Mietvertrag gekündigt? Warum die Fristen für Mieter und Vermieter selten gleich sind
Wer ein Mietverhältnis beenden möchte, trifft auf eine Gesetzgebung, die Mieter und Vermieter bewusst unterschiedlich behandelt. Während der Gesetzgeber für Mieter eine verlässliche Planungsgröße vorsieht, belohnt das Mietrecht eine langjährige Wohndauer auf Vermieterseite mit entsprechend längeren Kündigungsfristen.
Die wichtigsten Kernpunkte im Überblick
Starre Dreimonatsfrist für Mieter: Für Mieter gilt nach § 573c Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Frist von drei Monaten – unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Eine vertragliche Verlängerung zuungunsten des Mieters ist rechtlich unwirksam.
Gestaffelte Fristen für Vermieter: Der Vermieter muss sich nach der Mietdauer richten. Die Frist beträgt drei Monate bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate ab fünf Jahren und steigt nach acht Jahren auf insgesamt neun Monate an. Maßgeblich ist stets der Zeitpunkt des Kündigungszugangs. Für die Berechnung zählt die gesamte Mietzeit im Gebäude, auch bei einem Wohnungswechsel innerhalb desselben Hauses (vgl. BGH, 22.06.2005 - Az: VIII ZR 326/04).
Der 3. Werktag als Stichtag: Die Kündigung muss dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, um noch für den Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Samstage zählen hierbei ausdrücklich als Werktage (vgl. BGH, 27.04.2005 - Az: VIII ZR 206/04).
Automatisches Greifen zum zulässigen Termin: Wenn in der Kündigung ein fehlerhafter oder zu früher Beendigungstermin genannt wird, führt dies keineswegs zur Unwirksamkeit. Die Kündigung gilt stattdessen zum nächstmöglichen rechtlich zulässigen Zeitpunkt (vgl. BGH, 10.04.2024 - Az: VIII ZR 286/22).
Sonderfall Altverträge: Bei vor dem 1. September 2001 geschlossenen Altverträgen gelten mitunter Besonderheiten: Ehemals vereinbarte Kettenmietverträge mit automatischer Verlängerung bleiben bestehen, sodass eine Kündigung nur zum vereinbarten Ablauf unter Einhaltung einer Wohndauerfristen von bis zu zwölf Monaten möglich ist (vgl. BGH, 06.04.2005 - Az: VIII ZR 155/04; BGH, 20.06.2007 - Az: VIII ZR 257/06).
DDR-Mietverträge: In Verträgen nach dem Zivilgesetzbuch der DDR vereinbarte verkürzte Fristen für den Mieter behalten ihre Wirksamkeit (vgl. Kammergericht, 22.01.1998 - Az: 8 RE-Miet 6765/97).
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