Warum Sammelpositionen wie „Hausstrom“ fehlerhaft sind und welche Regeln für Tiefgarage, Keller und Leuchtmittel gelten.
In jedem Wohngebäude fällt Strom für die gemeinschaftlich genutzten Flächen an – vom Treppenhaus über Flure bis hin zum Außenbereich. Grundsätzlich darf der Vermieter diese Beleuchtungskosten auf die Mieter umlegen. Gesetzliche Grundlage hierfür ist § 2 Nr. 11 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Typische Streitpunkte bei der Abrechnung betreffen pauschale Bezeichnungen, fälschlicherweise eingerechnete Instandhaltungskosten oder Unstimmigkeiten bei der Zuordnung von Tiefgaragen- und Kellerräumen.
Die wichtigsten Regeln im Überblick
Umlagefähige Kosten: Neben den verbrauchten Strommengen für Treppenhaus, Kellergänge, Dachböden, Zugänge oder Hausnummernbeleuchtung gehören dazu auch die Grundgebühr, Zählermiete und die anfallende Umsatzsteuer.
Keine Instandhaltungskosten: Der Austausch defekter Leuchtmittel wie LED-Lampen oder Leuchtstoffröhren zählt rechtlich zur Instandhaltung. Diese Kosten hat der Vermieter selbst zu tragen (vgl. AG Münster, 16.10.2012 - Az: 7 C 4687/11). Ebenfalls unzulässig sind Aufwendungen für Neuanschaffungen oder den Betriebsstrom von Heizung, Aufzug und Lüftung.
Sonderfall Stellplätze: Kosten für die Beleuchtung von Tiefgaragen oder Außenstellplätzen dürfen ausschließlich auf diejenigen Mieter umgelegt werden, die einen entsprechenden Stellplatz nutzen.
Vorsicht bei Sammelpositionen: Verwenden Vermieter unpräzise Begriffe wie „Allgemeinstrom“ oder „Hausstrom“, so sind diese Bezeichnungen formell fehlerhaft, da für den Mieter nicht erkennbar ist, welche konkreten Verbrauchsstellen enthalten sind (vgl. OLG Hamburg, 06.02.2002 - Az: 4 U 145/99; AG Hamburg, 03.03.2022 - Az: 48 C 320/20).
Den vollständigen Beitrag mit allen Urteilen und detaillierten Erläuterungen finden Sie hier.
Was Sie im vollständigen Beitrag erwartet:
Tiefgaragen & Keller: Wie mit Stromkosten für individuell zugewiesene Räume umzugehen ist.
Heizungsbetriebsstrom: Welche Berechnungsansätze gelten, wenn kein eigener Unterzähler vorhanden ist.
Verteilerschlüssel: Wann die Abrechnung nach Wohnfläche gilt und wann nach Wohneinheiten abgerechnet werden darf (§ 556a BGB).