Urteil des OLG Hamm vom 29.05.2007
OLG Hamm: wohnung, wiederherstellung des früheren zustandes, verwaltung, abstimmung, treu und glauben, balkon, anfechtung, verjährungsfrist, nebenkosten, entlastung
Oberlandesgericht Hamm, 15 W 16/07
Datum:
29.05.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 W 16/07
Vorinstanz:
Landgericht Bielefeld, 23 T 278 + 288/05
Tenor:
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen,
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde
werden den Antragsgegnern auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt.
Der Geschäftwert wird auf 3.000 € festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind die Mitglieder der eingangs genannten Anlage, die von
der Beteiligten zu 5) verwaltet wird. Die zu 1) beteiligte Antragstellerin ist die
Eigentümerin der Wohnung im 1. Obergeschoss, die zu 2) bis 4) beteiligten
Antragsgegner sind Eigentümer in Erbengemeinschaft der Erdgeschosswohnung, die
zuvor ihrer am 28.07.2005 verstorbenen Mutter W gehört hatte, und der zu 4) beteiligte
Antragsgegner ist auch Eigentümer der Dachgeschosswohnung, die zuvor der im Jahr
2006 verstorbenen Frau I gehört hatte.
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Nach § 13 Abs. 1 lit. e) der in der Teilungserklärung vom 24.03.1981 enthaltenen
Gemeinschaftsordnung ist in Abweichung von § 16 WEG bestimmt, dass der Verwalter
einen besonderen Verteilungsmaßstab über die Umlegung der Kosten für den Betrieb
der Heizung, der Warmwasserversorgung, für die Beleuchtung der gemeinschaftlichen
Teile des Gebäudes sowie der evtl. Kosten für die Hausreinigung und der Kosten für
Wassergeld und Entwässerung aufzustellen hat. Nach § 13 Abs. 2 kann der in Abs. 1
vorgesehene Verteilungsschlüssel mit 2/3 Mehrheit geändert werden. In § 14 Abs. 8 der
Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der
Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist,
der vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten
Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist.
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Unter dem 21.09.2004 lud die Beteiligte zu 5) die damaligen Wohnungseigentümer zu
5
Unter dem 21.09.2004 lud die Beteiligte zu 5) die damaligen Wohnungseigentümer zu
einer Eigentümerversammlung am 06.10.2004 ein. In dem Einladungsschreiben heißt
es auszugsweise:
5
Tagesordnung:
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4) Jahresabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr 2003.
6) Entlastung des Verwalters auf die Abrechnung 2003 und das Rücklagensparbuch.
7) Frau Z schüttelt/schlägt von ihrem Balkon Teppiche, Tücher und andere staub- und
dreckhaltige Gegenstände aus. Hierdurch wird die Nutzung der Terrasse bei der
Wohnung meiner Mutter beeinträchtigt. Es wird der Antrag gestellt, dass Frau Z
oder andere in der Wohnung sich aufhaltende Personen dies unterlassen.
8) Frau Z hat an der Außenseite der Balkonbrüstung Blumenkästen befestigt. Durch
die Pflege/Gießen wird das herunterfallende Gut oder durch abtropfendes Wasser
die Nutzung der Terrasse der Wohnung meiner Mutter beeinträchtigt. Es wird der
Antrag gestellt, dass Frau Z die Blumenkästen von der Außenseite entfernt.
9) Der Lebensgefährte von Frau Z hat seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung von
Frau Z. Es wird der Antrag gestellt, dass Frau Z hierfür anteilige Nebenkosten
bezahlt.
10) Frau Z hat ohne einen Beschluss/Genehmigung der
Wohnungseigentümergemeinschaft die Gebäudeaußenwand in ihrer Küche
durchbrochen und eine Entlüftung gesetzt. Dieses ist eine genehmigungspflichtige
Änderung. Es wird der Antrag gestellt, dass diese Entlüftung zurückzubauen ist.
11) Frau Z hat ohne einen Beschluss/Genehmigung der
Wohnungseigentümergemeinschaft die Außenwand der Garage durchbrochen und
eine Entlüftung gesetzt. Dieses ist eine genehmigungspflichtige Änderung. Es wird
der Antrag gestellt, dass diese Entlüftung zurückzubauen ist.
12) Frau Z hat ohne einen Beschluss/Genehmigung im Bereich ihres Balkons eine
Außenlampe gesetzt Dieses ist eine genehmigungspflichtige Änderung. Es wird
der Antrag gestellt, dass diese Lampe zurückzubauen ist.
13) Vor Jahren hat Frau Z ohne Beschluss/Genehmigung ihren Elektrozähler aus
Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum verlegt. Hierbei wurden die
notwendigen Kabel nicht in ihrer Führung angepasst. Durch die ungewöhnliche
Verhaltensweise von Frau Z kam es hierdurch wiederholt zu Störungen des
Hausfriedens. Frau Z liegt ein Angebot der Fa. G vor. Durch diese Arbeiten ist es
möglich, dass sämtliche Frau Z betreffenden Kabelführungen in
Gemeinschaftseigentum verlegt werden. Es wird der Antrag gestellt, dass diese
Arbeiten wie angeboten von der Fa. G ausgeführt werden.
14) Frau Z hat ihre Waschmaschine im Hausanschlusskeller installiert. Durch die
Nutzung der Waschmaschine kommt es regelmäßig zu Geruchsbelästigungen im
Haus. Mehrfache Aufforderung zum Abstellen der Geruchsbelästigung haben keine
Besseung gebracht. Es wird daher der Antrag gestellt, dass Frau Z die Nutzung
des Hausanschlussraumes als Waschküche einstellt.
15) Da diese Arbeiten durch das Verhalten und Handeln von Frau Z erforderlich sind,
sind die Kosten von Frau Z tragen. Es wird der Antrag gestellt, dass Frau Z
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sämtliche Kosen trägt.
In der Eigentümerversammlung vom 06.10.2004 waren alle Wohnungseigentümer
anwesend bzw. vertreten. Die Verwalterin erstellte über die Sitzung unter dem
25.10.2004 ein Protokoll, das zunächst nur von ihr, im Laufe des Verfahrens aber auch
von zwei Eigentümern unterzeichnet wurde. Die Antragstellerin begehrt im vorliegenden
Verfahren, die zu TOP 4 und 6 bis 15 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer
für ungültig zu erklären. Hierzu heißt es in der Niederschrift:
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Punkt 4
Jahresabrechnung für das zurückliegende Wirtschaftsjahr 2003
Die Eigentümer hatten im Vorfeld Gelegenheit sich mit der Ihnen zugestellten
Jahresabrechnung 2003 zu beschäftigen. Frau Z erkennt die
Jahresabrechnung 2003 nicht an. Der Punkt Wassergeld ist nach Ihrer
Auffassung falsch abgerechnet:
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das Wassergeld, Gesamtpersonenzahl2 ist nicht richtig! 3 Personen wäre
korrekt.
Für die Wohnung W wurden keine Wasserkosten berechnet.
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Entlastung wird von Frau Z aus diesem Grunde auf die Abrechnung nicht erteilt.
Frau Z möchte Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen für 2002 und 2003. Sie
möchte Einsicht, was jeder bezahlt. Anmerkung der Verwaltung: Das
Wirtschaftsjahr 2002 ist zwar schon abgeschlossen und entlastet; die
Verwaltung sieht aber kein Problem, die Unterlagen kurzfristig bis spätestens
zum 27. Oktober 2004 der Frau Zr Verfügung zu stellen. Herr W moniert die
Jahresabrechnung da nach seiner Auffassung bei Frau Z eine Person zu wenig
berechnet wurde. (sh. auch Punkt 9) Er erteilt Entlastung unter Vorbehalt des
Punktes Wassergeld. Frau I erteilt volle Entlastung da die Jahresabrechnung
ansonsten keine Beanstandungen zeigt.
Punkt 6
Entlastung des Verwalters auf die Abrechnung 2003 und das
Rücklagensparbuch
erfolgt durch Herrn W erneut unter Vorbehalt. Frau Z entlastet nicht. Frau I
entlastet beide Punkte voll. …
Punkt 7
Antrag auf Unterlassung von Reinigungstätigkeiten auf dem Balkon
Aussage ist lt.Frau Z falsch und unwahr. Besuch geht Herrn W nichts an.
Abstimmung 2 x ja durch Herrn W und Frau I 1 x keine Abstimmung durch Frau
Z
Punkt 8
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Antrag auf Demontierung der Blumenkästen auf der Balkonbrüstung
Aussage Frau Z: seit Monaten befinden sich keine Blumenkästen mehr am
Balkon. Ich empfehle Herrn W einen anderen Augenarzt, denn alles ist schon
längst entfernt. Anmerkung Herr W: Verweis auf Amtsgericht AZ: Z 4676/93
Frau Z: die Halterungen entferne Frau Z nicht, Sie überlegt, was Sie im
nächsten Jahr dort hinhängen kann. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn W und
Frau I Frau Z stimmt nicht ab.
Punkt 9
Zahlung von anteiligen Nebenkosten für Lebensgef. von Frau Z
Aussage Frau Z: Sie wohnt allein. Es wohnt kein Lebensgef. In der Wohnung
und Sie könne soviel Besuch empfangen wie Sie will. Abstimmung: 2 x ja
durch Herrn W und Frau I3 1 x nein durch Frau Z
Punkt 10
Entlüftung Küche Herstellung des Urzustandes
Lt. Frau Z wurde bei Einbau der Entlüftung von Frau W eine Zustimmung
ausgesprochen und der Verwalter wurde telefonisch informiert. Zudem wurde
das Thema bei der Gerichtsverhandlung angesprochen und abgehakt. Sie baut
nicht zurück. Herr W sieht den Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht
und bittet um Abstimmung. Abstimmung: 2 X ja durch Herrn W und Frau I3
Keine Stimme von Frau Z
Punkt 11
Entlüftung in Garagenaußenwand gesetzt.
Punkt 12
Außenlampe im Bereich des Balkons angebracht
In diesen beiden Punkten wird separat über die Herstellung des Urzustandes
abgestimmt. Abstimmung: jeweils 2 x ja durch Herrn W und Frau I. Frau Z wird
nichts ändern und gibt in beiden Fällen keine Stimme ab.
Punkt 13
Antrag auf Ausführung von Arbeiten der Fa. G bezgl. Des Elektrozählers
Anmerkung Frau Z, dass nichts geändert wird. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn
W und Frau I Keine Stimmabgabe von Frau Z.
Punkt 14
Antrag auf Einstellung der Nutzung des Hausanschlusskellers als
Waschküche
Frau Z fordert Herrn W auf sich die Teilungserklärung genauer durchzulesen.
Raum gehört lt. Teilungserklärung zu Wohnung 2 und 3 Frau Z fordert, das Herr
W diesen Raum nur nach vorheriger Abstimmung für z. B. Zugang Gasuhr
betreten kann, ansonsten hat Herr W keinerlei Anspruch auf diesen Raum. Frau
Z bezichtigt Herrn W in Ihrer Damenunterwäsche zu spionieren, da er
offensichtlich Gefallen daran findet. Herr W -- entsetzt und konsterniert -
verweist ganz ruhig auf die Teilungserklärung: ...dieser Raum ist
Gemeinschaftseigentum und nicht Sondereigentum u. fordert die Abstimmung.
Frau Z fragt ob Herr W im Kopf noch ganz klar ist. Sie wird dort auch weiterhin
waschen und trocknen. Abstimmung: 2 x ja durch Herrn W und Frau I3 Frau Z
sieht keine Abstimmungsveranlassung.
Punkt 15
Kostenübernahme allein durch Frau Z
Anmerkung Frau Z: Ich werde keinerlei Kosten übernehmen. Abstimmung: 2 x
ja durch Herrn W und Frau I3 Frau Z lehnt ab.
Die Antragstellerin ist der Ansicht, die angefochtenen Beschlüsse seien bereits deshalb
nicht wirksam, weil das Protokoll entgegen § 14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht
zusätzlich von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Miteigentümern
unterzeichnet worden sei. Sie macht zu den einzelnen Tagesordnungspunkten geltend:
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zu TOP 4: Die Befreiung der damaligen Eigentümerin W von den Wasserkosten
sei nicht gerechtfertigt, weil eine Eigentümerin einer leerstehenden Wohnung auch
an den verbrauchsabhängigen Kosten zu beteiligten sei, zumal die Kinder der
verstorbenen Frau W die Wohnung regelmäßig genutzt hätten. Die Änderung des
Verteilungsmaßstabs sei daher gerecht. Eine Aussprache und Abstimmung sei nur
über die Nebenkostenabrechnung erfolgt. Eine Jahresabrechnung habe nicht
vorgelegen.
Zu TOP 6: Die erfolgte Verwalterentlastung sei nicht gerechtfertigt, da die
Abrechnung von 2003 grob fehlerhaft sei. Darüber hinaus fehle eine
ordnungsgemäße Jahresabrechnung. Es sei auch die Vermögensübersicht nicht
hinreichend vorgelegt worden.
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Zu TOP 7: Durch diesen Beschluss werde sie, die Antragstellerin, in unzulässiger
Weise in der Nutzungsfreiheit ihres Sondereigentums beeinträchtigt. Sie habe von
ihrem Balkon keine Gegenstände ausgeschüttet. Die darunter liegende Terrasse
sei nicht beeinträchtigt worden.
Zu TOP 8: Die Blumenkästen seien an der Balkonbrüstung innenseitig angebracht
worden. Mögliche geringfügige Belastungen durch Pflege und Gießen der Blumen
seien im Rahmen eines gemeinschaftlichen Zusammenlebens hinzunehmen.
Zu TOP 9: Ihr Lebensgefährte, Herr H, halte sich immer nur besuchsweise in der
Wohnung auf. Es sei für die Umlage von Nebenkosten für einen Besucher kein
sachlicher Grund ersichtlich. Die Initialen, die an der Tür angebracht worden
seien, würden nicht darauf hindeuten, dass Herr H in ihrer Wohnung seinen
Lebensmittelpunkt habe. Die Anbringung von Initialen sei ihr von der Polizei
empfohlen worden.
Zu TOP 10: Sie habe bei ihrem Einzug im Jahr 1996 ein kleines weißes
Lüftungssieb anbringen lassen müssen. Die Verwalterin habe im September 1996
ebenso zugestimmt wie die zwischenzeitlich verstorbene Eigentümerin Frau W.
Das Lüftungssieb sei auch zum zweckbestimmungsgemäßen Gebrauch der
Küche (Dunstabzugshaube) erforderlich. Durch diesen Zustand würden keine
Beeinträchtigungen eintreten. Im Übrigen berufe sie sich auf Verjährung.
Zu TOP 11: Die getroffene Maßnahme entspreche bauordnungsrechtlichen
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Vorschriften (Zwangsentlüftung für Benzinfahrzeuge) und sei deshalb erforderlich.
Das Beseitigungsverlangen verstoße gegen Treu und Glauben, da es sie, die
Antragstellerin, zwinge, gegen geltendes Recht zu verstoßen. Die Lüftungsschlitze
in der Garage würden auch keine Beeinträchtigung darstellen. Eine Beseitigung
wäre mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden. Jedenfalls sei der
Beseitigungsanspruch zwischenzeitlich verjährt.
Zu TOP 12: Die Außenleuchte stelle keine Beeinträchtigung dar. Sie diene dem
bestimmungsgemäßen Gebrauch des Balkons auch bei Dunkelheit.
Zu TOP 13: Sie sei nicht dazu verpflichtet, die in Rede stehenden
Elektroanschlüsse auf ihre Kosten zu verlegen. Die von der Firma G angebotenen
Arbeiten würden auch eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum
bedeuten, für die ein Mehrheitsbeschluss nicht ausreichend sei. Es gehe nämlich
nicht nur um Restarbeiten nach Verlegung des Stromzählers, sondern um die
Verlegung des auf sie, die Antragstellerin, entfallenden Teils des
Hauptelektroanschlusses.
Zu TOP 14: Durch die Waschmaschine entstehe keine Geruchsbelästigung. Sie
habe ihre Waschmaschine im Waschkeller, der Gemeinschaftseigentum sei,
aufgestellt. Der Strom sei ihrem Zähler zugeordnet.
Zu TOP 15: Dieser Beschluss sei bereits aufgrund seiner Unklarheit für ungültig zu
erklären.
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Die Antragsgegner sind dem Antrag entgegengetreten. Die Aufstellung des
Verteilungsmaßstabes erfolge nach den Grundsätzen der Billigkeit und halte sich im
Ermessen der Verwaltung. Die Jahresnebenkostenabrechnung 2002 habe vorgelegen,
und zwar als Gesamtabrechnung sowie als Einzelabrechnung. Es sei auch in der
Vergangenheit stets nach Anzahl der Personen abgerechnet worden. Der
Verteilungsmaßstab zu jeweils ½ sei angemessen, weil die Wohnung der verstorbenen
Antragsgegnerin W nicht genutzt worden sei. Bei der Pflege der Blumen komme es
regelmäßig zu Belästigungen. Der Lebensgefährte der Antragstellerin halte sich auch
ständig in deren Wohnung auf. Durch das Anbringen des Lüftungssiebes sei das
Gemeinschaftseigentum in Anspruch genommen und eine bauliche Veränderung ohne
entsprechende Genehmigung vorgenommen worden. Hinsichtlich TOP 12 sei
festzuhalten, dass die Außenleuchte eine bauliche Veränderung darstelle. Die
vollständige Verlegung des Stromkabels in das Gemeinschaftseigentum sei geboten,
weil die Antragstellerin darauf bestanden habe, dass die Bereiche durch
Uminstallationsmaßnahmen getrennt würden. Diese Maßnahme erfolge auch im
Interesse der Antragstellerin. Die Waschmaschine sei aus dem "Waschkeller" zu
entfernen, weil nach der Teilungserklärung dieser Keller dem Miteigentumsanteil der
Wohnung der Beteiligten zu 2) zugeteilt worden sei. Es handele sich um einen
Hausanschluss und nicht um eine Waschküche. Ziel sei es, die erhebliche
Geruchsbelästigung zu vermeiden. Die Antragstellerin habe schließlich für die in Rede
stehenden Maßnahmen - gemeint seien die Kabelverlegungsarbeiten (TOP 13) - auch
die Kosten zu tragen (vgl. TOP 15).
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Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Beteiligten zu 3) sowie
des Lebensgefährten der Beteiligten zu 1) und mit Beschluss vom 10.03. 2005 die
Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 06.10.2004 zu TOP 4 und 6, 7, 9, 11, 13,
14 und 15 für ungültig erklärt, hinsichtlich der Anfechtung der zu den
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Tagesordnungspunkten 8, 10 und 12 ergangenen Mehrheitsbeschlüsse hat es die
Anträge zurückgewiesen.
Gegen diesen Beschluss haben die Antragstellerin sowie der Beteiligte zu 4) und die
Mutter der Beteiligten zu 2) bis 4) rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Nach dem
Tod ihrer Mutter haben die Beteiligten zu 2) bis 4) unter dem 14.09.2005 ausdrücklich
erklärt, das vorliegende Verfahren aufzunehmen und fortzusetzen; weiter haben die
Beteiligten zu 2) und 3) ihrem Bruder, dem Beteiligten zu 4), für das vorliegende
Verfahren eine umfassende Vollmacht erteilt.
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Die Beschwerdekammer hat mit den Beteiligten am 18.10.2005 und 12.12.2006
mündlich verhandelt. Mit Beschluss vom 20.12.2006 hat sie unter Zurückweisung des
Rechtsmittels der Antragsgegner die von der Antragstellerin angefochtenen Beschlüsse
der Eigentümergemeinschaft vom 06.10.2004 insgesamt für ungültig erklärt.
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Gegen diese ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 02.01.2007 zugestellte
Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 15.01.2007 eingelegte sofortige
weitere Beschwerde der Antragsgegner.
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II.
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Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1 WEG, 27 29 FGG statthaft
sowie form- und fristgerecht eingelegt. Der Senat legt die weitere wie auch schon die
von der Mutter der Beteiligten zu 2) bis 4) eingelegte Erstbeschwerde aufgrund der
Erklärung der Beteiligten zu 2) bis 4) vom 14.09.2005 als deren Rechtsmittel aus. Als
Miteigentümer war auch der Beteiligte zu 3) in das Rubrum aufzunehmen, was das
Landgericht offensichtlich übersehen hat. Die Beschwerdebefugnis der Antragsgegner
folgt daraus, dass das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts hinsichtlich der
Beschlüsse zu TOP 8, 10 und 12 auf die Beschwerde der Antragstellerin zu ihrem
Nachteil abgeändert und ihre Erstbeschwerde hinsichtlich der vom Amtsgericht für
ungültig erklärten Mehrheitsbeschlüsse keinen Erfolg gehabt hat.
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In der Sache ist die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner jedoch
unbegründet, weil die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis nicht auf einer
Verletzung des Rechts beruht, §§ 27 Abs. 1 FGG, 561 ZPO.
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In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen
Erstbeschwerde ausgegangen. Da das Anfechtungsrecht nach § 23 Abs. 4 WEG nicht
nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers dient,
sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung
(MünchKomm/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 43 Rn. 13 m.w.N.), ist auch derjenige
anfechtungsberechtigt, der dem Beschluss zugestimmt hat. Das Landgericht konnte
daher die Frage offen lassen, ob die Antragstellerin einzelnen Beschlussvorlagen
zugestimmt hat.
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In der Sache ist das Landgericht wie schon das Amtsgericht nicht der Frage
nachgegangen, ob das Protokoll über die Eigentümerversammlung von zwei von der
Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern unterzeichnet worden ist,
wie es in der Gemeinschaftsordnung bestimmt ist. Diesem von der Antragstellerin
erhobenen Einwand sind die Antragsteller nur mit dem Einwand begegnet, das Protokoll
sei inzwischen "wie in der Teilungserklärung vorgesehen unterzeichnet". Nach nunmehr
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gefestigter Rechtsprechung sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer für ungültig zu
erklären, wenn ihre Protokollierung nicht der durch die Teilungserklärung
vorgeschriebenen Form entspricht. Diese Voraussetzung ist nach der Rechtsprechung
des BGH, der über eine wortgleiche Klausel wie die hier in der Gemeinschaftsordnung
der Beteiligten verwandte zu entscheiden hatte, bereits dann gegeben, wenn die beiden
Wohnungseigentümer, welche das Sitzungsprotokoll unterzeichnet haben, entgegen §
14 Abs. 8 der Teilungserklärung nicht von der Eigentümerversammlung, welche die
angefochtenen Beschlüsse gefasst hat, bestimmt worden sind (BGHZ 136, 187 =
NJW 1997, 2956). Der BGH hat hierzu weiter ausgeführt:
"Von wem sie (Anm.: die unterzeichnenden Wohnungseigentümer) zur
Unterschriftsleistung herangezogen wurden oder ob sie von einer früheren
Eigentümerversammlung einmal zur Unterzeichnung bestimmt worden sind, hat
das Beschwerdegericht nicht festgestellt, bedarf aber auch keiner Aufklärung.
Denn die - dem Rechtsbeschwerdegericht mögliche - Auslegung von § 14 Abs.
8 Satz 2 der Teilungserklärung ergibt, daß die unterzeichnungsberechtigten
Wohnungseigentümer jeweils von der Eigentümerversammlung zu bestimmen
sind, welche die zu protokollierenden Beschlüsse gefaßt hat. Dies folgt aus dem
systematischen und sachlichen Zusammenhang mit Satz 1 der Bestimmung und
daraus, daß nur solche Wohnungseigentümer das Protokoll unterschreiben
können sollen, die an der Versammlung auch teilgenommen haben. Die
Bestimmung verfolgt erkennbar den Zweck, nicht jeden beliebigen zur
Unterschriftsleistung bereiten Eigentümer zur Gegenzeichnung zuzulassen,
sondern nur solche Personen, die an der Versammlung teilgenommen haben
und das Vertrauen der Versammlungsmehrheit genießen, eine richtige
Protokollierung zu gewährleisten. ... Die entgegen der Teilungserklärung
erfolgte Unterzeichnung des Protokolls durch zwei von der
Eigentümerversammlung nicht eigens bestimmte Wohnungseigentümer stellt
nach der Teilungserklärung einen Mangel dar, welcher die Ungültigkeit der
gefaßten Beschlüsse unabhängig davon begründen soll, ob er sich auf die
Richtigkeit des Protokolls ausgewirkt hat."
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Vorliegend ist nicht geklärt, ob die Gemeinschaft in der Versammlung durch einen
Geschäftsordnungsbeschluss zwei Wohnungseigentümer für die Unterzeichnung des
Protokolls bestimmt hat. Dieser Mangel der landgerichtlichen Entscheidung zwingt
allerdings nicht zur Zurückweisung des Rechtsmittels, weil sich die Entscheidung des
Landgerichts im Ergebnis als richtig erweist.
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1) Anfechtung der "Beschlüsse" zu TOP 4 und 6
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Das Landgericht hat dem Anfechtungsantrag insoweit stattgegeben und zur Begründung
ausgeführt: Die vermeintlich zu den TOP 4 (Jahresabrechnung für das zugrunde
liegende Wirtschaftsjahr 2003) und 6 (Entlastung des Verwalters auf die Abrechnung
2003 und das Rücklagensparbuch) ergangenen Beschlüsse seien aus
Klarstellungsgesichtspunkten aufzuheben, da nicht feststellbar sei, dass zu diesen
Punkten überhaupt ein Beschluss gefasst worden sei. Das rechtswirksame
Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses setze insbesondere voraus, dass eine
Beschlussfrage zur Abstimmung gestellt sowie das Ergebnis der Beschlussfassung
durch den Vorsitzenden der Eigentümerversammlung festgestellt und bekannt gegeben
werde. Die Beschlussfeststellung sei dabei nicht nur inhaltsfixierend, sondern ihr
komme konstitutive Bedeutung zu (vgl. BGHZ 148, 335 = NJW 2001, 3339). Dass ein
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solches Beschlussergebnis festgestellt und von der Verwalterin verkündet worden sei,
ergebe sich weder aus dem Protokoll noch aus sonstigen Gesichtspunkten. Das
Protokoll gebe zu den TOP 4 und 6 nur wieder, worüber gesprochen worden sei,
enthalte aber kein Beschlussergebnis. Die protokollierten Erklärungen der Beteiligten
ließen zudem eher den Schluss zu, dass die Beschlussvorlagen auch mehrheitlich
keine Zustimmung gefunden hätten.
Diese Ausführungen lassen einen Rechtsfehler nicht erkennen und werden mit der
Rechtsbeschwerde auch nicht konkret angegriffen.
31
2) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 7
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Die Vorinstanzen haben zu Recht den zu TOP 7 getroffenen Beschluss über
Reinigungsarbeiten auf dem Balkon der Antragstellerin für ungültig erklärt.
33
Dieser Beschluss ist mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21
Abs. 3 WEG nicht vereinbar, weil er zu weitgehend und zu unbestimmt gefasst ist. Das
Landgericht hat mit zutreffender Begründung ausgeführt, es sei über den Antrag auf
"Unterlassung von Reinigungstätigkeiten auf dem Balkon (der Antragstellerin)"
abgestimmt worden und dieser Antrag sei nach dem Protokoll mehrheitlich
angenommen worden. Dies bedeute, dass der Antragstellerin nach dem Beschluss
jegliche Reinigungstätigkeit auf dem Balkon untersagt sei. Ihr seien damit selbst die
Reinigungstätigkeiten untersagt worden, die andere Wohnungseigentümer schon
theoretisch nicht beeinträchtigen könnten, wie z. B. das Fegen bzw. Wischen des
Balkons oder das Staubwischen an Gartenstühlen u. ä. Die Unterlassungsverpflichtung
sei daher unverhältnismäßig weit.
34
Soweit die Rechtsbeschwerde hiergegen einwendet, das Landgericht hätte den
Mehrheitsbeschluss unter Berücksichtigung der Formulierungen zu TOP 7 des
Einladungsschreibens nur teilweise für ungültig erklären müssen, so verkennt sie, dass
das Gericht einen Eigentümerbeschluss nur dann teilweise für ungültig erklären kann,
wenn der Beschluss aus abtrennbaren Teilen besteht. Dies ist bei dem Beschluss zu
TOP 7 nicht der Fall, weil er auf eine generelle Unterlassung von Reinigungstätigkeiten
auf dem Balkon gerichtet ist. Es ist zunächst Sache der Gemeinschaft, zu definieren,
was sie für übermäßig hält, und diesen Gegenstand so zu begrenzen, dass er dem
Willen zumindest ihrer Mehrheit entspricht. Das Gericht kann erst dann, wenn die
Gemeinschaft nicht in der Lage ist, eine interessengerechte Regelung zu finden, im
Rahmen fürsorglicher gestalterischer Tätigkeit einschreiten und eine abgelehnte
Mehrheitsentscheidung ersetzen, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht
(vgl. MünchKomm/Engelhardt, a.a.O., § 43 Rn. 25 m.w.N.). Keinesfalls kann das Gericht
einen Eigentümerbeschluss so auslegen, dass er das nicht erfasst, was zu weit geht
und daher zur Ungültigkeit des gesamten Beschlusses führt.
35
3) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8
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Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, der zu TOP 8 (Antrag auf
Demontage der Blumenkästen auf der Balkonbrüstung) gefasste Beschluss entspreche
ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Was ordnungsgemäß ist, ist in jedem
Einzelfall zu entscheiden und damit weitgehend Tatfrage. Dabei ist entscheidend, ob
die Verwaltungsmaßnahme der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums
entspricht, d.h. dem bestimmungsmäßigen Zweck des betroffenen Gegenstandes
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entspricht (BGH, NJW 2000, 3211; OLG Stuttgart NJW 1961, 1359). Hiervon ist das
Landgericht ausgegangen und hat ausgeführt, der Eigentümerbeschluss sei zu
weitgehend und dementsprechend aufzuheben. Er beruhe darauf, dass sich die
Bewohner der Erdgeschosswohnung gestört fühlten. Zwar sei es richtig, dass
außenhängende Blumenkästen durch herunterfallende Pflanzenteile und Erde
Störungen auf die darunter liegende Terrasse bewirken könnten. Dabei entspreche es
auch der Lebenserfahrung, dass die Nutzung der darunter liegenden Terrasse
beeinträchtigt werden könne. Es sei jedoch unverhältnismäßig und entspreche nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn als Folge hierauf beschlossen worden sei, dass
die Blumenkästen insgesamt abzubauen seien. Abhilfe könne insoweit schon
geschaffen werden, indem die Blumenkästen auf die Balkoninnenseite - wie von der
Antragstellerin auch vorgetragen worden sei - angebracht würden.
Der Senat stimmt auch diesen Ausführungen zu. Die hiergegen erhobenen Einwände
der Beteiligten zu 2) bis 4) sind unbegründet. Wenn die Antragsgegner keine Einwände
gegen an der Innenseite der Balkonbrüstung angebrachte Blumenkästen haben, so
hätten sie dies in ihrem Beschuss aufnehmen und klarstellen müssen, dass nur das
Anbringen von Balkonkästen an der Außenseite wegen der damit verbundenen
Nachteile der Nutzung der darunterliegenden Terrasse verboten sein solle. Auch
insoweit ist es nicht Aufgabe des Gerichts, eine mögliche ordnungsgemäßer Verwaltung
entsprechende Lösung zu finden und sodann zu vermuten, dass sie dem Willen der
Wohnungseigentümer entspricht, bevor diese sich intensiv mit der Regelung der
Balkonbepflanzung auseinandersetzt. Dies folgt aus dem Grundsatz der Autonomie der
Wohnungseigentümerversammlung, demzufolge erst diese über die einzelnen
Verwaltungsangelegenheiten zu beraten und zu entscheiden hat, ehe einzelnen
Wohnungseigentümern ein Anspruch auf eine ersetzende gerichtliche Entscheidung
zustehen kann (vgl. KG WM 1993, 303; OLGZ 1989, 305 = NJW-RR 1989, 976).
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Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde ist eine andere Auslegung des
Beschlusses als die vom Landgericht vorgenommene hier auch nicht möglich. Bei dem
Beschlussgegenstand handelt es sich um eine Dauerregelung. Beschlüsse, die nicht
nur einen Einzelfall regeln, sondern auf Dauer auch für Sondernachfolger Bestand
haben sollen, sind objektiv nach ihrem im Protokoll niedergelegten Inhalt auszulegen,
ohne das es auf die subjektiven Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten
ankommt, weil die Sondernachfolger diese Vorstellungen nicht kennen und daher auf
das objektiv Erklärte vertrauen müssen (BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713). Eine
Beweisaufnahme darüber, was die Beteiligten bei der Beschlussfassung gewollt haben,
kommt daher in diesen Fällen nicht in Betracht.
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4) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 9
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Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht angenommen, der zu TOP 9 gefasste Beschluss
(Zahlung von anteiligen Nebenkosten für den Lebensgefährten der Antragstellerin)
entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es hat dazu ausgeführt, es könne
letztendlich dahingestellt bleiben, ob der Lebensgefährte der Antragstellerin seinen
Lebensmittelpunkt in ihrer Wohnung habe. Es ergebe sich nämlich aus dem Beschluss
nicht, was mit anteiligen Nebenkosten für den Lebensgefährten überhaupt gemeint sein
sollte. Da der Begriff allgemein gehalten ist, sind hiervon nicht nur
verbrauchsabhängige, sondern auch verbrauchsunabhängige Nebenkosten erfasst. Die
zusätzliche Belastung der Antragstellerin auch mit verbrauchsunabhängigen
Nebenkosten (Fixkosten) sei von vornherein nicht gerechtfertigt; denn der Aufenthalt
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eines Besuchers oder Lebensgefährten in der Wohnung der Antragstellerin habe auf die
Höhe dieser Kosten keinerlei Einfluss. Da dieser Beschluss dementsprechend auf jeden
Fall unverhältnismäßig weit gefasst sei, entspreche er nicht ordnungsgemäßer
Verwaltung und sei daher vom Amtsgericht zutreffend aufgehoben worden. Ob eine
zusätzliche Beteiligung der Antragstellerin an verbrauchsabhängigen Kosten, die durch
einen Aufenthalt ihres Besuches oder Lebensgefährten in ihrer Wohnung erhöht
werden, überhaupt und gegebenenfalls in welcher Weise in Betracht kommen könne,
hat die Kammer ausdrücklich offengelassen.
Der Senat stimmt auch diesen Ausführungen zu. Die hiergegen erhobenen Einwände
der Rechtsbeschwerde sind unbegründet. Aus den oben dargelegten Gründen war dem
Landgericht ein Hinwirken auf eine vermittelnde Lösung nicht möglich, bevor die
Gemeinschaft selbst auslotet, was sie will und hierüber eine Entscheidung trifft.
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5) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 10 bis 12
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Die Beschlüsse über die Beseitigung der Entlüftung in der Küche (TOP 10) und der
Garage (TOP 11) sowie der Außenlampe im Bereich des Balkons (TOP 12) entsprechen
nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
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Bei diesen von der Beteiligten zu 1) vorgenommenen bzw. veranlassten Maßnahmen
handelt es sich jeweils um bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG,
weil sie das Gemeinschaftseigentum in Abweichung vom Aufteilungsplan umgestalten,
ohne dass es sich um Instandsetzungsmaßnahmen handelte. Wurde eine bauliche
Maßnahme ohne die hiernach erforderliche Zustimmung durchgeführt, so hat jeder
dadurch beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch nach §§ 15 Abs. 3 WEG,
1004 BGB auf Beseitigung der Beeinträchtigung.
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Das Landgericht geht, ohne dies allerdings im Einzelnen zu erörtern, in
Übereinstimmung mit allen Beteiligten davon aus, dass die Eigentümerbeschlüsse zu
TOP 10 bis 12 nicht etwa dahin auszulegen sind, dass sie zunächst nur eine
Aufforderung an die Antragstellerin zur Rückgängigmachung der von ihr
vorgenommenen baulichen Veränderungen oder eine Inverzugsetzung enthalte und für
die Zeit danach eine Ermächtigung der Verwalterin zur Einleitung von Gerichtsverfahren
gegen die Antragstellerin, sondern dass sie jeweils konstitutiv eine materielle Pflicht der
Antragstellerin zur Beseitigung der baulichen Maßnahmen begründen sollen. Dies
bedeutet, dass neben den Ansprüchen aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB jeweils ein
Anspruch aus einem Beseitigungsbeschluss begründet werden sollte. Es ist zweifelhaft,
ob sich die Wohnungseigentümer mit einer solchen Beschlussfassung im Rahmen ihrer
Beschlusskompetenz zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 21 Abs. 3,
23 Abs. 1 WEG) halten oder ob diese es ausschließt, dass die Eigentümerversammlung
mit konstitutiver Wirkung über das Bestehen eines Anspruchs gegen einen der
Miteigentümer im Einzelfall, die Mehrheit also vorbehaltlich der Nachprüfung im
Beschlussanfechtungsverfahren (§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG) quasi als Gericht in eigener
Sache entscheiden kann. Sofern eine solche Beschlusskompetenz zu verneinen ist (so
KG FGPrax 1997, 92, 93 = NJW-RR 1997, 1033, das insoweit eine
"Pseudovereinbarung" annimmt; ebenso Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22, Rn.
269), müsste daraus im Lichte der neueren Rechtsprechung des BGH vom 20.12.2000
(BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500) die Nichtigkeit der Beschlussfassung abgeleitet
werden. Demgegenüber haben das BayObLG und die Oberlandesgerichte Köln und
Düsseldorf angenommen, ein unangefochten gebliebener Eigentümerbeschluss
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begründe konstitutiv die Verpflichtung des in dieser Weise in Anspruch genommenen
Wohnungseigentümers zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, selbst wenn die
bauliche Veränderung nicht als zustimmungsbedürftig einzustufen sei (BayObLG
FGPrax 1996, 220 = NJWE-MietR 1997, 11; ZMR 2001, 211 = NZM 2001, 433; OLG
Köln NZM 1999, 424 = OLG-Report 1999, 185; OLG Düsseldorf FGPrax 2005, 200 =
ZWE 2005, 236).
Der vorliegende Fall gibt zu einer abschließenden Entscheidung dieser Frage keinen
Anlass. Denn die Beschlüsse sind jedenfalls wenn auch nicht nichtig, so doch auf den
rechtzeitig gestellten Antrag der Beteiligten zu 1) für ungültig zu erklären.
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Nach § 22 Abs. 1 WEG bedürfen bauliche Veränderungen der Zustimmung derjenigen
Wohnungseigentümer, die durch die Maßnahme über das in § 14 WEG bestimmte Maß
hinaus beeinträchtigt werden.
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Ob andere Wohnungseigentümer durch eine bauliche Veränderung über das zulässige
Maß hinaus beeinträchtigt werden, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung
und ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar (vgl. OLG
München, Beschluss vom 04.07.2005 - 32 Wx 43/05 -, zitiert nach Juris; BayObLG WuM
2004, 733). Ein der Rechtsbeschwerde zugänglicher Rechtsfehler kann im
Subsumtionsvorgang liegen, wenn die Entscheidung des Tatrichters eine durch
Tatsachen gestützte vollständige Abwägung der beteiligten Interessen vermissen lässt
oder der Tatrichter bei der Bewertung relevanter Umstände unrichtige Maßstäbe
zugrunde gelegt hat (OLG München a.a.O.; OLG Hamburg ZMR 2005, 71).
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Die Generalklausel des § 14 Nr. 1 WEG gibt Raum für eine die betroffenen Grundrechte
berücksichtigende Auslegung. Bei sich gegenüberstehenden Grundrechten, hier aus
Art. 14 GG, ist eine fallbezogene Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten
Interessen erforderlich (BVerfG NZM 2005, 182). Ob ein unvermeidbarer Nachteil
vorliegt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (vgl. Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl.
§ 14 Rn. 3). Dabei sind sowohl die örtlichen Gegebenheiten (vgl.
MünchKomm/Commichau, a.a.O., § 14 WEG Rn. 12) als auch Lage und Charakter des
Gebäudes zu berücksichtigen. Die maßgeblichen Umstände sind von den
Tatsacheninstanzen zu ermitteln (§ 12 FGG).
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a) Hinsichtlich der Entlüftung in der Garagenaußenwand hat das Landgericht
festgestellt, es sei nicht ersichtlich, dass die Entlüftung optisch auffällt oder sonst
irgendwie stören kann. Den entsprechenden Ausführungen im angefochtenen
Beschluss des Amtsgerichts hätten die Antragsgegner nichts entgegengesetzt.
Abgesehen davon sei nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der
Antragstellerin eine derartige Entlüftung vorgeschrieben.
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Hinsichtlich der Außenlampe im Bereich des Balkons hat das Landgericht festgestellt,
durch die Lampe würden die anderen Eigentümer nicht über das bei einem geordneten
Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus beeinträchtigt, weil ein Nachteil für die
übrigen Wohnungseigentümer nicht erkennbar sei. Die Zuleitung für die Lampe sei von
der schon ursprünglich vorhanden gewesenen Steckdose unten oberhalb des Putzes,
aber unterhalb einer Abdeckleiste zur Lampe geführt worden. Sie falle einem Betrachter
jenseits des Balkons - wie der Kammer auf Grund eines Ortstermins in einem früheren
Verfahren bekannt sei - praktisch nicht auf. Die Leuchte selbst füge sich ohne weiteres
in die äußere Gestaltung der Fassade ein und stelle sich nicht als eine optische
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Beeinträchtigung dar. Zudem unterscheide sich das optische Bild nur unwesentlich von
demjenigen, das sich ergeben würde, wenn die Antragstellerin eine entsprechende
transportable Leuchte auf ihrem Balkon aufgestellt, an die vorhandene Steckdose
angeschlossen und so ihre Balkonbeleuchtung sichergestellt hätte. Eine derartige
Maßnahme wäre nicht einmal als bauliche Veränderung zu qualifizieren. Dass die
Befestigung der Lampe nebst Zubehör irgendwelche Nachteile für die Bausubstanz zur
Folge haben könnte, sei weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
An diese tatrichterliche Würdigung ist der Senat gebunden, weil die zugrunde liegenden
Feststellungen in rechtlich nicht zu beanstandender Weise erhoben worden sind, §§ 27
Abs. 1 FGG, 559 ZPO.
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b) Hinsichtlich der Entlüftung der Dunstabzugshaube in der Küche durch ein
Entlüftungssieb hat das Landgericht keine Feststellungen zu einer etwaigen
Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer durch diese Baumaßnahme
festgestellt, weil es der Auffassung war, der Eigentümerbeschluss entspreche schon
deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da ein etwaiger Anspruch auf Beseitigung
und Wiederherstellung des Urzustandes nach § 1004 BGB nicht mehr durchsetzbar ist.
Die Antragstellerin sei nämlich berechtigt, einen solchen Leistungsanspruch nach § 214
Abs. 1 BGB zu verweigern. Ein solcher Anspruch, der gemäß §§ 199 Abs. 1, 195 BGB
der regelmäßigen Verjährungsfrist von jetzt drei Jahren unterliege, sei nämlich verjährt.
Der Einbau der Entlüftung und das in Rede stehende Lüftungssieb seien bereits 1996
eingebaut worden. Dies sei den Rechtsvorgängern der Antragsgegner seit vielen
Jahren bekannt gewesen. Da die Antragstellerin berechtigt wäre, ein solches
Beseitigungsverlangen wegen Verjährung zu verweigern, und davon auszugehen sei,
dass in einem möglichen Rechtsstreit die Antragstellerin sich auch auf die Verjährung
berufen würde, entspreche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die
Beseitigung des Einbaus der Entlüftung von der Wohnungseigentumsgemeinschaft
beschlossen werde.
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Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Entgegen der
Meinung des Landgerichts war ein etwaiger Beseitigungsanspruch im Zeitpunkt der
Beschlussfassung noch nicht verjährt – dies gilt auch hinsichtlich der Baumaßnahmen
zu TOP 11 und 12 der Eigentümerversammlung, bezüglich derer das Landgericht seine
Begründung hilfsweise auch mit dem Gesichtspunkt der Verjährung begründet hat.
Sämtliche insoweit geltend gemachten Ansprüche sind, ihre Berechtigung unterstellt,
noch vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts am
01.01.2002 entstanden, da die drei in Rede stehenden Baumaßnahmen vor diesem
Zeitpunkt durchgeführt worden sind und ein Beseitigungsanspruch ab Entstehung der
Beeinträchtigung besteht. Ab diesem Zeitpunkt beginnt auch die Verjährung zu laufen
(OLG Köln OLG-Report 2006, 752; OLG Celle NJW-RR 2007, 234; Palandt/Heinrichs,
BGB, 66.Aufl., § 199 Rn. 21). Daher war zunächst für die (vermeintlichen) Ansprüche
aus § 1004 BGB die 30-jährige Verjährungsfrist des § 198 BGB a.F. maßgebend (vgl.
Palandt-Heinrichs, BGB, 61. und 65. Aufl. § 195 Rn. 6). Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 1, Abs.
4 EGBGB findet wegen der kürzeren neuen Verjährungsfrist ab dem 01.01.2002 die
neue Verjährungsfrist auf einen etwaigen Beseitigungsanspruch Anwendung, mithin die
Regelfrist des § 195 BGB von drei Jahren. Diese ist aber erst nach der
Beschlussfassung abgelaufen, nämlich am 31.12.2004. Daher kann dem Beschluss zu
TOP 10 nicht, wie das Landgericht meint, bereits wegen eingetretener Verjährung die
Ordnungsmäßigkeit abgesprochen werden.
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Der Gesichtspunkt der Verjährung führt hier jedoch unter einem anderen Blickwinkel zur
Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 10. Dieser ist zu einem
Zeitpunkt gefasst worden, als – wie ausgeführt – der Ablauf der Verjährungsfrist für den
Beseitigungsanspruch kurz bevorstand. Durch die konstitutive Begründung eines
Beseitigungsanspruchs durch Eigentümerbeschluss, der neben den gesetzlichen
Anspruch tritt, wird für den erstgenannten eine neue Verjährungsfrist in Lauf gesetzt, die
nach § 195 BGB wiederum drei Jahre andauert. Im Ergebnis wird damit für den jeweils
inhaltsgleichen Beseitigungsanspruch die Verjährungsfrist zum Nachteil des betroffenen
Wohnungseigentümers verdoppelt. Nach der Systematik des BGB werden die
besonderen Vorschriften über das Gemeinschaftsverhältnis und die daraus
hervorgehenden Ansprüche ergänzt durch die für Schuldverhältnisse allgemein
geltenden Bestimmungen. Die Wohnungseigentümer können durch Beschlussfassung
nicht in rechtmäßiger Weise eine Änderung der gesetzlichen Ausformung der aus dem
Gemeinschaftsverhältnis hervorgegangenen Ansprüche vornehmen. Dies hat der BGH
(BGHZ 115, 151 = NJW 1991, 2637 = LM § 10 WEG Nr. 11) für die Verzinsungspflicht
bereits ausgesprochen. Derselbe Gedanke schließt nach Auffassung des Senats eine
dem einzelnen Wohnungseigentümer nachteilige Einwirkung auf die Verjährung eines
gesetzlichen Anspruchs aus.
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6) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 13 und 15
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Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts bestätigt,
das die zu TOP 13 und 15 gefassten Beschlüsse (Ausführung von Arbeiten der Firma G
bezüglich des Elektrozählers) für ungültig erklärt hatte. Das Landgericht hat hierzu
zutreffend ausgeführt, es sei aus dem Protokoll über die Eigentümerversammlung nicht
ohne Weiteres erkennbar, welcher Beschluss zu TOP 13 inhaltlich überhaupt gefasst
worden sei. Dies ist zutreffend und wird mit der Rechtsbeschwerde auch nicht
angegriffen. Es ist völlig unklar, welche Arbeiten in welchem Raum von der Firma G
"bzgl. des Elektrozählers" ausgeführt werden sollen, zumal dem Protokoll keine Anlage
etwa mit einem Angebot der Fa. G beigefügt ist. Diese Unklarheit gilt selbst unter
Heranziehung des Einladungsschreibens. Weder dem Wortlaut der Beschlussfassung
zu TOP 15 noch dem Einladungsschreiben ist auch nur entfernt zu entnehmen, dass die
durch die Beschlussfassung zu TOP 13 verursachten Kosten der Beteiligen zu 1)
auferlegt werden sollten, zumal Gegenstand des vorangegangene Beschluss zu TOP
14 nicht irgendwelche erforderlich werdenden Arbeiten sind, die Kosten auslösen
könnten. Zutreffend hat das Landgericht insoweit ausgeführt, das Protokoll lasse nicht
erkennen, welche Kosten überhaupt von der Antragstellerin zu übernehmen sein sollen.
Die Beschlüsse zu TOP 13 und 15 verstoßen daher gegen den Grundsatz, dass sie
einen vollziehbaren Inhalt haben müssen, und entsprechen daher nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung.
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7) Anfechtung des Beschlusses zu TOP 14
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Schließlich haben die Vorinstanzen zu Recht den zu TOP 14 gefassten Beschluss
(Einstellung der Nutzung des Hauptanschlusskellers als Waschküche) für ungültig
erklärt. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt: Der streitgegenständliche Raum befinde
sich im Gemeinschafteigentum und sei in der Teilungserklärung als "Waschkeller"
bezeichnet. In ihm befänden sich Hausanschlüsse, die die Nutzung einer
Waschmaschine ermöglichten. Ebenfalls stehe dort eine weitere Waschmaschine. Aus
diesen Feststellungen ergibt sich bereits ein Recht aller Wohnungseigentümer, den
Raum entsprechend seiner Zweckbestimmung als Waschraum zu nutzen. Dieses Recht
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zum Mitgebrauch (§ 13 Abs. 2 WEG) können die übrigen Wohnungseigentümer ihr nicht
durch eine Beschlussfassung nehmen. Falls es durch den Gebrauch der
Waschmaschinen zu Geruchsbelästigungen kommt, können die Wohnungseigentümer
dem durch entsprechende Vorkehrungen Abhilfe schaffen, keinesfalls aber können sie
einzelnen Wohnungseigentümern den Gebrauch dieses Raumes als Waschraum
verbieten.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, die
Gerichtskosten den unterlegenen Antragsgegnern aufzuerlegen. Hingegen bestehen
auch für das Rechtsbeschwerdeverfahren keine hinreichenden Gründe, von dem im
Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder
Beteiligte seine außergerichtlichen Auslagen selbst zu tragen hat, zumal die
Entscheidungen der Vorinstanzen teilweise nicht übereinstimmten.
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Die mit dem Landgericht übereinstimmende Festsetzung des Geschäftswertes beruht
auf § 48 Abs. 3 WEG.
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