Urteil des AG Aachen, Az. 86 C 1/07

AG Aachen: grobes verschulden, verwalter, versammlung, verwaltung, ungültigerklärung, vergütung, entlastung, neue anlage, erstellung, abrechnung
Amtsgericht Aachen, 86 C 1/07
Datum:
22.02.2008
Gericht:
Amtsgericht Aachen
Spruchkörper:
Einzelrichter
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
86 C 1/07
Tenor:
I.
Folgende in der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.06.2007 ge-
fassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt:
Der unter Tagesordnungspunkt 3 gefasste Beschluss über die Jahresab-
rechnung 2006 (Gesamtjahresabrechnung sowie die dazugehörigen
Ein-zeljahresabrechnungen), der unter Tagesordnungspunkt 4 gefasste
Be-schluss über die Entlastung der Kassenprüfer und der Verwaltung,
der unter Tagesordnungspunkt 7 b) gefasste Beschluss über die
gesonderte Vergütung der Verwaltung für die Erstellung der Ausweisung
der haus-haltsnahen Dienstleistungen in den Jahresabrechnungen und
der unter Tagesordnungspunkt 9 gefasste Beschluss über die
gesonderte Vergü-tung des Verwalters für die Führung des
Beschlussbuches.
II.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
III.
Die Kosten des Rechtsstreites tragen der Kläger zu 10 %, und zwar ein-
schließlich 10 % der außergerichtlichen Kosten der Streithelferin der Be-
klagten, die Beklagten tragen 90 % der Kosten des Rechtsstreites. Die
Streithelferin der Beklagten trägt ihre restlichen außergerichtlichen
Kosten selbst.
IV.
Das Urteil ist – im Hinblick auf die Kostenentscheidung – vorläufig voll-
streckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung
durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 110 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Dem Kläger wird nach-
gelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder
Hinter-legung von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abzuwenden, sofern nicht die Beklagten oder die Streithelferin der
Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
V.
Der Streitwert wird für das Verfahren und diese Entscheidung auf
11.745,97 € festgesetzt.
T a t b e s t a n d
1
Gegenstand der Klage ist ein Antrag des Klägers auf Ungültigerklärung von
Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.06.2007. Der Kläger ist
Eigentümer der Eigentumseinheit Nr. 6 und 7 dieser Wohnungseigentumsanlage, die
Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer dieser Anlage. Die auf Seiten der
Beklagten beigetretene Firma ist die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage.
2
Mit am 04.07.2007 bei Gericht eingegangenem Antrag begehrt der Kläger die
Ungültigerklärung von verschiedenen Beschlüssen der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.06.2007, an der der Kläger nicht
teilgenommen hatte. Die Klagebegründung dazu ging bei Gericht am 06.08.2007 ein.
3
In der Versammlung vom 04.06.2007 war unter Tagesordnungspunkt 3 einstimmig die
Gesamtjahresabrechnung sowie die dazugehörigen Einzeljahresabrechnungen für das
Jahr 2006 mit Ausgaben in Höhe von insgesamt 18.991,95 € genehmigt worden. Der
Kläger begehrt die Ungültigerklärung dieses Beschlusses mit folgender Begründung:
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Bzgl. der beiden Eigentumswohnungen des Klägers seien in der Jahresabrechnung
lediglich Wohngeldzahlungen des Klägers im Jahre 2006 von insgesamt 2.018,14 €
berücksichtigt worden, obwohl – was nunmehr unstreitig ist – der Kläger insgesamt
3.252,00 € im Jahre 2006 an Wohngeldzahlungen geleistet hatte. Der Kläger behauptet,
deshalb seien auch die in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Gesamteinnahmen
aus Vorauszahlungen in Höhe von 16.843,04 € nicht richtig, er bestreitet "mit
Nichtwissen" die Richtigkeit dieses Betrages. Ferner beanstandet er die Darstellung der
Gemeinschaftskonten in der Jahresabrechnung 2006 mit folgender Begründung:
5
Die in der Jahresabrechnung 2006 vorgenommene Zuweisung von 2.000,00 € zur
Instandhaltungsrücklage habe nicht zu einer entsprechenden Eingangsbuchung auf
dem Instandhaltungsrücklagenkonto geführt. Der Abfluss von 2.000,00 € von dem
Festgeldkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft sei nicht als Ausgabe
ausgewiesen worden, außerdem sei unklar, wohin der Betrag transferiert worden sei.
Der Kläger bestreitet ferner die Richtigkeit der in der Jahresabrechnung ausgewiesenen
Kontostände bzgl. der Instandhaltungsrücklage ("01.01.2006: 5.566,15 €" und
"31.12.2006: 6.977,77 €"). Das 3. Konto der Gemeinschaft sei in der Jahresabrechnung
nicht aufgeführt worden, also nicht hinsichtlich der Kontostände zu Beginn und zum
Ende des Abrechnungszeitraumes. Ferner fehle, so beanstandet der Kläger, die
Angabe, in welchem Umfang im Jahre 2006 Guthabenauszahlungen aus der
6
Jahresabrechnung 2005 zu Lasten der Gemeinschaft erfolgt seien, und zwar als
Ausgaben.
Der Kläger begehrt ferner die unter Tagesordnungspunkt 4 der
Wohnungseigentümerversammlung vom 04.06.2007 einstimmig beschlossene
Entlastung der Kassenprüfer für das Jahr 2006 und der Verwalterin für das Jahr 2006.
Seinen diesbezüglichen Antrag begründet der Kläger damit, dass die
Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß sei und somit Pflichtverletzungen sowohl der
Kassenprüfer als auch des Verwalters vorlägen.
7
Ferner hatte der Kläger den unter Tagesordnungspunkt 6 der Eigentümerversammlung
gefassten Beschluss angefochten, der in der Einladung zu der Versammlung bezeichnet
war als "Beschlussfassung über notwendige
Reparaturen/Instandsetzungsmaßnahmen". Gemäß dem Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 04.06.2007 wurde unter diesem Tagesordnungspunkt
einstimmig der Austausch der Klingelanlage gegen eine neue Anlage mit einem
Kostenvolumen von 1.200,00 € beschlossen, wobei diese Kosten aus der Rücklage
entnommen werden sollten. Sein diesbezügliches Anfechtungsbegehren hat der Kläger
in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem er im vorliegenden Rechtsstreit Kenntnis
von dem Protokoll erhalten hatte. Die Beklagten und die Streithelferin der Beklagten
haben sich dieser Teilhauptsacheerledigungserklärung der Klägerin insoweit nicht
angeschlossen. Der Kläger beanstandet zu diesem Beschlussanfechtungspunkt, dass
der Beschlussgegenstand in der Einladung zu der Versammlung unzureichend
bezeichnet worden sei, so dass für die einzelnen Wohnungseigentümer und damit auch
für den Kläger nicht erkennbar gewesen sei, über welche Instandsetzungsmaßnahmen
in der Versammlung eine Beschlussfassung erfolgen sollte.
8
Der Kläger begehrt ferner eine Ungültigerklärung der unter Tagesordnungspunkt 7
gefassten Beschlüsse. Dort war ausweislich des Protokolls der Versammlung unter
Tagesordnungspunkt 7 a) einstimmig beschlossen worden, dass der Verwalter "nicht
verpflichtet ist, die Bescheinigung für die haushaltsnahen Dienstleistungen der
Jahresabrechnung 2006 zu erstellen und soweit dies ein Eigentümer wünscht, damit
einen Steuerberater kostenpflichtig für ihn selbst beauftragen soll". Unter
Tagesordnungspunkt 7 b) wurde ebenfalls einstimmig beschlossen laut Protokoll: "Der
Verwalter wies darauf hin, dass die EDV seines Hauses in der Lage ist, eine
entsprechende Bescheinigung als Anhang zur Jahresabrechnung auszudrucken.
Soweit die Handwerkerrechnung vorher den Lohnanteil ausweisen. Insofern ist für die
Folgejahre eine entsprechende Bescheinigung durch den Verwalter möglich, wenn
auch hier mit einem sonderten Verwaltungsaufwand verbunden. Aus der Versammlung
heraus ergab sich, dass nicht alle Eigentümer den Bedarf für diese Bescheinigung
sehen und daraus schlussfolgernd auch keine Erhöhung der Verwaltergebühren für alle
entstehen soll. Insofern beschloss die Eigentümergemeinschaft, das Angebot der
Verwaltung anzunehmen. Die Verwaltung ist ermächtigt, die entstehenden Kosten bei
Anforderung durch Einzeleigentümer diesen aufzuerlegen und diese sind verpflichtet,
die Verwaltung unmittelbar dafür zu entlohnen".
9
Sein Anfechtungsbegehren begründet der Kläger insoweit damit, dass diese
Beschlussfassung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung deshalb
widerspreche, weil dadurch der Verwalter von Aufgaben Ohne Grund entbunden werde,
die ihm kraft Gesetzes obliegen. Es hätte jedenfalls nahe gelegen, vor einer solchen
Beschlussfassung erst die finanzgerichtliche Rechtsprechung zu der Frage der
10
Anerkennung von haushaltsnahen Dienstleistungen abzuwarten. Den unter
Tagesordnungspunkt 7 b) gefassten Beschluss hält der Kläger für nichtig, weil keine
Kompetenz der Wohnungseigentümerversammlung zur Begründung individueller
Zahlungspflichten bestanden habe.
Ursprünglich hatte der Kläger auch den unter Tagesordnungspunkt 8 der Versammlung
gefassten Beschluss angefochten, der in der Einladung zu der Versammlung bezeichnet
worden war "Beschlussfassung über die Erstellung eines Beschlussbuches über die
gefassten Beschlüsse für den Zeitraum vor Änderung des
Wohnungseigentumsgesetzes und Vergütung der Verwaltung für diese Tätigkeit". Unter
diesem Tagesordnungspunkt wurde in der Versammlung Folgendes einstimmig
beschlossen: "Nach eingehender Erörterung beschloss die Eigentümergemeinschaft,
ein Beschlussbuch rückwirkend, also für den Zeitraum vor Erneuerung des
Wohnungseigentumsgesetzes nicht zu erstellen".
11
Nach Erhalt des Protokolls im vorliegenden Verfahren hat der Kläger sein
Anfechtungsbegehren zu diesem Punkt in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die
Beklagten und die Streithelferin der Beklagten haben sich dieser
Hauptsacheerledigungserklärung nicht angeschlossen.
12
Der Kläger hatte seinen Beschlussanfechtungsantrag zu Tagesordnungspunkt 8 damit
begründet, dass dem Kläger keine Informationen vor Ablauf der Anfechtungsfrist von der
Verwalterin über den genauen Beschluss zu diesem Tagesordnungspunkt mitgeteilt
worden sei.
13
Weiterhin begehrt der Kläger die Ungültigerklärung des unter Tagesordnungspunkt 9
der Versammlung gefassten Beschlusses betreffend die Vergütung des Verwalters bzgl.
der Beschlusssammlung. Dort war ebenfalls einstimmig beschlossen worden, dass der
Verwalter pro Änderung des Beschlussbuches 50,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer der
Eigentümer in Rechnung stellen darf, wobei die infolge einer Versammlung
entstehenden neuen Beschlüsse als eine Veränderung zählen, "jede weitere Änderung
des Beschlussbuches infolge von Gerichtsurteil o.ä. als gesonderte Änderung gerechnet
wird".
14
Dieses Anfechtungsbegehren begründet der Kläger damit, dass die Beschlussfassung
den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche, weil die Führung der
Beschlusssammlung zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters gehöre und somit
durch die reguläre monatliche Verwaltergebühr mit abgegolten werde. Außerdem fehle
eine Differenzierung nach dem Arbeitsumfang der jeweiligen Änderung. Es werde
außerdem nicht berücksichtigt, ob eine Änderung durch ein Verschulden des Verwalters
verursacht worden sei. Darüber hinaus differenziere das Gesetz zwischen echten
Eintragungen und sogenannten Anmerkungen, was aber bei der Beschlussfassung
nicht berücksichtigt worden sei.
15
Der Kläger beantragt,
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die in der Eigentümerversammlung vom 04.06.2007 unter
Tagesordnungspunkt 3 (Jahresabrechnung 2006), Tagesordnungspunkt 4
(Entlastung des Verwalters), Tagesordnungspunkt 7 (Bescheinigung über
haushaltsnahe Dienstleistungen) und Tagesordnungspunkt 9 (gesonderte
Vergütung des Verwalters) gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
17
Die Beklagten und die Streithelferin der Beklagten beantragen,
18
die Klage abzuweisen.
19
Die Beklagten behaupten, ein Teil der Wohngeldzahlungen des Klägers aus dem Jahre
2006, nämlich der über 2018,14 € hinausgehende Betrag von insgesamt 3.252,00 € sei
auf Schulden des Klägers aus den Vorjahren verrechnet worden und deshalb nicht mit
in die Jahresabrechnung 2006 aufgenommen worden. Der Kläger schulde in Höhe
dieses Betrages aus früheren Jahren der Wohnungseigentümergemeinschaft Beträge,
die Höhe dieser Beträge ergebe sich aus der Entscheidung des Landgerichts Aachen in
dem Beschwerdeverfahren 2 T 91/07 LG Aachen. Die Abhebung von dem
Festgeldkonto sei zugunsten des Girokontos der Gemeinschaft erfolgt, um die
Auszahlung der Guthaben aus der Jahresabrechnung 2005 an die einzelnen
Wohnungseigentümer finanzieren zu können, da das Girokonto zu der Zeit kein
ausreichendes Guthaben aufgewiesen habe. Das 3. Konto der Gemeinschaft sei in der
Abrechnung aufgeführt, es weise allerdings kein Guthaben auf und sei deshalb auch so
ausgewiesen worden. Die Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage sei in die
Jahresabrechnung eingestellt worden, und zwar auch dann, wenn die Rücklage nicht
vollständig von den Wohnungseigentümern eingezahlt wurde, das beruhe auf den von
der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen über die Ausweisung der
Instandhaltungsrücklage in einer Jahresabrechnung mit Sollbeträgen.
20
Hinsichtlich der Anfechtung zu Tagesordnungspunkt 7 vertreten die Beklagten die
Auffassung, dass keine gesetzliche Verpflichtung des Verwalters zur Erstellung einer
solchen Bescheinigung bestehe, es sei vielmehr Sache der Wohnungseigentümer, da
es allein deren Angelegenheiten betreffe.
21
Soweit die Beklagten und die Streithelferin der Beklagten sich der
Teilhauptsacheerledigungserklärung des Klägers nicht angeschlossen haben,
begründen sie das damit, dass es kein erledigendes Ereignis gegeben habe, das die
ursprünglich zulässige und begründete Klage nachträglich erledigt habe.
22
Die Streithelferin der Beklagten behauptet, der Kläger habe seinen Anfechtungsantrag
nicht fristgerecht gestellt, er sei auch nicht fristgerecht begründet worden, außerdem sei
die Beklagte falsch bezeichnet worden als Wohnungseigentümergemeinschaft, obwohl
sich der Antrag gegen die Wohnungseigentümer als Beklagte richten müsste.
23
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt
verwiesen.
24
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
25
Die Klage ist überwiegend begründet.
26
1.
27
Die Anfechtungsanträge des Klägers sind fristgemäß gestellt worden, und zwar
innerhalb der 1-Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F., die Anträge sind auch
innerhalb der 2-Monatsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG n.F. begründet worden. Die
Anfechtungsfrist lief am 04.07.2007 ab, weil die Versammlung am 04.06.2007
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stattgefunden hatte und damit ab Versammlungsdatum die 1-Monatsfrist lief. Die
Begründungsfrist ist ebenfalls eingehalten worden, da am 06.08.2007 die Begründung
noch fristgemäß bei Gericht einging unter Berücksichtigung, dass der 04.08.2007 ein
Samstag war, so dass das Fristende nach dem Gesetz am Montag war, also dem
06.08.2007.
Der Antrag ist auch zutreffend gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet
worden, wobei der Kläger auch fristgemäß die von ihm vorzulegende Eigentümerliste
tatsächlich dem Gericht vorgelegt hat.
29
2.
30
Die Anfechtungsklage hat Erfolg, soweit der Kläger eine Ungültigerklärung des
Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 3 der Versammlung betreffend die
Gesamtjahresabrechnung 2006 und die Einzeljahresabrechnungen desselben Jahres
begehrt.
31
a)
32
Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin
vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam
zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die
Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen
gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen
haben, oder gegen die sogenannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt
(vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, 8. Auflage, § 23 Rdnr. 164).
33
b)
34
Die Gesamtjahresabrechnung 2006 leidet an dem Mangel, dass die Gesamtsumme der
Einnahmen aus Vorauszahlungen im Jahre 2006 nicht korrekt angegeben wurde, die
Einzeljahresabrechnung des Klägers enthält ebenfalls nicht sämtliche
Wohngeldzahlungsbeträge, die der Kläger im Jahre 2006 geleistet hatte. Das ist
unstreitig. Es kommt im vorliegenden Fall nicht entscheidend darauf an, ob der Kläger
aus Vorjahren noch Schulden gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte
oder nicht. Es kommt auch nicht darauf an, wie Zahlungen des Klägers im Jahre 2006,
die ausweislich der vorgelegten Belege teilweise Ohne Tilgungsbestimmung erfolgt
waren, nach dem Gesetz gemäß § 366 BGB zu verrechnen waren. Denn die
Jahresabrechnung verstößt gegen das Prinzip der Einnahmen- und Ausgabenrechnung,
wonach die Abrechnung sämtliche in der betreffenden Abrechnungszeit geleisteten und
erhaltenen Zahlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft enthalten und ausweisen
muss. Das bedeutet, dass alle Zahlungen, die ein Wohnungseigentümer in einem
Abrechnungsjahr leistet, unabhängig von der Frage der Anrechnung als Einnahme in
diesem Jahr zu buchen sind. Das gilt auch dann, wenn es sich um Zahlungen handelt,
die gemäß § 366 BGB evtl. auf Vorjahresschulden zu verrechnen sind (BayObLG in
ZMR 2002, 946 und in ZMR 2003, 761, herrschende Meinung). Da unstreitig in der
Jahresabrechnung nicht alle Zahlungen, die der Kläger im Jahre 2006 geleistet hat,
aufgeführt sind, ist die Jahresabrechnung, und zwar sowohl hinsichtlich der
Gesamtjahresabrechnung als auch hinsichtlich der Einzeljahresabrechnung des
Klägers unrichtig.
35
Auf die Frage der Verrechnung von Zahlungen auf frühere
Wohngeldzahlungsverpflichtungen des Klägers kommt es nicht an, wobei die Beklagten
und die Streithelferin der Beklagten auch nicht nachgewiesen haben, dass derartige
Verbindlichkeiten aus früheren Jahren bestehen bzw. bestanden. Denn die dazu ihnen
vorgelegte landgerichtliche Entscheidung vom 17. Januar 2008 enthält dazu keine
genauen Angaben.
36
Nach Auffassung des Gerichts hätten deshalb sämtliche Zahlungen des Klägers im
Jahre 2006 in die Jahresabrechnung mit aufgenommen werden müssen, wobei in der
Einzelabrechnung zu Lasten des Klägers ggf. eine Korrektur hätte vorgenommen
werden müssen, dass diese Beträge nicht in vollem Umfang als Vorauszahlung für das
Abrechnungsjahr 2006 berücksichtigt werden, und zwar entsprechend der von dem
Kläger bei der Zahlung geleisteten Tilgungsbestimmung bzw. nach den
Verrechnungsvorschriften des § 366 BGB, soweit die Zahlungen als auf
Vorjahresschulden geleistet zu bewerten gewesen wären. Die Berücksichtigung solcher
Zahlen führt deshalb nicht zu einem falschen Ergebnis hinsichtlich der
Jahresabrechnung 2006, wenn eine entsprechende Ausweisung in der
Einzeljahresabrechnung erfolgt. Dennoch ist es zwingend erforderlich, sämtliche
Zahlungen eines Wohnungseigentümers in eine Jahresabrechnung aufzunehmen,
sofern die Zahlungen im Abrechnungszeitraum erfolgt sind. Denn anderenfalls ist
sowohl für den einzelnen Wohnungseigentümer als auch für die Gemeinschaft nicht
erkennbar, welche Zahlungen überhaupt geleistet sind. Der Wohnungseigentümer, der
nicht alle seine in dem Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen in der Abrechnung
wiederfindet, muss demgemäß davon ausgehen, dass die Zahlungen von dem
Verwalter nicht berücksichtigt wurden, so dass ein Beschlussanfechtungsverfahren
allein dadurch schon provoziert wird, dass die Angaben fehlen. Da die
Jahresabrechnung anders als eine Bilanz nach dem strengen Einnahmen-
Ausgabenprinzip Zahlungsabflüsse und Zahlungszuflüsse zu erfassen hat und zwar
vollständig, ist die Jahresabrechnung insoweit nicht korrekt, weil nicht alle Zahlungen
des Klägers aufgeführt sind in der Jahresabrechnung.
37
c)
38
Unrichtig ist die Jahresabrechnung auch deshalb, weil die Abhebung von dem
Festgeldkonto (2000,00 €) mit dem Transfer dieses Betrages auf das Girokonto der
Gemeinschaft sich nicht aus der Jahresabrechnung ergibt, obwohl dies aus Gründen der
Nachprüfbarkeit der Jahresabrechnung aus der Abrechnung erkennbar sein müsste.
39
Ebenfalls fehlen in der Jahresabrechnung 2006 alle Guthabenauszahlungen an
Wohnungseigentümer aus der Jahresabrechnung 2005, soweit diese Beträge im Jahre
2006 unstreitig gezahlt worden sind. Damit ist für den einzelnen Wohnungseigentümer
aus der Abrechnung nicht dieser Zahlungsabfluss nachvollziehbar.
40
d)
41
Die weiteren Beanstandungen des Klägers sind dagegen unbegründet bzw. vom
Gericht in diesem Rechtsstreit nicht zu berücksichtigen. Dies betrifft zum einen alles
grundsätzliche Bestreiten mit "Nichtwissen", soweit es die Richtigkeit von Zahlenwerten
betrifft. Insoweit steht dem Kläger ein Einsichtsrecht hinsichtlich der Unterlagen zu,
wenn er schon nicht an der Eigentümerversammlung teilnimmt und dort entsprechende
Nachfragen zu Zahlen stellt. Dem einzelnen Wohnungseigentümer, der ein
42
Beschlussanfechtungsklageverfahren einleiten will, ist es nach dem Gesetz möglich und
er ist auch dazu verpflichtet, sich durch Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen
die notwendigen Informationen zu verschaffen, um dann aus der Kenntnis dieser
Unterlagen qualifiziert Beschlüsse anzugreifen und im Anfechtungsklageverfahren dazu
substantiiert vorzutragen. Das hat der Kläger insoweit nicht getan, worauf die Beklagten
und die Streithelferin der Beklagten zutreffend hingewiesen haben.
e)
43
Aus den vorgenannten Gründen ist deshalb die Gesamtjahresabrechnung für ungültig
zu erklären, aber auch die daraus herzuleitenden Einzeljahresabrechnungen, da eine
Veränderung der Gesamtjahresabrechnung möglicherweise Auswirkungen auf die
Einzelabrechnungen der einzelnen Wohnungseigentümer haben kann.
44
3.
45
Die unter Tagesordnungspunkt 4 gefassten Beschlüsse über die Entlastung der
Kassenprüfer und der Verwalterin sind ebenfalls für ungültig zu erklären. Im Hinblick auf
die vorstehende Ungültigerklärung des Beschlusses über die Genehmigung der
Jahresabrechnung 2006 sind die Verwalterpflichten hinsichtlich der Erstellung der
Jahresabrechnung 2006 noch nicht erfüllt worden, d.h. die Verwalterin bleibt weiter
verpflichtet, eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung für das Jahr 2006 zu erstellen
und erneut in einer Eigentümerversammlung der Gemeinschaft zur Genehmigung zu
unterbreiten. Im Falle der bestandskräftigen Entlastung wäre Ohne Ungültigerklärung
des Entlastungsbeschlusses die Verwalterin von dieser Verpflichtung gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft frei, so dass die Entlastung für ungültig zu erklären
ist. Ähnliches gilt, soweit eine Entlastung der Kassenprüfer beschlossen wurde, da auch
diese ihren Pflichten offensichtlich nicht in ordnungsgemäßem Umfang nachgekommen
sind, wie die von dem Gericht vorstehend aufgezeigten Mängel der Jahresabrechnung
zeigen. Es kann deshalb nicht ausgeschlossen werden, dass die Gemeinschaft aus der
mangelhaften Tätigkeit der Kassenprüfer irgendwelche Ansprüche gegen die
Kassenprüfer herleitet, so dass die Entlastung der Kassenprüfer ebenfalls für ungültig zu
erklären ist.
46
4.
47
Der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses über notwendige Reparaturen ist
zwar von dem Kläger in der Hauptsache für erledigt erklärt worden. Da die Beklagten
und die Streithelferin der Beklagten sich dieser Hauptsacheerledigungserklärung des
Klägers nicht angeschlossen haben, hatte das Gericht über die Frage zu entscheiden,
ob eine zulässige und begründete Klage insoweit sich in der Hauptsache erledigt hat.
Wie die Beklagten und die Streithelferin der Beklagten zutreffend darauf hingewiesen
haben, ist die von dem Kläger erklärte Hauptsacheerledigung unrichtig, da es kein
erledigendes Ereignis gegeben hat. Die Tatsache, dass der Kläger offensichtlich
erstmals aus dem Protokoll erkannt hat, was tatsächlich beschlossen wurde
einschließlich seiner persönlichen Bewertung, dass er gegen das tatsächlich
Beschlossene nicht vorgehen will, stellen kein erledigendes Ereignis im Sinne der
Hauptsacheerledigung dar. Vielmehr hätte der Kläger insoweit die Klage zurücknehmen
müssen.
48
5.
49
Keinen Erfolg hat die Anfechtungsklage des Klägers, soweit er sich gegen den unter
Tagesordnungspunkt 7 a) der Versammlung gefassten Beschluss richtet. Der Beschluss
verstößt insbesondere nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Es
gehört nicht zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters, den Wohnungseigentümern
zum Zwecke der Absetzbarkeit bei der Einkommensteuererklärung haushaltsnahe
Dienstleistungen zu bescheinigen. Das Rundschreiben des Bundesministeriums für
Finanzen vom 03.11.2006 (dort unter Randziffer 15) stellt keine gesetzliche
Verpflichtung des Verwalters dar, da einem derartigen Rundschreiben keine
Gesetzeskraft zukommt. Der Nachweis haushaltsnahe Dienstleistungen kann auch nicht
ausschließlich über eine von dem Verwalter zu erstellende Bescheinigung erfolgen,
vielmehr sind auch andere Möglichkeiten eines solchen Nachweises gegeben, wie sich
aus dem Rundschreiben ergibt (Rz. 25 und 27 des Rundschreibens). Es ist in diesem
Zusammenhang zu berücksichtigen, dass ein solcher Nachweis etwa durch eine
Bescheinigung des Verwalters nicht im Interesse der
Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt, also nicht zur Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums gehört, sondern ausschließlich auf dem Einzelinteresse
des einzelnen Wohnungseigentümers im Hinblick auf die Abgabe seiner
Einkommenssteuererklärung beruht. Es liegt im Ermessen der
Wohnungseigentümergemeinschaft, ob sie durch Vereinbarung mit dem Verwalter
insoweit den Verwalter ggf. durch Vereinbarung eines Zusatzhonorars dazu bewegen
kann, derartige Bescheinigungen auszustellen oder aber in die Jahresabrechnung
entsprechende Darstellungen über die Anteile der haushaltsnahen Dienstleistungen
aufzunehmen. Es ist deshalb nach Auffassung des Gerichtes nicht zu beanstanden,
dass im vorliegenden Fall die Wohnungseigentümerversammlung beschlossen hat,
keine derartigen Bescheinigungen dem Verwalter aufzubürden. Dadurch ist der
einzelne Wohnungseigentümer nicht rechtlos gestellt, da er durch seinen Steuerberater
notfalls mit Hilfe von Kopien der entsprechenden Ausgabenbelege die notwendigen
Nachweise gegenüber dem Finanzamt führen kann.
50
6.
51
Dagegen ist der unter Tagesordnungspunkt 7 b) gefasste Beschluss der Versammlung
für ungültig zu erklären, da dieser Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer
Verwaltung verstößt. Es ist bereits zweifelhaft, ob die
Wohnungseigentümerversammlung insoweit überhaupt eine Beschlusskompetenz hat.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich nicht berechtigt, jedenfalls
nach altem Recht, den Verwalter zu ermächtigen, zu Lasten einzelner
Wohnungseigentümer Kosten zu berechnen, jedenfalls kann die
Wohnungseigentümergemeinschaft dies nicht im Mehrheitsbeschluss so regeln,
sondern allenfalls durch Vereinbarung. Dies kann aber letztlich dahingestellt bleiben, da
jedenfalls der Beschluss schon aus einem anderen Grund für ungültig zu erklären ist.
Unabhängig von der Frage, ob der Verwalter für die unter Tagesordnungspunkt 7 b)
beschlossenen Dienstleistungen eine gesonderte Vergütung beanspruchen kann, fehlt
in dem Beschluss eine klare Regelung über die Festsetzung der von dem einzelnen
Wohnungseigentümer zu zahlenden Vergütung im Einzelfall. Ohne eine solche klare
Festlegung ist der Beschluss für die einzelnen Wohnungseigentümer unklar, da für sie
nicht absehbar ist, mit welchen Folgen eine solche Dienstleistung des Verwalters
verbunden ist. Unklare Beschlüsse sind aber geeignet, Streitigkeiten unter
Wohnungseigentümern oder im vorliegenden Fall zwischen Wohnungseigentümern und
Verwalter herbeizuführen. Deshalb sind derartige unklaren Beschlüsse nach
52
herrschender Meinung auf Antrag für ungültig zu erklären im Rahmen einer
Beschlussanfechtungsklage.
7.
53
Die von dem Kläger erklärte Hauptsacheerledigung bzgl. seines ursprünglichen
Beschlussanfechtungsantrages zu Tagesordnungspunkt 8 (Beschlusssammlung) ist
rechtlich falsch, da insoweit keine Hauptsacheerledigung eingetreten war. Wie die
Beklagten und die Streithelferin der Beklagten zutreffend darauf hingewiesen haben,
fehlt es hier an einem erledigenden Ereignis, das eine ursprünglich zulässige und
begründete Klage durch ein nachträgliches Ereignis erledigt hat. Die bloße Kenntnis
vom tatsächlichen Inhalt des Beschlusses ist kein solches erledigendes Ereignis.
Vielmehr hätte der Kläger vor Einleitung des Beschlussanfechtungsverfahrens notfalls
durch Einsichtnahme bei dem Verwalter sich Kenntnis von dem genauen
Beschlussinhalt verschaffen müssen, was er nicht getan hat.
54
8.
55
Ebenfalls für ungültig zu erklären ist der unter Tagesordnungspunkt 9 gefasste
Beschluss über die Vergütung des Verwalters bzgl. der Beschlusssammlung.
56
Es kann letztlich dahingestellt bleiben, ob der Verwalter für die Führung der
Beschlusssammlung eine Zusatzvergütung beanspruchen kann oder nicht. Nach
Auffassung des Gerichts kann der Verwalter eine solche zusätzliche Vergütung
beanspruchen, wenn – wie im vorliegenden Fall – aufgrund einer Gesetzesänderung
dem Verwalter zusätzlich zu seinen normalen Verwalteraufgaben weitere gesetzliche
Pflichten aufgebürdet werden, die zu einer erheblichen Mehrarbeit führen, wie nämlich
das Führen einer Beschlusssammlung, was mit größerem Aufwand zwangsläufig
verbunden ist. Dies ist aber anders zu sehen, wenn es sich um Gemeinschaften handelt,
wo nach Einführung der gesetzlichen Beschlusssammlung, also nach dem 01.07.2007,
ein Verwaltervertrag abgeschlossen wird und die Verwaltervergütung vereinbart wird. In
diesem Fall muss die dann vereinbarte Verwaltervergütung auch die Tätigkeit des
Verwalters betreffend die Führung der Beschlusssammlung mit enthalten, so dass dafür
kein gesondertes Honorar vereinbart werden darf.
57
Im vorliegenden Fall kann auch dahingestellt bleiben, ob das in dem Beschluss vom
04.06.2007 zu Tagesordnungspunkt 9 vereinbarte Honorar für das Führen der
Beschlusssammlung angemessen ist oder nicht. Denn der Beschluss leidet jedenfalls
an dem Fehler, dass die Honorarregelung unter Verstoß gegen die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung nicht korrekt ist. Zu Recht hat der Kläger darauf
hingewiesen, dass keine Regelungen enthalten sind über die Honorarpflichtigkeit von
Änderungen, die auf eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters zurückzuführen
sind, wobei es dann naturgemäß treuwidrig wäre, wenn der Verwalter für sein eigenes
pflichtwidriges Verhalten auf diese Art und Weise auch noch ein Honorar bekäme.
Mangelhaft ist die Regelung auch deshalb, weil zwischen Eintragungen und
Anmerkungen im Sinne des § 24 Abs. 7 Satz 1, 2 und 4 WEG nicht differenziert wird.
Aus diesem Grund könnte es bei dieser nicht präzisen Regelung zu Streitigkeiten in der
Gemeinschaft kommen. Beschlüsse, die so unklar sind, dass sie zu Streitigkeiten in der
Gemeinschaft führen können, verstoßen gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer
Verwaltung.
58
9.
59
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO. Das Gericht sah keine
Veranlassung, gemäß § 49 Abs. 2 WEG n.F. der Verwalterin Prozesskosten
aufzuerlegen (ganz oder teilweise). Denn die Belastung des Verwalters mit
Prozesskosten nach dieser Vorschrift setzt voraus, dass die Tätigkeit des Gerichtes
durch ein grobes Verschulden des Verwalters veranlasst wurde. Ein solches grobes
Verschulden sieht das Gericht im vorliegenden Fall nicht. Die Fehler bei der Erstellung
der Jahresabrechnung 2006 sind nicht durch ein grobes Verschulden der Verwalterin
verursacht worden. Es besteht in der Literatur und der Rechtsprechung teilweise Streit
darüber, wie die einzelnen Positionen in der Jahresabrechnung richtig darzustellen
sind. Bei dieser Sachlage kann ein Fehler der Verwaltung dabei nicht Ohne weiteres als
grobes Verschulden angesehen werden, zumal es höchst schwierig ist, Zahlungen, die
wie im vorliegenden Fall teilweise Ohne Tilgungsbestimmung geleistet wurden, richtig
zuzuordnen. Insoweit hat im wesentlichen der Kläger durch seine unregelmäßige und
offensichtlich nicht pünktliche Zahlung der Wohngeldbeträge, wobei die Beträge jeweils
in unterschiedlicher Höhe geleistet wurden, diese Verwirrung in erheblichem Umfang
mit verursacht. Durch sein Zahlungsverhalten hat der Kläger einen erheblichen
Mehraufwand bei der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage verursacht. Seine
Überweisungen enthalten darüber hinaus keine bzw. nur sehr unklare
Tilgungsbestimmungen. Es liegt deshalb keine Situation vor, wo Fehler der
Jahresabrechnungen der Verwalterin als grobes Verschulden angekreidet werden
könnten. Dies gilt auch bzgl. der übrigen Beschlüsse, soweit diese vom Gericht für
ungültig erklärt wurden. Teilweise bestand insoweit eine Rechtsunsicherheit auch auf
Verwalterseite im Hinblick auf die in der Versammlung vom 04.06.2007 noch erst zum
01.07.2007 eintretende neue Gesetzeslage mit den erheblichen, aus der Literatur zu
entnehmenden zahlreichen Auslegungsschwierigkeiten bei vielen neuen Regelungen.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der
Kostenentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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Der Streitwert war unter teilweiser Abänderung des Beschlusses des Gerichtes vom 02.
Oktober 2007 auf 11.745,97 € festzusetzen. Dabei hat das Gericht bzgl. der Anfechtung
der Jahresabrechnung 2006 den Gesamtausgabenbetrag dieser Jahresabrechnung als
Interesse aller Beteiligten zugrunde gelegt, es ist nicht gerechtfertigt, einen höheren
Betrag als den Gesamtbetrag der Ausgaben insoweit anzusetzen. Im übrigen bleibt es
bei der Bewertung zu den übrigen Anfechtungspunkten wie in dem Beschluss des
Gerichtes vom 02.10.2007, so dass die übrigen Anfechtungspunkte mit insgesamt
4.500,00 € zu bewerten sind. Das Gesamtinteresse aller Wohnungseigentümer bzgl. der
Anfechtungsanträge beläuft sich daher auf 18.991,95 € plus 4.500,00 € = 23.491,95 €.
Gemäß § 49 a GKG sind für den Streitwert 50 % davon maßgeblich, also 11.745,97 €.
Dieser Betrag unterschreitet nicht das Interesse des Klägers, das das Gericht mit
7.233,86 € bewertet, nämlich hinsichtlich der Jahresabrechnung 2006 mit dem Betrag,
der in der Jahresabrechnung als Zahlungen des Klägers im Jahre 2006 fehlt, nämlich in
Höhe von 1.233,86 € sowie bzgl. der übrigen Angriffe des Klägers hinsichtlich der
Jahresabrechnung 2006, was das Gericht mit 1.500,00 € bewertet, also insgesamt mit
2.733,86 € bzgl. der Anfechtung der Jahresabrechnung 2006 und hinsichtlich der
übrigen Beschlüsse mit insgesamt 4.500,00 €, so dass sich das Gesamteinzelinteresse
des Klägers auf 7.233,86 € beläuft. Da der fünffache Betrag davon höher ist als der
vorgenannte Betrag von 11.745,97 €, bleibt es bei dem nunmehr als endgültig
festzusetzenden Streitwert von 11.745,97 €.
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Schneiders
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Richter am Amtsgericht
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