigentümer erforderlich ist.
Somit handelte die Antragsgegnerin als Verwalterin ohne rechtliche Befugnis, als sie
die Beschränkung des Zutritts zu dem Mülltonnenraum veranlasste.
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Eine Einschränkung des Rechtes auf Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums
kann sich auch aus dem Bestimmungszweck oder der Natur der Sache einer
gemeinschaftlichen Einrichtung ergeben: So kann z.B. eine einzige vorhandene, im
Gemeinschaftseigentum stehende Waschmaschine nicht von allen
Wohnungseigentümern gleichzeitig benutzt werden. Eine solche, sich aus dem
Bestimmungszweck bzw. aus der Natur der Sache ergebende Einschränkung des
Rechtes auf Mitbenutzung liegt hier jedoch bei dem Mülltonnenraum nicht vor.
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Das Recht auf Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums richtet sich maßgeblich
nach dem Bestimmungszweck der gemeinschaftlichen Einrichtung (vgl. OLG Köln WuM
1997, 696; BayObLG 1972, 94, 96; OLG Frankfurt a.M. ZMR 1997, 606).
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Bei einem Mülltonnenraum besteht der naturgemäße Bestimmungszweck dieser
gemeinschaftlichen Einrichtung in der Möglichkeit der Entsorgung des Hausmülls aus
den einzelnen Wohnungen in die in dem Mülltonnenraum befindlichen und dafür
vorgesehenen Müllsammelbehälter (Mülltonnen). Damit ist die Befugnis, diesen
Mülltonnenraum zu betreten, notwendigerweise Teil dieses Mitbenutzungsrechtes. Das
Mitbenutzungsrecht unterliegt im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung den
Schranken, die sich aus der gemeinschaftsbedingten Pflicht zur gegenseitigen
Rücksichtnahme, insbesondere aus der Obliegenheit, die übrigen Miteigentümer vor
unzumutbarer Beeinträchtigung oder Störung im Gebrauch ihres Mit- und
Sondereigentums zu bewahren, ergeben (vgl. BayObLG a.a.O., S. 97). Die Tatsache der
Mitbenutzung dieses Mülltonnenraumes durch alle Hausbewohner führt nicht zu den
Problemen, die die Antragsgegnerin durch eine Beschränkung des Zutrittsrechtes zu
lösen versuchte. Die Probleme entstehen dadurch, dass einzelne Hausbewohner
offensichtlich den Müll nicht ordnungsgemäß in die dafür vorgesehenen Behälter
einwerfen bzw. sonstigen Müll zusätzlich unzulässigerweise neben den Tonnen in dem
Mülltonnenraum lagern. Die Lösung des Problems kann nicht darin liegen, dass der
Zutritt zu dem Mülltonnenraum zeitlich beschränkt wird. Vielmehr hat jeder
Wohnungseigentümer das Recht, den Mülltonnenraum jederzeit aufzusuchen, um dort
den Müll in die dafür vorgesehenen Behälter einwerfen zu dürfen.
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Da die Antragsgegnerin als Verwalterin keinerlei Befugnis hatte, die vorgenommene
Beschränkung des Zutritts zu dem Mülltonnenraum vorzunehmen, ist sie entsprechend
dem Antrag der Antragsteller zu verpflichten, ungehinderten Zutritt zu dem
Mülltonnenraum wieder allen Hausbewohnern und Miteigentümern zu verschaffen.
Diese Verpflichtung der Antragsgegnerin steht lediglich unter der Einschränkung, dass
die Wohnungseigentümer durch eine zukünftige Vereinbarung möglicherweise eine
andere Regelung über den Umfang der Benutzbarkeit des Mülltonnenraumes treffen.
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Bedenken hat das Gericht jedoch, ob es möglich ist, dass die
Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss nach § 15 Abs. 2 WEG
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eine Beschränkung des Zutritts zu dem Mülltonnenraum in dem bisherigen zeitlichen
Umfang vornimmt, da das die Rechte der Wohnungseigentümer bzw. der
Hausbewohner zu sehr einschränkt. Denn eine Beschränkung auf lediglich 2 Tage pro
Woche, die im übrigen auch dann nicht vollständig dafür zur Verfügung stehen, um eine
Leerung der Müllbehälter aus der Wohnung in die Mülltonnen vorzunehmen, stellt nach
Auffassung des Gerichts eine unzumutbare Behinderung und Beeinträchtigung für die
Hausbewohner bzw. Miteigentümer dar.
Da sich die Antragsgegnerin auf die Existenz eines angeblichen Beschlusses im
schriftlichen Verfahren vom 30.11.2001 berufen hat, war auch der Antrag der
Antragsteller berechtigt, festzustellen, dass kein derartiger Beschluss wirksam zustande
gekommen ist. Das Feststellungsinteresse der Antragsteller ergibt sich daraus, dass
durch die Erklärung der Verwalterin ein entsprechender Rechtsschein geschaffen wurde
und für die übrigen Wohnungseigentümer möglicherweise dadurch eine unklare
Rechtslage entstand. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass weder
durch den Beschluss im schriftlichen Verfahren noch in der Eigentümerversammlung
vom 24.04.2002 ein Beschluss der Eigentümer über die Beschränkung der
Benutzbarkeit des Mülltonnenraumes gefasst worden ist.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Da die Antragsgegnerin unterlegen ist,
hat sie die Gerichtskosten des Verfahrens zu tragen, § 47 Satz 1 WEG. Abweichend von
dem Grundsatz des § 47 Satz 2 WEG hat die Antragsgegnerin auch die
außergerichtlichen Kosten der Antragsteller zu tragen. In gerichtlichen
Wohnungseigentumsverfahren hat grundsätzlich jeder Verfahrensbeteiligte seine
eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen. Davon abzuweichen ist gemäß §
47 Satz 2 WEG nur dann, wenn dies aus Gründen der Gerechtigkeit oder Billigkeit
erforderlich ist. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Die Antragsgegnerin als
professionell tätige Verwalterin hätte wissen müssen, weil sich dies eindeutig sowohl
aus der Teilungserklärung als auch aus dem Gesetz ergab, dass der Versuch einer
Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren gescheitert war hinsichtlich der
Einschränkung der Zugänglichkeit des Müllraumes und somit die Antragsgegnerin nicht
berechtigt war, eigenmächtig eine derartige Beschränkung des Zutritts zu dem
Mülltonnenraum durchzuführen. Durch dieses vorwerfbare Fehlverhalten der
Antragsgegnerin hat sie Veranlassung zur Einleitung dieses Gerichtsverfahrens
gegeben. Dies rechtfertigt es, im vorliegenden Fall abweichend von dem üblichen
Grundsatz einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragsteller anzuordnen.
Hinsichtlich der übrigen Verfahrensbeteiligten verbleibt es jedoch bei dem Grundsatz
des § 47 Satz 2 WEG.
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Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
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R
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Richter am Amtsgericht
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