Urteil des VG Trier vom 09.06.2009
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Denkmalschutzrecht
VG
Trier
09.06.2009
5 K 321/08.TR
Zur Frage der Genehmigung des Umbaus eines denkmalgeschützten Gebäudes unter Berücksichtigung
der Zumutbarkeitsbestimmung des § 2 Abs. 2 DSchPflG in der ab 10.12.2008 geltenden Fassung.
Ein Bauträger, der ein denkmalgeschütztes Gebäude erwirbt und entwickelt, darf unter mehreren
unrentablen Varianten demjenigen Konzept den Vorzug geben, welches die geringsten wirtschaftlichen
Risiken birgt und "am wenigsten unrentabel" ist.
Hat die Denkmalschutzbehörde bereits in einem Vorbescheid eine gemischte Wohn- und Büronutzung
dem Grunde nach genehmigt, so kann sie dem Vorhabenträger im Verfahren um die endgültige
Denkmalschutzgenehmigung nicht mehr entgegenhalten, die Büronutzung sei wirtschaftlich tragfähig.
Verwaltungsgericht Trier
5 K 321/08.TR
Urteil
In dem Verwaltungsrechtsstreit
wegen Denkmalschutzrechts
hat die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts Trier aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13. Mai
2009, an der teilgenommen haben
für Recht erkannt:
Die Beklagte wird unter Aufhebung der unter 1. und 2. ihres Bescheides vom 28.01.2008 getroffenen
Entscheidungen verpflichtet, die beantragte Genehmigung im Sinne des § 13 DSchPflG auch für die unter
den vorgenannten Nummern abgelehnten bzw. abgeänderten Baumaßnahmen entsprechend den von
der Klägerin insoweit vorgelegten Bauplänen vom 31.07.2007 in der geänderten Fassung vom
20.11.2007 zu erteilen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Beklagte.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die vorläufige Vollstreckung
durch Sicherheitsleitung oder Hinterlegung des vollstreckungsfähigen Betrages abwenden, sofern nicht
die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand:
Die Klägerin wendet sich gegen Auflagen in einem denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsbescheid.
Die Klägerin erwarb vom Bundeseisenbahnvermögen das ehemalige Reichsbahndirektionsgebäude in
Trier. Dieses Gebäude wurde in den Jahren 1922 bis 1925 errichtet. Es handelt sich um einen vierflügelig
geschlossenen repräsentativen Verwaltungsbau mit offenem Innenhof, an dessen östlicher Traufenseite
ein weiterer Flügel angebaut ist. An diesem schließt sich als Winkelbau, straßenparallel zur Balduinstraße,
das ehemalige Wohnhaus für Bahnbedienstete an.
Mit Bescheid vom 07. Juni 1990 stellte die Beklagte das Gebäude unter Denkmalschutz. Zur Begründung
führte die Beklagte seinerzeit aus, das ehemalige Direktionsgebäude der früheren Deutschen Reichsbahn
gelte in der Fachwelt, abgesehen von seiner städtebaulichen Bedeutung an diesem wichtigen Platz am
Eintritt zur Innenstadt vom Bahnhofsviertel aus, als ein repräsentatives Beispiel der Architektur der
zwanziger Jahre dieses Jahrhunderts. Wegen der künstlerischen Qualität und des hohen
Dokumentarwertes als Zeugnis der geschichtlichen Entwicklung und Bedeutung der Bahn für Trier und die
gesamte Region sei das Gebäude ein Kulturdenkmal von hohem Wert. Noch heute, Jahre nach Verlegung
der Direktion nach Saarbrücken, sei im Volksmund die Bezeichnung "Bahndirektion", vor allem bei den
älteren Trierer Bürgern, in Gebrauch.
Unter dem 09. November 2006 stellte die Klägerin eine Bauvoranfrage zur teilweisen Umnutzung des
Gebäudes. Die von der Klägerin vorgelegten Pläne sahen insbesondere Wohnnutzung im dritten
Obergeschoss vor. Des Weiteren beabsichtigte die Klägerin die Errichtung einer zweigeschossigen
Stellplatzanlage. Zur Begründung ihrer Bauvoranfrage führte die Klägerin aus, es solle geklärt werden, ob
die von ihr angedachte Wohnnutzung zulässig sei und die geplanten Änderungen im Gartenbereich und
im Innenhofbereich genehmigungsfähig seien.
Am 27. Februar 2007 erteilte die Beklagte der Klägerin die denkmalschutzrechtliche Genehmigung
aufgrund der vorgelegten vorläufigen Planung. Die Beklagte wies darauf hin, dass sich die Genehmigung
nur auf den in der Voranfrage dargestellten groben Planungsstand beziehe. Ausgenommen seien alle
detaillierten Planungs- und Ausführungsbereiche, die zum Zeitpunkt der Voranfrage sowie in den
Abstimmungsgesprächen noch nicht vorgelegen hätten und deshalb nicht beurteilt werden könnten. Im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens und der damit verbundenen denkmalrechtlichen
Genehmigung würden diesbezüglich weitere detaillierte Auflagen gemacht.
Am 06. Juni 2007 erteilte die Beklagte eine weitere denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den ersten
Bauabschnitt.
Am 27. Juli 2007 beantragte die Klägerin die Baugenehmigung zum Neubau der Parkgarage sowie zur
Wohnnutzung in den Obergeschossen. Die Planunterlagen sahen hierbei den Einbau von insgesamt 18
Wohnungen vor, die teilweise als Maisonettewohnungen ausgestaltet werden sollten. Die Planung sieht
dabei Austritte im ersten und im zweiten Dachgeschoss vor.
Mit denkmalschutzrechtlichem Genehmigungsbescheid vom 28. Januar 2008 lehnte die Beklagte den
Antrag der Klägerin teilweise ab. Keine denkmalrechtliche Genehmigung erteilte die Beklagte für den
oberen Dachausbau im gesamten Bauwerk. Dies betreffe das Dachgeschoss der Gebäudeflügel A, B, C
und E. Die im dritten und vierten Obergeschoss sowie im Dachbereich beantragten Maßnahmen,
insbesondere den Bau von Terrassen, gestattete die Beklagte nur nach Maßgabe besonderer Auflagen
und Bedingungen. Die Terrassen seien auf eine Breite von 6 Metern bzw. 6,50 Metern zu reduzieren.
Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin am 06. Februar 2008 Widerspruch ein.
Am 30. April 2008 hat die Klägerin Klage erhoben.
Sie nimmt zunächst Bezug auf ein von ihr in Auftrag gegebenes Gutachten, welches zu dem Ergebnis
gelangt, dass sich die beantragten und abgelehnten baulichen Maßnahmen im unbedingt notwendigen
Umfang bewegen, um die Wirtschaftlichkeit zur Erhaltung des Denkmales herzustellen und damit die
Zumutbarkeit der Gesamtinvestitionen zu begründen. Gerade durch die Umsetzung der geplanten
baulichen Maßnahmen werde für den Betrachter der Wandel der gesellschaftlichen Ansprüche an das
Wohnen und Arbeiten, in Verbindung mit der Erhaltung historischer Gebäude, vorbildlich deutlich. Erst
durch diese baulichen Maßnahmen zur Modernisierung und Umnutzung werde die Erhaltung als
Kulturdenkmal überhaupt erst ermöglicht. Ein Konservieren von Zuständen aus der Zeit der Erbauung
oder gar ein Rückbau sei nur in Ausnahmefällen und bei hochklassigen Denkmalen - wie einem
mittelalterlichen Wohnturm - denkmalpflegerisch und gesellschaftlich möglich oder wünschenswert. Der
Verzicht auf die geplanten Ausbaumaßnahmen sei ihr nicht zumutbar. Während für das Vorhaben mit der
zur Genehmigung gestellten Ausbaumaßnahme des Dachgeschosses ein Ergebnis vor Steuern und ohne
Berücksichtigung der abzuziehenden Gemeinkosten der *** AG einschließlich der Aufwendungen für
Fremdkapitalbeschaffung von rund 1,32 Millionen Euro kalkuliert sei, führe die Nichterteilung der
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung und der Umbau des Denkmals nach den Vorstellungen der
Denkmalpflege zu einer Unterdeckung von knapp 330.000,- Euro. Dieser Verlust erhöhe sich auch noch
um die zuvor erwähnten kalkulatorisch hinzuzurechnenden Gemeinkosten der *** AG sowie den
Zinsaufwand. Es sei wirtschaftlich dem Eigentümer eines Denkmales nicht zumutbar und mit dem
verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz unvereinbar, wenn er fremdes Vermögen bzw. nicht aus dem
Ertrag des Objektes gespeistes Vermögen aufwenden müsse, um ein Denkmal sinnvoll zu erhalten.
Letztlich müsse sich die Beklagte im Rahmen ihres Verwaltungsvollzugs fragen lassen, weshalb sie sehr
unterschiedliche Maßstäbe bei der Vereinbarkeit von Umbaumaßnahmen an Denkmälern anlege. So
fänden sich in der Stadt Trier eine Vielzahl von denkmalgeschützten Gebäuden, die durch moderne
Umbauten oder Anbauten verändert worden seien, ohne dass die Denkmaleigenschaft hierdurch
erkennbar in Frage gestellt worden sei.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung der unter 1. und 2. ihres Bescheides vom 28. Januar 2008 getroffenen
Entscheidungen zu verpflichten, die beantragte Genehmigung im Sinne des § 13
Denkmalschutzpflegegesetz auch für die unter den vorgenannten Nummern abgelehnten bzw.
abgeänderten Baumaßnahmen entsprechend den von der Klägerin insoweit vorgelegten Bauplänen vom
31. Juli 2007 in der geänderten Fassung vom 20. November 2007 zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Ansicht, sie habe bei der Bescheidung des Antrages auf denkmalrechtliche Genehmigung im
Rahmen ihres Ermessensspielraums eine Abwägung zwischen dem privaten Belang der Nutzung und
dem öffentlichen Belang der möglichst unveränderten Erhaltung des Kulturdenkmals vorgenommen. Um
den Bedürfnissen der Klägerin nach einer wirtschaftlichen Nutzung des Kulturdenkmales zu entsprechen,
seien eine Reihe von Maßnahmen genehmigt worden, die aus denkmalpflegerischer Sicht eine
Veränderung bzw. Beeinträchtigung des Kulturdenkmales darstellten. Dieses Vorgehen entspreche auch
der Forderung des Privatgutachtens der Klägerin, Kompromisse zwischen den Auflagen der
Denkmalämter und den Wünschen der Bauherren zu finden. Die Einsehbarkeit vom öffentlichen Raum,
worauf das Privatgutachten der Klägerin abstelle, sei nachrangig bei der Beurteilung der Zulässigkeit von
Maßnahmen an Kulturdenkmälern. Zunächst gehe es um den möglichst weitgehenden Erhalt der
originalen Bausubstanz, unabhängig davon, ob sie sichtbar oder verdeckt sei. So sei Ziel
denkmalpflegerischen Bemühens, auch solche Bauteile zu erhalten, die nicht sichtbar seien,
beispielsweise ein originaler Dachstuhl unter einer modernen Verschalung oder Wärmedämmung. Des
Weiteren habe der Denkmalschutz zum Ziel, das historische Erscheinungsbild in seiner Gesamtheit
möglichst unverändert zu erhalten. Dies gelte insbesondere bei Gebäuden wie dem vorliegenden
Gebäudekomplex, der insgesamt durchgestaltet sei.
Die denkmalschutzrechtlichen Anordnungen seien auch nicht unzumutbar. Es sei festzuhalten, dass der
Klägerin die Denkmaleigenschaft des Gebäudes beim Kauf bekannt gewesen sei. Die förmliche
Unterschutzstellung des Gebäudes sei bereits 1990 erfolgt. Der Klägerin sei bekannt gewesen, dass der
Kauf eines Kulturdenkmales eine Einschränkung der Verfügbarkeit über diese Immobilie bedeute und
dass sie damit eine besondere gesellschaftliche Verpflichtung des Erhaltes und der Pflege des
Kulturdenkmales eingehe. Jemand, der "sehenden Auges" ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal
kaufe, könne sich wegen der Instandsetzungskosten nicht auf Unzumutbarkeit berufen. Die
denkmalpflegerischen Auflagen seien mit Augenmaß vorgenommen worden. Das denkmalpflegerische
Ideal der unveränderten Erhaltung des Kulturdenkmales werde an vielen Stellen zugunsten der vom
Eigentümer gewünschten Nutzung aufgegeben. Zu nennen seien insbesondere das Parkdeck im
rückwärtigen Bereich, das Parkdeck im Innenhof sowie eine nicht geringe Anzahl von Terrasseneinbauten
im dritten Obergeschoss sowie im ersten Dachgeschoss. Insofern werde der Interessenausgleich
zwischen privaten und öffentlichen Belangen bei der Bescheidung durch die untere
Denkmalschutzbehörde ausreichend abgewogen.
Das Gericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis dazu erhoben, ob die von
der Klägerin vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den darin angegebenen Wertansätzen
zutreffend und ortsüblich ist. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche
Sachverständigengutachten von Diplom-Ingenieur *** und dessen Erläuterung in der mündlichen
Verhandlung Bezug genommen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Gerichtsakten
gereichten Schriftsätze der Beteiligten, die Sitzungsniederschrift, die zum Gegenstand der mündlichen
Verhandlung gemachten Unterlagen sowie die ebenfalls zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung
gemachten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 75 VwGO zulässige Klage ist begründet.
Ziffern 1. und 2. des Genehmigungsbescheides der Beklagten vom 28. Januar 2008 sind rechtswidrig und
verletzen die Klägerin in ihren Rechten, als sie das geplante Bauvorhaben der Klägerin abändern bzw.
ablehnen, denn sie hat einen Anspruch auf Erteilung der denkmalrechtlichen Genehmigung zu dem von
ihr geplanten Umbau der ehemaligen Reichsbahndirektion.
Rechtsgrundlage für die von der Klägerin begehrte denkmalpflegerische Genehmigung ist § 13 des
Landesgesetzes zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmäler (Denkmalschutz und -pflegegesetz -
DSchPflG -), zuletzt geändert durch das 2. Landesgesetz zur Änderung des Denkmalschutz und -
pflegegesetzes vom 26. November 2008 (GVBl. 2008, Seite 301). Nach § 13 Abs. 1 Satz 1 darf ein
geschütztes Kulturdenkmal nur mit Genehmigung
1. zerstört, abgebrochen, zerlegt oder beseitigt,
2. umgestaltet oder sonst in seinem Bestand verändert,
3. in seinem Erscheinungsbild nicht nur vorübergehend beeinträchtigt oder von seinem Standort entfernt
werden.
Die Genehmigung wird nur erteilt, wenn
1. Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen oder
2. andere Erfordernisse des Gemeinwohles oder private Belange diejenigen des Denkmalschutzes
überwiegen und diesen überwiegenden Interessen nicht auf sonstige Weise Rechnung getragen werden
kann (§ 13 Abs. 2 DSchPflG).
Bei dem umstrittenen Gebäude handelt es sich unstreitig um ein geschütztes Kulturdenkmal, für dessen
Umbau eine Genehmigung erforderlich ist. Diese Genehmigung hat die Beklagte zu Unrecht teilweise
versagt, da die privaten Belange der Klägerin nur unzureichend berücksichtigt worden sind. Dies ergibt
sich im Einzelnen aus folgenden Erwägungen:
Nach § 2 Abs. 1 DSchPflG sind Eigentümer, sonstige Verfügungsberechtigte und Besitzer verpflichtet, die
Kulturdenkmäler im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen. Die Zumutbarkeit ist dabei unter
Berücksichtigung der durch die Eigenschaft als Kulturdenkmal begründeten Situationsgebundenheit im
Rahmen der Sozialbindung des Eigentums und dessen Privatnutzbarkeit zu bestimmen. Unzumutbar ist
insbesondere eine wirtschaftliche Belastung durch Erhaltungskosten, wenn diese dauerhaft nicht durch
die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden; in diesem Fall kann die
Erhaltungspflicht auf die unveränderte Belassung des Kulturdenkmales beschränkt werden, wenn und
soweit die Eigenart und Bedeutung des Kulturdenkmals dies auch unter Berücksichtigung der Belange
der nach Abs. 1 Verpflichteten gebietet (§ 2 Abs. 2 DSchPflG). Die Unzumutbarkeit ist durch die nach Abs.
1 Verpflichteten nachzuweisen (§ 2 Abs. 2 Satz 3 DSchPflG).
Nach Überzeugung der Kammer sind der Klägerin die Einhaltung der unter Ziffer 1 und 2 des Bescheides
angeordneten denkmalschutzrechtlichen Auflagen nicht zumutbar. In diesem Zusammenhang hat die
Klägerin eine umfangreiche Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt, die bei Einhaltung aller
denkmalschutzrechtlichen Auflagen einen Verlust von 330.000,- Euro ausweist. Der Sachverständige ***
hat die Wirtschaftlichkeitsberechnung der Klägerin im Einzelnen überprüft und diese in der mündlichen
Verhandlung erläutert. Der Sachverständige ***, an dessen hoher Fachkenntnis und
Unvoreingenommenheit die Kammer keinen Zweifel hat, ist zu dem Ergebnis gelangt, das die von der
Klägerin vorgelegte Wirtschaftlichkeitsberechnung, wie insbesondere die zugehörige Sensitivitätsanalyse
zeige, aus ihrer Perspektive des Kaufmanns, der eine Immobilie erwerbe, sie renoviere und dann wieder
kurzfristig veräußere, ortsüblich und zutreffend sei. Nur das Konzept der Klägerin erlaube es, die Risiken
in tatsächlich überschaubaren Grenzen zu halten. Eine vom Sachverständigen für erforderlich gehaltene
durchschnittliche Rendite des Denkmals von mindestens 5 Prozent sei, wenn man eine nachhaltige
Bewirtschaftung unter Gegenüberstellung des Einstandspreises von Wohnungen und Büros für Käufer
und den erzielbaren Mieten vornehme, auch bei einer Variation der Eingangsgrößen um plus/minus 5
Prozent bei keinem der Konzepte zu erreichen. Auch das Alternativkonzept des Sachverständigen -
erweiterte Wohnnutzung im dritten Obergeschoss - stellt nach Überzeugung der Kammer kein zumutbares
Nutzungskonzept dar. Wie der Sachverständige bereits in seinem Gutachten ausgeführt hat, birgt auch
diese Variante erhebliche Risiken, die ein sorgfältiger Kaufmann nicht eingehen würde. Auch muss
berücksichtigt werden, dass der Sachverständige *** in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat, er
habe bei seinem Alternativkonzept die Verkaufserlöse der Wohnungen im dritten Obergeschoss zu hoch
angesetzt. Die Verkaufserlöse müssten um fünf bis zehn Prozent herabgesetzt werden, da die
Wohnungen über keine Terrassen oder Balkone verfügten.
Die Klägerin kann auch entgegen der Ansicht der Beklagten nicht auf eine reine Büronutzung des
Gebäudes verwiesen werden. Zwar hat der Sachverständige auf Seite 20 seines Gutachtens ausgeführt,
dass die Rendite bei einer dauerhaften Bewirtschaftung für einen Käufer, der zum Beispiel weitervermiete,
am höchsten sei, wenn er Büroflächen erwerbe. Jedoch ist in rechtlicher Hinsicht zu sehen, dass der
Klägerin bereits durch bestandskräftigen Vorbescheid vom 27. Februar 2007 die gemischte Nutzung der
Reichsbahndirektion genehmigt worden ist. Das vorgenannte Verfahren zum Erlass einer vorläufigen
denkmalschutzrechtlichen Genehmigung diente nach den vorliegenden Unterlagen gerade dazu,
verbindlich zu klären, ob eine Wohnnutzung im Gebäude zulässig ist. Da somit die Wohnnutzung im
Gebäude im Grundsatz genehmigt ist, braucht sich die Klägerin nicht auf eine reine Büronutzung ihres
Gebäudes verweisen zu lassen und es bestand für sie auch keine Veranlassung, eine entsprechende
Wirtschaftlichkeitsberechnung vorzulegen. Ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass im Übrigen
völlig offen ist, ob überhaupt ein weiterer Bedarf an Büroräumen in Trier besteht.
Auch die - möglichen - steuerlichen Vorteile lassen die Variante des Vorbescheides nicht als zumutbar
erscheinen. Der Sachverständige geht in seinem Gutachten auf Seite 24 grob geschätzt von einem
steuerlichen Vorteil von 2,3 Prozent, bezogen auf die Investitionssumme, aus. Legt man dies zugrunde, so
ändert dieser steuerliche Vorteil nichts daran, dass sich die vom Sachverständigen so bezeichnete
Variante "Denkmal" nicht rechnet. Ein positives Ergebnis ergibt sich hier auch bei Berücksichtigung der
vorgenannten steuerlichen Vorteile nicht. Ergänzend weist die Kammer darauf hin, dass die
Ertragsdifferenz von der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 30. April 2009 fehlerhaft berechnet worden ist,
da die steuerlichen Vorteile bei dem Konzept "Investor" ebenfalls Berücksichtigung finden müssten.
Zusammenfassend ist die Kammer der Überzeugung, dass die Klägerin unter mehreren unrentablen
Varianten demjenigen Konzept den Vorzug geben darf, welches - wie der Sachverständige überzeugend
dargelegt hat - die geringsten wirtschaftlichen Risiken birgt und "am wenigsten unrentabel" ist. Die
Klägerin hat daher einen Anspruch darauf, die von ihr vorgelegte Planung zu verwirklichen.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO.
Die Berufung ist wegen grundsätzlicher Bedeutung nach §§ 124 Abs. 2 Nr. 3, 124a Abs. 1 VwGO
zuzulassen. Es ist von grundsätzlicher Bedeutung, wie der Begriff der Zumutbarkeit in § 2 DSchPflG in der
Fassung des Gesetzes vom 26. November 2008 auszulegen ist.
Beschluss:
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 180.000,- € festgesetzt.
Gründe:
Die Kammer berücksichtigt bei der Bemessung des Streitwertes, dass die Beteiligten im Kern um den
Einbau von 18 Wohnungen im Gebäude der Klägerin streiten. Der Streitwertkatalog enthält unter Ziffer
9.1.3 einen Bemessungsvorschlag von 10.000,- Euro je Wohnung. Das Gericht hält somit insgesamt einen
Betrag von 180.000,- Euro für angemessen.
Die Festsetzung des Streitwertes kann nach Maßgabe des § 68 Abs. 1 GKG mit der Beschwerde
angefochten werden.