Urteil des OLG Köln vom 05.03.2003

OLG Köln: treu und glauben, duldungsvollmacht, kaufpreis, aufklärungspflicht, vertragsschluss, nichtigkeit, verkehrswert, gegenleistung, missverhältnis, datum

Oberlandesgericht Köln, 13 U 77/02

Datum:

05.03.2003

Gericht:

Oberlandesgericht Köln

Spruchkörper:

13. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Urteil

Aktenzeichen:

13 U 77/02

Vorinstanz:

Landgericht Köln, 29 O 225/01

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 21. Februar 2002 verkündete

Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 29 O 225/01 - wird

zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen,

die Zwangsvollstreckung gegen sie durch Hinterlegung oder

Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages

abzuwenden, falls nicht die Beklagte ihrerseits vor der Vollstreckung

Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen

T a t b e s t a n d

Die Klägerin und ihr Ehemann erwarben im Dezember 1993 die Eigentumswohnung Nr.

167 nebst Stellplatz in dem Objekt W./M. in J. zu einem Kaufpreis von 119.195.- DM im

Wege des sogenannten Strukturvertriebes. Am 29. 11. 1993 gaben die Klägerin und ihr

Ehemann ein notariell beurkundetes Angebot auf Abschluss eines

Geschäftsbesorgungsvertrages mit der C. Steuerberatungsgesellschaft mbH (im

Folgenden: C.) ab, das diese unter dem 14. 12. 1993 annahm. Die C. sollte den

beabsichtigten Immobilienerwerb als Treuhänderin abwickeln. Deshalb enthielt der

Geschäftsbesorgungsvertrag auch eine umfassende Vollmacht für die C. zum Abschluss

aller für den Immobilienerwerb erforderlichen Rechtsgeschäfte.

Am 20./23. 12. 1993 schloss die C. im Namen der Klägerin und ihres Ehemannes mit

der Beklagten zwei Darlehensverträge über insgesamt 151.706.- DM , und zwar ein

Festdarlehen über 119.195.- DM zu einem Festzinssatz von 7,55 % jährlich bei einem

Auszahlungssatz von 100 % und ein Annuitätendarlehen über 32.511.- DM bei einem

Auszahlungssatz von 90 % und einem Damnum von mithin 3.251.10 DM. Ferner

schloss die C. eine Lebensversicherung für den Ehemann der Klägerin ab und trat diese

sowie zwei bereits bestehende Lebensversicherungen an die Beklagte zur Sicherung

der Darlehen ab.

Bereits unter dem 27. 11. 1993 hatten die Klägerin und ihr Ehemann die R.-T. Finanz-

und Wirtschaftsgesellschaft mbh (im Folgenden: R.-T. GmbH) als Vertriebsbeauftragte

mit der Vermittlung der Investitionsmöglichkeit beauftragt. Sie hatten ferner am 27. 11.

1993 eine maschinenschriftlich ausgefüllte und persönlich unterzeichnete

Selbstauskunft mit Einkommensbelegen und Angaben zu ihren

Vermögensverhältnissen und mit gleichem Datum eine Einziehungsermächtigung für

die im Zusammenhang mit der Finanzierung zu entrichtenden Zahlungen erteilt.

Selbstauskunft und Einziehungsermächtigung legte die Treuhänderin der Beklagten

spätestens bei Abschluss der Darlehensverträge vor. Ob der Beklagten auch eine

notarielle Ausfertigung der Vollmacht der Treuhänderin vorgelegt wurde, ist zwischen

den Parteien streitig. Neben der Klägerin und ihrem Ehemann finanzierte die Beklagte

einen Großteil der übrigen Erwerber der insgesamt 188 Wohneinheiten sowie den

Bauträger mit einem Darlehen über 34,5 Millionen DM, welches mit einer

Globalgrundschuld zugunsten der Beklagten abgesichert wurde.

Der Ehemann der Klägerin hat sämtliche Ansprüche, die aus dem Rechtsverhältnis

zwischen ihm und der Beklagten aufgrund der Kredithingabe entstanden sind, an die

Klägerin abgetreten.

Das Landgericht hat durch das angefochtene Urteil vom 21. 02. 2002, auf das wegen

der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und wegen der im ersten

Rechtszug gestellten Anträge verwiesen wird, die im Wesentlichen auf Zahlung von

Schadensersatz nebst Zinsen Zug um Zug gegen Übertragung des Eigentums an der

Wohnung und auf Feststellung des Nichtbestehens von Ansprüchen der Beklagten aus

den Darlehensverträgen gerichtete Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es unter

anderem ausgeführt, der Klägerin stünden keine Schadensersatzansprüche aus

Verschulden bei Vertragsschluss zu. Die Beklagte hafte nur im Rahmen des

Finanzierungsgeschäfts, insoweit treffe die Beklagte keine Verletzung von Schutz- und

Aufklärungspflichten; einer der vier eng begrenzten Ausnahmefälle, die von der

Rechtsprechung anerkannt seien, liege nicht vor. Für etwaige falsche Angaben der

Vermittlerin hafte die Beklagte nicht, da sie nicht das Kreditgeschäft beträfen. Die der

Treuhänderin erteilte Vollmacht sei wirksam; ein Verstoß gegen das

Rechtsberatungsgesetz liege nicht vor, da kein enges Zusammenwirken zwischen der

Beklagten und der Treuhänderin feststellbar sei. Insgesamt seien die Darlehensverträge

wirksam.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihre erstinstanzlichen Klageanträge weiter. Sie

vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen und macht geltend, die Beklagte hafte nach §

278 BGB wegen der Pflichtverletzung des Vermittlers H. von der R.-T. GmbH, der

falsche Angaben über das Objekt gemacht habe. Insbesondere habe er auch die

monatlichen Belastungen falsch berechnet. Die Beklagte hafte ferner, weil die

Ausnahmefälle für eine eigene Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank gegeben

seien. Insbesondere habe die Beklagte Kenntnis davon gehabt, dass im Kaufpreis eine

versteckte Innenprovision von 18,6 % enthalten sei, die sich aus der Differenz zwischen

dem Kaufpreis der Immobilie von 119.125.- DM und der Darlehenssumme von 151.706.-

DM ergebe. Insoweit liege ein Wissensvorsprung vor, über den die Beklagte habe

aufklären müssen. Die durch die Treuhänderin abgeschlossenen Darlehensverträge

seien unwirksam, da der Geschäftsbesorgungsvertrag und die der Treuhänderin darin

erteilte Vollmacht gegen das Rechtsberatungsgesetz verstoßen würden.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils

1.) die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin sowie deren Ehemann K. L. als

Gesamtgläubiger 22.534,95 Euro (=44.074,54 DM) nebst 4 % Zinsen seit

Klagezustellung Zug um Zug gegen lastenfreie Eigentumsübertragung und

Herausgabe des in der W./M. in J. gelegenen Grundbesitzes, verzeichnet im

Grundbuch des Amtsgerichts J., Blatt XXX, Flur X, Flurstück XXX und XXX sowie

Blatt XXXX A, Flur X, Flurstück XXX, bestehend aus 44/10.000 Miteigentumsanteil,

verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. XXX

bezeichneten Wohnung, diese eingetragen im Wohnungsgrundbuch von J., Blatt

XXXX sowie dem Sondernutzungsrecht an dem offenen Kfz-Abstellplatz mit der Nr.

XXX, zu zahlen;

2.) festzustellen, dass der Beklagten gegen die Klägerin und deren Ehemann K. L.

keine Ansprüche aus den geschlossenen Darlehensverträgen Nr. -001 (jetzige

Darlehens-Nr.: ) und Nr. (jetzige Darlehens-Nr.: ) zustehen;

3.) die Beklagte zu verurteilen, die an sie abgetretene Lebensversicherung der B.

Lebensversicherung AG, B., Versicherungsschein-Nr.: , Versicherungsnehmer:

Herr K. L. , freizugeben und auf die Klägerin sowie deren Ehemann K. L.

rückzuübertragen;

4.) festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, künftige Schäden seit

Klagezustellung aus der fortbestehenden Eigentumslage zu ersetzen sowie die

Rückabwicklungskosten, die sich aus der Übertragung der Eigentumseinheit

ergeben können, an die Klägerin zu zahlen;

h i l f s w e i s e ,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42.166,24 Euro (=82.469,99 DM) nebst

4 % Zinsen p.a. hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

1. festzustellen, dass die Darlehensverträge über die H. Bank-Baufinanzierung Nr.

und Nr. unwirksam sind und die Klägerin weder aus Vertrag noch aus

ungerechtfertigter Bereicherung verpflichtet ist, der Beklagten weitere Zahlungen

zu leisten.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und macht geltend, es bestehe weder eine

Haftung gemäß § 278 BGB noch eine Haftung aus eigenem Verschulden. Ein etwaiger

Verstoß des Geschäftsbesorgungsvertrages gegen das Rechtsberatungsgesetz

erstrecke sich nicht auch auf die der Treuhänderin wirksam erteilte Vollmacht.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens im

Berufungsrechtszug wird auf die gewechselten Schriftsätze und die dazu vorgelegten

Unterlagen Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Landgericht Schadensersatzansprüche der Klägerin aus dem

Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss wegen Verletzung vorvertraglicher

Schutz- und Aufklärungspflichten verneint und die durch eine Treuhänderin

abgeschlossenen Darlehensverträge als wirksam angesehen. Auch soweit die Klägerin

geltend macht, Treuhandvertrag und -vollmacht seien wegen Verstoßes gegen das

Rechtsberatungsgesetz nichtig, verhilft ihr dies nicht zum Erfolg. Denn jedenfalls der

Beklagten gegenüber kann sie sich aus Rechtsscheinsgründen auf diese

Unwirksamkeit nicht berufen.

Der Klägerin und ihrem Ehemann stehen gegen die Beklagte im Zusammenhang mit

den am 20./23. 12. 1993 abgeschlossenen Darlehensverträgen über (119.195.- DM und

32.511.- DM) 151.706.- DM keine Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt

des Verschuldens bei Vertragsschluss zu. Es besteht daher auch kein Anspruch der

Klägerin auf Befreiung von den Verbindlichkeiten aus den Darlehensverträgen, so dass

das Feststellungsbegehren der Klägerin, dass der Beklagten keine Ansprüche aus den

Darlehensverträgen zustehen, nicht begründet ist.

Weder hat die Beklagte für etwaige Aufklärungspflichtverletzungen oder unzutreffende

Angaben des Anlagevermittlers H. von der R. Treuhand GmbH gemäß § 278 BGB

einzustehen noch hat sie sich durch Verletzung eigener Aufklärungspflichten selbst

schadensersatzpflichtig gemacht.

Soweit die Vermittlerin oder deren Mitarbeiter falsche Angaben gemacht haben sollten,

braucht die Beklagte sich dies nicht zurechnen zu lassen, weil die Angaben zur

Rentierlichkeit der Anlage nach der inzwischen gefestigten Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs (BGH WM 2000, 1685, 1687), der sich auch der Senat

angeschlossen hat (Senat WM 2002, 118), die Anlageentscheidung als solche und

damit lediglich den Pflichtenkreis des Verkäufers, nicht aber den der finanzierenden

Bank betreffen. Nach der sogenannten Trennungstheorie muss sich die Bank das

Verhalten derjenigen Personen, derer sie sich als Verhandlungsgehilfen bedient, nur für

den Bereich zurechnen lassen, der die Anbahnung des Kreditvertrages betrifft, nicht

aber für den Bereich, der sich auf den Erwerb des Anlageobjekts bezieht. Die von der

Klägerin behaupteten unzutreffenden Angaben der Vermittlerin betreffen indes sämtlich

das Anlagegeschäft und gerade nicht das Kreditgeschäft.

Dies gilt hinsichtlich der bereits im ersten Rechtszug vorgetragenen Angaben der

Vermittlerin, dass der Wohnungserwerb eine "völlig risikolose Angelegenheit" sei, es

sich um eine "absolut sichere Kapitalanlage" handele, die gerade wegen der guten

Lage "besonders werthaltig" sei, die Teilnahme "an diesem Steuersparmodell" wirke

sich "positiv auf das Vermögen" aus, durch die im Gesamtpaket enthaltene

"Mietgarantie" würden "sichere Einkünfte für die Dauer von fünf Jahren" feststehen,

auch danach könnten die Wohnungen "jederzeit zu Preisen vermietet werden, welche

der zugesicherten Mietgarantie (DM 16,65 pro qm Wohnfläche)" entsprächen, ein

"Wiederverkauf...sei jederzeit mit Gewinn möglich", es handele sich um ein "absolutes

Schnäppchen" und der Erwerb sei "mit einer erheblichen Steuererstattung verbunden

und ohne Einsatz jeglichen Eigenkapitals mit einer zusätzlichen monatlichen Belastung

von nur 205.- DM verbunden".

Eine falsche Beratung oder eine falsche Angabe der Vermittlerin hinsichtlich des

Kreditgeschäftes, insbesondere hinsichtlich des Finanzierungsaufwandes, ergibt sich

auch nicht aus der vom Vermittler H. von der R.-T. GmbH erstellten "Musterberechnung"

(Anlage K 1, AH Bl. 1 und 2). Soweit die Klägerin in der Berufung meint, die Angaben zu

den Zinsen " 6,5 %.... DM 9.860.-" , die unter Berücksichtigung von 471.- DM bzw. 500.-

DM Tilgung zu einer jährlichen Kreditbelastung von 10.331.- DM bzw. 10.360.- DM

führten, seien falsch gewesen, weil sich ausweislich der abgeschlossenen

Darlehensverträge eine jährliche Kreditbelastung von 14.364,60 DM ergebe, verkennt

sie, dass es sich bei der Musterberechnung lediglich um "ein Berechnungsbeispiel"

handelt, wie sich schon aus der Überschrift des Formulars ergibt, und dass in den

Darlehensverträgen andere Kredit-Konditionen vereinbart wurden. Die

Musterberechnung stellt auf einen Kredit zu einem Zinssatz von 6,5 % p.a. bei einer

Auszahlung von 90 % der Bruttokreditsumme von 151.706.- DM ab, was bedeutet, dass

auf das sogenannte Damnum in Höhe von 10 % - das sind 15.170,60 DM - bereits

vorweg Zinsen zu zahlen sind und ein Eigenkapital in dieser Höhe zu erbringen ist. In

den Darlehensverträgen sind hingegen ein Festdarlehen über 119.195.- DM bei einer

Auszahlung von 100 % und einem Zinssatz von 7,55 % p.a. und ein Annuitätendarlehen

über 32.511.- DM bei einer Auszahlung von 90 % und einem Zinssatz von 6,2 % p.a.

vereinbart. Das Damnum belief sich mithin auf lediglich 3.251,10 DM, so dass sich

wegen der deshalb wesentlich geringeren Zinsvorauszahlung dementsprechend die

laufende Zinslast aus dem Festdarlehen erhöhte. Die jährlichen Zinssätze, die

prozentualen Auszahlungssätze und das sich bei dem Annuitätendarlehen ergebende

Damnum sind in den abgeschlossenen Darlehensverträgen ausdrücklich aufgeführt und

richtig angegeben.

Der Beklagten kann auch die Verletzung eigener Aufklärungspflichten nicht vorgeworfen

werden. Eine finanzierende Bank ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einen

Darlehensnehmer über die Gefahren und Risiken der Verwendung des Darlehens

aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen, weil sie regelmäßig davon

ausgehen darf, dass die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse oder

Erfahrungen verfügen oder dass sie sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient

haben (BGH WM 2000, 1685 f.; WM 2000, 1687, 1688). Der Darlehensvertrag ist gerade

kein Immobilienberatungsvertrag; die Bank darf davon ausgehen, dass der Erwerber die

für seine Erwerbsentscheidung notwendigen sachlichen Prüfungen selbst

vorgenommen hat.

Informationspflichten bezüglich des zu finanzierenden Objekts kommen bei

Kreditgeschäften von Banken nach gefestigter Rechtsprechung nur in vier

Ausnahmefällen in Betracht. Ein Ausnahmefall kann vorliegen, wenn die Bank ihre

Rolle als Kreditgeberin überschreitet, wenn sie über das allgemeine wirtschaftliche

Risiko hinaus einen speziellen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder

begünstigt, wenn sie einen schwerwiegenden Interessenkonflikt eingegangen ist oder

wenn sie einen konkreten Wissensvorsprung in Bezug auf die speziellen Risiken des zu

finanzierenden Vorhabens besitzt (Siol, in Schimansky/Bunte/Lwowski,

Bankrechtshandbuch, 2. Aufl., § 44 Rn. 20 m.w.N.). Keiner dieser vier Ausnahmefälle ist

hier gegeben.

aa.

Entgegen der Auffassung der Klägerin hat die Beklagte nicht ihre Rolle als

Kreditgeberin überschritten.

Der Sachvortrag der Klägerin lässt nicht erkennen, dass die Beklagte in einer nach

außen erkennbaren Weise Funktionen anderer Projektbeteiligter übernommen hätte und

bei Planung, Vertrieb und Durchführung des Bauvorhabens oder bei der Durchführung

bestimmter Funktionsverträge derart mitgewirkt hätte, dass hierdurch ein zusätzlicher

Vertrauenstatbestand für die Klägerin und ihren Ehemann geschaffen worden wäre

(BGH WM 1992, 216 und 1310; OLG Frankfurt WM 2000, 2135, 2137 und WM 2002,

1281, 1284). Die Klägerin trägt zwar vor, die Beklagte habe vor der Finanzierung des in

Rede stehenden Bauträgerobjekts bereits mehrere Male zuvor mit demselben Bauträger

sowie derselben Vertriebsfirma und Treuhänderin zusammengearbeitet und sei auch

dort - wie hier - in Planung, Durchführung und Vermarktung des Objektes einbezogen

gewesen. Dass diese angebliche Einbeziehung der Beklagten jedoch nach außen hin

erkennbar war und hierdurch für die Klägerin und ihren Ehemann ein zusätzlicher

Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, macht die Klägerin selbst nicht geltend.

Ohne Erfolg macht die Klägerin auch geltend, es habe von vornherein bereits

festgestanden, dass die Beklagte nicht nur den Bauträger, sondern auch die

Enderwerber finanzieren würde. Die Beklagte hat unter dem 27. 05. 1993 (Bl. 15 ff AH)

lediglich eine generelle Endfinanzierungsbereitschaft zu einem bestimmten

Konditionenraster erklärt, und zwar für einen Gesamtaufwand von höchstens 90 % und

für ein Disagio von höchstens 10 %; ferner hat sie sich bei nicht entsprechender Bonität

zusätzliche Sicherheiten oder die Ablehnung der Bewerber vorbehalten. Dass auch die

Endfinanzierungen durch die Beklagte bereits endgültig festgelegt gewesen wären,

ergibt sich hiernach gerade nicht. Möglichkeiten und Konditionen der

Endfinanzierungen hingen nämlich entscheidend von der jeweiligen Bonität der

potenziellen Darlehensnehmer ab.

Auch wenn die Beklagte sich zur Zwischenfinanzierung der Erwerber nach Ziffer II.6.

und 7. des Schreibens vom 27. 05. 1993 (Bl. 16 AH) nur unter der Bedingung bereit

erklärt hatte, dass sie auch den Kredit für den Bauträger finanzierte und die

vorgesehenen Eigenmittel von 10 % auf ein von ihr geführtes Konto eingezahlt wurden,

ist dies nicht zu beanstanden. Die Finanzierung von Bauträgermaßnahmen und

Immobilienobjekten gehört nämlich zum Kerngeschäftsbereich der Hypothekenbanken.

Selbst wenn der Beklagten bekannt gewesen sein sollte, dass die Vertriebsfirma

zugleich auch die Endfinanzierung der Erwerber vermittelte, lässt dies noch nicht den

Rückschluss zu, dass die Beklagte das gesamte Bau- und Anlageobjekt initiiert hätte,

weil dies lediglich die Finanzierung des Objekts, nicht aber dessen Gesamtkonzeption

betrifft. Allein durch eine vor Vertriebsbeginn gegebene generelle Finanzierungszusage

für das gesamte Objekt hat die Beklagte ihre Rolle als Kreditgeberin nicht überschritten.

Selbst wenn die Beklagte sich darüber hinaus die Endfinanzierung sämtlicher Erwerber

hätte zusichern lassen, wäre auch das nicht Grundlage für einen

Schadensersatzanspruch der Klägerin und ihres Ehemannes, weil dies jedenfalls nicht

nach außen hin erkennbar geworden ist, die Beklagte insoweit mithin keinen

zusätzlichen Vertrauenstatbestand für die Klägerin und deren Ehemann gesetzt hat.

bb.

Was die Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes in Bezug auf spezielle

Risiken des Objekts oder eine Verwicklung der Beklagten in einen schwerwiegenden

Interessenkonflikt durch gleichzeitige Finanzierung von Bauträger und Erwerbern

angeht, so ist insoweit nicht zu erkennen, dass durch die Finanzierungszusage der

Beklagten für den Bauträger oder für die Erwerber ein spezielles Risiko entstanden

wäre. Auch dann, wenn die finanzierende Bank Verkäufer, Bauträger und Initiator

finanziert und gleichzeitig Kredite an Erwerber ausreicht, reicht dies allein für die

Begründung eines Interessenkonflikts nicht aus (OLG Stuttgart WM 2000, 292, 295; OLG

Frankfurt WM 2000, 2135, 2137).

cc.

Ebenso wenig bestand eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen eines konkreten

Wissensvorsprunges.

Die Werthaltigkeit der erworbenen Wohnung, deren Ertragskraft und die mit dem Projekt

verbundenen steuerlichen Vergünstigungen betreffen allgemeine und nicht spezielle

Risiken eines Objekterwerbs. Derartige Umstände zu prüfen, liegt allein im

Verantwortungs- und Risikobereich des Erwerbers. Hierüber braucht die Beklagte nicht

aufzuklären. Ausnahmsweise kommt eine Aufklärungspflicht (keine

Nachforschungspflicht) in Betracht, wenn die finanzierende Bank in Bezug auf spezielle

Risiken des Vorhabens eine konkrete Kenntnis hat, die ihrem Kunden nicht ohne

weiteres zugänglich ist, und wenn sie diesen Wissensvorsprung auch erkennen kann

(BGH WM 2000, 1685, 1686 m.w.N.; OLG Stuttgart WM 2000, 2146, 2148 f.; OLG Köln

(22. ZS) WM 2000, 2139, 2142 f.).

Eine Aufklärungspflicht der Beklagten im Hinblick auf die im Kaufpreis enthaltene

"versteckte Innenprovision" von 18,6 % (Differenz zwischen Darlehenssumme von

151.706.- DM und Kaufpreis von 119.125.- DM) bestand entgegen der Auffassung der

Klägerin nicht. Die Innenprovision ist Teil der Vertriebskosten. Solche Kosten kalkuliert

grundsätzlich jeder gewerblich tätige Verkäufer in den Verkaufspreis ein, ohne sie dem

Käufer offen zu legen. Von der das Kaufgeschäft finanzierenden Bank kann eine solche

Offenlegung erst recht nicht verlangt werden. Hohe Vertriebskosten können zwar dazu

führen, dass der Verkaufspreis den Verkehrswert des Objekts mehr oder weniger

deutlich übersteigt. Das Wissen der Bank, dass der vom Erwerber zu zahlende

Kaufpreis in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert des zu erwerbenden Objekts

steht, begründet aber nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

grundsätzlich keine Aufklärungspflicht (BGH WM 2003, 61, 62; WM 2000, 1245, 1246).

Denn es gehört zu den eigenen Aufgaben des Käufers, auch wenn der Kauf

kreditfinanziert wird, die Angemessenheit des Kaufpreises zu prüfen. Eine

Aufklärungspflicht der Bank über die Unangemessenheit des Kaufpreises kommt nur

ausnahmsweise in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen

Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert führt, dass die Bank

von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen

muss (BGH WM 2003, 61, 62; WM 2000, 1245, 1247). Hierfür reicht nicht jedes auffällige

Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung aus, vielmehr ist ein besonders

grobes Missverhältnis erforderlich, wovon erst ausgegangen werden kann, wenn der

Wert der Leistung knapp doppelt so hoch wie der Wert der Gegenleistung ist (BGH WM

2003, 61, 62; BGHZ 146, 298, 302 f.). Dies ist nach dem eigenen Vorbringen der

Klägerin nicht gegeben, wenn sie vorträgt, der Nettokaufpreis der Wohnung von 3.950.-

DM je qm sei "nahezu sittenwidrig überteuert", da der Verkehrswert sich allenfalls auf

2.500.- DM je qm belaufen habe. Hiernach beträgt die angebliche Wertdifferenz lediglich

58 Prozent, was keine Aufklärungspflicht der Bank begründet. Abgesehen davon fehlt

substantiierter Vortrag der Klägerin dazu, dass der Beklagten ein etwaiges besonders

grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung bekannt war. Dies geht zu

Lasten der Klägerin. Die Darlegungs- und Beweislast bezüglich der eine

Aufklärungspflichtverletzung der Bank begründenden Umstände trifft nämlich den sich

darauf berufenden Kunden (BGH WM 2000, 1685, 1686).

Die durch die Treuhänderin abgeschlossenen Darlehensverträge vom 20./23. 12. 1993

sind auch nicht mit Rücksicht auf die inzwischen weiter entwickelte Rechtsprechung zur

Nichtigkeit von Treuhandvertrag und -vollmacht wegen Verstoßes gegen das

Rechtsberatungsgesetz unwirksam. Denn jedenfalls der Beklagten gegenüber können

sich die Klägerin und deren Ehemann aus Rechtsscheinsgrundsätzen auf diese

Unwirksamkeit nicht berufen.

Ausgangspunkt der rechtlichen Überlegungen ist die neuere Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs, aufgrund derer davon auszugehen ist, dass sowohl der am 29.

11./14. 12. 1993 zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann mit der C.

Steuerberatungsgesellschaft mbH als Treuhänderin geschlossene umfassende

Geschäftsbesorgungsvertrag als auch die der Treuhänderin in derselben Urkunde

erteilte Vollmacht unwirksam sind.

Der Geschäftsbesorgungsvertrag verstößt gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG und ist

nach § 134 BGB nichtig. Denn die von der Treuhänderin geschuldeten Tätigkeiten

erfordern mit Abschluss der Kauf- und Finanzierungsverträge für das Objekt eine

derartige Vielzahl von Tätigkeiten auch rechtsberatender Natur, dass diese

Geschäftsbesorgungen erlaubnispflichtig sind und insbesondere nicht der

Ausnahmetatbestand des Artikel 1 § 5 Nr. 1 RBerG eingreift. Die erforderliche Erlaubnis

hatte die Treuhänderin nicht. Der Geschäftsbesorgungsvertrag ist deshalb unwirksam.

Der Senat sieht im Hinblick auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs

(BGH, WM 2003, 247, 248; BGH BKR 2001, 143, 147=WM 2001, 2113; BGH BKR 2002,

588, 589=WM 2002, 1273), der er sich anschließt, von weiteren Ausführungen zu

diesem Punkt ab.

Die Unwirksamkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfasst auch die der

Treuhänderin erteilte Vollmacht. Es kann offen bleiben, ob angesichts der räumlichen

Trennung von Geschäftsbesorgungsvertrag und Vollmachtserteilung innerhalb der

Urkunde (Abschnitte A. und B.) und der Klausel in Ziffer B.I.5. des Vertrages, wonach

die Vollmacht vom Inhalt und Bestand des Geschäftsbesorgungsvertrages unabhängig

und die alleinige Legitimation der Treuhänderin im Außenverhältnis sein sollte, der

Abschluss des Geschäftsbesorgungsvertrages und die Erteilung der Vollmacht ein

einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 139 BGB darstellen. Denn jedenfalls ergibt

sich aus der Zielsetzung des Rechtsberatungsgesetzes, den Rechtssuchenden vor

unsachgemäßer Erledigung seiner Rechtsangelegenheiten zu schützen, dass die

Vollmacht trotz ihrer grundsätzlichen rechtlichen Abstraktheit selbst gegen das

Rechtsberatungsgesetz verstößt und deshalb nichtig ist. Mit dieser Zweckrichtung wäre

es unvereinbar, den unbefugten Rechtsberater gleichwohl rechtlich - bei Wirksamkeit

der Ausführungsvollmacht - in den Stand zu setzen, seine gesetzlich missbilligte

Tätigkeit zu Ende zu führen, indem er Rechtsgeschäfte zu Lasten des Geschützten

abschließt. Aus diesem Grunde kann auch die im Vertrag in Ziffer B.I.5.enthaltene

Bestimmung, wonach § 139 BGB abbedungen wird, keine Rechtswirksamkeit entfalten,

weil auch diese Klausel bewirken würde, dass über den Umweg einer Aufspaltung

beider Teile des Rechtsgeschäfts (Geschäftsbesorgungsvertrag einerseits und

Vollmacht andererseits) die Schutzfunktion des Rechtsberatungsgesetzes ausgehebelt

würde. Es entspricht daher der inzwischen herrschenden Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs, dass die Unwirksamkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages auch

zur Nichtigkeit der Vollmacht führt. Dies hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in

seinem Urteil vom 11. 10. 2001 (WM 2001, 2260 ff.) entschieden. Auf die Zweckrichtung

des Rechtsberatungsgesetzes hat der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in dem

Urteil vom 14. 05. 2002 (BKR 2002, 588, 589=WM 2002, 1273 ff.) ebenfalls abgehoben.

Dem ist nunmehr auch der II. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom

16. 12. 2002 (WM 2003, 247, 248 f.) gefolgt. Dieser Auffassung schließt sich der Senat

aus den vorstehenden Gründen an.

Im Ergebnis verhilft die Unwirksamkeit von Geschäftsbesorgungsvertrag und

Vollmachtserteilung der Klägerin jedoch nicht zum Erfolg. Denn jedenfalls der

Beklagten gegenüber können die Klägerin und ihr Ehemann sich aus

Rechtsscheinsgründen auf diese Unwirksamkeit nicht berufen. Der Bundesgerichtshof

hat insbesondere in seinem Urteil vom 14. 05. 2002 (BKR 2002, 588, 590=WM 2002,

1273 ff.) ausdrücklich hervorgehoben, dass Rechtsscheinsgrundsätze in Fällen der

vorliegenden Art zur Anwendung kommen können. Dabei kommt es hier nicht

entscheidend darauf an, ob sich die Beklagte wegen Vorlage einer notariellen

Ausfertigung der Vollmachtsurkunde auf eine Rechtsscheinshaftung aus den §§ 171 bis

173 BGB berufen kann. Ob der Beklagten eine notarielle Ausfertigung der Vollmacht

vorlag, ist zwischen den Parteien streitig. Einer Beweisaufnahme durch Vernehmung

des von der Beklagten dazu benannten Zeugen B. (Seite 5 ihres erstinstanzlichen

Schriftsatzes vom 21. 12. 2001, Bl. 179 d.A.) bedurfte es aber nicht. Denn eine nicht

wirksam erteilte Vollmacht kann auch über die in den §§ 171 bis 173 BGB geregelten

Fälle hinaus aus allgemeinen Rechtsscheinsgesichtspunkten dem Geschäftsgegner

gegenüber als wirksam zu behandeln sein (BGHZ 102, 62, 64). Das ist der Fall, wenn

das Vertrauen des Dritten auf den Bestand der Vollmacht an andere Umstände als an

die Vollmachtsurkunde anknüpft und nach den Grundsätzen über die

Duldungsvollmacht schutzwürdig erscheint (BGH BKR 2002, 588, 590; BGHZ 102, 62,

64). Eine Duldungsvollmacht ist gegeben, wenn der Vertretene es wissentlich

geschehen lässt, dass ein anderer für ihn als Vertreter auftritt und der Vertragspartner

dieses Dulden dahin versteht und nach Treu und Glauben auch verstehen darf, dass der

als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist, wobei nur auf vor oder bei Vertragsschluss

vorliegende Umstände abgestellt werden darf (BGH BKR 2002, 588, 590 unter Ziffer 3.

a) bb) der Entscheidungsgründe). Es ist unstreitig, dass die Klägerin und ihr Ehemann

bereits vor Abschluss der Darlehensverträge vom 20./23. 12. 1993 unter dem 27. 11.

1993 eine ausführliche, maschinenschriftlich ausgefüllte und persönlich unterzeichnete

"Selbstauskunft" (Bl. 119 d.A.) mit Einkommensbelegen und Angaben zu ihren

Vermögensverhältnissen abgegeben und unter gleichem Datum eine

Einziehungsermächtigung (Bl. 124 d.A.) für die im Zusammenhang mit der Finanzierung

zu entrichtenden Zahlungen erteilt hatten, welche die Treuhänderin der Beklagten

spätestens bei Abschluss der Darlehensverträge vom 20./23. 12. 1993 vorgelegt hat.

Diese von der Klägerin und ihrem Ehemann jeweils eigenhändig unterschriebenen

Unterlagen durfte und konnte die Beklagte nur so verstehen, dass beide mit dem

Vorgehen der Treuhänderin als ihrer Vertreterin einverstanden waren. Maßgeblich ist,

dass die Treuhänderin im Besitz der von der Klägerin und ihrem Ehemann

unterschriebenen Selbstauskunft und der Einziehungsermächtigung war und die

Beklagte daher bei Vorlage dieser Urkunden davon ausgehen konnte, dass dem

Handeln der Treuhänderin eine wirksame Vollmacht zugrunde lag. In der Kopfzeile der

von der Klägerin und ihrem Ehemann unterzeichneten Selbstauskunft ist zudem darauf

hingewiesen, dass die erteilte Selbstauskunft "der Beantragung der Finanzierung des

Objekts gemäß Auftrag" dient. Die Klägerin und ihr Ehemann können sich der Beklagten

gegenüber daher nicht auf eine Unwirksamkeit der in ihrem Namen geschlossenen

Darlehensverträge berufen.

Entgegen der Auffassung der Klägerin in ihrem nachgelassenen Schriftsatz vom 12. 02.

2003 (Seite 3, Bl. 332 d.A.) fehlt es nicht deswegen am Vertrauenstatbestand, der für die

Anwendung der Grundsätze über die Duldungsvollmacht erforderlich ist, weil dem

Kreditsachbearbeiter der Beklagten auch der Geschäftsbesorgungsvertrag mit

Vollmacht vorgelegt worden sei, die Selbstauskunft und Einziehungsermächtigung der

Klägerin und ihres Ehemannes sich damit gewissermaßen überholt hätten, und der

Kreditsachbearbeiter habe erkennen können, dass die Vollmacht nichtig sei. Das

Vorbringen der Klägerin ist insoweit widersprüchlich. Wenn die Klägerin, die bislang die

Vorlage des notariellen Geschäftsbesorgungsvertrages und der Vollmacht bei

Abschluss der Darlehensverträge bestritten hatte, damit geltend machen will, eine

notarielle Ausfertigung der Vollmachtsurkunde habe der Beklagten bei Abschluss der

Darlehensverträge vorgelegen, und sie sich damit das entsprechende Vorbringen der

Beklagten hilfsweise zu eigen machen will, wäre eine Rechtsscheinshaftung bereits aus

den §§ 171 bis 173 BGB gegeben. Es ist im Übrigen nichts dafür vorgetragen oder sonst

ersichtlich, dass die Beklagte die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages sowie

eine Unwirksamkeit der Vollmachtserteilung bei Abschluss der Darlehensverträge im

Dezember 1993 kannte. Ebenso wenig ist davon auszugehen, dass die Beklagte die

Unwirksamkeit kennen musste. Nach der bereits zitierten Entscheidung des XI.

Zivilsenates des Bundesgerichtshofs vom 18. 09. 2001 (WM 2001, 2113) ließ sich der

bis dahin veröffentlichten höchstrichterlichen Rechtsprechung nichts entnehmen, was

eindeutig für einen Verstoß des Geschäftsbesorgungsvertrages und auch der Vollmacht

gegen Art. 1 § 1 Abs. 1 Satz 1 RBerG gesprochen hätte. Der IX. Zivilsenat des

Bundesgerichtshofs hatte sogar bei einem Notar, der im Dezember 1993 einen

vergleichbaren umfassenden Geschäftsbesorgungsvertrag beurkundet hatte, ein

Verschulden verneint (BGHZ 145, 265, 275; zu der ähnlich gelagerten Frage bei § 313

BGB vgl. BGH WM 1985, 10; OLG Stuttgart WM 1987, 305). Dem schließt sich der Senat

an. Es ist kein Grund ersichtlich, bei einem Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz

den Vertragspartner nicht in seinem guten Glauben an die Wirksamkeit der Vollmacht zu

schützen, wenn das Vertrauen auf den Bestand der Vollmacht an andere Umstände als

an die Vollmachtsurkunde anknüpft, wie dies hier der Fall ist.

Soweit die Klägerin in dem nachgelassenen Schriftsatz vom 12.02.2003 (Seite 3, Bl.

332 d.A.) ferner meint, nur bei eigener Kenntnis der Klägerin und ihres Ehemannes von

der Nichtigkeit der der Treuhänderin erteilten Vollmacht könne eine Duldungsvollmacht

angenommen werden, verkennt sie, dass die Duldungsvollmacht nicht "wertungsmäßig

wie eine Genehmigung" steht, die voraussetzt, dass der Genehmigende die

Unwirksamkeit des Geschäfts kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seinem

Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich

angesehene Geschäft verbindlich zu machen (BGH BKR 2002, 588, 590). Denn die

Duldungsvollmacht beinhaltet gerade - und hierdurch unterscheidet sie sich auch von

einer stillschweigend erteilten Vollmacht - , dass der Vertretene keinen Willen zur

Bevollmächtigung hat (BGH LM § 167 BGB Nr. 10 und Nr. 15; § 164 BGB Nr. 24 und Nr.

34). Auch wenn man entgegen der herrschenden höchstrichterlichen Rechtsprechung

(BGH LM § 164 BGB Nr. 34; § 167 BGB Nr. 15) die Duldungsvollmacht als

rechtsgeschäftlichen Tatbestand auffasst (so Palandt-Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 173

Rn. 11; Staudinger-Schilken, BGB, 12. Aufl., § 167 Rn. 29 a), führt dies im Ergebnis zu

keiner anderen Beurteilung. Denn wer - wie die Klägerin und ihr Ehemann - durch die

Erteilung der Selbstauskunft und der Einziehungsermächtigung und damit durch sein

Verhalten zu verstehen gegeben hat, dass derjenige, der im Besitz dieser Urkunden ist,

zum Abschluss der entsprechenden Darlehensverträge bevollmächtigt ist, hat den

Tatbestand einer Duldungsvollmacht gesetzt und kann sich bereits wegen des Verbots

widersprüchlichen Verhaltens nicht auf einen fehlenden Bevollmächtigungswillen

berufen.

Mangels eines schutzwürdigen Vertrauenstatbestandes könnte etwas anderes nur dann

gelten, wenn die Beklagte an dem Verstoß gegen Art. 1 § 1 RBerG beteiligt gewesen

wäre, sie insbesondere an dem Zustandekommen des Geschäftsbesorgungsvertrages

und/oder bei Erfüllung desselben mitgewirkt hätte (vgl. dazu BGH WM 2001, 2113,

2115; WM 1998, 923). Dass dies der Fall gewesen wäre, hat die Klägerin nicht

schlüssig vorgetragen. Es kann lediglich davon ausgegangen werden, dass die

Beklagte gegenüber der Bauträgerin und der Treuhänderin, der C.

Steuerberatungsgesellschaft mbH, vorab nur eine generelle Finanzierungsbereitschaft

zu einem bestimmten Konditionenraster gemäß dem Schreiben vom 27. 05. 1993 (Bl. 15

ff. AH) erklärt hat, wie dies bereits oben unter Ziffer 1. b. aa. im Zusammenhang mit der

Frage, ob die Beklagte ihre Kreditgeberrolle überschritten hat, ausgeführt worden ist und

worauf hier Bezug genommen wird. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte nicht nur

das Finanzierungskonzept, sondern auch das Vollmachtskonzept zusammen mit der

Treuhänderin ausgearbeitet hat, sind weder von der Klägerin substantiiert vorgetragen

worden noch sonst ersichtlich. Auch wenn man davon ausgeht, dass die Beklagte sich

zur Zwischenfinanzierung der Erwerber nur unter der Bedingung bereit erklärt hatte,

dass auch der Bauträger-Kredit mit ihr zustande kam und die 10 % Eigenkapital der

Erwerber auf ein Konto bei ihr eingezahlt wurden (Ziffer II. 6. und 7. des Schreibens vom

27. 05. 1993, Bl. 16 AH), lässt dies nicht den sicheren Rückschluss zu, dass sie das

gesamte Bau- und Anlageobjekt mit initiiert und deshalb das Zustandekommen des

Geschäftsbesorgungsvertrages nebst integrierter Vollmacht auf ihrer Mitwirkung beruht

hätte. Die Finanzierung von Bauträgermaßnahmen und Immobilienobjekten gehört zum

Kerngeschäft der Hypothekenbanken, wie oben bereits gesagt worden ist. Selbst wenn

daher der Beklagten bekannt gewesen sein sollte, dass der Vertrieb zugleich auch die

Endfinanzierung der Erwerber durch sie als "Kapitalanlagepaket" vermittelte, ist ein

solcher Schluss nicht gerechtfertigt, weil lediglich die Finanzierung des Objekts, nicht

aber dessen Gesamtkonzeption betroffen ist.

Sind nach alledem die Darlehensverträge vom 20./23. 12. 1993 wirksam, hat das

Landgericht zu Recht auch die von der Klägerin gestellten Hauptanträge zu 3.) und 4.)

und die beiden Hilfsanträge abgewiesen. Den zutreffenden Ausführungen des

Landgerichts ist insoweit nichts hinzuzufügen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711

ZPO.

Eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO n.F. kam vor dem Hintergrund

der inzwischen gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung zu den angesprochenen

Fragen nicht in Betracht. Die im Rahmen der Ausführungen zur Duldungsvollmacht

getroffene Entscheidung beruht im Übrigen allein auf einer tatsächlichen Würdigung.

Streitwert der Berufung und Beschwer der Klägerin: 77.566,05 Euro (entspricht

151.706.- DM).