Die Mietkaution darf während des laufenden Mietverhältnisses nicht für streitige Forderungen des Vermieters verwertet werden.
Dies hat heute der Bundesgerichtshof (Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13) entschieden. Er hatte sich mit der Wirkdsamkeit einer Vereinbarung zu beschäftigen, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten.
Zu entscheiden war über die Klage einer Mieterin, deren Mietvertrag die Klausel enthielt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen ..." Als die Klägerin die Miete minderte, ließ sich der Vermieter das Kautionsguthaben auszahlen. Mit ihrer Klage verlangte sie, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.
Zu Recht, wie die Karlsruher Richter befanden. Sie entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterinbestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Der Gesetzgeber habe sicherstellen wollen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.