Urteil des OLG Karlsruhe vom 16.12.2013
OLG Karlsruhe: gemeinschaftliches eigentum, unterteilung, wohnung, miteigentumsanteil, grundbuchamt, inhaber, treppenhaus, vollzug, umwandlung, form
OLG Karlsruhe Beschluß vom 16.12.2013, 14 Wx 47/13
Wohnungseigentum: Mängel der Teilungserklärung bei der nachträglichen Unterteilung von
Sondereigentum; Löschung wegen inhaltlicher Unzulässigkeit der Eintragung im Grundbuch
Leitsätze
1. Die formlose schriftliche Mitteilung von Gründen, die der von einem Beteiligten gewünschten
Amtslöschung entgegen stehen sollen, kann eine mit der Beschwerde anfechtbare Entscheidung
sein, wenn die Mitteilung als abschließende und verbindliche Entschließung des
Grundbuchamts erscheint.
2. Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein zugehöriger Raum keinem der neu
entstandenen Miteigentumsteile als Sondereigentum zugeordnet, sondern ohne Mitwirkung der
anderen Wohnungseigentümer "zur Gemeinschaftsbenutzung" ausgewiesen, so entsteht
unzulässiges isoliertes Sondereigentum und ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch
inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu löschen.
3. Wird bei der Unterteilung eines Sondereigentums ein bisher nicht zu diesem gehörender,
sondern im Gemeinschaftseigentum stehender Raum ohne Mitwirkung der anderen
Wohnungseigentümer einer der neu entstandenen Einheiten als Sondereigentum zugeordnet, so
ist die Eintragung der Unterteilung im Grundbuch inhaltlich unzulässig und von Amts wegen zu
löschen.
4. In einer Grundbuchsache ist das Beschwerdegericht berechtigt, über eine unmittelbar bei ihm
eingelegte Beschwerde zu entscheiden, ohne das Rechtsmittel zuvor dem Grundbuchamt zur
Prüfung der Abhilfe vorzulegen.
Tenor
1.
St. vom 18.7.2013 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, in den Wohnungsgrundbüchern von H. Nr.
717, 718 und 729 die im Bestandsverzeichnis unter dem 17. Februar 2003
eingetragene Änderung der Teilungserklärung als inhaltlich unzulässig zu löschen.
2.
haben die den Beschwerdeführern im Beschwerdeverfahren entstandenen außergerichtlichen
Kosten zu tragen.
3.
Gründe
A.
1 Mit der Beschwerde wenden sich die Beteiligten Ziff. 1 und 2 gegen die Weigerung des
Grundbuchamts, eine in den Wohnungsgrundbüchern eingetragene Unter-
Teilungserklärung zu löschen.
2 Die Beschwerdeführer sind Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 der Anlage E. in
St.-H. Das aus einem Altbau und einem Neuanbau bestehende Anwesen wurde von der
damaligen Eigentümerin durch Teilungserklärung vom 11.4.2002 in zwei
Miteigentumsanteile aufgeteilt, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einer
Wohnung nebst Nebenräumen. Die Eheleute G. erwarben als Rechtsvorgänger der
Beschwerdeführer sogleich die Wohnung Nr. 1 (Wohnungsgrundbuch Nr. 717). Mit
weiterer Teilungserklärung vom 14.11.2002 unterteilte die Eigentümerin den zweiten
Miteigentumsanteil in zwei Teile, jeweils verbunden mit dem Sondereigentum an einem
Teil der Räume der bisherigen Wohnung Nr. 2, nunmehr Wohnungen Nr. 2 neu
(Wohnungsgrundbuch Nr. 718) und Nr. 3 (Wohnungsgrundbuch Nr. 729). Mit notariellem
Kaufvertrag vom 11.12.2002 veräußerte die Eigentümerin die Wohnung Nr. 2 (neu) an die
Beteiligten Ziff. 3 und 4 und die Wohnung Nr. 3 an die Beteiligte Ziff. 5. Am 30.8.2007
veräußerten die Eheleute G. die Wohnung Nr. 1 an die Beteiligten Ziff. 1 und 2. Mit
notariellem Übergabevertrag vom 11.12.2012 übertrug der Beteiligte Ziff. 3 seinen
hälftigen Miteigentumsanteil (Wohnung Nr. 2 neu) auf die Beteiligte Ziff. 4, die seit dem
6.2.2013 als alleinige Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist.
3 Am 28.3.2012 hat das Grundbuchamt in der zweiten Abteilung der Wohnungsgrundbücher
zugunsten aller Eigentümer einen Widerspruch gegen folgende Eintragungen
eingetragen: Gemeinschaftseigentum Nr. 4 im KG, Sondereigentum Nr. 2 im EG
hinsichtlich des Eingangsbereichs, sowie Treppe zu Sondereigentum Nr. 3 im KG und EG.
Dagegen wandte sich der Beschwerdeführer Ziff. 1 mit Schreiben vom 20.6.2012 und dem
Begehren, nicht nur einen Widerspruch einzutragen, sondern die Unterteilung gemäß
Teilungserklärung vom 14.11.2002 zu löschen, weil die Unterteilung nichtig sei. Denn die
Unterteilungserklärung sei auf die Schaffung neuen Gemeinschaftseigentums im Keller
und im Treppenhaus gerichtet und beziehe die Kellertreppe ein, obwohl diese nicht Teil
des Sondereigentums der vormaligen Wohnung Nr. 2 gewesen sei. Mit formlosen
Schreiben vom 28.6.2012 (Ratschreiberin) und vom 18.7.2012 (Rechtspflegerin) teilte das
Grundbuchamt dem Beschwerdeführer Ziff. 1 mit, daß die für eine amtswegige Löschung
erforderliche inhaltlich unzulässige Eintragung im Sinne des § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht
gegeben sei.
4 Dagegen wenden sich die Beteiligten Ziff. 1 und 2 mit der Beschwerde, mit der sie die
Löschung weiterverfolgen. Die Beteiligten Ziff. 4 und 5 sind der Beschwerde
entgegengetreten. Sie verteidigen die Ablehnung der Löschung durch das Grundbuchamt.
B.
5 Das Rechtsmittel ist zulässig (§ 71 Abs. 2 S. 2 GBO) und begründet. Die Eintragung der
Unterteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 im Grundbuch ist zu löschen.
I.
6 Die Beschwerde ist zulässig.
7
1.
Grundbuchamts vom 18.7.2012 stellt ungeachtet seiner äußeren Form eine anfechtbare
Entscheidung des Grundbuchamts im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO dar.
8
a)
verstehen, denn eine inhaltlich unzulässige Eintragung ist gemäß § 53 Abs. 1 S. 2 GBO
von Amts wegen zu löschen (Demharter
,
Ablehnung der Anregung, eine Amtseintragung vorzunehmen, hier die
Unterteilungserklärung zu löschen, ist hinsichtlich der Rechtsbehelfe aber der mit der
Beschwerde anfechtbaren Zurückweisung eines Eintragungsantrags gleichzustellen
(Demharter a.a.O. § 71 Rn 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 472).
9
b)
Meinungsäußerung oder als Hinweis zur Vorbereitung einer späteren Entscheidung,
sondern als abschließende und verbindliche Entscheidung im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO
über das Anliegen der Beschwerdeführer. Nachdem bereits die Ratsschreiberin mit
Schreiben vom 28.6.2012 darauf hingewiesen hatte, daß die „Beseitigung des unrichtigen
Eintrages von den Beteiligten selbst“ herbeizuführen sei, bestätigte die Rechtspflegerin mit
dem Schreiben vom 18.7.2012, daß die Voraussetzungen für die gewünschte
Amtslöschung nicht vorlägen und die eingetragene Unterteilungserklärung nicht zu
löschen sei. Das Schreiben hatte insoweit abschließenden und verbindlichen Charakter.
Anders als in den Fällen des OLG Köln (FGPrax 2011, 172) und des Bundesgerichtshofs
(NJW 1980, 2521) sprach hier aus Sicht des Empfängers nichts dafür, daß noch eine
förmliche Entscheidung nachfolgen werde.
10
c)
mit der die Löschung nach § 53 GBO verlangt werden kann.
11
2.
geltend machen, daß die beanstandete Unterteilung in das Gemeinschaftseigentum
eingreife.
II.
12 Die Beschwerde ist begründet. Die Eintragung der Unterteilungserklärung vom 14.11.2002
ist in den Grundbüchern als inhaltlich unzulässig zu löschen (§ 53 Abs. 1 S. 2 GBO).
13
1.
entstandenen Miteigentumsanteile als Sondereigentum zugeordnet. Die Eintragung ist
insoweit inhaltlich unzulässig.
14
a)
ermittelnden- Inhalt nach einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht
geben kann (BGH NJW-RR 2005, 10, 11). Das ist hier der Fall.
15
b)
Wohnung Nr. 2 (alt) als Sondereigentum zugeordnet. Im Unterteilungsplan sind sie
grünumrandet und mit „4" gekennzeichnet und damit ausweislich der Planlegende als
„Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" ausgewiesen. Die mit dieser Bezeichnung gewollte
rechtliche Qualität ist unklar, sie wird auch im Textteil der Unterteilungserklärung nicht
erläutert. Fest steht nur, daß die Räume weder mit dem Sondereigentum an der Wohnung
Nr. 2 (neu) noch mit dem der Wohnung Nr. 3 verbunden sein sollen. Ein neuer
eigenständiger Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an diesen
Räumen, war ebenfalls nicht gewollt, wie sich schon daraus ergibt, daß der vormalige
Miteigentumsanteil der Wohnung Nr. 2 (alt) mit 577/1000 vollständig auf die neuen
Miteigentumsanteil der Wohnung Nr. 2 (alt) mit 577/1000 vollständig auf die neuen
Wohnungen Nr. 2 und 3 mit je 288,5/1000 aufgeteilt wurde. Vielmehr werden die grün
umrandeten und mit Nr. 4 gekennzeichneten Teile in der
Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 4.11.2002 als „gemeinschaftliches Eigentum"
bezeichnet. Ob damit gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer oder nur
der Inhaber der neugeschaffenen Wohnungen Nr. 2 (neu) und Nr. 3 gewollt ist, bleibt
zweifelhaft. Schon diese Unklarheit über die rechtliche Qualität der gewollten
„Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" begründet Zweifel an der inhaltlichen Zulässigkeit der
eingetragenen Unterteilung.
16
c)
Räume als unzulässiges isoliertes Sondereigentum die inhaltliche Unzulässigkeit der
Eintragung zur Folge.
17 aa) Die Auffassung der Beschwerdegegner Ziff. 4 und 5, es handele sich um Flächen, die
den jeweiligen Eigentümern der neuen Wohnungen Nr. 2 und 3 „zur
Gemeinschaftsbenutzung" dienen, läßt wesentliche Grundsätze des
Wohnungseigentumsrechts außer Acht. Sollte damit gemeint sein, daß es sich um
gemeinschaftliches Eigentum der Inhaber der neuen Wohnungseigentumseinheiten Nr. 2
(neu) und Nr. 3 handele, verkennt diese Betrachtungsweise, daß nach geltendem Recht
Sondereigentum an Räumen immer nur einem Miteigentumsanteil zugeordnet sein kann
(vgl. OLG Schleswig DNotZ 2007, 620, 621). Denn das WEG sieht Mitsondereigentum als
dinglich verselbständigte Untergemeinschaft an einzelnen Räumen nicht vor (BGH DNotZ
1996, 289, 292). Die Bildung von Mitsondereigentum der Inhaber der durch Unterteilung
neu zu schaffenden Wohneigentumseinheiten an einem Raum ist deshalb nicht zulässig
(Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 2824, 2976a).
18 bb) Die betroffenen Räume sind nicht mit einem der beiden neugeschaffenen
Miteigentumsanteile verbunden worden und damit ohne Zuordnung zu einem
Miteigentumsanteil überhaupt. Ein Sondereigentum ohne Verbindung mit einem
bestimmten Miteigentumsanteil verstößt gegen zwingendes Recht; ein isoliertes
Sondereigentum ist nicht denkbar (OLG München DNotZ 2007, 946, 947).
19 cc) Die unterbliebene Zuordnung der Räume zu einem Miteigentumsanteil hat auch nicht
die Umwandlung in Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer zur Folge.
20 Während bei der Begründung von Wohnungseigentum ein nicht mit einem
Miteigentumsanteil verbundener Raum automatisch Gemeinschaftseigentum wird, ist dies
bei der nachträglichen Unterteilung eines Sondereigentums hinsichtlich eines nicht
zugeordneten Raumes nicht der Fall. Ein Wohnungseigentümer kann nämlich nicht einen
Teil seines bisherigen Sondereigentums abstoßen und den übrigen
Wohnungseigentümern als Gemeinschaftseigentum „aufdrängen" (OLG München a.a.O. S.
947). Zu einer wirksamen Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum
bedarf es vielmehr der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der
Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch (OLG München a.a.O. S. 948;
Schöner/Stöber a.a.O. Rn 2976, 2967). Das ist hier nicht erfolgt, jedenfalls aus dem
maßgeblichen Eintragungsvermerk und den zulässig in Bezug genommenen
Eintragungsunterlagen nicht ersichtlich.
21 Damit verstößt das vormals der Wohnung Nr. 2 (alt) zugeordnete Sondereigentum an den
betroffenen Kellerräumen als nunmehr unzulässiges isoliertes Sondereigentum gegen
zwingendes Recht. Die Unterteilung ist damit nichtig und ihr Vollzug im Grundbuch führt
zu einer inhaltlich unzulässigen Eintragung (OLG München a.a.O. S. 947).
22
2.
zugeordnete Treppenhaus im Erdgeschoßplan der Unterteilung als grün umrandete
Fläche zur „Gemeinschaftsbenutzung Nr. 4" ausgewiesen. Auch insoweit ist die
Unterteilung aus den dargelegten Gründen unwirksam und ihr Vollzug im Grundbuch eine
inhaltlich unzulässige Eintragung.
23
3.
Sondereigentum der unterteilten Wohnung Nr. 2 (alt) gehörende Kelleraußentreppe und
ordnet sie in unzulässiger Weise dem Sondereigentum der Wohnung Nr. 3 zu.
24
a)
„baulichen Konstruktion" bisher dem früheren Wohnungseigentum Nr. 2 (alt) zuzuordnen
gewesen, kann nicht gefolgt werden. Für die Verbindung eines Miteigentumsanteils mit
dem Sondereigentum an einem sondereigentumsfähigen Bauteil oder Raum ist weder die
„bauliche Konstruktion" maßgebend noch die tatsächliche Nutzung, sondern die
eingetragene Teilungserklärung nebst zulässig in Bezug genommenen Unterlagen. Die
Teilungserklärung vom 11.4.2002 hat im maßgeblichen Kellergeschoßplan die
Kelleraußentreppe eindeutig nicht in das Sondereigentum zur Wohnung Nr. 2 (alt)
einbezogen. Vielmehr ist die Treppe ohne Zuordnung zu einem Sondereigentum
ausgewiesen. Damit handelt es sich um Gemeinschaftseigentum; denn nach der
Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 8.3.2002, die Teil der im Eintragungsvermerk in
Bezug genommenen Teilungserklärung ist, stehen die im Aufteilungsplan nicht
gekennzeichneten Teile im Gemeinschaftseigentum. Zum selben Ergebnis würde im
Übrigen auch die allgemeine Regel gemäß § 1 Abs. 5 WEG führen, derzufolge von
Gemeinschaftseigentum auszugehen ist, soweit kein Sondereigentum begründet wurde
(BGH a.a.O.; OLG Schleswig a.a.O.).
25
b)
Teilenden, der deshalb nicht ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer Räume
einbeziehen kann, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen (BGH NJW-RR 2005, 10,
11). Eine diesbezügliche Auflassung und Eintragung der Rechtsänderung ist im Streitfall
weder aus dem Eintragungsvermerk noch aus den in Bezug genommenen Unterlagen
ersichtlich. Damit verlautbart das Grundbuch auch insoweit einen Rechtszustand, den es
als Ergebnis einer Unterteilung nicht geben kann (BayObLG NJW-RR 1999, 8, 9) und liegt
eine inhaltlich unzulässige Eintragung vor.
26
4.
gemäß § 53 Abs. 1 S. 2 GBO zu löschen. Eine Beschränkung der inhaltlichen
Unzulässigkeit auf die beanstandeten Räume und Bauteile bei Aufrechterhaltung der
Unterteilung im Übrigen ist nicht möglich. Denn hinsichtlich der unter 1. und 2. genannten
Räume würde eine darauf beschränkte Unwirksamkeit der Unterteilung nichts daran
ändern, daß diese Räume keinem der bestehenden Miteigentumsanteile zugeordnet sind
und unzulässiges isoliertes Sondereigentum darstellen. Die aus einer beschränkten
Löschung der Unterteilung resultierende Eintragung im Grundbuch würde damit einen
Rechtszustand verlautbaren, den es nicht geben kann, und wäre inhaltlich unzulässig.
III.
27 Der Senat kann in der Sache entscheiden.
28
1.
Entscheidung des Beschwerdegerichts dahin, daß das Grundbuchamt zu einer
bestimmten Amtslöschung angewiesen wird (Schöner/Stöber a.a.O. Rn 508).
29
2.
steht der Entscheidung des Senats nicht entgegen. Geht eine Beschwerde -wie hier-
unmittelbar bei dem Beschwerdegericht ein, so ist dieses berechtigt, selbst zu
entscheiden, ohne die Sache zunächst dem Grundbuchamt zur Prüfung der Abhilfe
zuzuleiten (Demharter a.a.O. § 75 Rn 1; OLG Köln FGPrax 2011, 172).
30
3.
Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführer infolge eines Versehens erst mit der
Entscheidung zugeleitet wird, konnte die Entscheidung ohne Verstoß gegen das Gebot
des rechtlichen Gehörs ergehen, da der Schriftsatz am Erfolg der Beschwerde nichts
ändert.
IV.
31 Nebenentscheidungen
32
1.
Kostenentscheidung im Übrigen beruht auf § 81 Abs. 1 FamFG. Ausgangspunkt war dabei
das Unterliegen der Beschwerdegegner Ziff. 4 und 5. Weiter war zu berücksichtigen, daß
die zu löschende Eintragung durch die Aufteilung des Wohnungseigentums Nr. 2 (alt)
veranlaßt wurde, aus der die neugeschaffenen Wohnungseinheiten Nr. 2 (neu) und Nr. 3
hervorgegangen sind, an denen die Beschwerdegegner Rechte geltend machen.
33
2.
KostO. Ausgangspunkt ist das Interesse der Beschwerdeführer an der erstrebten
Löschung. Diese konnte im Erfolgsfalle nicht zum Wegfall des neben dem
Wohnungseigentum Nr. 1 der Beschwerdeführer bestehenden Wohnungseigentums
führen, sondern allenfalls zur Wiederherstellung des Zustandes vor der Aufteilung des
Wohnungseigentums Nr. 2 (alt). Das rechtliche und wirtschaftliche Interesse der
Beschwerdeführer war deshalb maßgeblich gerichtet auf die Beseitigung einer unklaren
Grundbuchlage und einer etwaigen Beeinträchtigung durch die Erweiterung der
Eigentümergemeinschaft um eine Partei und durch die Vereinnahmung von
Gemeinschaftseigentum (Kelleraußentreppe) einerseits und das Aufdrängen von neuem
Gemeinschaftseigentum (Kellerräume, EG-Eingangsbereich) andererseits. Unter
Berücksichtigung des durch den Kaufpreis von insgesamt 200.000 EUR für die
Wohnungseinheiten Nr. 2 (neu) und Nr. 3 gemäß Kaufverträgen vom 11.12.2012
indizierten Werts der Wohnungseinheit Nr. 2 (alt) und auch des Wohnungseigentums der
Beschwerdeführer schätzt der Senat das so beschriebene Interesse der Beschwerdeführer
auf 20.000 EUR.
34
3.
hierfür nicht vorliegen (§ 70 Abs. 2 FamFG).