Urteil des AG Aachen vom 04.03.2009
AG Aachen: aufzug, graben, eigenes verschulden, wegerecht, stadt, treppenhaus, dachgeschoss, anfechtungsklage, zugang, betriebskosten
Amtsgericht Aachen, 119 C 77/08
Datum:
04.03.2009
Gericht:
Amtsgericht Aachen
Spruchkörper:
119. Abteilung des Amtsgerichts
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
119 C 77/08
Tenor:
I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Kosten des Rechtsstreites trägt der Kläger.
III.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des
jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Streitwert: 137.098,00 €
T a t b e s t a n d
1
Der Kläger wendet sich gegen einen Beschluss, mit welchem ihm die Zustimmung zum
Bau eines Aufzuges bzw. zu einem Wegerecht, welche für die Errichtung von
Sondereigentumseinheiten des Klägers erforderlich sind, verweigert wurde.
2
Der Kläger sowie die Beklagten sind die Wohnungseigentümer der
Wohnungseigentümergemeinschaft I-graben 37, 39 und 41 in B. Der Kläger ist
Sondereigentümer von 4 noch zu errichtenden Einheiten im als 6. Geschoss über der
Geländeoberfläche auszubauenden Dachgeschoss. Außerdem ist der Kläger
Sondereigentümer von zwei Sondereigentumseinheiten im benachbart gelegenen
Grundstück I-graben 43 in B, welche ebenfalls noch nicht errichtet sind.
3
All diese Sondereigentumseinheiten hat der Kläger mit Kaufvertrag vom 28.05.1999 von
der Beigetretenen gekauft. In diesem Kaufvertrag sind die mit Ausnahme der im
Nachbarhaus gelegenen Einheit 4305 als noch nicht errichtete, vielmehr baubehördlich
genehmigte Eigentumswohnungen bezeichnet. Für diese Einheiten lag eine
Baugenehmigung vor, welche mit Bescheid der Stadt B vom 21.11.2001 bis zum
4
08.07.2002 verlängert wurde. In dieser Baugenehmigung ist die Errichtung eines
Aufzuges weder verlangt, noch sonst irgendwie erwähnt.
Die erteilte Baugenehmigung – ohne das Erfordernis eines Aufzuges – wurde in der
Folgezeit nicht verlängert. Auf Antrag des Klägers wurde diesem am 11.03.2008 durch
die Stadt B ein Vorbescheid erteilt, nach welchem für die Errichtung der Einheiten auf
dem Dachgeschoss die Herstellung eines Außenaufzuges am Haus 39 verlangt wurde
und ferner als Abweichung zugelassen ist, dass im 5. Obergeschoss zwischen der
streitgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage und dem Nachbarhaus Nr. 43 eine
Öffnung der Gebäudeabschlusswand vorgesehen ist, die in T 30 RS verschlossen wird
und ferner, dass auf die Errichtung einer Aufzugsanlage im Haus 43 verzichtet wird, da
unter anderem das 5. Obergeschoss im Haus 43 vom Aufzug in Haus 39 über einen
Laubengang und eine Verbindungstür erreicht werden kann.
5
Nach § 6 der Miteigentumsordnung der Gemeinschaft sind bauliche Veränderungen und
Erneuerungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über Maßnahmen der
Instandhaltung hinausgehen, insbesondere an der äußeren Gestaltung einschließlich
des Außenanstriches nur mit einer ¾-Mehrheit der Eigentümerversammlung möglich.
6
Mit Urkunde vom 20.09.1996 wurde diese Teilungserklärung in der Absicht, auf der
Grundlage der erteilten Änderungsbaugenehmigung und der erteilten ergänzenden
Abgeschlossenheitsbescheinigung den Grundbesitz um ein auf den Flachdächern der
vorhandenen Wohngebäude jeweils aufzubringendes neues Dachgeschoss
aufzustocken und neuen Wohnraum zu schaffen, in der Weise geändert, dass
Miteigentumsanteile verändert und so frei gewordene Miteigentumsanteile den neu
geschaffenen Wohnungen zugewiesen wurden.
7
Die dem Verfahren nicht beigetretene Hausverwaltung E Immobilienverwaltung hat mit
Schreiben vom 21.08.2008 zu einer Eigentümerversammlung eingeladen und jeweils
mit Erläuterungen die Tagesordnungspunkte 4. Dachaufstockung – Errichtung eines
Aufzuges am Treppenhaus I-graben 39 und Tagesordnungspunkt 5. Dachaufstockung –
Wegerecht der Dachgeschossbewohner I-graben 43 bezeichnet.
8
Zur Eigentümerversammlung vom 25.09.2008 führt das Protokoll zu den
Tagesordnungspunkten 4 und 5 unter anderem Folgendes aus:
9
TOP4. Dachaufstockung
10
Herr H stellt den Antrag, dass der Eigentümer der ETW 3710, ETW 3911, ETW 3912,
ETW 4111, ETW 4112 und ETW 4113 einen verglasten Vierpersonenaufzug mit 6
Haltestellen auf den Zwischengeschossen, gemäß den vorgelegten
Planungsunterlagen hinter dem Treppenhaus des Hauses I-graben 39 auf eigene
Kosten errichten lassen darf. ...
11
Die Betriebs- und Instandhaltungskosten des Aufzuges tragen die Eigentümer der ETW
3911 und ETW 3912 (gemäß neuer Baugenehmigung) als Nutzer des Aufzuges. Gegen
Beteiligung an den Betriebskosten können auch weitere Eigentümer des Hauses 39 den
Aufzug mitbenutzen. ...
12
Herr T bzw. die jeweiligen Eigentümer der ETW 3710 ... haften den übrigen
Eigentümern gegenüber für umbaubedingte Mietkürzungen und Mietausfall wegen
13
Leerstand und müssen entsprechende Sicherheiten ... vor Umbaubeginn vorlegen.
...
14
Der Antrag wurde somit abgelehnt.
15
TOP5. Dachaufstockung
16
...
17
Herr H stellt den Antrag, den Eigentümern der neu zu errichtenden Dachwohnungen
(ETW 4305 und ETW 4306) des Nachbarhauses I-graben 43 ein Wegerecht zur
Nutzung des straßenseitigen Umganges vor der ETW 3912 ... als Zugang zum Aufzug
und für das Treppenhaus des Hauses I-graben 39 zwischen Dach- und Hauseingang
einzuräumen. Ferner wird die Mitbenutzung des Aufzuges im Haus I-graben 39 durch
die Nutzer der ETW 4305 und 4306 beantragt.
18
Alle Kosten für die notwendigen Umbauten und den entsprechenden Eintragungen ins
Grundbuch usw. sind von den jeweiligen Eigentümern der begünstigten Wohnungen
(ETW 4305 und 4306) zu tragen.
19
Der jeweilige Eigentümer der begünstigten Dachwohnung ETW 4305 und ETW 4306 ist
an den Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung, Instandhaltungs- und
Verwaltungskosten der Dachflächen der Häuser I-graben 39 und I-graben 41 ... beteiligt
...
20
Herr T bzw. die jeweiligen Eigentümer der ETW 3710, 3911, 3912, 4111, 4112 und
4113 haften den übrigen Miteigentümern gegenüber für umbaubedingte Mietkürzungen
und Mietausfall wegen Leerstand und muss entsprechende Sicherheiten (Bürgschaften,
Versicherungsnachweis) vor Umbaubeginn vorlegen.
21
...
22
Der Antrag wurde somit abgelehnt.
23
Der Kläger trägt vor, die Beschlussablehnungen entsprächen nicht ordnungsmäßiger
Verwaltung, da alle Miteigentümer mit ihren Erwerbsverträgen der Errichtung der
Dachaufstockung zugestimmt haben und deshalb verpflichtet seien, dem zuzustimmen,
was bautechnisch für die Errichtung der Dachaufstockung erforderlich sei. Dies sei auch
die Aufzugsanlage bzw. das Wegerecht.
24
Bereits die ursprüngliche und dann verlängerte Baugenehmigung sei nicht rechtmäßig
gewesen, da angesichts der Geschosshöhe zwingend ein Aufzug vorgeschrieben ist. Im
übrigen müssten die Beklagten auch bei einer Errichtung der Einheiten des Klägers auf
der Basis der früheren Baugenehmigung ohne Aufzug dann der Errichtung eines
Aufzuges zustimmen, wenn dies nachträglich – auf Intervention der Feuerwehr – gemäß
§ 87 BauONRW verlangt würde.
25
Durch den Aufzug würde auch eine Verbesserung, nicht ein Nachteil für die übrigen
Wohnungseigentümer entstehen, da diese den Aufzug mitbenutzen können. Weder sei
eine Verschattung durch den Aufzug zu befürchten, noch falle ein Stellplatz weg.
26
Außerdem käme noch hinzu, dass der Kläger einen massiven Bandscheibenschaden
habe und es deshalb für die beabsichtigte Eigennutzung erforderlich sei, dass eine
Wohnung im 6. Geschoss über Erdreich mit Aufzug erreicht werden könne. Auf einen
solchen barrierefreien Zugang habe der Kläger einen Anspruch.
27
Mit seinem am 24.10.2008 beim Amtsgericht B eingegangenen Antrag beantragt der
Kläger – nach teilweiser Klageerweiterung - nunmehr,
28
1. die zu den Tagesordnungspunkten TOP 4 (Dachaufstockung, Errichtung eines
Aufzuges am Treppenhaus I-graben 39) und TOP 5 (Dachaufstockung –
Wegerecht, Dachgeschossbewohner I-graben 43) der
Wohnungseigentümerversammlung vom 25.09.2008 gefassten Beschlüsse
aufzuheben,
2. die Beklagten zu verpflichten, der Errichtung einer Außenaufzugsanlage gemäß
den beigefügten genehmigten Bauplänen des Bauvorbescheides vom 11.03.2008
der Stadt B sowie des Bescheides der Stadt B vom 08.09.2008 über die
Zulassung von Abweichungen sowie den erläuternden Zeichnungen des
Architektenbüros H1 & Partner, wo der Außenaufzug jeweils "gelb" dargestellt ist,
zuzustimmen.
29
30
Die Beklagten sowie die Beigetretene beantragen,
31
die Klage abzuweisen.
32
Die Beklagten sowie die Beigetretene tragen vor, maßgeblich seien keine
kaufvertraglichen Ansprüche, sondern alleine die Grundbucheintragung. Grundlage für
die Beklagten sei die ursprünglich erteilte Baugenehmigung gewesen. Dass der Kläger
diese Baugenehmigung ohne das Aufzugserfordernis nicht umgesetzt habe, sei sein
eigenes Verschulden. Der Kläger sei zum damaligen Zeitpunkt im Insolvenzverfahren
gewesen. Alleine aufgrund dieses Verschuldens des Klägers seien die Beklagten nicht
verpflichtet, jetzt einem Aufzug zuzustimmen. Die Beklagten hätten auf die
Rechtmäßigkeit der früher erteilten Baugenehmigung vertrauen dürfen.
33
Hinsichtlich des vom Kläger nun geltend gemachten Anspruches auf ein barrierefreies
Wohnen stünde den Beklagten ein Mitbestimmungsrecht an der Auswahl und
Gestaltung der Barrierefreiheitsmaßnahme zu.
34
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug
genommen.
35
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
36
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
37
Die Negativbeschlüsse unter Tagesordnungspunkten 4 und 5 der
38
Eigentümerversammlung vom 05.09.2008 sind nicht zu beanstanden. Dem Kläger steht
kein Anspruch auf Zustimmung zu diesen Beschlussanträgen zu.
Die Anfechtungsklage wurde rechtzeitig anhängig gemacht und ist nach zeitnah
erfolgter Vorschusszahlung auch demnächst im Sinne von § 167 ZPO erhoben worden.
39
Dahinstehen kann, ob dem Kläger ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung der
gefassten Negativbeschlüsse nur im Falle einer Verbindung der Anfechtungsklage mit
entsprechenden Verpflichtungsanträgen zukommt, da diese Verpflichtungsanträge
nunmehr ebenfalls gestellt sind.
40
Formelle Bedenken gegen die Beschlüsse bestehen nicht. Insbesondere waren die zur
Beschlussfassung gestellten Tagesordnungspunkte in der Einladung ordnungsgemäß
bezeichnet, so dass jeder Wohnungseigentümer auch mit der dann erfolgten
Beschlussfassung rechnen musste.
41
Dahinstehen kann, ob der vom Kläger begehrte Anspruch bereits daran scheitert, dass
die Eigentümerversammlung vom 27.04.2004 unter Tagesordnungspunkt E3 schon
damals den Beschlussantrag zur Errichtung eines Aufzuges abgelehnt hat. In diesem
Zusammenhang ist dem Gericht lediglich bekannt, dass erstmals mit Vorbescheid vom
11.03.2008, also lange nach dem Beschluss aus dem Jahre 2004 von der Stadt B die
Errichtung eines Aufzuges verlangt wurde und sich so eine geänderte Sach- und
Rechtslage ergeben hat, welche den Kläger ermächtigen dürfte, auf der Grundlage der
neuen Tatsachen eine erneute Beschlussfassung über seinen Antrag zu begehren.
42
Dem Kläger steht jedoch auch materiell-rechtlich kein Anspruch auf Zustimmung zu den
streitgegenständlichen Beschlussanträgen zu, so dass die gefassten Beschlüsse
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
43
Bei der Errichtung eines Aufzuges handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach
§ 22 WEG.
44
Der Aufzug selbst ist zu bauen. Es ist ein Anschluss des Aufzuges an das Gebäude
herzustellen. Durch den Außenaufzug wird die Fassadenoptik beeinträchtigt. Zumindest
ist eine Veränderung der Verschattung auf der Aufzugsseite zu erwarten; ob dies
konkrete Beeinträchtigungen für die dort gelegenen Sondereigentumseinheiten mit sich
bringt, kann dahinstehen.
45
All diese Veränderungen jedenfalls bewirken Nachteile, die im Sinne des § 14 Ziff. 1
WEG über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß
hinausgehen. Deshalb ist mit der nicht zu beanstandenden Regelung in § 6 der
Teilungserklärung der Gemeinschaft eine solche bauliche Veränderung nur mit einer 3/4
–Mehrheit möglich. Diese wurde in der Eigentümerversammlung nicht erreicht.
46
Die Beklagten waren frei, ihre Zustimmung zu den vom Kläger beabsichtigten
Maßnahmen zu verweigern. Sie waren auch nach dem Maßstab der ordnungsmäßigen
Verwaltung nicht verpflichtet, dem klägerischen Begehren zuzustimmen. Vielmehr stand
es im vom Gericht nicht zu überprüfenden Ermessen der einzelnen Beklagten, die
Beschlussanträge des Klägers auch abzulehnen.
47
Bei der Änderung der Teilungserklärung zum Zwecke der Schaffung der vom Kläger
48
dann erworbenen Einheiten wurde ausdrücklich auf die erteilte
Änderungsbaugenehmigung, welche unstreitig das Aufzugserfordernis nicht enthielt,
Bezug genommen. Damit ist nur eine Gebäudeaufstockung ohne die damit
einhergehende Erichtung eines Aufzuges Gegenstand der Teilungserklärung. Nur diese
Umstände waren von den Beklagten bei ihrer Beschlussfassung zu berücksichtigen.
Daran ändert nichts, dass die erteilte Baugenehmigung die Regelung des § 39 BauO
NRW nicht respektierte, nach welcher bereits damals bei Gebäuden mit mehr als 5
Geschossen über der Geländeoberfläche in ausreichender Form Aufzüge eingebaut
werden müssen. Vielmehr durften die Beklagten auf die in ihrer Teilungserklärung in
Bezug genommene Baugenehmigung vertrauen und waren nicht verpflichtet, diesen
Verwaltungsakt der Stadt B auf seine materielle Richtigkeit hin zu überprüfen. Auch der
Kläger hätte auf der Grundlage dieser Baugenehmigungen seine Einheiten
unbeschadet des § 39 BauO NRW ohne Aufzug errichten dürfen.
49
Daran ändert auch die Möglichkeit des § 87 BauO NRW nichts, nach welcher bei
bestehenden baulichen Anlagen eine Anpassung an die Bauordnung verlangt werden
kann, wenn dies im Einzelfall wegen der Sicherheit für Leben oder Gesundheit
erforderlich ist. Der Kläger wirft hier einen hypothetischen Fall auf, welcher nicht zur
Entscheidung ansteht und sich auch nicht mehr ereignen kann. Nur wenn der Kläger auf
der Basis der alten Baugenehmigung seine Einheiten ohne Aufzug errichtet hätte und
dann die Baubehörde nach § 87 BauO NRW den Anbau eines Aufzuges verlangt hätte,
wäre zu prüfen gewesen, ob die Beklagten dann dem Aufzug hätten zustimmen müssen.
In diesem Zusammenhang wäre dann auch zu überprüfen gewesen, ob dieser Aufzug
wirklich im Sinne des § 87 BauO NRW "erforderlich" wäre.
50
Im vorliegenden Fall aber durften die Beklagten in Ausübung ihres Ermessens den
Beschlussantrag des Klägers zurückweisen. Das Gericht verkennt dabei nicht, dass ein
erhebliches Argument für die Beklagten zulässigerweise auch war, dass der Kläger
bereits einmal insolvent war und deshalb die Beklagten zurecht befürchten, dass der
Kläger aufgrund finanzieller Schwierigkeiten eine einmal begonnene Errichtung des
Aufzuges nicht abschließen kann und die Kläger dann notwendigerweise selbst
gezwungen wären, weitere Kosten aufzuwenden, um die an der
Wohnungseigentumsanlage entstandene, dann halb fertige, Baustelle abzuschließen.
Gerade aufgrund des Insolvenzrisikos im Hinblick auf den Kläger nützen den Beklagten
auch Haftungsübernahmen des Klägers nichts. Daran ändern ebenfalls die vom Kläger
in den Beschlussanträgen jeweils angebotenen beschränkten Sicherheitsleistungen
nichts.
51
Entsprechendes gilt für die vom Kläger ebenfalls beantragte Zustimmung zu einem
Wegerecht für die Einheiten im Nachbarhaus. Auch hierauf müssen sich die Beklagten
nicht einlassen, zumal dieses Wegerecht ohnehin nach der nicht zu beanstandenden
Ablehnung der Errichtung eines Aufzuges keinen Sinn hat.
52
Soweit der Kläger vorgetragen hat, er habe auch einen Anspruch auf Errichtung des
Aufzuges auf der Grundlage des von ihm benötigten barrierefreien Zuganges zu seinen
Einheiten, kann dies im vorliegenden Verfahren dahinstehen. Dieses Argument hat der
Kläger erst im Verfahren vorgebracht. Damit hatten die Beklagten keine Gelegenheit,
sich im Rahmen einer Eigentümerversammlung mit diesem Begehren des Klägers
auseinander zu setzen und in Ausübung ihres Auswahlermessens ggf. eine geeignete
Maßnahme zu ergreifen. Solange dies nicht geschehen ist, besteht kein
53
Rechtsschutzbedürfnis für eine gerichtliche Entscheidung über diesen
Argumentationsstrang.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
54
Bei der Streitwertfestsetzung orientierte sich das Gericht am als Mindestwert
vorgeschriebenen Interesse des Klägers, welcher nicht unterschritten werden darf.
55