Urteil des AG Aachen vom 10.10.2002
AG Aachen: verwalter, ungültigerklärung, meinung, einstimmigkeit, versammlung, zustand, kündigung, zukunft, farbe, rückwirkung
Amtsgericht Aachen, 12 UR II 124/01 WEG
Datum:
10.10.2002
Gericht:
Amtsgericht Aachen
Spruchkörper:
Einzelrichter
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
12 UR II 124/01 WEG
Tenor:
Der in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2001 unter
Tagesordnungspunkt 16 gefasste Beschluss über die Bestellung des
Herrn L zum Verwalter für den Zeitraum vom 01.06.2001 bis 26.06.2001
wird für ungültig erklärt.
Die übrigen Anträge der Antragsteller werden zurückgewiesen.
Die Antragsteller tragen 89 % der Gerichtskosten des Verfahrens, die
restlichen Gerichtskosten des Verfahrens tragen die Antragsgegner.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten der Verfahrensbeteiligten
findet nicht statt.
Der Geschäftswert wird auf 5.600,00 Euro festgesetzt.
Gründe
1
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der
Wohnungseigentumsanlage Im K ##-## in B. Diese Wohnungseigentumsanlage besteht
aus einem siebenstöckigen Hochhaus mit insgesamt 48 Eigentumswohnungen. Die
Richtung Süden gelegenen Fensterfronten der Rückseite des Gebäudes weisen große
Glasflächen auf.
2
Durch nicht angefochtenen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 07.06.1988
war die Anbringung von Markisen über die gesamte Breite der Balkone des Gebäudes
erlaubt worden. In der Folgezeit wurden etwa 20 Markisen am Gebäude angebracht,
wobei diese Markisen zwar entsprechend dem
Wohnungseigentümerversammlungsbeschluss vom 07.06.1988 jeweils einheitliche
Konstruktionen aufweisen, aber in unterschiedlicher Farbe gestaltet sind. An zwei
Wohnungen sind sogenannte Außenjalousien angebracht worden.
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Der weitere Verfahrensbeteiligte, Herr L, war für die Zeit vom 01.06.1999 bis 31.05.2001
zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage bestellt worden. Als noch amtierender
Verwalter rief er eine Eigentümerversammlung für den 26.06.2001 ein. In dieser
Versammlung wurde Herr L unter Tagesordnungspunkt 16 erneut zum Verwalter
bestellt. Zugleich wurde mit Mehrheitsbeschluss das Folgende mitbeschlossen:
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"Diese Bestellung gilt auch für den Zeitraum vom 01.06.2001 bis 26.06.2001".
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In dem Protokoll der Versammlung vom 26.06.2001 heißt es vor der Beschlussfassung
über die Jahresabrechnungen 1999 und 2000:
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"Anschließend berichteten die Kassenprüfer über die Buchprüfung der Jahre 1999
und 2000. Beide Jahre seien stichprobenartig geprüft worden. Die größeren
Zahlungen seien rechnerisch alle geprüft worden. Es gebe keine
Beanstandungen. Ob die Rechnungsbeträge in ihrer Höhe berechtigt seien, wurde
mangels Fachkenntnis nicht geprüft."
7
In der Versammlung vom 26.06.2001 wurde auch darüber gestritten, ob die
Wohnungseigentümer als Wärmeschutz Außenjalousien an den Fenstern anbringen
können. In dem Protokoll dieser Versammlung heißt es dazu wie folgt:
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"Zu Tagesordnungspunkt Nr. 9 kam es zu einer Diskussion über das Für und
Wider von Markisen und Jalousien. Die Eigentümerin der Wohneinheit Nr. 14
vertrat die Auffassung, dass Außenjalousien keine bessere Hitzeabweisung
ergeben, als Innenjalousien. Die Hausverwaltung und die anderen anwesenden
Eigentümer teilten überwiegend diese Meinung nicht. Es kam zu folgendem
Antrag:
9
5) Antrag: Den Wohnungseigentümern wird gestattet, Außenjalousien in der Farbe
hellgrau/silber an den Fenstern und Türen der Balkone anbringen zu lassen.
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Das Abstimmungsergebnis hierzu: Antrag angenommen
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Für den Antrag stimmten: 34 Stimmanteile
12
Gegen den Antrag stimmten: 1 Stimmanteil
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Die Verwaltung ist der Auffassung, dass es sich bei dem Beschluss Nr. 5 um eine
Erweiterung bzw. Ergänzung des Beschlusses Nr. 9 vom 07.06.1988 (Anbringung
von Markisen) handelt. Außenjalousien sind in Verbindung mit Markisen als
"technischer Fortschritt" zu sehen."
14
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte unter dem 02.12.1987 einen
Kabelfernsehvertrag abgeschlossen. Der weitere gesetzliche Verfahrensbeteiligte hatte
als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2001 diesen Vertrag
gekündigt und für die Wohnungseigentümer mit der Firma L2 in B einen neuen
Kabelfernsehvertrag abgeschlossen. Diese Änderung gab der Verwalter in der
Eigentümerversammlung vom 26.06.2001 bekannt, Ohne dass darüber eine
Beschlussfassung dazu erfolgte.
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Mit am 18.07.2001 bei Gericht eingegangenem Antrag vom 17.07.2001 begehren die
Antragsteller die Ungültigerklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom
26.06.2001, und zwar die Ungültigerklärung des Beschlusses, durch den der Verwalter
rückwirkend für die Zeit vom 01.06.2001 bis 26.06.2001 zum Verwalter bestellt wurde,
die Ungültigerklärung der Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer für 1999 und
2000 sowie die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Gestattung der Anbringung
von Außenjalousien an Fenstern und Türen der Balkone. Ferner beantragen sie
festzustellen, dass die Kündigung des Kabelfernsehvertrages durch den Verwalter
rechtswidrig erfolgt sei.
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Ihr Begehren begründen die Antragsteller wie folgt:
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Eine rückwirkende Verwalterbestellung sei unzulässig, darüber hinaus sei derartiges in
der Einladung zu der Eigentümerversammlung nicht angekündigt worden. Auch die
Erstattung des Kassenprüferberichtes für die Jahre 1999 und 2000 sei nicht in der
Einladung der Eigentümerversammlung aufgeführt worden. Die mehrheitlich
beschlossene Gestattung der Anbringung von Außenjalousien an Fenstern und Türen
der Balkone verstoße gegen die Teilungserklärung, da dort bestimmt sei, dass
Veränderungen der Gestalt des Gebäudes der Einstimmigkeit bedürfen. Im übrigen
werde es durch die Anbringung von Außenjalousien zu optischen Nachteilen des
Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage kommen, was die Antragsteller
näher ausgeführt haben. Als Wärmeschutz seien die erlaubten Markisen ausreichend,
gegebenenfalls mit zulässigerweise anzubringenden Innenjalousien. Ihren
Feststellungsantrag begründen die Antragsteller damit, dass der Verwalter
eigenmächtig und unzulässigerweise den bestehenden Kabelfernsehvertrag gekündigt
habe.
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Die Antragsteller beantragen,
19
I.
20
die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung für die
Wohnanlage Im K ##-##, #### B, vom 26.06.01 für ungültig zu erklären,
soweit
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1. der Verfahrensbeteiligte zu c), Herr L, für die Zeit vom 01.06.01 bis
26.06.01 zum Verwalter bestellt worden ist;
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2. der Bericht der Kassenprüfer über die Buchprüfung der Jahre 1999 und
2000 als abgegeben entgegengenommen worden ist;
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3. den Wohnungseigentümern gestattet wird, Außenjalousien an den
Fenstern und Türen der Balkone anbringen zu lassen;
24
II.
25
festzustellen, dass die vom Beteiligten zu c), Herrn L, vorgenommene
Kündigung des aufgrund Beschlusses der Eigentümerversammlung vom
18.12.1987 abgeschlossenen Kabel—TV—Vertrages im Verhältnis zu
den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentumsanlage Im K ##-##,
#### B, rechtswidrig erfolgt ist.
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Die Antragsgegner beantragen,
27
die Anträge der Antragsteller zurückzuweisen.
28
Sie tragen vor, die rückwirkende Bestellung des Verwalters sei deshalb erfolgt, weil Herr
L mit Zustimmung des Verwaltungsbeirates die Eigentümerversammlung auf einen
Zeitpunkt hätte einberufen müssen, zu dem Herr L schon nicht mehr Verwalter gewesen
sei, weil nämlich vorher eine Eigentümerversammlung keinen Sinn gehabt hätte wegen
der fehlenden Abrechnung der Heizkosten durch die Firma C.
29
Die Antragsgegner vertreten die Auffassung, der Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 07.06.1988 über die Genehmigung der Anbringung von
Markisen beinhalte zugleich auch die Erlaubnis zur Anbringung von Außenjalousien.
Die Antragsgegner behaupten, nur durch die Anbringung von Außenjalousien könne der
erforderliche Wärmeschutz erzielt werden. Auf eine zusätzliche optische
Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage
könnten die Antragsteller sich schon deshalb nicht berufen, weil bereits durch die
unterschiedlich farbigen Markisen eine solche Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes
nicht mehr gegeben sei.
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Hinsichtlich des Kabelfernsehvertrages behaupten die Antragsgegner und der
Verwalter, dass die Kündigung des alten Vertrages deshalb erfolgt sei, weil der neue
Vertrag wesentlich günstigere Bedingungen für die Wohnungseigentümer enthalte,
insbesondere seien die zu zahlenden Preise niedriger als bei dem alten Vertrag.
Darüber hinaus berufen sich die Antragsgegner und der Verwalter darauf, dass keiner
der Wohnungseigentümer diesen Wechsel in der Wohnungseigentümerversammlung
beanstandet habe.
31
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen
Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnisses der durchgeführten
Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.—Ing.
W vom 20.02.2002 nebst der schriftlichen Ergänzung vom 18.06.2002 verwiesen.
32
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach— und Streitstandes wird auf den
Akteninhalt Bezug genommen.
33
Die Anträge der Antragsteller haben nur zu einem geringen Teil Erfolg.
34
I.
35
Auf den fristgerecht
(§
unter Tagesordnungspunkt 16 der Eigentümerversammlung vom 26.06.2001 gefasste
Beschluss über die rückwirkende Bestellung des Herrn L zum Verwalter für den
Zeitraum vom 01.06.2001 bis 26.06.2001 für ungültig zu erklären.
36
a) Die von den Antragstellern insoweit vorgenommene Teilanfechtung ist zulässig.
37
Die Antragsteller haben nicht den gesamten Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16
angefochten, nämlich nicht die generelle Verwalterbestellung des Herrn L für die
Zukunft, sondern nur seine rückwirkende Bestellung für den Zeitraum von 26 Tagen. Es
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ist allgemein anerkannt, dass die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses auf einen
abtrennbaren Teil des Beschlusses beschränkt werden kann (vgl. BayObLG in ZMR
2000, 547). Die rückwirkende Bestellung des Herrn L für einen bestimmten Zeitraum ist
aber ein solcher abtrennbarer Teil des Beschlusses, da unter Tagesordnungspunkt 16
zwei Beschlüsse gefasst wurden, nämlich eine Bestellung des Herrn L zum Verwalter
für die Zukunft und eine beschränkte rückwirkende Verwalterbestellung, wobei beide
Beschlüsse, unabhängig voneinander bestehen können.
b) Der Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16 über die rückwirkende Bestellung des
Herrn L zum Verwalter ist für ungültig zu erklären, weil diese rückwirkende
Verwalterbestellung gegen das Gesetz verstößt. Die Verwalterbestellung durch die
Wohnungseigentümerversammlung im Sinne des § 26 WEG kann jeweils nur mit
Wirkung für die Zukunft erfolgen. Eine rückwirkende Verwalterbestellung ist deshalb
nicht möglich (vgl. OLG Hamm, DWE 1995, 125 = WE 1996, 33).
39
Die Wohnungseigentümer können aber mit Rückwirkung regeln das schuldrechtliche
Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern in dem
Sinne, dass die Wohnungseigentümer eine in der Vergangenheit tatsächlich ausgeübte
Verwaltertätigkeit billigen und dem Verwalter für seine zurückliegende
Geschäftsbesorgung eine Vergütung zusagen (vgl. OLG Hamm a.a.O.).
40
Somit war die Bestellung des Herrn L zum Verwalter für die zurückliegende Zeit nicht
möglich mit der Folge, dass der entsprechende Beschluss auf den rechtzeitig gestellten
Antrag der Antragsteller für ungültig zu erklären ist.
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c) Der insoweit angefochtene Beschluss unter Tagesordnungspunkt 16 kann auch nicht
etwa teilweise aufrecht erhalten werden, soweit darin eine Regelung des
schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses zwischen Verwalter und
Wohnungseigentümergemeinschaft mit zulässiger Rückwirkung geregelt worden wäre.
Zwar kann das Gericht in entsprechender Anwendung des § 139 BGB einen
angefochtenen Beschluss teilweise für unwirksam erklären, das Gericht ist aber Ohne
einen entsprechenden Antrag nicht ermächtigt, eine in dem angefochtenen Beschluss
getroffene Regelung zu ändern oder durch geeignet erscheinende andere Maßnahmen
zu ergänzen oder zu ersetzen (herrschende Meinung, vgl. OLG Köln ZMR 2000, 564,
BayObLG WuM 1995, 63 und in ZMR 2000, 547) . Der Beschluss unter
Tagesordnungspunkt 16 enthält, soweit er eine Rückwirkung ausspricht, ausdrücklich
nur eine Ernennung des Herrn L zum Verwalter, nicht aber sonstige Regelungen über
seine Entlohnung für diesen Zeitraum, worüber zulässigerweise eine rückwirkende
Regelung möglich wäre. Angesichts des klaren Wortlautes dieses
Wohnungseigentümerversammlungsbeschlusses verbietet sich eine Umdeutung bzw.
eine Aufteilung des Beschlusses in einen rechtswirksamen Teil, in dem zulässigerweise
Vergütungsregelungen rückwirkend zugunsten des Verwalters getroffen wurden. Denn
dieses ist von den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung so nicht zum
Ausdruck gebracht worden. Aus diesem Grund kommt eine Teilunwirksamkeit hier nicht
in Betracht.
42
Somit ist der unter Tagesordnungspunkt 16 gefasste Beschluss in dem angefochtenen
Umfang für ungültig zu erklären.
43
2.
44
Ohne Erfolg ist dagegen das Begehren der Antragsteller, soweit es sich gegen die
Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer über die Buchprüfung der Jahre 1999
und 2000 durch die Wohnungseigentümerversammlung richtet.
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Insoweit fehlt es an einem anfechtbaren Beschluss im Sinne der §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23
Abs. 4 WEG. Denn die Entgegennahme des Berichtes der Kassenprüfer über die
Buchprüfung ist ein rein tatsächlicher Vorgang, zu dem unstreitig und wie aus dem
Protokoll ersichtlich keinerlei Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung
erfolgte. Derartige rein tatsächliche Vorgänge können aber nicht in einem Verfahren
nach §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 WEG angefochten werden. Zu Unrecht beanstanden
die Antragsteller in diesem Zusammenhang, dass die Entgegennahme des Berichtes
der Kassenprüfer in die Einladung zu dieser Eigentümerversammlung hätte
aufgenommen werden müssen gemäß § 23 Abs. 2 WEG. Die Verpflichtung zur
Aufnahme von Tagesordnungspunkten in die Einladung zu einer
Eigentümerversammlung trifft immer nur Beschlussgegenstände, also das, was durch
Beschlussform geregelt werden soll. Zu derartigen durch Beschluss zu regelnden
Vorgängen gehören die Abgabe und die Entgegennahme des Berichtes der
Kassenprüfer nicht. Deshalb muss derartiges auch nicht in eine Einladung zu einer
Eigentümerversammlung aufgenommen werden.
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Der Antrag der Antragsteller ist insoweit zurückzuweisen.
47
3.
48
Ebenfalls Ohne Erfolg ist der Antrag der Antragsteller auf Ungültigerklärung des unter
Tagesordnungspunkt 9 gefassten Beschlusses über die Gestattung des Anbringens von
Außenjalousien.
49
a) Zu Unrecht vertreten die Antragsgegner die Auffassung, die Zulässigkeit der
Anbringung von Außenrolläden ergebe sich bereits aus dem Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung vom 07.06.1988 über die Gestattung der Montage
von Markisen. Außenjalousien und Markisen unterscheiden sich deutlich voneinander,
sowohl begrifflich und von der Konstruktion als auch vom Erscheinungsbild her. Da der
frühere Eigentümerbeschluss ausdrücklich "Markisen" gestattet hat, erstreckt sich seine
Genehmigungswirkung auf Grund der insoweit eingeschränkten Auslegemöglichkeit
von Wohnungseigentümerbeschlüssen mit Zukunftswirkung (vgl. dazu: BGH ZMR 2000,
115) auch nur auf Markisen, nicht aber auch auf Außenjalousien.
50
b) Dieser Wohnungseigentümerversammlungsbeschluss verstößt nicht gegen die
notarielle Teilungserklärung der Beteiligten vom 25.11.1966. Insbesondere liegt kein
Verstoß gegen die Regelungen unter V. 3 b) der Gemeinschaftsordnung der notariellen
Teilungserklärung vor. Dort heißt es in der Teilungserklärung:
51
"Die Wohnungs— bzw. Teileigentümer dürfen an der äußeren Gestalt und den im
gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teilen des Gebäudes keine Änderung
vornehmen.
52
Die ursprüngliche Beschaffenheit muss beibehalten werden.
53
Beschlüsse der Wohnungseigentümer über Veränderungen in der Gestalt des
Gebäudes, im Material und in der Farbe gegenüber der ursprünglichen
54
Beschaffenheit bedürfen der Einstimmigkeit."
Diese Bestimmung der notariellen Teilungserklärung betrifft die Zulässigkeit bzw.
Unzulässigkeit von baulichen Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG; mit
diesen Regelungen in der notariellen Teilungserklärung sollte nicht nur die gesetzliche
Regelung des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Zulässigkeit von baulichen
Veränderungen wiederholt werden, sondern jegliche nicht völlig unerhebliche
Veränderung des optischen Erscheinungsbildes Ohne Zustimmung der übrigen
Wohnungseigentümer unzulässig sein (vgl. LG B, 2 T 242/97 WEG, Beschluss vom
23.04.1998, Seite 8).
55
c) Die Anbringung von Außenjalousien, die Gegenstand des Beschlusses unter
Tagesordnungspunkt 9 war, betrifft keine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs.
1 WEG und damit auch nicht im Sinne von Ziff. V. 3 b) der notariellen Teilungserklärung.
Denn bauliche Veränderungen im vorgenannten Sinne sind nicht Maßnahmen
ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
diese Instandhaltungs— oder Instandsetzungsmaßnahmen können vielmehr gemäß §§
21 Abs. 3, Abs. 4, Abs. 5 Ziff. 2 WEG mit Mehrheit beschlossen werden, insoweit bedarf
es nicht der Einstimmigkeit. Deshalb sind alle Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum,
auch soweit sie zu einer baulichen Veränderung führen, dann keine baulichen
Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG und damit auch nicht im Sinne von Ziff.
V. 3 b) der notariellen Teilungserklärung, wenn es sich bei diesen Maßnahmen um
Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung bzw. Instandsetzung des
Gemeinschaftseigentums handelt.
56
Im vorliegenden Fall ist die beschlossene Genehmigung der Anbringung von
Außenjalousien eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung des
Gemeinschaftseigentums, die somit mit Mehrheit beschlossen werden konnte und nicht
der Einstimmigkeit bedurfte.
57
Ob eine Maßnahme noch der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung
zuzuordnen ist oder bereits als bauliche Veränderung anzusehen ist, entscheidet sich
nach den konkreten Umständen des Einzelfalles (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 1999, 647;
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 22 Rn. 15). Unter Instandhaltung wird die
Aufrechterhaltung des ursprünglichen Zustandes verstanden, um den
bestimmungsgemäßen Gebrauch einer baulichen Anlage durch pflegende, erhaltende
oder vorsorgende Maßnahmen zu erhalten, wozu auch die Beseitigung von Mängeln
gehört, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder sonstigen Verschleiß
entstehen. Zur Instandhaltung gehört aber auch die erstmalige Herstellung eines
ordnungsgemäßen Zustandes des Gemeinschaftseigentums (vgl. BayObLG in WE
1995, 344).
58
Bei der Abgrenzung der baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Absatz 1 WEG zur
Instandhaltung/Instandsetzung ist für die Annahme einer Instandhaltung/Instandsetzung
erforderlich, dass der gegenwärtige Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums nicht
ordnungsgemäß ist, also die Funktionsfähigkeit des gemeinschaftlichen Eigentums
beeinträchtigt ist (vgl. OLG Schleswig in WuM 1999, 180; BayObLG in ZMR 1994, 279).
59
d) Im vorliegenden Fall ist die Funktionsfähigkeit des gemeinschaftlichen Eigentums
beeinträchtigt im vorgenannten Sinne, das hat sich zur sicheren Überzeugung des
Gerichtes aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten ergeben.
60
Der vorhandene Wärmeschutz des Gebäudes ist nämlich nicht ausreichend, um bei
starker Sonneneinstrahlung an heißen Tagen im inneren des Gebäudes, insbesondere
in den nach Süden hin gelegenen Räumen der einzelnen Eigentumswohnungen ein
Ansteigen der Temperaturen auf zu hohe Werte zu verhindern. Nur durch die
Möglichkeit der Anbringung von Außenjalousien kann — wie noch auszuführen sein
wird — ein Zustand hergestellt werden, bei dem ein ausreichender Wärmeschutz erzielt
wird. Dies betrifft die Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums deshalb, weil die
Isolierung eines Gebäudes gegen Kälte, Nässe, Feuchtigkeit und Wärme kraft Gesetzes
(§ 5 Abs. 2 WEG) zum Gemeinschaftseigentum gehört (vgl. BayObLG in WuM 1987, 91;
OLG Hamburg in WuM 1999, 55; OLG Frankfurt in OLGZ 1984, 148).
61
Wie der Sachverständige W in seinem schriftlichen Gutachten nebst der schriftlichen
Ergänzung seines Gutachtens festgestellt hat, ist Ohne den Einbau von Außenjalousien
ein ausreichender Wärmeschutz für das Gebäude nicht vorhanden. Zugleich hat der
Sachverständige festgestellt, dass die bisherigen Möglichkeiten zum Wärmeschutz nicht
ausreichend sind, also die Montage einer Markise und/oder einer Innenjalousie in den
betreffenden Räumen.
62
Der Sachverständige hat die Beweisfrage des Gerichtes zutreffend erfasst und
gewürdigt. Der Sachverständige hat dazu ausgeführt, dass es keine Normen gibt im
Sinne des Themas der Beweisfrage, also über den erforderlichen Wärmeschutz. Der
Sachverständige hat nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass eine
Raumtemperatur die Obergrenze von 27 Grad Celsius nicht überschreiten darf, da bei
höheren Temperaturen der sogenannte Behaglichkeitsbereich überschritten wird, mithin
die höhere Temperatur von dem Bewohner der Wohnung als unbehaglich empfunden
wird. Diese Ausführungen sind nachvollziehbar und überzeugend, zumal sie der
allgemeinen Lebenserfahrung entsprechen. Weiterhin hat der Sachverständige
nachvollziehbar und überzeugend ebenfalls ausgeführt, dass es wegen der Ausrichtung
der Südseite des Gebäudes und der Größe der Fensterfronten verbunden mit der
baulichen Gestaltung des Gebäudes einschließlich des Aufbaus von Fußboden und
Decke einschließlich Isolierschichten bei starker Sonneneinstrahlung Ohne jeglichen
Sonnenschutz in Wohnzimmern der Rückfront des Gebäudes zu Temperaturen von
maximal 30,5 bzw. 32,7 Grad Celsius kommen kann, was maximalen
Empfindungstemperaturen von 30,4 Grad Celsius und 32,8 Grad Celsius entspricht. Bei
innenliegendem Sonnenschutz hat der Sachverständige maximale Lufttemperaturen
von 28,6 Grad Celsius bzw. 31,2 Grad Celsius und maximale Empfindungstemperaturen
von 27,4 Grad Celsius bzw. 29,1 Grad Celsius errechnet. Für die Variante der Isolierung
durch Markise und innenliegendem Sonnenschutz hat er maximale Lufttemperaturen
von 28,4 Grad Celsius und 30,4 Grad Celsius bzw. maximale Empfindungstemperaturen
von 27,1 Grad Celsius bzw. 28,2 Grad Celsius errechnet und für die hier entscheidende
Variante des außenliegenden Sonnenschutzes Temperaturen von 26,8 Grad Celsius
bzw. 27,2 Grad Celsius als maximale Lufttemperatur bzw. von 26,2 Grad Celsius und
26,6 Grad Celsius als maximale Empfindungstemperaturen. Daraus ergibt sich, dass der
Wert von 27 Grad Celsius nur unterschritten werden kann bei der Variante eines
außenliegenden Sonnenschutzes durch Außenjalousien. Der Sachverständige hat auch
nachvollziehbar und überzeugend ausgeführt, dass Ohne eine Außenjalousie die
kritischen Temperaturbereiche von mehr als 27 Grad an 246 bis 361 Stunden im Jahr
erreicht bzw. überschritten werden. Die Variante des Wärmeschutzes durch
Außenjalousien führt dazu, dass von allen in Betracht kommenden und von dem
Sachverständigen diskutierten Varianten mit kleinen Einschränkungen der erforderliche
63
Wärmeschutz erbracht wird, lediglich an 30 Stunden im Jahr wird auch bei
Außenjalousien der erforderliche Wärmeschutz nicht erreicht, allerdings dann nur um
etwa 1 Grad Celsius überschritten. Der Sachverständige hat deshalb es als notwendig
erachtet, dass Außenjalousien angebracht werden bzw. angebracht werden dürfen.
e) Die von den Antragstellern geäußerte Kritik an dem Sachverständigen und seinem
Gutachten ist unberechtigt.
64
Da der sommerliche Wärmeschutz in das Fachgebiet des Sachverständigen W fällt,
verfügt er über die notwendige Sachkunde zur Erstellung des Gutachtens. Es bedarf
deshalb nicht der Einholung eines weiteren Gutachtens eines Sachverständigen für
den Bereich Schall— und Wärmeschutz. Dies hängt insbesondere damit zusammen,
dass der Sachverständige W - entgegen den Antragstellern — die vom Gericht
formulierte Beweisfrage absolut richtig verstanden hat, wie noch auszuführen sein wird.
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Völlig richtig hat der Sachverständige W die Beweisfrage des Gerichtes so
beantwortet, dass er eine Behaglichkeitsgrenze der von den Bewohnern des Hauses
hinzunehmenden sommerlichen Temperaturen festgelegt hat (27 Grad Celsius) und
aufgrund dieser Festlegung ermittelt hat, dass diese Behaglichkeitsgrenze in einem
beachtlichen zeitlichen Umfang in einem durchschnittlichen Sommer überschritten
wird, so dass die Anbringung von Außenjalousien im Verhältnis zu den diskutierten
anderen Sonnenwärmeschutzmöglichkeiten die einzige ist, die diesen Wärmeschutz
erbringt. Der daraus gezogene Schluss des Sachverständigen, dass deshalb die
Anbringung von Außenjalousien sinnvoll und damit notwendig ist, ist nachvollziehbar
und überzeugend.
66
Die Beurteilung der Frage, ob ein bestimmter Zustand des Gebäudes ordnungsgemäß
ist oder nicht (vgl. die oben stehende Abgrenzung zwischen
Instandhaltung/Instandsetzung und baulichen Veränderungen), richtet sich nicht
ausschließlich nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder DIN—Normen. Die für
den Bereich der Wärmeisolierung aufgestellten DIN—Normen sind keine
Rechtsvorschriften und deshalb nicht unmittelbar verbindlich (herrschende Meinung,
vgl. BayObLG in ZMR 2000, 311; OLG Schleswig, WuM 1999, 180; jeweils für den
Bereich der DIN— Normen betreffend den Schallschutz).
67
Für die Feststellung, ob eine Isolierung in Wohnräumen und Schlafräumen einer
Eigentumswohnung "ordnungsgemäß" ist, kommt vorhandenen technischen
Regelwerken wie den DIN—Normen zunächst entscheidendes tatsächliches Gewicht
zu. In der Regel überschreiten Beeinträchtigungen, die sich im Rahmen der DIN-
Normen bewegen, das Maß des § 14 Nr. 1 WEG nicht. Im Einzelfall können sogar
darüber liegende Beeinträchtigungen hinzunehmen sein, andererseits aber auch
darunter liegende Beeinträchtigungen nicht zu dulden sein; ausschlaggebend sind
immer die Umstände des Einzelfalles (herrschende Meinung, BayObLG a.a.O. m.w.N.,
OLG Schleswig a.a.O. m.w.N.). Aus diesem Grund ist nicht allein auf die DIN-
Vorschriften abzustellen, sie sind nicht die alleinige Grundlage der Beurteilung der
Beweisfrage bzw. der Frage, ob es notwendig ist, Außenjalousien an diesem Gebäude
anbringen zu dürfen. Dem Sachverständigen kann deshalb nicht mit Erfolg
vorgeworfen werden, dass er bei seiner Beurteilung die DIN—Norm 4108 nicht als
Maßstab seiner Beurteilung herangezogen hat. Der Sachverständige W hat dazu
ausgeführt, dass diese DIN-Norm lediglich eine überschlägige Berechnung für
Extrembedingungen beinhaltet, wobei die Grundforderung, dass die Innentemperatur in
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einer Wohnung nicht die Außentemperatur übersteigen darf, als selbstverständlich von
ihm in seinem Gutachten zugrunde gelegt worden sei. Die Antragsteller irren, wenn sie
die Auffassung vertreten, dass der Sachverständige sein Gutachten allein auf der
Grundlage der vorhandenen DIN—Normen zu erstellen hätte, aus der vorstehend
zitierten Rechtsprechung ergibt sich, dass dies nicht richtig ist, dass vielmehr die
Umstände des Einzelfalles entscheidend sind. Diese Umstände des Einzelfalles hat
der Sachverständige in nachvollziehbarer und überzeugender Weise hier richtig
berücksichtigt. Diese Umstände des Einzelfalles bestehen in Folgendem:
Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um ein in den 60iger Jahren
gebautes Hochhaus, das hinsichtlich seiner nach Süden hin gelegenen Fassaden
starker Sonneneinstrahlung ausgesetzt ist, wobei es durch die großen Fensterflächen
zu einer besonderen Wärmebelastung der einzelnen Wohnungen in diesem Bereich
kommt.
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Es ist zu beobachten, dass es in den letzten Jahren zunehmend Sommer gegeben hat,
die auffallend heiße Tage, also Tage mit sehr hohen Temperaturen hatten. Im Laufe
der Zeit zwischen der Errichtung des Gebäudes und heute hat sich jedoch das
allgemeine Empfinden der Menschen über das, was sie zu ertragen bereit sind an
Temperaturen in ihren Wohnungen, gewandelt. Es ist festzustellen, dass insoweit eine
höhere Empfindlichkeit gegenüber höheren Temperaturen besteht, wenn diese Ohne
Ausweichmöglichkeit (also z.B. in einer Wohnung oder in einem Fahrzeug) ertragen
werden müssen. Diese veränderte allgemeine Einstellung kommt deutlich zum
Ausdruck z.B. bei Kraftfahrzeugen. Während in den 60iger Jahren Klimaanlagen in
Kraftfahrzeugen extrem selten anzutreffen waren in Deutschland, gehören derartige
Klimaanlagen heute praktisch zur Standardausrüstung eines Pkw.
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Es kommt hinzu, dass unstreitig in der Wohnungseigentumsanlage der
Verfahrensbeteiligten überwiegend ältere Leute wohnen, die bekanntlich besonders
hitzeempfindlich sind. Diese Umstände müssen bei der Frage, was den
Wohnungseigentümern bzw. den Bewohnern des Hauses zuzumuten ist als Hitze,
berücksichtigt werden, insbesondere die eingetretenen Änderungen seit der Errichtung
des Hochhauses vor ca. 40 Jahren. Wenn man, wie die Antragsteller, den damaligen
Standard der Wärmeisolierung für alle Zeiten festschreiben würde, würde man den
Wandel der Bedürfnisse der Wohnungseigentümer bzw. der Bewohner des Hauses
ignorieren und die Wohnungseigentümer hinsichtlich ihrer berechtigten Bedürfnisse
entmündigen. Das Wohnungseigentumsrecht dient nicht dazu, Wohnungseigentümer
an einmal bestehende Verhältnisse auf Ewigkeit zu binden Ohne Berücksichtigung von
eingetretenen tatsächlichen Änderungen. Vielmehr hat jeder Wohnungseigentümer
einen Anspruch darauf, dass eingetretene tatsächliche Änderungen, wozu auch ein
allgemein gewandeltes Bewusstsein über die Behaglichkeit oder Unbehaglichkeit von
sommerlichen Temperaturen gehört, berücksichtigt wird, und zwar bei der Frage, ob
der derzeitige Zustand der Wohnungseigentumsanlage in diesem Bereich durch
Maßnahmen der Instandhaltung zu verbessern ist oder nicht.
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Die von dem Sachverständigen zugrunde gelegte Behaglichkeitstemperaturgrenze ist
im übrigen entgegen der Auffassung der Antragsteller nicht willkürlich gewählt, sie fußt
auf der DIN 1946, Teil 2, wo ausgeführt wird, dass bei über 26 Grad Celsius
Raumlufttemperatur die "Behaglichkeit" leidet. Auch die von den Antragstellern
herangezogene DIN 4108 spricht in diesem Zusammenhang von "zumutbaren
Temperaturen". Es entspricht im übrigen der allgemeinen Lebenserfahrung, dass der
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Bereich von 26 Grad Celsius/27 Grad Celsius der Bereich ist, wo nach allgemeinem
Empfinden die Grenze der Behaglichkeit im Wohn- und in Schlafräumen erreicht ist.
Höhere Temperaturen werden dort als belastend, störend und deshalb als unbehaglich
empfunden. Auch aus diesem Grund ist die von dem Sachverständigen gewählte
Grenze nachvollziehbar und überzeugend.
f) Die Genehmigung der Anbringung von Außenjalousien als Wärmeschutz ist auch
eine ordnungsgemäße Maßnahme der Instandhaltung. Insoweit haben die
Wohnungseigentümer nach herrschender Meinung einen Ermessensspielraum,
welche der in Betracht kommenden Maßnahmen sie ergreifen. Da im vorliegenden
Fall vertretbare andere Maßnahmen erkennbar ausscheiden (Gestattung des
Einbaus von Klimaanlagen, Einbau goldbedampfter Fensterscheiben) ist die
Möglichkeit der Anbringung von Außenjalousien eine vernünftige Maßnahme, bei
der der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehende Ermessensspielraum nicht
verletzt wurde.
73
4.
74
Der Feststellungsantrag der Antragsteller ist ebenfalls Ohne Erfolg. Es kann
dahingestellt bleiben, ob der Verwalter bereits aufgrund der Verwaltervollmacht (im
Außenverhältnis) berechtigt war, eine derartige Kündigung des Kabelfernsehvertrages
auszusprechen mit Wirkung gegenüber den Wohnungseigentümern, zumal die
Vertragsänderung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.2001 bekannt
gegeben und stillschweigend gebilligt worden war.
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Der Feststellungsantrag scheitert jedenfalls daran, dass nach den von dem Verwalter
und den Antragsgegnern vorgelegten Unterlagen die Behauptung des Verwalters und
der Antragsgegner bestätigt wird, wonach der Abschluss des neuen
Kabelfernsehvertrages für die Wohnungseigentümer und damit auch für die
Antragsteller wesentlich günstiger war, als der alte Vertrag. Gegenteiliges haben die
Antragsteller nicht dargelegt. Sie wären zu einer derartigen gegenteiligen Darstellung in
der Lage gewesen, wenn tatsächlich der neue Vertrag ungünstiger als der alte Vertrag
gewesen wäre. Da die Antragsteller dazu nichts mehr vorgetragen haben, geht das
Gericht davon aus, dass der Sachvortrag der Antragsgegner und des Verwalters
insoweit richtig ist. Die Amtsermittlungspflicht des Gerichtes
(§
den Fällen, in denen das Gericht berechtigterweise davon ausgehen kann, dass ein
Verfahrensbeteiligter einen ihm günstigen Sachvortrag auch substantiiert machen kann,
ihn aber nicht macht.
76
5.
77
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Danach war es gerecht und billig, die
Gerichtskosten des Verfahrens im Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens der
Verfahrensbeteiligten zu verteilen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten bestand
keine Veranlassung, von dem Grundsatz des § 48 Abs. 3 WEG abzuweichen, wonach
grundsätzlich jeder Verfahrensbeteiligte unabhängig vom Verfahrensausgang seine
eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Das vorliegende Verfahren
betraf ganz überwiegend Fragen, über die unter Wohnungseigentümern
berechtigterweise gestritten werden kann, so dass einer der typischen Fälle vorliegt, für
die der Gesetzgeber gerade den vorgenannten Grundsatz aufgestellt hat.
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Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Dabei hat das Gericht den
Antrag auf Ungültigerklärung bezüglich der rückwirkenden Verwalterbestellung mit
600,00 Euro bewertet und zwar mit dem geschätzten Honorar, das der Verwalter für
diesen Zeitraum erhält, den Antrag auf Ungültigerklärung bezüglich des
Kassenprüferberichtes mit 500,00 Euro, den Antrag hinsichtlich der Ungültigerklärung
des Beschlusses über die Gestattung der Außenjalousien mit 3.000,00 Euro und den
Feststellungsantrag mit 1.500,00 Euro, insgesamt 5.600,00 Euro.
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Rechtsmittelbelehrung
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Gegen diese Entscheidung ist das Rechtsmittel der
sofortigen Beschwerde
nachstehenden Voraussetzungen zulässig:
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a) Zur Einlegung der sofortigen Beschwerde berechtigt ist, wer an diesem
Gerichtsverfahren beteiligt war und durch die Gerichtsentscheidung in seinen Rechten
betroffen ist, sofern dies wertmäßig mehr als 750 Euro ausmacht (sog. Beschwerdewert)
.
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b) Das Rechtsmittel kann bei dem Amtsgericht B (B-Weg, ####2 B)
oder
Landgericht B (B-Weg, ####2 B) eingelegt werden.
83
Die Einlegung des Rechtsmittels kann erfolgen
schriftlich
Beschwerdeschrift
oder
Amtsgerichts B (Rechtsantragstelle im Nebengebäude X-Straße, B, Zimmer 106 oder
109) oder des Landgerichts B (B-Weg, B, Zimmer 346).
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c) Die sofortige Beschwerde
muss innerhalb einer Frist von zwei Wochen
der beiden vorbezeichneten Gerichte
eingegangen
der Beschwerdeschrift ist also nicht ausreichend.
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Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die Gerichtsentscheidung des Amtsgerichts
dem Beschwerdeführer zugestellt oder durch vollständiges Verlesen der
Gerichtsentscheidung bekannt gegeben worden ist.
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Schneiders
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Richter a Amtsgericht
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