Urteil des AG Aachen vom 20.03.2002
AG Aachen: abrechnung, mieter, nebenkosten, vollstreckung, wohnraum, einsichtnahme, aufteilung, kontrolle, gebäude, vollstreckbarkeit
Datum:
Gericht:
Spruchkörper:
Entscheidungsart:
Tenor:
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Aktenzeichen:
Amtsgericht Aachen, 14 C 376-01
20.03.2002
Amtsgericht Aachen
Einzelrichter
Urteil
14 C 376-01
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung
gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 300,00 € abwenden, wenn nicht
der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Tatbestand:
Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein
Mietverhältnis bzgl. der im 3. Geschoß des Hauses Q-Straßex 1- x in B gelegene
Wohnung. Unter dem 29.08.2000 und dem 11.12.2000 erteilte die Klägerin der Beklagten
Nebenkostenabrechnungen für das Kalenderjahr 1998 und 1999. Die sich aus diesen
Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 1485,39 DM und 1234,92
DM macht die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit geltend.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an sie 2720,31 DM nebst 5 % Zinsen p. a.
über dem Basiszinssatz aus 1485,39 DM seit dem 23.09.2000 und aus 1234,92 DM seit
dem 16.01.2001 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er beruft sich darauf, der Klägerin stünden aus den Nebenkostenabrechnungen für die
Jahre 1998 und 1999 die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht zu; jedenfalls
seien die Abrechnungen nicht fällig. Das Objekt werde sowohl gewerblich als auch privat
genutzt; im Rahmen der Neben - und Betriebskostenabrechnung müsse daher eine exakte
Trennung zwischen gewerblicher und privater Nutzung vorgenommen werden. Die Kosten
der gewerblichen Nutzung müssten vorab ausgekleidet werden. Bereits dieser Vorgabe
entsprächen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen nicht. In der
Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998 seien in den Positionen, die nach den
Umlageschlüsseln 1, 4, 5 umgelegt worden seien, von vornherein Kosten enthalten, die
auch das Gewerbe beträfen. Bei der Abrechnung für das Jahr 1999 seien dies die
Positionen 1, 4, 5 und 13. Inwieweit bei den übrigen Kosten die Kosten der gewerblichen
Nutzung vorab ausgeschieden worden seien, seien nicht ersichtlich und auch nicht
nachvollziehbar und werde mit Nichtwissen bestritten. Darüber hinaus seien die Kosten
des Hausmeisters nicht in voller Höhe auf die Mieter umlegungsfähig, da die
Aufgabenbeschreibung und tatsächliche Tätigkeit auch die Ausführung von
Kleinreparaturen, Erledigung des Schriftverkehrs, allgemeine Verwaltung und die
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Entleerung von Geldautomaten enthalte. Ferner seien die Kosten bzgl. Hausmeister und
Hausreinigung erheblich überzogen, sie machte in den Abrechnungen für die Jahre 1998
und 199 etwa 45 % "des Objektes" aus. Bei den Wartungsverträgen bzgl. der
Aufzugsanlagen handele es sich um Vollwartungsverträge, auch diese seien nur anteilig
auf die Mieter umlegungsfähig. Die Kosten des Wasserverbrauchs seien nach konkretem
Verbrauch gem. den abzulesenden Wasseruhren zu errechnen.
Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Nachzahlungsbeträge seien fällig. Richtig sei, dass
sich in dem Objekt auch gewerblich genutzte Einheiten (Eisdiele, Bekleidungsgeschäft,
Versicherungsbüro, Massagestudio, Räumlichkeiten des L-Bildungswerkes) befänden. Der
gewerbliche Anteil an den anfallenden Kosten seien in den Nebenkostenabrechnungen
berücksichtigt worden, der Beklagte zahle keinerlei zusätzliche Kosten, welche sich aus
der gewerblichen Nutzung ergäben. Die sei aus den vorgelegten
Nebenkostenabrechnungen auch zu entnehmen. Mit den Nebenkostenabrechnungen
seien auch Erläuterungen zu den Umlageschlüsseln überreicht worden. Die nach den
Umlageschlüsseln 1, 4 und 5 umgelegten Nebenkosten enthielten keinesfalls Mehrkosten,
welche mit den gewerblichen Mietern gesondert abgerechnet werden müssten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf
den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist, jedenfalls derzeit unbegründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten zumindest kein fälliger Anspruch auf Zahlung der
verlangten 2720,31 DM zu.
Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung der (restlichen) Nebenkosten wird
grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an
den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert (grundlegend dazu: BGH
NJW 1982, 573 ff.). Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB
entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben
enthalten. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten
hat, ergibt sich aus ihrem Zweck: Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch
des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch
nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung nur, wenn sowohl die
einzelnen Angaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sicher
heraus verständlich sind. Der Mieter muß die ihm angelasteten Kosten bereits aus der
Abrechnung klar ersehen und überprüfen können, so dass eine eventuelle Einsichtnahme
in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln
erforderlich ist.
Die Nebenkostenabrechnungen, die die Klägerin dem Beklagen für die Jahre 1998 und
1999 erteilt hat, stellen keine fälligkeitsbegründeten (ordnungsgemäßen) Abrechnungen in
dem vorstehend angesprochenen Sinne dar.
Zunächst führen die in Rede stehenden Abrechnungen unter jeder Kostenposition jeweils
nur einen Gesamtbetrag auf. Die Angabe nur eines einzigen Gesamtbetrages ist jedoch
keine ordnungsgemäße Zusammenstellung der Kosten. Vor allem aber ist den
vorliegenden Nebenkostenabrechnungen in keiner Weise zu entnehmen, ob und ggfls. wie
die Klägerin die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Nebenkosten
voneinander getrennt hat.
In einem Gebäudekomplex, bestehend aus Mietwohnungen und Gewerbeflächen, gehört
es zu einer Ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, daß vor der Aufteilung der Koten
auf die Mietwohnungen die auf die Gewerberäume entfallenden Nebenkosten abgesetzt
werden und deutlich gemacht wird, wie sich die Beträge der Gewerberäume zu den
Beträgen der Mietwohnungen verhalten (vgl. LG Frankfurt NJW E-MietR 97,26; AG L, WuM
1990, 32). Nach § 20 Abs. 2 Satz 2 NMW sind Nebenkosten, die nicht für Wohnraum
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entstanden sind, vorweg abzuziehen. Nach § 36 Abs. 2 Satz 2 II. BV ist hinsichtlich nicht
preisgebundenen Wohnraums im Gebäude ebenso zu verfahren. Obgleich diese
Regelungen auf die Besonderheiten des preisgebundenen Wohnraums abgestimmt sind,
enthalten sie nach herrschender Auffassung einen allgemeinen Rechtsgedanken, der auf
Preisfreien Wohnraum zu übertragen ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn einige Anschein
dafür spricht, dass durch den Umfang oder die Art der gewerblichen Nutzung in diesem
Bereich höhere Kosten anfallen als bei den Wohnungen (vgl. Langenberg,
Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Auflage, F 54). Der
Wohnungsmieter darf grundsätzlich nicht mit Kosten belastet werden, die allein aus
nichtgleichartiger Nutzung des Gebäudes entstehen. Diesem Erfordernis lässt sich allein
mit der Verwendung verschiedener Umlageschlüssel nicht Rechnung tragen. Geboten ist
vielmehr die sogenannte Vorwegerfassung der durch die gewerbliche Nutzung
verursachten Betriebskosten. Das die Klägerin diesem Erfordernis Rechnung getragen hat,
ist, wie bereits gesagt, nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grunde können die
vorliegenden Nebenkostenabrechnungen nicht als ordnungsgemäße Abrechnungen
angesehen werden. Die Klage ist daher als derzeit unbegründet abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gegenstandswert: 1.390,87 Euro.
Stritzel
zu: (Betreff: 1451 E 1225)