Rechtsanwalt Finn Dethleff

Rechtsgebiete
Handelsrecht und Gesellschaftsrecht
Ort
80331 München
Artikel

Verkehrte Welt? Seit wann hat der Mieter dem Vermieter was zu sagen?

Rechtsanwalt Finn Dethleff am Thursday, 25. November 2021, 12:32 Uhr

Warum sich Nachmieterklauseln in Gewerbemietverträgen für Ärzte besonders lohnen

Für den Gewerbemieter ist es ungemein attraktiv, wenn für ihn die Möglichkeit besteht sich ich wirtschaftlichen turbulenten Zeiten einseitig und vorzeitig aus dem Gewerbemietvertrag lösen zu können. Die Argumente, die ein Mieter häufig vorbringt, sind, dass es für den Vermieter nicht nachteilig wäre, solange der Mieter seriösen und solventen Nachmieter vorschlägt. Ganz im Gegenteil ist für den Vermietenden erst einmal jeder neue und unbekannte Mieter ein Risiko. Denn ein Vermieter hat sich schließlich aus einem guten Grund eben diesen Mieter gesucht, und zwar nicht, um dann kurz darauf gezwungen zu sein einen fremden neuen Mieter akzeptieren zu müssen.

In Anbetracht dessen sind verschiedene Lösungsansätze in der Beratungspraxis entstanden, die zum Ziel haben die gegenläufigen Interessen auszubalancieren. Dabei ist die Rede von einer vollkommen im freien Ermessen stehenden Zustimmungsmöglichkeit des Vermieters zu einem Nachmieter, über die Voraussetzungen von gewissen prüfbaren Kriterien, an denen die Qualität des neuen Mieters bestimmt wird, bis hin zu einem Recht des Mieters, einseitig einen Ersatzmieter zu ernennen.

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Nachmieterklausel für Praxisverkauf bei Ärzten

Die Erfolgschancen des Mieterwunsches nach einem Recht auf Stellung eines Nachmieters im Mietvertrag sind dabei häufig abhängig von der Branche, um die es sich betreffend handelt. Entsprechend kann eine solche „Exitmöglichkeit“ in Form einer Nachmieterklausel mal mehr oder weniger dringlich sein.

Vergleicht man das einmal anhand einer Anwaltskanzlei und einer Arztpraxis, kann man im ersteren Fall eine solche Klausel für weniger nötig erachten. Betrachtet man den Allgemeinarzt mit seiner Praxis fällt auf, dass es für diesen von erheblichem Interesse ist, wenn er seine angestammte Praxis nach einem langen Berufsleben an einen Nachfolger mitsamt des Kundenstamms (der natürlich mit an der Praxisimmobilie hängt) verkaufen will.

Entsprechende Klauseln im Gewerbemietvertrag vereinbaren

Wenn von der sog. unechten Ersatzmietklausel die Rede ist, handelt es sich regelmäßig um eine vereinfachte Lösung der Mietsituation, wonach der Vermieter einzig und allein seine Einwilligung zum Ausscheiden des Mieters geben muss. Im Mieterinteresse desjenigen, der seine Praxis verkaufen möchte ist dies jedoch nicht. Denn allein aufgrund dieser unechten Ersatzmietklausel kann er ja gerade nicht die Überleitung des Mietvertrags auf den Käufer seines Betriebs sicherstellen.

Schon eher seinen Interessen entspricht die sog. echte Ersatzmietklausel. Danach liegt es im Pflichtenkreis des Mieters einen Nachmieter zu ernennen. Tatsächlich kann diese Klausel noch so sehr ausgeweitet werden, dass sich der Vermieter unter Umständen schon im Mietvertrag zur Übertragung der Rechte aus dem Mietverhältnis auf einen Nachmieter verpflichtet. In diesem Fall muss jedoch der vom Mieter ausgewählte Nachfolger solvent und dem Vermieter zumutbar sein. Außerdem muss er natürlich dazu bereit sein, als Mieter in den bereits bestehenden Mietvertrag neu einzutreten.

Endlich eine neue Entscheidung im Gewerbemietrecht

Zum Leidwesen der bestehenden Streitigkeiten in Sachen Gewerbemietrecht hat es im letzten Jahrzehnt keine neuen Entscheidungen betreffend die Nachmieterklauseln gegeben. Umso besser für die Praxis ist es, dass das Landgericht Dresden sich vergangenes Jahr um eine Nachmieterklausel im Rahmen eines Praxismietvertrags hat kümmern müssen. Der Wortlaut jener Klausel war:

Sollte einer der Mieter vorzeitig sterben, ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis auch mit einem anderen Arzt anstelle des verstorbenen Mieters fortzusetzen. Das Recht, einen Arzt als Nachfolgemieter zu bestimmen, steht dem jeweiligen Mieter auch dann zu, wenn er nicht mehr in der Lage ist, aus gesundheitlichen oder sonstigen Gründen die Praxis weiterzuführen."

Nachmieter schuldet letzte Miete

Nach dem Praxisverkauf trafen der Vermieter und der neu eintretende Mediziner jedoch auf Kommunikationsschwierigkeiten. Obschon die Nachmieterklausel im Vertrag festgeschrieben war, versuchte der Vermieter zu argumentieren, dass er bezüglich des Mieterwechsels nach freiem Ermessen entscheiden würde.

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Letzten Endes erhielt doch der Praxiskäufer die Zusage für den Mietvertrag und bezahlte sowohl Miete als auch Betriebskosten über einen bestimmten Zeitraum. Es schien so, dass der Vermieter sich mit dem Nachmieter arrangiert hatte. Ein paar Monate darauf wurde das Mietverhältnis einvernehmlich beendet, der Nachmieter blieb dem Vermieter jedoch die letzte Monatsmiete schuldig.

Nachmieterklausel eindeutig: Zahlungsanspruch besteht

Das Landgericht Dresden gab dem Vermieter Recht und wies ihm den Zahlungsanspruch gegen den Praxiskäufer zu auf Grund der Tatsache, dass eine echte Nachmieterklausel vorgelegen habe. Das Gericht legte die Klausel weit aus, wonach sie nach ihrem Zweck neben gesundheitlichen Gründen auch die Aufgabe des eigenen Praxisbetriebs als Grund anerkannte.

Die Richter haben sich jedoch nicht mit der weitaus spannenderen Frage beschäftigt, ob bereits durch schriftliche Ernennung ein Eintritt des Nachmieters in das Mietverhältnis abgewickelt wird oder ob es noch einen weiteren schuldrechtlichen Vertrag dazu benötigte, zu dessen Abschluss der Vermieter sich verpflichtet hätte.

Warum eine Nachmieterklausel im Gewerbemietrecht so erstrebenswert ist

Wovon Vermieter mit Sicherheit ausgehen können, ist, dass die Rechtsprechung im Zweifelsfall von der Existenz einer „echten“ Nachmieterklausel ausgehen. Das bedeutet für den Mieter, dass er – maßgeblich des entsprechenden Wortlauts – den neuen Nachmieter bestimmen darf. Was der Vermieter aus Verhandlungsperspektive machen kann, um notfalls eine „Fehlbesetzung“ zügig aus seiner Immobilie loszuwerden wäre beispielsweise: Wenn der Wunsch nach einer Nachmieterklausel aufkommt, direkt eine Mithaft des Ex-Mieters für den neuen Nachmieter verlangen. Oder dass der neu eintretende Mieter einer notariellen Räumungsunterwerfung zuzustimmen hat.

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Aus Sicht der Mieter stellt eine Nachmieterklausel einen erheblichen Vorteil insbesondere für Ärzte und Apotheker hinsichtlich eines potentiellen Praxisverkaufs dar. Deswegen ist es für entsprechende Berufsgruppen von besonderem Interesse, dass ihre Gewerbemietverträge mit sauber formulierten Nachmieterklauseln ausgestattet sind. Daneben sollte allerdings nicht die Vorstellung des Nachmieters und Bekanntmachung mit dem Vermieter vernachlässigt werden, denn so lassen sich Verstimmungen und resultierende Streitigkeiten bereits im Vorfeld verhindern.

Bei der Formulierung solcher Nachmieterklauseln bzw. generell rund um das Thema sind Ihnen die Rechtsanwälte von ROSE & PARTNER jederzeit gerne behilflich. Weitere Informationen zum Gewerbemietrecht finden Sie auf unserer Website: https://www.rosepartner.de/gewerbemietrecht-rechtsanwalt.html