Urteil des AG Aachen vom 10.12.2008
AG Aachen: zusammenlegung, einheit, gesellschafter, vollstreckung, geschäftsführer, verwaltungskosten, einfluss, rückforderung, vollstreckbarkeit, bereicherungsanspruch
Amtsgericht Aachen, 119 C 49/08
Datum:
10.12.2008
Gericht:
Amtsgericht Aachen
Spruchkörper:
Einzelrichter
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
119 C 49/08
Tenor:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.002,24 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
16.02.2008 zu bezahlen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 155,30 € zuzüglich
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit dem 25.07.2008 zu bezahlen.
Die Kosten des Rechtsstreites trägt die Beklagte.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann jedoch die
Vollstreckung gegen sich durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %
des aufgrund dieses Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages
abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in
Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Streitwert: 1.002,24 €
T a t b e s t a n d
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Die Klägerin begehrt von der Beklagten als ihrer ehemaligen Verwalterin Rückzahlung
von nach ihrem Vortrag zu Unrecht erhaltenen Verwalterhonorars.
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Die streitgegenständliche Anlage wurde im Juni 2001 in Wohnungseigentum aufgeteilt.
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Die Beklagte war von Januar 2002 bis Dezember 2006 Verwalterin der Klägerin. Nach §
3 des Verwaltervertrages zwischen den Parteien erhielt die Beklagte ein monatliches
Entgelt von 18,00 € pro Wohnungseinheit zuzüglich Steuer. Die Beklagte ist hinsichtlich
ihrer Gesellschafter und ihrer Geschäftsführer zumindest teilweise identisch mit der
aufteilenden Firma S.
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Nach § 4 der Teilungserklärung sind die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 1
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und 2, 3 und 4, 5 und 6 sowie 7 und 8 oder auch 7, 8 und 9 jeweils berechtigt, die
genannten Wohnungen zu einer einzigen Wohnung zusammen zu legen, ohne dass es
hierzu der Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedarf. Im Falle der
Zusammenlegung sind nach der Teilungserklärung sodann sämtliche nicht flächen-
bzw. verbrauchsabhängigen Kosten, wie z.B. Verwaltungskosten, nur wie für eine
Einheit zu berechnen.
Bereits im Juli 2001 und sodann erneut im Frühjahr 2002 wurden jeweils 2 Wohnungen
zu einer einzigen zusammengeführt. Gleichwohl wurde das monatlich an die Beklagte
bezahlte Verwalterhonorar nicht reduziert, sondern weiter auf der Basis von 9 Einheiten
berechnet.
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Die Klägerin trägt vor, ihr stünde für die Jahre 2005 und 2006 ein
Rückzahlungsanspruch von 24 Monaten á 36,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer, also der
Klagebetrag, aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Dem stehe auch § 814 BGB nicht
entgegen, da die Klägerin bei Zahlung noch dachte, dazu verpflichtet zu sein.
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Die Klägerin beantragt,
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wie erkannt.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagte trägt vor, die Zusammenlegung der Wohnungen habe auf die
Honorarberechnung keinen Einfluss. Eine Arbeitserleichterung sei dadurch nicht
realisiert, so dass anders der Kalkulation des Verwaltervertrages der Boden entzogen
würde. Einer Rückforderung stehe im übrigen § 814 BGB entgegen.
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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug
genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die zulässige Klage ist in vollem Umfange begründet.
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Der Klägerin steht gegen die Beklagte für die Monate Januar 2005 bis Dezember 2006
jeweils ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 2 x 18,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer
zu.
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Der Verwaltervertrag zwischen den Parteien verweist in § 3 zur Berechnung des
monatlichen Verwalterhonorars auf die Anzahl der Wohnungseinheiten. Diese aber ist
in der vorliegenden Anlage flexibel. Das wusste auch die Beklagte, welche als
Verwalterin die Teilungserklärung zu respektieren hatte und im übrigen hinsichtlich ihrer
Gesellschafter und Geschäftsführer teilweise identisch ist mit der ursprünglich die
Anlage aufteilenden Eigentümerin. Ebenso wie beim dynamischen Verweis auf
Ladenöffnungszeiten hat sich die Beklagte mit ihrem Verwaltervertrag darauf
eingelassen, dass sich die Grundlagen der Honorarberechnung in diesem bekannten
Ausmaß verändern können.
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Dass eine derartige Auswirkung auf die Honorarhöhe auch tatsächlich erfolgen soll,
ergibt sich neben dem grundsätzlichen Verweis auf die Anzahl der Wohneinheiten im
Verwaltervertrag außerdem aus der Folgeregelung in der Teilungserklärung, dass im
Falle der Zusammenlegung nicht flächen- bzw. verbrauchsabhängige Kosten, wie z.B.
Verwaltungskosten nur auf die reduzierten Einheiten zu berechnen sein sollen.
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Entgegen dem Vortrag der Beklagten tritt auch durch die Reduzierung der
Wohneinheiten eine Arbeitsersparnis ein. Das Gericht verkennt nicht, dass diese nicht
wesentlich ins Gewicht fallen dürfte. Maßgeblich ist aber, dass die Größe des Objektes
von 9 Einheiten zwar auf 7 Einheiten verringert wurde, aber gleichwohl eine
Wohnungseigentümergemeinschaft mittlerer Größe vorliegt, so dass nach der Erfahrung
des Gerichtes auch der verlangte monatliche Betrag von 18,00 € pro Einheit weiter
marktüblich und angemessen bleibt. Es ist keineswegs so, dass sich dieser Betrag pro
Einheit auf dem Markt verändert je nach dem, ob eine Anlage mit einer Einheit mehr
oder weniger verwaltet wird.
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Die Klägerin hat zwar nicht vorgetragen, dass die beiden Wohnungen je auch
grundbuchrechtlich zusammengelegt wurden. Vielmehr hat sich die Klägerin darauf
beschränkt, eine bauliche Zusammenlegung der Wohnungen vorzutragen. Mehr war
aber auch nicht erforderlich. Die Teilungserklärung verlangt ebenfalls keine
grundbuchrechtliche Zusammenlegung der Wohnungen, sondern nur eine bauliche
Zusammenlegung und regelt deshalb ausdrücklich, dass die hierzu erforderlichen
Mauerdurchbrüche von der Gemeinschaft zu dulden sind.
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Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht auch § 814 BGB nicht entgegen. Bei
der Beurteilung der Rechtslage sind schwierige juristische Fragen zu beantworten,
welche eine positive Kenntnis der Rechtslage, die einem Bereicherungsanspruch
entgegenstehen würde, nicht anzunehmen ist. Es reicht aber nicht aus, dass die
Klägerin in Kenntnis der beurteilungsrelevanten Tatsachen war. Vielmehr muss sie
auch in Kenntnis der Rechtslage gewesen sein (Palandt-Sprau, § 814 Rn. 3).
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 711, 711 ZPO.
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Dr. Moosheimer
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Richter am Amtsgericht
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